Дело № 2-99/20

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Анадырь 22 июля 2020 года

Анадырский городской суд Чукотского автономного округа в составе председательствующего судьи Кодеса А.В.,

при секретаре судебного заседания Пананто Т.А.,

с участием ФИО1 и ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договоров купли-продажи жилого дома и земельного участка, возврате недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском, сославшись на следующие обстоятельства.

20.09.2016 сторонами по делу заключены два договора купли-продажи недвижимости, по условиям которых истец обязался в течение трех дней передать в собственность ответчику земельный участок с кадастровым номером № за 79 779 рублей и распложенный на нем жилой дом 

<

адрес> за 2 000 000 рублей. Ответчик обязался оплатить указанное недвижимое имущество в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет истца.

Истец выполнил свои обязательства в полном объеме, передав ответчику указанное имущество по актам приема-передачи от 20.09.2016.

03.11.2016 произведена государственная регистрация перехода права собственности на данное недвижимое имущество к ответчику.

Последний между тем свои обязательства не исполнил и денежные средства за приобретенное имущество истцу не уплатил.

04.10.2019 истец обратился к ответчику с требованием о расторжении заключенных с ним договоров купли-продажи недвижимости, на которое получил от ответчика письменный отказ от 02.11.2019. 

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ФИО1 с учетом последующего уточнения своих исковых требований просил суд расторгнуть заключенные сторонами договоры купли-продажи жилого дома и земельного участка от 20.09.2016, прекратить право собственности ФИО2 на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу Чукотский автономный округ, 

<

адрес>Д, и земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу 

<

адрес>, признать за истцом право собственности на указанные объекты недвижимого имущества, а также взыскать ответчика понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины при обращении в суд (т. 1 л.д. 1-4, 47-48).

В отзыве на указанный иск ФИО2 просил отказать ФИО1 в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме, сославшись на оплату в полном объеме приобретенного у истца недвижимого имущества в день заключения сторонами договоров купли-продажи, то есть 20.09.2016. Помимо этого ответчик также заявил о несоблюдении ФИО1 установленного законом досудебного порядка урегулирования спора, сославшись на указание истцом в направленной ответчику претензии не существующих договоров купли-продажи недвижимого имущества от 20.09.2019 (т. 4 л.д. 231-239).

В судебном заседании ФИО1 поддержал свои исковые требования по изложенным в иске основаниям.

ФИО2 возражал против удовлетворения его исковых требований по основаниям, приведенным в отзыве ответчика на иск ФИО1

Выслушав объяснения сторон и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 486 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 приведенной нормы права предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу положений п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с п. 1 и 2 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В силу положений п. 3 ст. 1103 ГК РФ поскольку иное не установлено данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. 

Имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре (п. 1 ст. 1104 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 29.04.2010 № 10/22, при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

При разрешении спора судом установлено, что 20.09.2016 ФИО1, действуя в качестве индивидуального предпринимателя, заключил с ФИО2 договор купли-продажи, по условиям которого обязался передать последнему в собственность жилой дом общей площадью 73,4 кв.м с кадастровым номером № по адресу 

<

адрес> (п. 1.1-1.3 договора).

Пунктами 2.1 и 2.2 указанного договора стороны определили цену указанного объекта недвижимого имущества в размере 2 000 000 рублей и порядок расчетов, согласно которому оплата производится покупателем в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца. 

Согласно п. 2.3 договора, по соглашению сторон залог в силу закона не применяется.

В п. 3.1 договора стороны предусмотрели, что передача имущества от продавца к покупателю осуществляется по передаточному акту, который подлежит подписанию уполномоченными представителями сторон в течение трех дней после подписания договора (т. 1 л.д. 132-137).

Помимо указанного договора 20.09.2016 сторонами по делу заключен еще один договор купли-продажи, по условиям которого ИП ФИО1 обязался передать в собственность ФИО2 земельный участок площадью 782 кв.м с кадастровым номером № за 79 779 рублей 64 копейки (п. 1.1, 1.3, 2.1). 

