64RS0004-01-2025-002655-69

Дело № 2-2179/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

4 августа 2025 года город Балаково

Саратовская область

Балаковский районный суд Саратовской области в составе судьи Петрова А.Н.,

при секретаре судебного заседания Титаренко В.В.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2 - ФИО3, ответчика ФИО4, представителя третьего лица администрации Балаковского муниципального района Саратовской области ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области к ФИО2, ФИО4 о признании недействительным аукциона по продаже объекта незавершенного строительства, признании недействительным договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, прекращении права собственности на объект незавершенного строительства, применении последствий недействительности договора купли-продажи,

установил:

комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района (далее - Комитет) обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО4, в обоснование заявленных требований указав, что на основании разрешения на выполнение строительно-монтажных работ № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Госархстройнадзором ФИО6, разрешено выполнение строительно-монтажных работ по строительству павильона для ожидания общественного транспорта в комплексе с мини-магазином, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> действия до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ администрацией Балаковского муниципального района ФИО6 выдано разрешение № на строительство павильона для ожидания общественного транспорта в комплексе с мини-магазином, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> Срок действия разрешения до ДД.ММ.ГГГГ. В дальнейшем срок действия указанного выше разрешения продлевался до ДД.ММ.ГГГГ. В период с 2002 года по 2016 год земельный участок кадастровым номером 

<

данные изъяты> находился на праве аренды для целей строительства указанного выше павильона на основании заключенных между уполномоченным органом и ФИО6 договоров аренды земельных участков.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права 64-АГ 988342 от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 стала собственником незавершенного строительством павильона для ожидания общественного транспорта в комплексе с мини-магазином, назначение: объект незавершенного строительства, 1 этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 235,4 кв.м, степень готовности 70 %, инвентарный номер 

<

данные изъяты>. ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом (Арендодатель) и ФИО4 (Арендатор) заключен договор аренды земли №, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов кадастровым номером 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>. Как следует из преамбулы указанного выше договора аренды земли земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> предоставлялся ФИО4 в соответствии с подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, то есть однократно для завершения строительства как собственнику объекта незавершенного строительства. В дальнейшем, на основании решения Балаковского районного суда Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № у ФИО7 изъят объект незавершенного строительства – незавершенный строительством павильон для ожидания общественного транспорта в комплексе с мини-магазином, назначение: объект незавершенного строительства, 1 этажный (подземных этажей – 1), общая площадь 235,4 кв.м степень готовности 70 % инвентарный 

<

данные изъяты> в целях его реализации путем продажи с публичных торгов. Согласно протоколу о результатах аукциона по продаже объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 стал победителем аукциона по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 

<

данные изъяты> расположенного по адресу Саратовская область, город Балаково, 

<

данные изъяты> центральной части города.

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом (Продавец), действующим от имени ФИО4, и ФИО2 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства на основании решения Балаковского районного суда Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, и ФИО2 заключен договор № купли-продажи объекта незавершенного строительства (далее - Договор). Согласно п. 3.1 Договора цена продажи имущества. Установленная по итогам аукциона, составляет 805644,68 руб. с учетом НДС. Согласно п. 3.2 Договора порядок расчетов следующий: задаток в сумме 159533,60 руб., внесенный покупателем, засчитывается в счет оплаты. За вычетом суммы задатка покупатель обязан единовременно уплатить продавцу оставшуюся сумму в размере 646111,08 руб. в безналичном порядке не позднее 10 рабочих дней со дня подписания Договора. Согласно п. 3.4 Договора налоговым агентом по уплате НДС в соответствии с п. 4 ст. 161 НК РФ является продавец. Платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ. № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 исполнил свои обязательства по оплате стоимости имущества. В свою очередь Комитет на основании приказов от ДД.ММ.ГГГГ №. №, № сумму, поступившую от ФИО2 в размере 805644,68 руб. перечислил: 1). в бюджет муниципального образования город Балаково в сумме 3088,34 руб. за подготовку и проведение аукциона (платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ); 2). бывшему собственнику объекта незавершенного строительства ФИО4 в размере 668282,23 руб. (платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ); 3).Межрайонной инспекции ФНС России № по Саратовской области в сумме 134274,11 руб., исполнив обязанность налогового агента по перечислению НДС при реализации имущества физическому лицу (платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно сведениям, имеющимся в ЕГРН, собственником объекта незавершенного строительства кадастровым номером 64:0:020102:2873 является ответчик ФИО2

