Судья: Кетова Л.С.

Дело № 33-5446/2026

50RS0031-01-2024-012592-07

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск Московской области

16 февраля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Поляковой Ю.В.,

судей Кобызева В.А., Невмержицкой Н.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Денисенко Ю.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-11475/2024 по иску ФИО1 к ООО «УК «Центр Менеджмент» о взыскании расходов по устранению недостатков, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Одинцовского городского суда Московской области от 30 июня 2024 года,

заслушав доклад судьи Поляковой Ю.В.,

объяснения представителей сторон,

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «УК «Центр Менеджмент», с учетом уточненных исковых требований, просила взыскать в пользу ФИО1 с ООО «УК «Центр Менеджмент» стоимость устранения недостатков в размере 443 575,96 руб., компенсацию морального вреда в размере 60 000 руб. в связи с недобросовестным исполнением строительной компанией своих обязанностей, штраф в размере 50% от суммы, присужденной истцу за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя (п.6 ст.13 Закона от 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>), расходы на оплату услуг экспертной организации в размере 60 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 60 000 руб.

Исковые требования мотивировала тем, что 

<

данные изъяты> между ней и ООО «УК «Центр Менеджмент» заключен договор 

<

данные изъяты>-

<

данные изъяты> указанного договора является квартира, расположенная по адресу: 

<

данные изъяты>, 

<

...> 

<

данные изъяты>. Истец исполнила свои обязательства перед ответчиком надлежащим образом в соответствии с условиями договора. 

<

данные изъяты> между сторонами был подписан акт приема-передачи в отношении вышеуказанной квартиры. В переданной квартире в ходе эксплуатации истец обнаружила недостатки, о наличии которых ответчик истца не предупреждал. Для подтверждения факта наличия недостатков и определения стоимости, необходимой для устранения недостатков, в случае их наличия, истец обратилась в ООО ЭЦ ТЕХПРОМНАДЗОР. По результатам экспертизы установлено, что стоимость устранения недостатков составила 786 784,80 руб. В адрес ответчика была направлена претензия в порядке досудебного урегулирования спора, которая была проигнорирована. Недостатки в указанной квартире ответчик не устранил, стоимость расходов на устранение недостатков квартиры не выплатил, чем нарушает права истца.

Решением Одинцовского городского суда Московской области от 30.06.2024 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит указанное решение отменить, ссылаясь на его незаконность.

Апелляционным определением Московского областного суда от 30.06.2025 решение суда отменено, принято новое решение о взыскании ООО «УК «Центр Менеджмент» в пользу ФИО1 стоимости устранения недостатков в размере 443 575, 96 руб., компенсации морального вреда в размере 10 000 руб., штрафа в размере 100 000 руб., судебных расходов: расходы по досудебной экспертизе – 60 000 руб., расходы на оплату услуг представителя – 60 000 руб.

В удовлетворении требований о компенсации морального вреда и штрафа в большем размере отказано.

С ООО «УК «Центр Менеджмент» в доход городского округа Одинцово Московской области взыскана государственная пошлина в размере 16 589 руб. 40 коп.

Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 10.12.2025 апелляционное определение от 30.06.2025 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

При новом апелляционном рассмотрении представитель истца ФИО2 доводы апелляционной жалобы и письменных объяснений поддержал.

Представитель ответчика ФИО3 возражал против отмены решения суда.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, руководствуясь ч. 3 ст. 167 ГПК РФ и в соответствии с требованиями ст. 165.1 ГК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц, учитывая их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела и отсутствие данных об уважительности причины неявки.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно разъяснениям, данным в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что 29.01.2022 между ООО «Управляющая Компания «Центр Менеджмент» ФИО4 паевым инвестиционным фондом комбинированным «Сибиромстрой Югория» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор 

<

данные изъяты>-Г купли-продажи квартиры, в соответствии с которым продавец передает в собственность (продает) покупателю квартиру, расположенную по адресу: 

<

данные изъяты>, 

<

...> 

<

данные изъяты>, общей площадью 67 кв.м., на 12 этаже, а покупатель принимает в собственность (покупает) передаваемую квартиру и обязуется уплатить за нее установленную договором цену (л.д.11-15 т.1).

Согласно п.4 договора, цена квартиры составляет 7 320 000 руб.

Цена договора уплачена покупателем в полном объеме.

Согласно п.6 договора купли-продажи, гарантийный срок на переданную квартиру – 2 года, то есть 24 месяца следующих подряд. Гарантийный срок исчисляется с даты разрешения на ввод объекта (многоквартирного дома) в эксплуатацию.