Порядок расчетов между сторон в указанном договоре определен аналогичным образом: оплата производится покупателем в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца (п. 2.2). 

По соглашению сторон залог в силу закона также не применяется.

Имущество передается продавцом покупателю по передаточному акту, подписанному уполномоченными представителями сторон в течение трех дней после подписания договора (п. 3.1) (т. 1 л.д. 153-155).

В день заключения обоих указанных договоров купли-продажи 20.09.2016 сторонами подписаны два акта о передачи ИП ФИО1 названных выше объектов недвижимого имущества ФИО2, в каждом из которых указано (далее дословно)

«3. Продавец будет считать выполнившим свои обязательства по передаче недвижимости в собственность Покупателю после подписания Акта и государственной регистрации права собственности на недвижимость на имя Покупателя.

4. Покупатель не имеет претензий к Продавцу за состояние недвижимого имущества, и подтверждает, что состояние недвижимого имущества отвечает его целевому назначению. Условия Договора выполнены» (т. 1 л.д. 119, 136).

Согласно выпискам из ЕГРН от 13.12.2019 и 16.12.2019, право собственности ФИО2 на указанные выше жилой дом и земельный участок прошло государственную регистрацию, о чем в Единый государственный реестр недвижимости 03.11.2016 внесены записи № и №, соответственно (т. 1 л.д. 59-60, 71-73).

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Правовым последствием не исполнения стороной указанной обязанности может являться признание судом тех или иных обстоятельств недоказанными соответствующей стороной.

Исходя из приведенных выше положений п. 1 ст. 1102 ГК РФ, по делам о возврате неосновательного обогащения на истца возлагается обязанность доказать факт приобретения или сбережения имущества ответчиком, а на ответчика – обязанность доказать наличие законных оснований для приобретения или сбережения такого имущества либо наличие обстоятельств, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит возврату.

Таким образом, обязанность по доказыванию обстоятельств передачи истцу денежных средств в счет оплаты приобретаемого у него недвижимого имущества лежит именно на ФИО2

Будучи не обязанным в силу закона доказывать указанные обстоятельства, в подтверждение своих доводов о неполучении от ответчика денежных средств за проданное ему недвижимое имущество ФИО1 тем не менее представил суду выписки операций по его лицевому счету индивидуального предпринимателя № за период с 01.01.2016 по 31.12.2016, с 01.01.2017 по 31.12.2017, с 01.01.2018 по 31.12.2018, с 01.01.2019 по 31.12.2019 и с 20.03.2020 по 08.05.2020, исходя из которых денежные средства от ответчика или его представителей за приобретенное им у истца недвижимое имущества на указанный счет не поступали (т. 1 л.д. 163-250, т. 2 л.д. 136-250, с, т. 3 л.д. 1-88, 137-175, 176-250).

Суд также принимает во внимание и объяснения самого ФИО2, который в судебном заседании подтвердил данное обстоятельство.

Суд признает неубедительными доводы ответчика о передаче им указанных денежных средств истцу наличными. 

Каких-либо доказательств в подтверждение этого обстоятельства ФИО2 суду не представил.

Вопреки утверждениям ответчика подписанные сторонами и упомянутые выше передаточные акты от 20.09.2016 сами по себе указанные обстоятельства не подтверждают.

Тщательно проанализировав буквальное содержание приведенных в них слов и выражений, а также их последовательность, структуру текста и его смысловую нагрузку, суд приходит к выводу о том, что содержащаяся в указанных актах фраза «Условия Договора выполнены» со всей очевидностью означает выполнение продавцом всех условий договора, что покупатель к нему никаких претензий не имеет.

Суд также принимает во внимание непоследовательность и сбивчивость ответчика в судебном заседании при даче пояснений о месте, времени и порядке передачи им денежных средств истцу. Сначала он утверждал, что одну часть денежных средств он передал ФИО1 на работе, а другую часть в помещении Росреестра. Затем ответчик стал заявлять, что все денежные средства он передал истцу в помещении Росреестра.