В рамках гражданского дела №, рассмотренного Балаковским районным судом Саратовской области по иску Комитета к ФИО2 о признании самовольной постройкой объект незавершенного строительства, об обязании снести объект незавершенного строительства, взыскании неустойки, была назначена комплексная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза. 

Согласно заключению судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ объект незавершенного строительства с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, не соответствует проектной документации и разрешительной документации (разрешению на строительство). Несоответствие заключается в том, что эркер строения, в котором расположено помещение тамбура, возведен в больших габаритных размерах, чем указано в строительном паспорте, в связи с чем, увеличена площадь тамбура относительно проектной документации и имеется наложение эркерной части строения на земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> что является нарушением градостроительных регламентов. 

При сопоставлении результатов геодезической съемки объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 

<

данные изъяты> степень готовности 70 %, инвентарный номер 

<

данные изъяты>, со сведениями ЕГРН в отношении документальных границ земельных участков, распложенных границах кадастрового квартала 

<

данные изъяты> (кадастровый план территории от ДД.ММ.ГГГГ № 

<

данные изъяты> было установлено, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 

<

данные изъяты> частично расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> а частично выходит за его пределы и накладывается на границы земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>

Таким образом, из заключения судебной экспертизы Комитету стало известно о том, что объект незавершенного строительства обладает признаками самовольной постройки и не может выступать объектом гражданских прав и обязанностей. На момент проведения аукциона по продаже объекта незавершенного строительства Комитет не знал и не мог знать о том, что спорный объект строился с нарушениями, и полагал, что данный объект не является изъятым из гражданского оборота, не обладает признаками самовольной постройки, а указанный Договор порождает юридические последствия.

Комитет просит суд признать недействительным аукцион по продаже объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ в отношении объекта незавершенного строительства кадастровым номером 

<

данные изъяты> расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>; признать недействительным договор № купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Комитетом, действующим от имени ФИО4, и ФИО2 в отношении объекта незавершенного строительства кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 235,4 кв.м степенью готовности 70 %, расположенного по адресу: Саратовская область, город Балаково, 

<

адрес>, центральной части города; прекратить право собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства кадастровым номером 

<

данные изъяты> расположенный по адресу: Саратовская область, город Балаково, 

<

данные изъяты>; применить последствия недействительности договора № купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ в виде возврата ФИО2 ФИО4 объекта незавершенного строительства и возврата ФИО2: ФИО4 - денежных средств в размере 668282,23 руб., Комитетом – денежных средств в размере 3088,34 руб., Межрайонной инспекцией ФНС России № по Саратовской области – денежных средств в размере 134274,11 руб.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 поддержал заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, пояснив, что спорный объект незавершенного строительства обладает признаками самовольной постройки, поскольку эркер строения, в котором расположено помещение тамбура, возведен в больших габаритных размерах, чем указано в строительном паспорте, при этом представитель истца также указал, что данный эркер имелся при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. однако о наличии у строения признаков самовольной постройки стало известно ДД.ММ.ГГГГ после составления акта осмотра объекта.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 - ФИО3 не согласась с исковыми требованиями Комитета, поскольку вступившим в законную силу решением Балаковского районного суда Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме отказано в удовлетворении исковых требований Комитета к ФИО2 о признании самовольной постройкой объект незавершенного строительства, об обязании снести объект незавершенного строительства кадастровым номером 64

