УИД №...RS0№...-57

Дело №...

Судья Кумертауского межрайонного суда Республики Башкортостан ФИО188,

Категория 2.219

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

Апелляционное ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№... (33-17283/2025)

дата адрес

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего ФИО204,

судей Салимова И.М., ФИО203,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи ФИО190,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по иску Сельскохозяйственного производственного кооператива «Искра» к индивидуальному предпринимателю, главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2, уполномоченному общим собранием ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО16, ФИО18, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО44, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62, ФИО63, ФИО64, ФИО65, ФИО66, ФИО67, ФИО68, ФИО69, ФИО70, ФИО71, ФИО72, ФИО73, ФИО74, ФИО75, ФИО76, ФИО77, ФИО78, ФИО80, ФИО81, ФИО82, ФИО83, ФИО84, ФИО85, ФИО86), ФИО87, ФИО88, ФИО89, ФИО90, ФИО91, ФИО92, ФИО93, ФИО94, ФИО95, ФИО96, ФИО97, ФИО98, ФИО100, ФИО101, ФИО102, ФИО103, ФИО104, ФИО105, ФИО106, ФИО107, ФИО108, ФИО110, ФИО112, ФИО112, ФИО113, ФИО114, ФИО115, ФИО116, ФИО117, ФИО118, Рафиковой Самаре Юсуповне, ФИО120, ФИО122, ФИО207, ФИО123, ФИО208 ФИО124, ФИО125, ФИО126, ФИО127, ФИО128, ФИО129, ФИО130, ФИО132, ФИО133, ФИО134, ФИО135, ФИО136, ФИО137, ФИО138, ФИО139, ФИО140, ФИО141, ФИО142, ФИО143, ФИО144, ФИО145, ФИО146, ФИО147, ФИО148, ФИО149, ФИО150, ФИО152, ФИО153, ФИО154, Вахитовой Райле Гайсовне, ФИО156, ФИО157, ФИО158, ФИО159, ФИО160, ФИО161, ФИО162, ФИО163, ФИО164, ФИО165, ФИО166, ФИО167, ФИО172, ФИО173, ФИО174, ФИО175, ФИО176, ФИО177, ФИО178, ФИО179, ФИО180, ФИО181, ФИО182, ФИО183, ФИО184, ФИО185, ФИО186, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО168, ФИО169, ФИО43 о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка,

Заслушав доклад судьи ФИО203, судебная коллегия,

установила:

