Дело № 2-4474/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 декабря 2017 года гор. Ростова-на-Дону

Ворошиловский районный суд гор. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Алексеевой О.Г.,

при секретаре Петиковой Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о признании договора ипотеки незаключенным, аннулировании записи об обременении в ЕГРП, 

У С Т А Н О В И Л:

Истцы обратились в суд с настоящим иском, указав в обоснование заявленных требований, что ... между истцом и ответчицей заключен брак, что подтверждается свидетельством о заключении брака. ... ФИО2 родители подарили домовладение, расположенное по адресу: ..., состоящее из земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1409 кв.м, и расположенных на нем строений: жилого дома, площадью 149,9 кв.м, литер «Г», летней кухни литер Д, сарая, литер Е, сарая литер 3, что подтверждается договором дарения, свидетельством о государственной регистрации права бланк ... и ....

Во время брака (в 2014 году) за совместные денежные средства на указанном земельном участке, был возведен жилой дом, с кадастровым номером №, по ..., что подтверждается кадастровым паспортом объекта (год постройки указан — 2014 год), Договором купли-продажи домокомплекта № от ..., квитанциями об оплате.

Указанный объект был зарегистрирован в ЕГРП за ФИО2, с согласия истца, в «упрощенном» порядке ..., о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права бланк №, а, следовательно, является совместной собственностью супругов М-вых.

... супруга истца заключила договор займа №/М с ФИО3, в соответствии с условиями которого ФИО2 получила 1 700 000 рублей для достройки жилого помещения (дома) и капитального ремонта жилого вмещения (дома), заложенных в обеспечение возврата займа.

... между ФИО3 и ФИО2 заключен договор залога №/М, в соответствии с условиями которого в обеспечение исполнения обязательств по договору займа №/М от ... ФИО2 передала в залог все имущество, принадлежащее ей по праву собственности по ..., в том числе и совместно нажитое с истцом, а именно: земельный участок площадью 1409 кв.м., жилой дом площадью 112,5 кв.м., жилой дом площадью 149,9 кв.м., летнюю кухню площадью 29,5 кв.м., сарай площадью 23,8 кв.м, сарай площадью 6,4 кв.м.

Пунктом 17 договора залога установлена договорная подсудность по спорам, вытекающим из настоящего договора — судом ....

Оспариваемый договор залога №/М от ..., по мнению истца, является незаконченным, так как в нем не отражены существенные условия договора.

По мнению истца, в нарушение закона в договоре не определена залоговая стоимость земельного участка и строений, договор не содержит идентификационных данных о заложенном земельном участке, а именно: его целевое назначение и категория земель, не указано место нахождение жилых домов и хозяйственных построек, переданных в залог, не указано место заключения договора займа №/М от ... (п.10 Договора залога). В спорном договоре не определено, у кого из сторон будет находится заложенное имущество.

Истцы также указали, что согласие на заключение договора займа и договора залога они дали под условием: после заключения договора займа и договора залога полученные денежные средства будут потрачены на раздел домовладения на два самостоятельных с целью реализации одного из домовладений для погашения возникшего перед ФИО3 долгового обязательства.

Следовательно, по мнению истца, в залог передавалась часть имущества — один жилой дом и земельный участок площадью 800 кв.м, а не все имущество, перечисленное в п. 2 Договора залога.

Данное условие истцы считают существенным условием договора. Они не дали бы согласие на заключение договора залога, если бы знали, что это условие не будет исполнено ФИО3 Однако это условие не было включено в Договора залога №/М от ..., а следовательно, истцы полагают, что между сторонами не было достигнуто соглашение о предмете договора залога. ФИО3 при подписании договора залога умолчала, что не даст согласия на раздел домовладения на два самостоятельных с целью продажи одного из них для погашения долга, а напротив пообещала дать такое согласие.

По мнению истцов, условие о разделе земельного участка на два самостоятельных является существенным условием договора залога, а в самом договоре это условие не отражено, залогодатель фактически при подписании договора залога согласился передать в залог часть имущества, описанного в п.2 Договора, а залогодержатель принять данное имущество, однако это не отражено в договоре, следовательно договор не может считаться заключенным, так как между сторонами не достигнуто соглашения по всем существенным условиям договора.