<

данные изъяты> Министерством жилищной политики 

<

данные изъяты> выдано разрешение RU

<

данные изъяты> на ввод объекта – многоквартирного дома по адресу: 

<

данные изъяты>, 

<

...> 

<

данные изъяты>, в эксплуатацию.

<

данные изъяты> между ООО «УК «Центр Менеджмент» Д.У. ЗПИФ комбинированным «СПС Югория» (продавец) и ФИО1 (покупатель) подписан Передаточный акт, в соответствии с которым продавец передал в собственность покупателя, а покупатель принял квартиру, находящуюся на 12 этаже многоквартирного жилого дома и расположенную по адресу: 

<

данные изъяты>, 

<

...> 

<

данные изъяты>, общей площадью 67 кв.м., К

<

данные изъяты>.

Из п.2 и п.3 передаточного акта следует, что квартира передана покупателю в соответствии с условиями договора купли-продажи, в том состоянии, в котором она находится на момент ее передачи, пригодна для проживания. На момент подписания передаточного акта покупатель произвел осмотр квартиры, замечаний и претензий по переданной квартире у покупателя к продавцу не имеется.

Согласно акту осмотра от 

<

данные изъяты>, выявленные в квартире по адресу: 

<

данные изъяты>, 

<

...> 

<

данные изъяты>, недостатки устранены (л.д.74 т.2).

Для определения качества выполненных строительно-монтажных и отделочных работ и стоимости устранения недостатков 

<

данные изъяты> по адресу: 

<

данные изъяты>, 

<

...> 

<

данные изъяты>, ФИО1 обратилась в ООО «Экспертный центр Техпромнадзор». Согласно Экспертному заключению 

<

данные изъяты>.24 исследуемая квартира имеет недостатки качества отделочных и монтажных работ. Причиной выявленных недостатков являются нарушения технологии проведения строительно-монтажных и отделочных работ в процессе строительства жилого дома. Стоимость затрат на устранение недостатков в 

<

данные изъяты>, по адресу: 

<

данные изъяты>, 

<

...> 

<

данные изъяты>, по состоянию на 

<

данные изъяты>, составляет 786 784,80 руб.(л.д.30-72 т.1).

<

данные изъяты> ФИО1 направила в адрес ООО «УК «Центр Менеджмент» претензию с требованием об устранении выявленных в квартире недостатков или выплате стоимости их устранения (л.д.27-29 т.1).

До настоящего времени требование, указанное в претензии, ответчиком не удовлетворено.

Для разрешения спора по делу судом назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено АНО «Центральное бюро судебных экспертиз 

<

данные изъяты>». Согласно Экспертному заключению 

<

данные изъяты>–СТЭ в исследуемой квартире по адресу: 

<

данные изъяты>, 

<

...> 

<

данные изъяты>, имеются недостатки (дефекты), в том числе, указанные в заключении ООО «Экспертный Центр Техпромнадзор» 

<

данные изъяты>.24 – не соответствующие условиям договора купли-продажи 

<

данные изъяты>-Г от 

<

данные изъяты>. Недостатки (дефекты), отраженные в досудебном техническом заключении, экспертами не выявлены. Ввиду отсутствия двустороннего акта осмотра при приеме- передачи квартиры, все недостатки были выявлены в ходе натурального осмотра. Все выявленные недостатки, возникли вследствие нарушения застройщиком технических регламентов, национальных стандартов и сводов правил, а также в ходе эксплуатации жилого помещения. Выявленные недостатки существенными не являются, поскольку могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, однако привели к ухудшению качества объекта. Все выявленные недостатки (дефекты) являются явными и могли быть обнаружены при обычном способе приемки в процессе приема-передачи квартиры по договору купли-продажи. Квартира по адресу: 

<

данные изъяты>, 

<

...> 

<

данные изъяты>, не соответствует требованиям строительных норм и правил, нормам технических регламентов, обязательным требованиям, в том числе требованиям национальных стандартов и сводов правил, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Наличие выявленных недостатков (дефектов) в квартире к возникновению угрозы для жизни и здоровья истца, третьих лиц – не приведет. Использование вышеуказанного помещения при наличии выявленных недостатков (дефектов) для использования по назначению, предусмотренном договором купли-продажи 

<

данные изъяты>-Г от 

<

данные изъяты> – возможно. Все выявленные недостатки являются явными. Стоимость восстановительных работ и материалов, необходимых для устранения подтвержденных недостатков, в том числе, оговоренных сторонами при заключении договора купли-продажи квартиры, составляет 443 575,96 руб. Стоимость восстановительных работ составляет 369 348,83 руб. Стоимость материалов составляет 74 227,13 руб. (л.д.158-255 т.1).

В соответствии со ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 ГПК РФ.