Сельскохозяйственный производственный кооператив «Искра» (далее по тексту – СПК «Искра») обратился в суд с указанным иском к индивидуальному предпринимателю, главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2, уполномоченному общим собранием ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО16, ФИО18, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО187, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО44, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО189, ФИО63, ФИО64, ФИО65, ФИО66, ФИО67, ФИО68, ФИО69, ФИО70, ФИО71, ФИО72, ФИО73, ФИО74, ФИО75, ФИО76, ФИО77, ФИО78, ФИО80, ФИО81, ФИО82, ФИО205, ФИО87, ФИО88, ФИО89, ФИО90, ФИО91, ФИО92, ФИО93, ФИО94, ФИО95, ФИО96, ФИО97, ФИО98, ФИО100, ФИО101, ФИО102, ФИО103, ФИО104, ФИО105, ФИО106, Юдину А,И., ФИО108, ФИО110, ФИО112, ФИО112, ФИО113, ФИО114, ФИО115, ФИО116, ФИО117, ФИО118, ФИО206, ФИО120, ФИО122, ФИО207, ФИО123, ФИО208, ФИО125, ФИО126, ФИО127, ФИО128, ФИО129, ФИО130, ФИО132, ФИО133, ФИО134, ФИО135, ФИО136, ФИО137, ФИО138, ФИО139, ФИО209, ФИО141, ФИО142, ФИО143, ФИО144, ФИО145, ФИО146, ФИО147, ФИО148, ФИО149, ФИО150, ФИО152, ФИО153, ФИО154, ФИО210, ФИО156, ФИО157, ФИО158, ФИО159, ФИО160, ФИО161, ФИО162, ФИО163, ФИО164, ФИО165, ФИО166, ФИО167, ФИО172, ФИО173, ФИО174, ФИО175, ФИО176, ФИО177, ФИО178, ФИО179, ФИО180, ФИО181, ФИО182, ФИО183, ФИО184, ФИО185, ФИО186, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО168, ФИО169, ФИО43 о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Требования мотивированы тем, что собственниками земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: адрес, являются (ответчики) и СПК «Искра». дата между истцом и участниками долевой собственности заключен договор аренды паевых земель сроком на 10 лет с вступлением договора в силу с момента его государственной регистрации в отделе по адрес Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес (далее Управление Росреестра) (п. 2.1. договора). Договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра дата СПК «Искра» дата опубликовало информацию о проведении общего собрания пайщиков на земельный участок в газете «адрес» и «Куюргаза» с вопросом «...о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №... на новый срок, об условиях договора аренды на земельный участок с кадастровым номером №......». Кворум на собрании собран не был, собрание не состоялось. дата от ФИО45, действующего в интересах 112 участников долевой собственности, было получено уведомление об отказе от продления договора аренды земельного участка на новый срок и заключении нового договора с СПК «Искра». К указанному уведомлению не были приложены доверенности, в ответ на уведомление данному лицу направлено письмо о необходимости подтверждения его полномочий и предоставления копий доверенностей, которые СПК «Искра» предоставлены не были. В последующем, в газете «Куюргаза» была опубликована информация о проведении собрания пайщиков в отношении земельного участка по инициативе ФИО191, с включением в повестку дня собрания вопросов «... о расторжении договора с СПК «Искра», о заключении договора аренды земельного участка с ИП главой КФХ ФИО1, избрании уполномоченного». дата проведено общее собрание участников долевой собственности, на котором присутствовали ФИО1, из числа участников долевой собственности СПК «Искра» ФИО45, действующий за себя и 112 пайщиков по доверенности. В передаче копий доверенностей при регистрации на собрании, сельскому поселению в присутствии представителя СПК «Искра» было отказано. ФИО46, ФИО151 действующий за себя и за 22 пайщиков, и еще три пайщика. Согласно протоколу общего собрания от дата, принято решение расторгнуть договор аренды с СПК «Искра», заключить договор аренды с ИП главой КФХ ФИО1, определены условия заключаемого договора. В газете «адрес» и в газете «Куюргаза» СПК «Искра» было опубликовано уведомление участникам долевой собственности о согласии с предложенными главе КФХ ФИО1 условиями договора аренды и намерении воспользоваться преимущественным правом аренды, также уполномоченному представителю ФИО45 и ФИО192 указанное уведомление было направлено почтовым отправлением. На уведомление от ФИО45 был получен отказ в использовании СПК «Искра» преимущественного права заключения договора аренды. За период срока действия договора ни один из арендаторов не обращался к арендодателю с претензиями о невыплате арендной платы. Как следует из протокола общего собрания участников долевой собственности от дата, отвечая на вопросы, ФИО46 пояснила, что ей неизвестно о претензиях участников долевой собственности о невыплате арендной платы. Согласно п. 2.2. договора аренды от дата, заключенного между пайщиками и СПК «Искра», по истечении срока действия договора он может быть заключен на новый срок по договоренности сторон. При этом стороны не позднее, чем за 3 (три) месяца до истечения срока его действия, должны уведомить друг друга в письменной форме о своих намерениях. В период действия договора аренды СПК «Искра» добросовестно исполнял условия договора. Заблаговременно, до истечения срока действия договора, СПК «Искра» обратился в Администрацию СП Якшимбетовский сельсовет о проведении собрания о заключении договора аренды на новый срок. дата (заблаговременно, до истечения срока действия договора) СПК «Искра» опубликовал информацию о проведении общего собрания пайщиков на земельный участок в газете «адрес» и в газете «Куюргаза». Таким образом, процедура письменного уведомления арендодателей о намерении заключить договор аренды на новый cpoк соблюдена. Предприняты попытки заключить такой договор на общем собрании, которое не состоялось по независящим от истца причинам (отсутствие кворума). В отношении согласия арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность стороны арендодателя (с учетом правопреемства и представительства), предмета и условий аренды, то данная обязанность исполнена СПК «Искра» путем опубликования до истечения срока действия договора в газете «адрес» и в газете «Куюргаза» уведомления участникам долевой собственности о согласии с предложенными главой КФХ ФИО1 условиями договора аренды и намерении воспользоваться преимущественным правом аренды, также уполномоченному представителю ФИО45 и ФИО192 указанное уведомление было направлено почтовым отправлением. На уведомление от ФИО45 был получен отказ от имени пайщиков в использовании СПК «Искра» преимущественного права заключения договора аренды. Таким образом, изложенными доводами и представленными доказательствами подтверждается совокупность условий, необходимых для реализации арендатором своего преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, а поскольку арендодатели на общем собрании отказали истцу в реализации такого права, то арендатор вправе потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды. Из разницы условий договоров, заключенных ранее с СПК «Искра» и предложенных к заключению ИП главой КФХ ФИО1, видно, что изменения условий арендной платы и порядка ее выплаты являются несущественными и добросовестно действующий арендатор СПК «Искра» не возражал против изменения условий договора аренды, предпринимал меры по их изменению. При этом ни доверенное лицо, ни кто-либо из арендодателей в СПК «Искра» с предложением об изменении условий договора аренды или размера арендной платы не обращался. ИП глава КФХ ФИО1 является близкой родственницей ФИО45, ФИО46 приходится матерью ФИО45 После проведения собрания представителями ИП глава КФХ ФИО1 был подготовлен проект протокола общего собрания, в который был включен ряд пунктов, которые на собрании не обсуждались. При проведении собрания копии доверенностей не были предоставлены Администрации сельского поселения, оригиналы доверенностей не были представлены также для ознакомления, представителю СПК «Искра» в предоставлении на обозрение указанных доверенностей было отказано. Все указанные факты свидетельствуют о недобросовестных действиях по отношению к участникам долевой собственности как уполномоченного лица ФИО45, так и ИП главой КФХ ФИО1 в связи с чем СПК «Искра» просит перевести право аренды в отношении спорного земельного участка, возникшее на основании договора аренды, заключенного на основании протокола общего собрания участников долевой собственности от дата, между участниками долевой собственности на земельный участок и ИП глава КФХ ФИО245., с ИП глава КФХ ФИО244 на СПК «Искра».

