Дело № 2 –100/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Смоленск 12 марта 2019 года

Смоленский районный суд Смоленской области

В составе:

председательствующего судьи Ульяненковой О.В.

при секретаре Ильиной Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к Администрации муниципального образования «Смоленский район» Смоленской области о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка, взыскании выкупной стоимости земельного участка,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации МО «Смоленский район» Смоленской области, где просит возложить на ответчика обязанность заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 4370 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> по цене равной рыночной стоимости земельного участка, определенной отчетом № 

<

номер> от 

<

дата> в размере *** рублей, взыскать данную сумму с ответчика. В обосновании иска указано, что ранее собственником спорного земельного участка был ФИО2, который 

<

дата> заключил договор аренды и дополнительное соглашение к нему с ООО «Строительная Корпорация «Смоленскстройподрядчик», по условиям которого ФИО2 сдает, а ООО «СК «Смоленскстройподрядчик» принимает в аренду спорный участок для строительства трехэтажного 43 квартирного жилого дома, состоящего из двух секций. Срок действия договора определен сторонами до 

<

дата>. По условиям договора ООО «СК «Смоленскстройподрядчик» обязалось за пользование земельным участком передать арендодателю право собственности на две трехкомнатные квартиры №№3,4 в первом подъезде секции № 1 и одну однокомнатную квартиру № 11 во втором подъезде секции № 1 данного дома. На основании договора дарения от 

<

дата> спорный земельный участок был передан в собственность истцу. 

<

дата> ООО «СК «Смоленскстройподрядчик» выдано разрешение на строительство данного дома. В дальнейшем Администрацией МО «Смоленский район» 

<

дата> выдано разрешение на строительство данного дома со сроком действия до 

<

дата> и в последующем разрешение продлено до 

<

дата>. Разрешение на строительство от 

<

дата> выдано ответчиком, когда собственником земельного участка стал истец, который не был извещен о выдачи данного разрешения. Далее Администрацией 1-ая секция введена в эксплуатацию. В последствие было зарегистрировано право собственности на помещения в указанном многоквартирном доме за физическими лицами. Договор аренды со стороны ООО «СК «Смоленскстройподрядчик» не исполнен до настоящего времени, квартиры истцу не переданы. Право собственности на данные квартиры зарегистрировано за третьими лицами. Истец обратился к арендатору с требованием об исполнении договора аренды, вместе с тем застройщик ООО «СК «Смоленскстройподрядчик» прекратил свою деятельность по решению налогового органа 

<

дата>.Заключенный между сторонами договор аренды земельного участка, по мнению истца, отвечает всем признакам договора аренды с правом выкупа и не может быть квалифицирован как договор мены и договор долевого участия в строительстве. В соответствии с ч.1 ст.16 ФЗ « О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», ч.1 ст.36 ЖК РФ истец, не являющийся собственником каких-либо помещений в многоквартирном доме, не может быть участником общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе земельный участок. В настоящее время истец фактически лишен принадлежащего ему земельного участка, рыночная стоимость которого составляет 

6 065 000 рублей. На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.238,624,609 ГК РФ истцом заявлены вышеуказанные требования.

В судебном заседании истец, его представитель ФИО3 требования поддержали по основаниям указанным в иске, указав на виновные действия со стороны ответчика в выдачи разрешения на строительство в отсутствии у застройщика прав на земельный участок. 

Представители ответчика ФИО4 ФИО5, действующие по доверенности со специальными полномочиями, требования не признали по тем основаниям, что отсутствуют виновные действия со стороны Администрации по утрате истцом права на земельный участок. Разрешения на строительство многоквартирного жилого дома и ввод одной секции в эксплуатацию выданы Администрацией в период действия договора аренды земельного участка. Спорный договор аренды является возмездным, по условиям которого истец за передачу застройщику земельного участка получает квартиры в строящемся доме. При должной степени осмотрительности и заботливости истец мог получить возмещение со стороны застройщика за земельный участок. Какого-либо решения об изъятии земельного участка для муниципальных нужд Администрацией не принималось, основания для нахождения участка в муниципальной собственности отсутствуют. При удовлетворении заявленных требований денежные средства выплаченные истцу будут иметь нецелевой характер.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим убеждениям.

В судебном заседании установлено, что ФИО2 на основании договора купли-продажи от 

<

дата> и договора купли-продажи от 

<

дата>. являлся собственником земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 4370 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 

<

дата> осуществлена запись (л.д.106-107 т.1). Постановлением Администрации МО «Смоленский район» Смоленской области за № 

<

номер> от 

<

дата> изменено разрешенное использование данного земельного участка с «ведение личного подсобного хозяйства» на «жилищное строительство» ( л.д. 149 т.1).