Эксперт ФИО5 в судебное заседание явился, выводы, изложенные в заключении экспертизы, поддержал.

Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 309, 310, 469, 471, 475, 476, 477, 556, 557 ГК РФ, ст.ст. 4, 18, 19, 22, 23 Закона РФ «О защите прав потребителей», исходил из того, что между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи, квартира передана ответчиком и принята истцом по акту в отсутствие замечаний, доказательств наличия на момент передачи недвижимого имущества каких-либо недостатков, о которых истец не была осведомлена, суду не представлено.

Суд также отметил, что из выводов судебной экспертизы следует, что заявленные дефекты отделочных работ являются явными, требования, связанные с недостатками квартиры, истец предъявила за переделами, установленного ч.2 ст.477 ГК РФ и п.6 договора двухлетнего гарантийного срока, так как обратилась к ответчику с претензией по поводу недостатков 17.05.2024, а квартира была передана продавцом - 31.01.2022.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Как следует из материалов дела и установлено судом, квартира приобретена истцом у ответчика на основании договора купли-продажи от 29.01.2022.

В силу статьи 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца в том числе возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные статьей 477 Гражданского кодекса (пункт 1 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Аналогичная норма предусмотрена пунктом 1 статьи 19 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".

В «Обзоре судебной практики по делам о защите прав потребителей» Верховного Суда РФ 18.10.2023 разъясняется, что если договором купли-продажи квартиры гарантийный срок на квартиру не установлен, а законом не оговорены специальные сроки, в течение которых покупатель мог предъявить требование по качеству приобретенного недвижимого имущества, то в силу п. 2 ст. 477 ГК РФ и абз. 2 п. 1 ст. 19 Закона о защите прав потребителей срок предъявления к продавцу требований в отношении недостатков квартиры составляет два года со дня ее передачи покупателям.

Из материалов дела следует, что спорный объект недвижимости предметом долевого строительства не являлся и ответчик ООО «УК Центр Менеджмент» не являлся застройщиком многоквартирного дома, в котором расположена спорная квартира, что подтверждается представленным разрешением на ввод в эксплуатацию от 25.08.2020 жилого дома по адресу: 

<

данные изъяты>, г.о. Солнечногорск, 

<

данные изъяты>, Парковый бульвар, 

<

данные изъяты>.

Между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.01.2022, в котором ООО «УК Центр Менеджмент» выступает продавцом и собственником, право которого зарегистрировано в установленном порядке, а ФИО1 - покупателем. На дату заключения договора многоквартирный дом был введен в эксплуатацию, приобретенное истцом жилое помещение объектом долевого строительства не являлось, квартира принадлежала продавцу на праве собственности.

Отношения между продавцом и покупателем регулирует глава 30 Гражданского кодекса Российской Федерации и глава 2 Закона РФ "О защите прав потребителей".

Пунктом 6 договора купли-продажи, заключенного между сторонами указано, что гарантийный срок на переданную ответчиком истцу квартиру составляет два года, то есть 24 месяца следующих подряд с даты разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Вместе с тем, гарантийный срок, установленный пунктом 6 договора купли-продажи, умаляет права покупателя-потребителя, поскольку по общему правилу гарантийный срок на товар, включая объекты недвижимости, установленный продавцом, исчисляется со дня передачи товара.

Таким образом, в данном случае, подлежит применению двухлетний гарантийный срок, начиная с даты передачи квартиры – с 31.01.2022.

По договору купли-продажи истцу передано жилое помещение, соответствующее условиям договора от 29.01.2022, квартира осмотрена покупателем, составлен передаточный акт 31.01.2022, подписан сторонами, в том числе истцом, без претензий к имуществу в таком виде, в каком оно было на момент удостоверения договора.

Таким образом, гарантийный срок истек 31.01.2024, при этом с претензией об устранении недостатков истец обратился к ответчику лишь 17.05.2024 – за пределами гарантийного срока.

Кроме того, установлено, что все выявленные недостатки (дефекты) являются явными и могли быть обнаружены при обычном способе приемки в процессе приема-передачи квартиры по договору купли-продажи, что подтверждается экспертным заключением.

На основании изложенного, принимая во внимание, что недостатки являются явными, могли быть обнаружены при принятии квартиры, а также то, что истец предъявил продавцу требования о наличии недостатков квартиры за пределами срока гарантии, установленного законом, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы истца, которые выражают несогласие с постановленным решением, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, однако не опровергают выводов суда и не свидетельствуют о неправильности принятого по делу решения.

Предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда апелляционная жалоба не содержит.

руководствуясь ст.ст. 199, 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Одинцовского городского суда Московской области от 30 июня 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 без удовлетворения.

Председательствующий судья

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 26 февраля 2026 года.