Решением Кумертауского межрайонного суда Республики Башкортостан от дата в удовлетворении исковых требований СПК «Искра» отказано.

Не согласившись с решением суда, СПК «Искра» подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного. При этом указывается, что суд первой инстанции, установив, что СПК «Искра» утратило в 2024 году право на заключение договора на новый срок и не имеет права на заключение договора на новый срок, не принял во внимание, что договор был расторгнут в связи с истечением срока его действия согласно протоколу общего собрания пайщиков от дата п. 2 повестки дня. Также отмечает, что судом первой инстанции сделаны выводы о ненадлежащем исполнении арендатором обязательств по выплате арендной платы некоторым пайщикам, однако, в судебном заседании не опровергнуто то обстоятельство, что арендная плата и компенсация не выплачена только нескольким пайщикам, умышленно уклоняющимся от ее получения. Более того, не установлено ни одного случая в отказе в выплате арендной платы.

При рассмотрении апелляционной жалобы установлено, что на момент вынесения решения ответчики ФИО199 умер дата, ФИО171 умер дата, ФИО200 умер дата, что подтверждается выписками из ЗАГСа, наследником умершего ФИО199 является ФИО109, наследниками умершего ФИО171 – ФИО170, ФИО131, ФИО99, наследниками умершего ФИО200 – ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22 Однако ФИО170, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22 к участию в деле не привлечены.