<

данные изъяты> В настоящем исковом заявлении истцом приведены обстоятельства, которые были установлены судом при рассмотрении указанного гражданского дела, Комитетом приведено единственное основание для признания аукциона и договора купли-продажи недействительными – то, что объект незавершенного строительства как предмет торгов и оспариваемой сделки является самовольной постройкой. У Комитета не имеется права на подачу иска, так как истец был организатором торгов, а не собственником объекта незавершенного строительства и стороной сделки, также истцом пропущен срок исковой давности для предъявления исковых требований, который истек на день подачи иска. ФИО2 планирует завершить строительство объекта, однако с учетом изменившееся обстановки в силу прошедшего времени с начала строительства предыдущим застройщиком с 1999 года, что требует внесения корректировки в проектную документацию и получения нового разрешения на строительство на имя ФИО2 и предоставления земельного участка для завершения строительства как собственнику объекта, приобретенного на публичных торгах. Комттетом заявлено требование о возврате спорного объекта ФИО4, которая не имеет возможности достроить объект, который был изъят у нее на основании вступившего в законную силу решения суда. Таким образом, истцом избран неверный способ защиты, который приведет не к восстановлению чьих-либо прав, а к нарушению прав сторон по договору купли-продажи.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании не согласилась с исковыми требованиями Комитета, указав, что кадастровый паспорт, выданный на спорный объект незавершенного строительства ДД.ММ.ГГГГ с выверенными координатами арендуемого земельного участка содержал сведения о наличии у объекта эркера, из данного паспорта усматривается, что строящийся объект был возведен в границах арендуемого з6маельного участка.

Представитель третьего лица администрации Балаковского муниципального района Саратовской области ФИО5 в судебном заседании полагал исковые требования Комитета законными и обоснованными.

Представитель третьего лица Межрайонной инспекции ФНС России № по Саратовской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, ранее представил отзыв на исковое заявление Комитета, в котором указано, что действительно Комитет на основании приказов от ДД.ММ.ГГГГ №, №, № перечисли в Межрайонную инспекцию ФНС России № по Саратовской области денежыне средства в усмме 134274,11 руб., исполнив обязанность налогового агента по перечислению НДС при реализаии имущества физическому лицу.

Представитель третьего лица Управления Рореестра по Саратовской области, ответчик ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом. 

В силу положений ст. 167 ГПК РФ суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации, ст.ст. 12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В пункте 22 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно положениям ч. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.

Частью 12 ст. 51 ГрК РФ предусматривалось, что уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом» или Государственная корпорация по космической деятельности «Роскосмос» по заявлению застройщика могут выдать разрешение на отдельные этапы строительства, реконструкции.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения.

Согласно положениям п. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Судом установлено, что в соответствии с Положением о комитете по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района, утверждено решением Собрания БМР от ДД.ММ.ГГГГ №, Комитет является уполномоченным органом администрации Балаковского муниципального района по осуществлению прав собственника имущества Балаковского муниципального района и права собственника имущества муниципального образования город Балаково.

Одними из основных задач Комитета является обеспечение рационального использования государственной (до разграничения) и муниципальной земли в пределах полномочий, определенных законодательством Российской Федерации и Положением о Комитете, защита в установленном законодательством порядке имущественных и земельных интересов Балаковского муниципального района и муниципального образования город Балаково. 

На основании разрешения на выполнение строительно-монтажных работ № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Госархстройнадзором ФИО6, разрешено выполнение строительно-монтажных работ по строительству павильона для ожидания общественного транспорта в комплексе с мини-магазином, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ. 

ДД.ММ.ГГГГ между Балаковским муниципальным образованием Саратовской области (Арендодатель) и ФИО6 (Арендатор) заключен договор аренды земли серия САР

<

данные изъяты>, сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 2.4 Договора от ДД.ММ.ГГГГ участок предоставлялся для общественной застройки (остановочный павильон). Согласно п. 7.1 Договора от ДД.ММ.ГГГГ арендатор имеет право использовать земельный участок в соответствии с целью и условиями его предоставления.