Общая оценка заложенного имущества (по соглашению сторон) в 1 700 000 рублей, при общей рыночной стоимости всего заложенного имущества равной 12 500 000 рублей, общей кадастровой стоимости всего заложенного имущества в сумме 11 668 191 рубль подтверждает, что истцы намерены были предоставить в залог только часть поименного в п. 2 Договора залога имущества.

Также истцами указано, что между сторонами не достигнуто соглашения о последствиях и способах прекращения договора залога.

Согласно п. 13 Договора залога право залога и настоящий договор прекращается при прекращении обеспеченного залогом обязательства.

В рассматриваемом случае обеспеченное залогом обязательство - это Договор займа №/М от ..., в соответствии с которым ФИО3 обязалась передать ФИО2 1 700 000 рублей под проценты, а ФИО2 приняла на себя обязательство выплатить сумму 1 700 000 рублей и проценты.

Согласно условиям договора займа, он подлежит прекращению через 21 календарный день с момента направления уведомления о его прекращении. Надлежащей формой уведомления признается уведомление любым способом, принятым в деловой практике. В договоре займа не указан срок его окончания. Договор займа не содержит требований к тексту уведомления о прекращении договора, а следовательно, письмо о возврате суммы займа рассматривается истцами как требование о прекращении договора.

В случае систематических нарушений сроков внесения периодических платежей по договору займа займодавец имеет право на одностороннее прекращение договора, который в этом случае считается прекращенным на седьмой день с момента направления Заемщику соответствующего уведомления Займодавца. В этот же срок заемщик обязан возвратить займодавцу основной долг, уплатить проценты и все установленные договором штрафные санкции.

Истцы считают, что понятие «прекращение договора» и «расторжение договора» - это слова синонимы, а следовательно, после предъявления требований о возврате суммы займа он автоматически расторгается через 7 дней после предъявления такого требования.

Вместе с тем, в п. 28 Договора залога указано, что прекращение договора — это окончание срока его действия, которое влечет прекращение обязательств сторон по нему, кроме ответственности за его нарушение.

ФИО3, несмотря на то, что обязательства по договору залога, с учетом его условий и положений, прекращены, предъявила требование о наложении взыскания на залоговое имущество. Суд прошел без участия ФИО2 и ФИО1, которые не смогли дать пояснений по поводу сути подписанного договора.

Решением суда наложено взыскание на залоговое имущество, а следовательно между залогодателем и Залогодержателем не достигнуто соглашения о порядке расторжения, прекращения условий договора, срока его окончания, последствиях его прекращения, и изменения сроков его окончания.

В дополнение к доводам, изложенным в иске, истцами указано, что ... ФИО2 письменно обратилась к ФИО3 с просьбой дать разрешение на раздел домовладения, с целью передачи одного из домовладений в собственность ФИО3 в счет погашения долга. ... ФИО3 письменно отказал ФИО2 в разделе домовладения, указав, что никогда договоренности о разделе домовладения не достигалось. Затем проводились переговоры в телефонном режиме, которые не дали результатов. ..., после того, как ФИО2 поняла, что ее обманули, обратилась в полицию.

По мнению истцов, оспариваемая сделка заключена ФИО2 под воздействием обмана со стороны ФИО3 Подписывая договор залога, ФИО3 умолчала, что не даст согласия на раздел домовладения, а напротив, заверила, что после подписания договора ипотеки обязательно участок будет разделе на два самостоятельных. От своих слов ФИО3 отказалась, а в договор данный пункт ФИО3 не внесла намеренно.