В связи с чем, определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от дата осуществлен переход к рассмотрению настоящего гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее ГПК РФ) в связи с привлечением, к участию в деле в качестве ответчиков наследника умершего ФИО171 – ФИО170; наследников умершего ФИО200 – ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22

В судебном заседании апелляционной инстанции представители СПК «Искра» ФИО193, ФИО194, ФИО201, исковые требования поддержали, по основаниям, изложенным в иске. Ответчики ФИО1, ФИО15, ФИО45, ФИО121, ФИО111, ФИО198 ФИО17, ФИО79, ФИО46, ИП ФИО1, представитель ИП ФИО1 и ФИО45 - ФИО202 просили в иске отказать, ссылаясь на незаконность и необоснованность заявленных требований, приводя в обоснование факт прекращения договорных отношений с СПК «Искра» по истечению срока договора аренды, а также на выраженную пайщиками волю по заключению нового договора аренды с ИП ФИО1

Лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение дела, о времени и месте рассмотрения извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее ГПК РФ) судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы иска, судебная коллегия приходит к следующему.

Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации (далее ЗК РФ), Гражданским кодексом Российской Федерации (далее ГК РФ), а также Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения), другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

Статья 209 ГК РФ определяет, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Статья 421 ГК РФ предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет, могут быть переданы в аренду.

В силу п. 1 ст. 246 распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно п. 1 ст. 14 названного закона владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения в том числе об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (пункт 3).

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером №..., площадью 17020800+/-36099 кв.м., из категории земель земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: адрес, земельный участок №..., принадлежит на праве общей долевой собственности как истцу, так и ответчикам.

дата собственники спорного земельного участка в лице уполномоченного представителя ФИО195, и истец СПК «Искра» заключили договор аренды земельного участка, находящегося в общей (долевой) собственности граждан, сроком на 10 лет, с вступлением договора в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Росреестра.

В соответствии с п. 2.2 указанного договора аренды, по истечении срока действия договора он может быть заключен на новый срок по договоренности сторон. При этом стороны не позднее, чем за три месяца до истечения срока его действия должны уведомить друг друга в письменной форме о своих намерениях.

Пунктами 4.1, 4.4 договора аренды предусмотрено право арендатора на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок в соответствии с пунктом 2.2 договора, а также обязанность арендодателей обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора.

Согласно п. 4.1 договора арендная плата по настоящему договору выплачивается в виде и размере, определяемом в соответствии с установленной формой (Приложение №...), являющейся неотъемлемой частью настоящего договора. В соответствии с указанным приложением, представленным сторонами в суд апелляционной инстанции постоянная часть арендной платы выдается арендатором каждому из арендодателей, пропорционально его доле в праве собственности на земельный участок, исходя из расчета 3(три) центнера зерна в год или 1500 руб. в кассе за 1 пай до 1 декабря текущего года. Переменная часть арендной платы равна сумме земельного налога за участок, переданный в аренду по настоящему договору, который арендатор может перечислить в бюджет или выдать пайщику в кассе при предъявлении квитанции об оплате налога. Размер арендной платы пересматривается сторонами не чаще одного раза в год.

дата, СПК «Искра» опубликовал объявления в газетах «адрес» и «Куюргаза», согласно которым СП Якшимбетовский сельсовет адрес РБ уведомило участников долевой собственности спорного земельного участка о проведении общего собрания участников долевой собственности дата по вопросу продления договора аренды спорного земельного участка на новый срок.

дата общее собрание собственников спорного земельного участка не состоялось, в связи с отсутствием кворума, что сторонами не оспаривалось и подтверждено представленной в материалы дела копией листа регистрации собственников спорного земельного участка, являющимся приложением к протоколу общего собрания собственников земельного участка.

Заключение договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения требует соблюдения специальной процедуры, установленной Федеральным законом от дата №...ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Данная процедура включает проведение общего собрания собственников, уведомление о проведении собрания через средства массовой информации и принятие решения большинством голосов.