На основании постановления главы Балаковского муниципального образования Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ № принято решение о передаче ФИО6 земельного участка, расположенного на землях поселений по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 

<

данные изъяты> с целевым использованием: земли общественной застройки.

ДД.ММ.ГГГГ между Балаковским муниципальным образованием Саратовской области (Арендодатель) и ФИО6 (Арендатор) заключен договор аренды земли № в отношении земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 

<

данные изъяты> расположенный по адресу: Саратовская область, город Балаково, 

<

данные изъяты> для использования – общественная застройка (остановочный павильон). Согласно пункту 2.1. Договора последний заключен на два года с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

На основании постановления главы Балаковского муниципального образования Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ № ДД.ММ.ГГГГ между Балаковским муниципальным образованием Саратовской области (Арендодатель) и ФИО6 (Арендатор) заключен договор аренды земли № в отношении земельного участка из земель поселения с кадастровым номером 

<

данные изъяты> для использования — общественная застройка (остановочный павильон в комплексе с мини-магазином). Согласно пункту 2.1 договора последний заключен на два года с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. 

ДД.ММ.ГГГГ администрацией Балаковского муниципального района ФИО6 выдано разрешение № на строительство павильона для ожидания общественного транспорта в комплексе с мини-магазином, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> Срок действия разрешения до ДД.ММ.ГГГГ. В дальнейшем срок действия указанного выше разрешения продлевался до ДД.ММ.ГГГГ.

На основании постановления главы Балаковского муниципального образования Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ № ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом (Арендодатель) и ФИО6 (Арендатор) заключен договор аренды земли № в отношении земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 

<

данные изъяты> с разрешенным использованием – земли под объектами торговли (остановочный павильон в комплексе с мини-магазином). Согласно пункту 2.1. Договора, последний заключен на одиннадцать месяцев с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

На основании постановления главы Балаковского муниципального образования Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ № ДД.ММ.ГГГГ между управлением земельных отношений администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (Арендодатель) и ФИО6 (Арендатор) заключен договор аренды земли № в отношении земельного участка из земель населенных пунктов кадастровым номером 64:40:020102:42, расположенного по адресу: 

<

...> площадью 288 кв. м., с разрешенным использованием - земли под объектами торговли (остановочный павильон в комплексе с мини-магазином). Согласно пункту 2.1. договора последний заключен на одиннадцать месяцев с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления главы Балаковского муниципального образования Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ № между управлением земельных отношений администрации Балаковского муниципального района Саратовской области и ФИО6 заключен договор аренды земли № в отношении земельного участка из земель населенных пунктов кадастровым номером 

<

данные изъяты> с разрешенным использованием – земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли (остановочный павильон в комплексе с мини-магазином). Согласно пункту 2.1. договора последний заключен на 5 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 стала собственником незавершенного строительством павильона для ожидания общественного транспорта в комплексе с мини-магазином, назначение: объект незавершенного строительства, 1-этажный (подземных этажей – 1), общая площадь 235, 4 кв.м, степень готовности 70 %, инвентарный номер 

<

данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом и ФИО8 заключен договор аренды земли №, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов кадастровым номером 

<

данные изъяты> расположенный по адресу: 

<

данные изъяты> с разрешенным использованием – объекты торговли.

Как следует из указанного выше договора аренды земли земельный участок с кадастровым номером 64:40:020102:42, площадью 288 кв.м, предоставлялся ФИО8 в соответствии с подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, то есть однократно для завершения строительства как собственнику объекта незавершенного строительства.