<

дата> между ФИО2 и ООО «СК «Смоленскстройподрядцик» заключен договор аренды, с учетом дополнительного соглашения от 

<

дата>. ( л.д.136-137,162 т.1), по условиям которого ФИО2 (арендодатель) сдает, а ООО «СК «Смоленскстройподрядчик» ( арендатор) принимает в аренду земельный участок площадью 4370 кв.м, кадастровый номер ***, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием для ведения жилищного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес> (п.1.1 Договора). Земельный участок по настоящему договору аренды предоставляется арендатору для строительства трехэтажного 43-квартирного жилого дома, состоящего из двух физически связанных между собой секции №1 и №2 и ввода его в эксплуатацию с нежилыми помещениями в подвале площадью 106,0 кв.м (п.1.3 Договора). Срок действия договора определен сторонами до 

<

дата> ( п.3.1 Договора). Арендатор обязуется внести арендную плату за пользование земельным участком в виде передачи арендодателю права собственности на 2(две) трехкомнатные квартиры №№3,4 в первом подъезде секции № 1 и на 1 ( одну) двухкомнатную квартиру № 11 во втором подъезде секции № 1 построенного на указанном земельном участке трехэтажного 43-квартирного жилого дома ( п.3.2 Договора). По условиям п. 4.1 Договора арендодатель ( ФИО2) имеет право: досрочного расторгнуть настоящий договор в случае нарушения арендатором условия договора, в том числе отказа арендатора от передачи в 

собственность арендодателя указанных в п.3.2 настоящего договора квартир, использования земельного участка не по целевому назначению, ликвидации арендатора, а также по другим основаниям, предусмотренным законодательством; в случае нарушения условий п.3.2 настоящего договора вправе требовать по суду, чтобы арендатор за счет собственных средств освободил земельный участок, указанный в п.1.1, от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние. Арендодатель не несет ответственности перед третьими лицами ( дольщиками) вступающими в договорные отношения с арендатором с целью приобретения жилых помещений в строящемся 43- квартирном жилом доме или иных обязательств арендатора. При возникновения у арендатора права собственности на возведенные многоквартирные жилые дома и исполнения арендатором условий пункта 3.2 настоящего договора, арендодатель обязуется безвозмездно предоставить земельный участок, на котором расположен 43-квартирный жилой дом, в собственность новому владельцу ( владельцам-собственность квартир) ( п.10.1 Договора). Договор аренды и доп.соглашение к нему зарегистрированы в ЕГРП 

<

дата> и 

<

дата> соответственно.

<

дата> между ФИО2 ( даритель) и ФИО1 ( одаряемый) заключен договор дарения спорного земельного участка, с учетом дополнительного соглашения от 

<

дата> ( л.д.167-168 т.1), по условиям которого даритель безвозмездно передает, а одаряемый принимает в частную собственность в дар земельный участок с кадастровым номером ***,общей площадью 4370 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использование : для жилищного строительства. Земельный участок имеет обременение в виде аренды и находится в залоге у участников долевого строительства, которыми дано согласие на отчуждение земельного участка от дарителя к одаряемому. Даритель и одаряемый не несут ответственности и обязательств перед дольщиками в результате правоотношений застройщиком и дольщиками. Данный договор зарегистрирован в ЕГРП 

<

дата>.

<

дата> ООО «СК « Смоленскстройподрядчик» выдано разрешение на строительство двухсекционного 43 квартирного 3-х этажного жилого дома с нежилым помещением на земельном участке площадью 4370 кв.м, расположенном по адресу: 

<

адрес>. В дальнейшем Администрацией МО «Смоленский район» Смоленской области 

<

дата> выдано разрешение на строительство вышеуказанного жилого дома со сроком действия до 

<

дата>, в последующем действие разрешения продлено до 

<

дата> (электронный носитель разрешительной документации). 

Между ООО «Строительная корпорация «Смоленскстроцподрядчик» и дольщиками заключены договоры участия в долевом строительстве.

Администрацией МО «Смоленский район» Смоленской области от 

<

дата> выдано разрешение № 

<

номер> на ввод в эксплуатацию 1-ой секции двухсекционного 43-х квартирного 3-х этажного жилого дома ( кв.1-16), расположенного по адресу: 

<

адрес> (электронный носитель разрешительной документации). 

2-ая секции двухсекционного 43-х квартирного 3-х этажного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> не построена ( на уровне фундамента и части первого этажа), в эксплуатацию не введена. Право собственности на помещения в названном многоквартирном доме зарегистрировано за третьими лицами ( л.д.97-98 т.1).