СПК «Искра» выразило намерение заключить договор на новый срок, опубликовав соответствующее сообщение в СМИ. Однако далее СПК «Искра» не провело второе собрание, необходимое для принятия окончательного решения, и не подало повторную публикацию в СМИ, как того требует закон.

Соответственно СПК «Искра» не реализовало своё право на заключение нового договора в установленном законом порядке.

Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ), если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).

В силу абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с п. 5 ст. 9 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Порядок и условия реализации преимущественного права аренды Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» прямо не урегулированы.

Вместе с тем в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

По окончания срока договора аренды от дата СПК «Искра» о заключении договора аренды на новый срок не заявило, новый договор аренды СПК «Искра» не заключило, продолжило пользоваться земельным участком в отсутствие возражений собственников.

Тем самым в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды от дата, заключенный на 10 лет, после дата был возобновлен на неопределенный срок.

Доводы истца о том, что договор аренды вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Росреестра и что десятилетний срок его действия подлежит исчислению с указанной даты, отклоняются судебной коллегией ввиду следующего.

Согласно п.3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключённым с момента его регистрации, если иное не установлено законом. При этом момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам п. 1 и 2 ст. 433 ГК РФ.

Пункт 1 ст. 433 ГК РФ устанавливает, что договор признаётся заключённым в момент получения лицом, направившим оферту, её акцепта. Пункт 2 ст. 433 ГК РФ предусматривает, что если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключённым с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224).

Таким образом, если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора и соблюли требуемую форму, такой договор считается заключённым между ними независимо от отсутствия государственной регистрации. Фактическое исполнение договора (например, передача имущества, внесение платежей и т. д.) подтверждает наличие согласованной воли сторон и возникновение между ними прав и обязанностей.

Важно отметить, что отсутствие государственной регистрации может ограничивать действие договора в отношении третьих лиц. Например, в случае с договором аренды недвижимости незарегистрированный договор не даёт арендатору прав, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (например, новому собственнику имущества).

Также следует учитывать, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключённость.

Поскольку в настоящем случае стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды от дата, учитывая, что договор аренды исполнялся сторонами, земельный участок передан арендатору и стороны связали себя обязательствами по указанному договору, ссылка ответчика на отсутствие государственной регистрации договора аренды на дату его подписания, не имеет правового значения при рассмотрении настоящего спора.

дата ФИО45 от своего имени и имени 112 долевых собственников спорного земельного участка (по нотариально удостоверенным доверенностям, как указано в уведомлении), уведомил истца об отсутствии у собственников спорного земельного участка намерения на продление срока действия договора аренды земельного участка от дата, либо заключении нового договора аренды на новый срок.

В направленном дата письме истец предложил ФИО45 представить доверенности, подтверждающие его полномочия представлять интересы собственников земельного участка, указанных в уведомлении.

Указанное письмо ФИО45 не получено и возвращено отправителю за истечением срока хранения.

дата письмом истец сообщил ФИО45 о возобновлении договора аренды земельного участка от дата на неопределенный срок на тех же условиях договора. Названный ответ ФИО45 не получен и возвращен отправителю за истечением срока хранения.

дата состоялось общение собрание собственников спорного земельного участка, на котором присутствовали 133 участника долевой собственности, владеющих в сумме 176,5 долями, что составляет 81,71% от общего количества долей в праве на земельный участок. Также на общем собрании присутствовали глава администрации СП Якшимбетовский сельсовет МР адрес РБ ФИО196, председатель СПК «Искра» ФИО197, ИП КФХ ФИО1

На собрании общим голосованием большинством голосов (138 долей) принято решение о том, что собственники земельных долей спорного земельного участка не имеют намерения на продление договора аренды указанного участка по истечении срока его действия, о чем уведомили СПК «Искра» (арендатор) в соответствии с положениями п. 2.2 соответствующего договора аренды от дата, более чем за три месяца. Со стороны арендодателей отсутствуют намерения заключить с СПК «Искра» договор аренды на новый срок. Договор аренды спорного земельного участка с СПК «Искра» прекращает свое действие в срок, указанный в договоре. Договор от дата прекращает свое действие, договор на новый срок не заключается, уполномоченному лицу обратиться с соответствующим заявлением в регистрирующий орган о прекращении записи в ЕГРН об обременении арендой с СПК «Искра».