На основании изложенного истцы просили признать договор залога №/М между ФИО3 и ФИО2 от ... незаключенным. Применить последствия незаключенности договора и исключить запись из ЕГРП о регистрации обременения — ипотеки в пользу ФИО3, имущества расположенного по адресу: ...: ..., а именно: жилой дом с кадастровым номером №, площадью 112,5 кв.м; жилой дом общей площадью 149,9 кв.м, литер Г, летней кухни площадью 29,5 кв.м., литер IД, сарая площадью 23,8 кв.м., литер Е, сарая площадью 6,4 кв.м, литер 3 с кадастровым (условным номером) №; земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1409 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство.

В судебное заседание явились истцы ФИО2, ФИО1 и их представитель ФИО4, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержали, просили удовлетворить, дали пояснения аналогичные изложенным в иске.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие. Дело рассмотрено в отсутствие неявившегося ответчика в порядке ст. 167 ГПК РФ. 

В судебное заседание явился представитель ответчика ФИО5, действующий на основании доверенности, исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать, просил также об отмене мер по обеспечению иска. 

Суд, выслушав пояснения истцов, представителя ответчика, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 и ФИО2 состоят в зарегистрированном браке.

ФИО2 на основании договора дарения от 30.07.2007г., удостоверенного нотариусом ФИО6, № по реестру №, получен в дар земельный участок с КН № площадью 1409 кв.м. по адресу: ... и расположенные на нем жилой дом литер «Г», общей площадью 149,9 кв.м. и хозяйственные постройки. Переход права собственности к ФИО7 в установленном порядке зарегистрирован, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 03.09.2007г. №.

12.03.2015г. за ФИО2 также зарегистрировано право собственности на жилой дом, общей площадью 112,5 кв.м., расположенный по адресу: ..., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.03.2015г. №.

02.04.2015г. между ФИО2 (заемщик) и ФИО3 (займодавец) заключен договор займа №/М, в соответствии с которым ФИО3 передала в долг ФИО2 деньги в сумме 1 700 000 рублей для достройки жилого помещения (дома) и капитального ремонта жилого дома. На сумму займа заемщик обязался уплатить проценты в размере 48 % годовых. Возврат суммы займа определен сторонами не ранее 01.07.2015г. и не позднее 15.10.2015г. 

02.04.2015г. в обеспечение исполнения обязательств заемщика по договору займа №/М от 02.04.2015г., между ФИО2 (залогодатель) и ФИО3 (залогодержатель) заключен договор залога №/М, по условиям которого в обеспечение указанных обязательств залогодатель предоставляет залогодержателю в залог следующее недвижимое имущество: земельный участок площадью 1409 кв.м., жилой дом литер «Г», общей площадью 149,9 кв.м., жилой дом, общей площадью 112,5 кв.м., расположенные по адресу: ... с КН № (п.п. 1,2 договора залога). Договор залога в установленном порядке зарегистрирован, в ЕГРП внесены сведения об ипотеке в отношении вышеуказанных объектов недвижимости, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 22.05.2017г.

Как усматривается из материалов дела, ФИО1 выражено согласие на заключение его супругой ФИО2 договора займа с последующим заключением договора залога на сумму, сроки и на условиях по ее усмотрению в отношении вышеизложенных земельного участка и строений, удостоверенное нотариусом ФИО8 03.04.2015г. № по реестру №.

Вступившим в законную силу заочным решением Ворошиловского районного суда ... от 12.04.2016г. по делу № по иску ФИО3 к ФИО2 о взыскании долга по договору займа с ФИО2 в пользу ФИО3 взыскана задолженность по договору займа №/М от ... за период по ... включительно: сумму займа 1 700 000 руб., задолженность по процентам 498 666 руб. 67 коп., пеня за несвоевременный возврат займа 186 302 руб. 24 коп., пеня за несвоевременную уплату процентов 67 543 руб. 28 коп., а всего взыскана задолженность в размере 2 452 512 рублей 19 копеек. Также с ФИО2 в пользу ФИО3 взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 462 руб. 56 коп. Обращено взыскание на заложенное имущество, расположенное по адресу: Россия, ..., а именно: земельный участок площадью 1409 кв.м., кадастровый №, свидетельство о государственной регистрации права ... от ...; жилой дом общей площадью 112,5 кв.м., кадастровый №, свидетельство о государственной регистрации права 61-АИ № от ...; жилой дом общей площадью 149,9 кв.м, литер Г, летнюю кухню площадью 29,5 кв.м, литер Д, сарай 23,8 кв. м. литер Е, сарай 6,4 кв. м. литер 3, кадастровый (или условный) №, свидетельство о государственной регистрации права ... от ..., путем продажи с открытых торгов, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 3 585 600 рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 18.08.2016г. заочное решение Ворошиловского районного суда ... от 12.04.2016г. оставлено без изменения.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