Помимо этого, на вопросы председательствующего ФИО2 пояснил суду, что сначала он передал ФИО1 800 000 рублей, а затем оставшиеся денежные средства, которые ему привезло некое лицо.

При этом на разъяснения председательствующего о возможности допроса этого некоего лица в качестве свидетеля ФИО2 ответил отказом, так и не назвав это лицо.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание предусмотренный заключенными сторонами договорами купли-продажи порядок расчетов безналичным путем, суд признает недоказанными ответчиком обстоятельства оплаты им приобретенного у истца недвижимого имущества.

Суд также полагает возможным учесть при рассмотрении настоящего гражданского дела иные заключенные истцом в тот же период сделки по продажи недвижимости. 

Так, по договорам купли-продажи от 27.09.2016 ИП ФИО1 продал ФИО4 земельный участок с кадастровым номером № и расположенный на нем жилой дом 

<

адрес> (т. 4 л.д. 241-243, т. 5 л.д. 2-4).

По своему содержанию указанные договоры полностью идентичны договорам купли-продажи, заключенным сторонами по настоящему гражданскому делу, за исключением характеристик объектов недвижимости и цены земельного участка.

Передача ФИО1 проданных объектов недвижимости ФИО3 также осуществлена по передаточным актам, пункты 3 и 4 которых по своему содержанию полностью повторяют содержание пунктов 3 и 4 актов от 20.09.2016 к договорам купли-продажи с ФИО2 (т. 4 л.д. 244, т. 5 л.д. 5). 

При этом согласно представленной истцом выписке из операций по лицевому счету ИП ФИО1 № за период с 01.01.2016 по 31.12.2016, именно на указанный счет ФИО4 06.12.2016 и 30.12.2016 перечислял денежные средства в счет оплаты приобретенного им у истца недвижимого имущества по договорам купли-продажи от 27.09.2016 (т. 2 л.д. 80).

Обобщая изложенное, суд приходит к выводу наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 в полном объеме.

Суд признает неубедительными доводы ФИО2 о несоблюдении истцом предусмотренного законом досудебного порядка урегулирования спора со ссылками на указание истцом в направленных ответчику претензиях других не существующих договоров купли-продажи недвижимого имущества от 20.09.2019.

В судебном заседании на вопросы председательствующего и истец, и ответчик пояснили суду, что других договоров купли-продажи недвижимости они не заключали друг с другом.

Направленные истцом ответчику требования (претензии) о расторжении заключенных сторонами договоров купли-продажи содержат сведения об объектах недвижимого имущества, которые являлись предметами договоров купли-продажи от 20.09.2016 (т. 1 л.д. 17-22).

К указанным претензиям истцом были приложены проекты соглашений о расторжении договоров купли-продажи от 20.09.2016.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В силу положений ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. 

Как следует из материалов дела, при обращении в суд с настоящим исковым заявлением ФИО1 в полном соответствии с требованиями подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ уплатил государственную пошлину в общей сумме 19 198 рублей 90 копеек (т. 1 л.д. 41, 50).

В связи с признанием судом исковых требований ФИО1 подлежащими удовлетворению в полном объеме понесенные истцом расходы по уплате указанной государственной пошлины подлежат возмещению ему ответчиком в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

удовлетворить в полном объеме исковые требования ФИО1 к ФИО2.

Расторгнуть заключенный ФИО1 и ФИО2 20 сентября 2016 года договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу 

<

адрес>

Расторгнуть заключенный ФИО1 и ФИО2 20 сентября 2016 года договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу 

<

адрес>.

Прекратить право собственности ФИО2 на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу 

<

адрес> и земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу 

<

адрес>.

Признать за ФИО1 право собственности на указанный жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу 

<

адрес>, и земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу 

<

адрес>.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 понесенные им расходы по уплате государственной пошлины при обращении в суд в сумме 19 198 рублей (девятнадцати тысяч сто девяносто восьми) рублей 90 копеек.

Настоящее решение суда может быть обжаловано путем подачи на него апелляционной жалобы в суд Чукотского автономного округа через Анадырский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

,

А.В. Кодес

,

,

,

,