Также общим голосованием большинством голосов (138 долей/134 доли без учета доверенности от администрации сельского совета) принято решение о заключении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с ИП главой КФХ ФИО1 на следующих существенных условиях: договор заключается с дата; согласно протоколу общего собрания участников общей долевой собственности от дата, арендодатели передали по настоящему договору, а арендатор принял во временное владение и использование, за плату, спорный земельный участок; размер годовой арендной платы будет выплачиваться за 1 (одну) долю (1/216): в натуральном выражении 5 центнеров зерна за отчетный год или 5000 руб. за отчетный год, налогообложение осуществляется в соответствии с действующим законодательством, арендатор осуществляет доставку натуральной оплаты арендной платы в д. адрес и адрес в оговоренный сторонами период, согласно настоящего договора, место выдачи определяется сторонами дополнительно в конце отчетного периода; выплата арендной платы будет производиться арендатором с 1 сентября по 1 декабря текущего года; известить в письменной форме арендатора о намерении продать земельный участок/долю в праве с указанием цены и других существенных условий, если арендатор откажется от покупки или не приобретет земельный участок/долю в праве в течение 30 дней с даты письменного извещения, арендодатель вправе продать земельный участок/долю в праве лицу из числа участников общей долевой собственности спорного земельного участка. При продаже участка с нарушением преимущественного права покупки, установленного настоящим договором, арендатор имеет право в течение трех лет требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя; при предъявлении оплаченной квитанции, но не позднее 6 месяцев с даты, установленной налоговым законодательством РФ, арендатор компенсирует оплату земельного налога арендодателям; указанный договор аренды заключен сроком на 15 лет, при этом срок действия аренды исчисляется, начиная с даты обязательной государственной регистрации настоящего договора. С предметом и условиями договора аренды участники общей долевой собственности земельного участка ознакомлены. Условия приняты и согласованы участниками общей долевой собственности спорного земельного участка.

Кроме того, ФИО45 избран уполномоченным от имени участников долевой собственности лицом с предоставлением ему на 3 года (с дата) полномочий по представлению интересов пайщиков в государственных и иных органах и организациях.

На основании положений п. 2 ст. 610ГК РФ договор аренды, в котором не определён срок его действия, считается заключённым на неопределённый срок. В таком случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предварительно уведомив об этом другую сторону: в общем случае - за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. При этом абзацем 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ прямо предусмотрено, что законом или самим договором может быть установлен иной срок предупреждения о прекращении договора аренды, заключённого на неопределённый срок.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды, а арендодатель не выражает возражений против этого, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок. Это означает, что к отношениям сторон в полной мере применяются правила п. 2 ст. 610 ГК РФ, в т. ч. право сторон на односторонний отказ от договора с соблюдением установленного порядка и сроков уведомления.

По п. 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

В рассматриваемом случае собственниками земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 17020,800±36,099 кв. м, с видом разрешённого использования - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: адрес, муниципальный район адрес, земельный участок №..., было реализовано предусмотренное законом право на прекращение договора аренды с СПК «Искра», возобновлённого на неопределённый срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ. Соответствующее решение о прекращении арендных правоотношений принято на собрании собственников, проведённом дата

При условии надлежащего уведомления арендатора о расторжении договора с соблюдением срока, установленного законом (три месяца для недвижимого имущества), такое решение собственников является юридически действительным и влечёт прекращение арендных правоотношений по истечении указанного срока предупреждения.

Факт получения СПК «Искра», извещения представителя собственников земельного участка ФИО45 от дата о прекращении договора аренды от дата представитель СПК «Искра», не оспаривал. Договор аренды с новым арендатором ИП главой КФХ ФИО1 заключен дата, то есть более чем через три месяца со дня получения уведомления СПК «Искра».