На основании ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

Общими положениями ГК РФ о форме сделок (п. 1 ст. 160) предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Пунктом 1 статьи 161 ГК РФ закреплены виды сделок, которые должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: сделки юридических лиц между собой и с гражданами; сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

На основании статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п.п. 1,4 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). К отдельным видам залога (статьи 357 - 358.17) применяются общие положения о залоге, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах залога.

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

В соответствии с п. 1 ст. 334.1. ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. 

Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом (п. 1 ст. 336 ГК РФ).

Согласно ст. 337 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

По смыслу п. 1 ст. 338 ГК РФ заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 339 ГК РФ в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

Стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом (п. 1 ст. 340 ГК РФ).

Из совокупности представленных в материалы дела доказательств усматривается, что истец заключила с ответчиком договор займа и в его обеспечение договор залога недвижимого имущества на изложенных в договоре и согласованных сторонами условиях, договор подписан истцом добровольно, собственноручно, доказательств обратного суду не представлено. Таким образом, суд приходит к выводу, что стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора.

Стороны произвели все необходимые действия, направленные на исполнение оспариваемого договора, который в установленном порядке зарегистрирован, запись об ипотеке внесена в ЕГРП. 

Доводы истцов о том, что договор залога №/М от 02.04.2015г. является незаконченным, так как в нем не отражены существенные условия договора, суд отклоняет, поскольку из текста договора следует, что сторонами согласованы предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло обязательство, что согласуется с положениями ст. 339 ГК РФ.

Отсутствие данных о целевом назначении, категории земель, месте нахождения жилых домов и хозяйственных построек, переданных в залог, само по себе не свидетельствует о не заключенности договора залога, поскольку содержащиеся в тексте договора залога сведения достаточны для идентификации предмета залога.

Вопреки доводам истцов, в пункте 1 договора залога имеется указание на его заключение в г. Ростове-на-Дону, а также в пункте 4 договора указано, что залог устанавливается без передачи имущества залогодержателю. 

Ссылку истцов на то, что договор залога заключен под условием последующего раздела домовладения на два самостоятельных с целью реализации одного из домовладений для погашения возникшего перед ФИО3 долгового обязательства, суд оценивает критически.

Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Ни из текста договора займа, ни из договора залога от 02.04.2015г. не следует, что договор заключен с вышеуказанным условием. Оспариваемый договор истцом подписан добровольно, собственноручно, условие о разделе домовладения сторонами не согласовано, доказательств обратного суду не представлено. 

Также, доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, в подтверждение довода о заключении сделки под влиянием обмана или введения в заблуждение, материалы дела также не содержат.

Кроме того, суд принимает во внимание, что вступившим в законную силу заочным решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 12.04.2016г. с ФИО2 в пользу ФИО3 взыскана задолженность по договору займа и обращено взыскание на заложенное имущество. 

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, с учетом положений п. 2 ст. 61 ГПК РФ, правовых оснований для признания договора залога от 02.04.2015г. незаключенным, аннулировании записи в ЕГРП не имеется.

Согласно п. 1,3 ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда.

С учетом приведенной нормы, суд считает необходимым сохранить принятые по делу обеспечительные меры, до вступления в силу решения суда, а потому заявление ответчика об отмене мер по обеспечению иска подлежит отклонению.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о признании договора ипотеки незаключенным, аннулировании записи об обременении в ЕГРП – отказать. 

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ворошиловский районный суд гор. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 26 декабря 2017 года.

Судья