Согласно ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством ( абз.2 п.1 ст.421 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Пункт 2 ст.235 ГК РФ устанавливает основания прекращения права собственности, в том числе случаи принудительного изъятия у собственника имущества, к которым относится отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу.

В соответствии со ст. 238 ГК РФ если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок ( п.1).

В случаях, когда имущество не отчуждено собственником в сроки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, такое имущество, с учетом его характера и назначения, по решению суда, вынесенному по заявлению государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит принудительной продаже с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передаче в государственную или муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества, определенной судом. При этом вычитаются затраты на отчуждение имущества. В случае передачи в государственную или муниципальную собственность земельного участка, на котором расположено здание, сооружение или другое строение, в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, вычитаются также затраты на выполнение работ по сносу самовольной постройки или ее приведению в соответствие с установленными требованиями, определяемые в соответствии с законодательством об оценочной деятельности ( п.2).

В силу положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 189-ФЗ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Поскольку в силу части 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах (права собственности на объект долевого строительства) одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, право общей долевой собственности на земельный участок возникает одновременно с государственной регистрацией прав на помещение в многоквартирном доме.

Как установлено судом, на спорном земельном участке расположен многоквартирный дом; право собственности на квартиры в этом доме зарегистрировано за различными лицами; истец не имеет в собственности каких-либо помещений в данном доме.

Таким образом, учитывая, что истец не является собственником каких-либо помещений в доме, он не может быть участником общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе земельный участок. 

Согласно п. 1 ст. 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок (п. п. 1 п. 2).

Согласно п. 1 ст. 281 ГК РФ плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

Перечень оснований изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд установлен статьей 49 Земельного кодекса Российской Федерации.

К государственным или муниципальным нуждам ст.49 ЗК РФ относит строительство, реконструкцию перечисленных в пункте 2 этой статьи объектов государственного или местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов. Иные основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд могут устанавливаться федеральными законами (пункт 3 статьи 49 ЗК РФ).

Судом установлено, что решений об изъятии земельного участка Администрация не принимала, доказательств принудительного изъятия у истца спорного земельного участка для государственных или муниципальных нужд в материалах дела отсутствуют, причиной утраты истцом имущества является не изъятие этого имущества ( земельного участка) у истца, не национализация ( принудительная смена собственника при сохранении самого имущества), а добровольная передача прав на земельный участок застройщику ООО «СК «Смоленскстройподрядчик» для строительства многоквартирного жилого дома на основании договора аренды, условия которого предусматривают возмездность со стороны застройщика прекращения права собственности на спорный земельный участок. А нахождение многоквартирного жилого дома на частном земельном участке не рассматривается ст. 49 ЗК РФ и иными законодательными актами как случай, дающий основания для изъятия такого земельного участка для государственных и муниципальных нужд и его выкупа. 

Суд отмечает, что в материалы настоящего дела не представлены доказательства наличия на стороне ответчика обязанности по приобретению спорного земельного участка.

В соответствии с п.1 ст.1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда.

Согласно статьям 16, 1069 ГК РФ вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

Доводы истца о незаконности разрешений на строительство, выданных администрацией после истечения срока действия договора аренды (

<

дата>) несостоятельны, так в соответствии с п.2 ст. 621 ГК РФ после окончания срока действия договора, на который договор аренды от 

<

дата> был заключен, данный договор аренды был возобновлен на неопределенный срок на тех же условиях, поскольку арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны 

арендодателя. Кроме того в силу п.1 ст. 617 ГК РФ при смене собственника указанный договор аренды не был прекращен, на место ФИО2 на стороне арендодателя в договор встал собственник земельного участка истец ФИО1 При этом истец, при заключении договора дарения знал о приобретаемом им в собственность объекте и наличия обременении у него, о чем свидетельствует дополнительное соглашение к договору дарения земельного участка от 

<

дата> (л.д.168). 

Истец не доказал причинную связь между действием администрации и возникшими убытками.

В связи с чем в удовлетворении требований о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка, взыскании выкупной стоимости земельного участка суд отказывает.

На основании изложенного и руководствуясь 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении иска ФИО1 к Администрации муниципального образования «Смоленский район» Смоленской области о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером *** площадью 4370 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, взыскании выкупной стоимости земельного участка в размере *** рублей, – отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения в окончательной редакции в Смоленский областной суд через Смоленский районный суд.

Мотивированное решение суда составлено 13 марта 2019 года.

Судья Ульяненкова О.В.