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что право аренды СПК «Искра» земельного участка с кадастровым номером №..., с видом разрешённого использования - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: адрес, прекращено в установленном законом порядке.

В настоящее время спорный земельный участок находится в пользовании ИП главы КФХ ФИО1, обременен правом аренды ИП главы КФХ ФИО1

дата истец разместил уведомление в газете «Куюргаза» (выпуск от дата), собственников спорного земельного участка о своем намерении заключить договор аренды на новый срок с использованием преимущественного права заключения договора аренды, в связи с истечением срока действия договора от дата, на условиях, предложенных на общем собрании пайщиков от дата и согласованных для заключения с ИП главой КФХ ФИО1

В направленном в адрес СПК «Искра» уведомлении ФИО46 и ФИО45, действующий от собственников спорного земельного участка, уведомили истца о невозможности заключить с ним испрашиваемый договор аренды, в связи с нежеланием большинства участников общей долевой собственности спорного земельного участка заключить (продлить) договор аренды с СПК «Искра», проявлением с его стороны злоупотребления правом, поскольку существенно пропущены сроки для извещения участников общей долевой собственности земельного участка своих намерениях.

Обращаясь с настоящим иском, СПК «Искра», полагая, что имеет преимущественное право требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с ИП главой КФХ ФИО1 дата

В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ).

В силу п.5 ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ и правовой позиции, изложенной в п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» для реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в срок, указанный в договоре, либо, если такой срок в договоре не предусмотрен, в разумный срок до окончания действия договора аренды.

Вместе с тем, в данном случае судебная коллегия не может согласиться с доводами истца - СПК «Искра» о наличии у него преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, и как следствие отсутствии у собственников земельного участка права отказаться от договора аренды, заключённого с СПК «Искра».

Руководствуясь положениями п.1, 2 ст. 450.1, ст. 606, 610, 621 ГК РФ и ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», судебная коллегия приходит к выводу, что собственники земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: адрес, вправе в любое время отказаться от договора аренды указанного земельного участка, который был возобновлён на неопределённый срок в соответствии с правилами п. 2 ст. 621 ГК РФ.

В силу абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон договора аренды, заключённого на неопределённый срок, обладает безусловным правом на односторонний отказ от его исполнения при условии предварительного уведомления другой стороны: в общем случае - за один месяц, а при аренде недвижимого имущества, к которому относится земельный участок, - за три месяца. Данное право арендодателя не обусловлено наличием нарушений со стороны арендатора и вытекает непосредственно из положений гражданского законодательства как самостоятельное правомочие собственника.

Поскольку договор аренды с СПК «Искра» был возобновлён на неопределённый срок, механизм преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок, предусмотренный для договоров с определённым сроком действия, к сложившимся правоотношениям неприменим. Такое преимущественное право возникает лишь при соблюдении специальных условий, установленных законом для договоров с фиксированным сроком, и не распространяется на случаи, когда договор считается продлённым на неопределённый срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ.

По смыслу разъяснений, приведенных в п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», в п. 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 января 2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при соблюдении стороной договора, в том числе арендодателем, требований п. 2 ст. 610 ГК РФ, не имеет правового значения, какие обстоятельства или мотивы предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды; реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений; право на отказ от такого договора обусловлено исключительно волей стороны.

Таким образом, правовое значение для разрешения вопроса о том, продолжается ли действие договора, возобновленного на неопределенный срок, имеет наличие или отсутствие волеизъявления любой из его сторон на прекращение арендных отношений. Именно с волеизъявлением стороны связывается прекращение аренды в отношении недвижимого имущества по истечении трех месяцев с момента извещения другой стороны о таком волеизъявлении.

Аналогичная позиция изложена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24 октября 2023 г. № 306-ЭС23-12789 по делу № А12-16447/2022.

Таким образом, заявленные СПК «Искра» требования о признании за ним преимущественного права на продление договора аренды и об ограничении права собственников земельного участка на отказ от действующего договора не подлежат удовлетворению как не основанные на нормах действующего законодательства. Решение собственников земельного участка об отказе от договора аренды, принятое в установленном порядке и с соблюдением предусмотренного законом срока уведомления арендатора (три месяца), является законным и влечёт прекращение арендных правоотношений по истечении указанного срока предупреждения.

С учетом изложенного продление договора аренды на неопределенный срок с СПК «Искра» и последовавший отказ арендодателей от него на основании решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: адрес от дата, в соответствии с п. 2 ст. 610, п.1, 2 ст. 450.1 ГК РФ влечет безусловное расторжение договора аренды с СПК «Искра».

Протокол общего собрания собственников земельного участка от дата на текущий момент не оспорен в судебном порядке, решения, содержащиеся в нём, недействительными не признаны. Следовательно, указанный протокол сохраняет юридическую силу, а зафиксированные в нём решения считаются действительными и обязательными для исполнения всеми участниками правоотношений, к которым они относятся.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований СПК «Искра», исходя из того, что договор аренды от дата, заключённый между СПК «Искра» и собственниками земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного в муниципальном районе адрес, предусматривает возобновление действия договора на тех же условиях на новый срок - при продолжении использования земельного участка арендатором после истечения срока договора и отсутствии возражений со стороны арендодателя. Такое условие означает, что договор считается возобновлённым на неопределённый срок. Отказ арендодателей от договора аренды, заключённого с СПК «Искра» возобновлённого на неопределённый срок, с учетом заблаговременного уведомления об отсутствии намерения заключить договор аренды на новый срок, соответствует нормам действующего законодательства. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок не может быть в данном случае применено, такое право предусмотрено законом исключительно для договоров с определённым сроком действия, а сложившиеся правоотношения под условия реализации данного правового механизма не подпадают.

Руководствуясь статьями 327-329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Кумертауского межрайонного суда Республики Башкортостан от дата, отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Сельскохозяйственного производственного кооператива «Искра» к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2, уполномоченному общим собранием ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО16, ФИО18, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО44, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62, ФИО63, ФИО64, ФИО65, ФИО66, ФИО67, ФИО68, ФИО69, ФИО70, ФИО71, ФИО72, ФИО73, ФИО74, ФИО75, ФИО76, ФИО77, ФИО78, ФИО80, ФИО81, ФИО82, ФИО83, ФИО84, ФИО85, ФИО86, ФИО87, ФИО88, ФИО89, ФИО90, ФИО91, ФИО92, ФИО93, ФИО94, ФИО95, ФИО96, ФИО97, ФИО98, ФИО100, ФИО101, ФИО102, ФИО103, ФИО104, ФИО105, ФИО106, ФИО107, ФИО108, ФИО110, ФИО112, ФИО112, ФИО113, ФИО114, ФИО115, ФИО116, ФИО117, ФИО118, Рафиковой Самаре Юсуповне, ФИО120, ФИО122, ФИО207, ФИО123, ФИО208, ФИО125, ФИО126, ФИО127, ФИО128, ФИО129, ФИО130, ФИО132, ФИО133, ФИО134, ФИО135, ФИО136, ФИО137, ФИО138, ФИО139, ФИО140, ФИО141, ФИО142, ФИО143, ФИО144, ФИО145, ФИО146, ФИО147, ФИО148, ФИО149, ФИО150, ФИО152, ФИО153, ФИО154, Вахитовой Райле Гайсовне, ФИО156, ФИО157, ФИО158, ФИО159, ФИО160, ФИО161, ФИО162, ФИО163, ФИО164, ФИО165, ФИО166, ФИО167, ФИО172, ФИО173, ФИО174, ФИО175, ФИО176, ФИО177, ФИО178, ФИО179, ФИО180, ФИО181, ФИО182, ФИО183, ФИО184, ФИО185, ФИО186, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО168, ФИО169, ФИО43 о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: адрес, заключенного дата с индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО246, отказать.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено дата