На основании вступившего в законную силу решения Балаковского районного суда Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № у ФИО4 изъят объект незавершенного строительства – незавершенный строительством павильон для ожидания общественного транспорта в комплексе с мини-магазином, назначение: объект незавершенного строительства, 1 этажный (подземных этажей – 1), общая площадь 235,4 кв.м, степень готовности 70 %, инвентарный 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> центральной части города, в целях его реализации путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно протоколу о результатах аукциона по продаже объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 стал победителем аукциона по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 64:40:020102:2873 площадью 235,4 кв.м, степенью готовности 70%, расположенного по адресу 

<

данные изъяты> центральной части города.

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом и ФИО2 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства.

ФИО2 является собственником вышеуказанного объекта незавершенного строительства, что подтверждается выпиской из ЕГРН. 

Впоследствии Комитет обратился в суд с иском к ФИО2, в котором просил признать самовольной постройкой объект незавершенного строительства с кадастровым номером 64:40:020102:2873, общая площадь 235, 4 кв.м, степень готовности 70 %, инвентарный 

<

данные изъяты> обязать ФИО2 снести объект незавершенного строительства с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером: 

<

данные изъяты>

В рамках гражданского дела №, рассмотренного Балаковским районным судом Саратовской области по иску Комитета к ФИО2 о признании самовольной постройкой объект незавершенного строительства, об обязании снести объект незавершенного строительства, взыскании неустойки, была назначена комплексная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза. 

Согласно заключению судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ объект незавершенного строительства с кадастровым номером 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> центральной части города, не соответствует проектной документации и разрешительной документации (разрешению на строительство). Несоответствие заключается в том, что эркер строения, в котором расположено помещение тамбура, возведен в больших габаритных размерах, чем указано в строительном паспорте, в связи с чем, увеличена площадь тамбура относительно проектной документации и имеется наложение эркерной части строения на земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> (2 кв.м.), что является нарушением градостроительных регламентов. 

При сопоставлении результатов геодезической съемки объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, инвентарный номер 

<

данные изъяты> (местоположение) объекта: 

<

данные изъяты>, со сведениями ЕГРН в отношении документальных границ земельных участков, распложенных границах кадастрового квартала 64:40:020102 (кадастровый план территории от ДД.ММ.ГГГГ № 

<

данные изъяты>), было установлено, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 

<

данные изъяты> частично расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> а частично выходит за его пределы и накладывается на границы земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>

Решением Балаковского районного суда Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований Комитета к ФИО2 о признании самовольной постройкой объект незавершенного строительства, об обязании снести объект незавершенного строительства – отказано в полном объеме.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда Саратовской области ДД.ММ.ГГГГ решение Балаковского районного суда Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменений, апелляционная жалоба Комитета – без удовлетворения.

Разрешая заявленные исковые требования, принимая во внимание возведение спорного объекта предыдущим собственником в соответствии с выданным на строительство разрешением на отведенном для строительства земельном участке, устранение в ходе рассмотрения дела ответчиком ФИО2 установленного заключением судебной экспертизы нарушения градостроительных регламентов, отсутствие нарушений строительных норм и правил, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Комитета признании самовольной постройкой объекта незавершенного строительства, возложении обязанности по сносу объекта незавершенного строительства.

Предъявляя исковые требования по данному гражданскому делу, Комитет в обоснование заявленных требований указывает, что спорный объект незавершенного строительства является самовольной постройкой, тем самым не может выступать объектом гражданских прав и обязанностей, на момент проведения аукциона по продаже объекта незавершенного строительства Комитет не знал и не мог знать о том, что спорный объект строился с нарушениями, и полагал, что данный объект не является изъятым из гражданского оборота, не обладает признаками самовольной постройки, а указанный Договор порождает юридические последствия.

Однако вступившим в законную силу решением суда от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что в настоящее время спорный объект незавершенного строительства с учетом устранения ответчиком ФИО2 нарушений градостроительных регламентов не является самовольной постройкой, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований Комитета к ФИО2, ФИО4 о признании недействительным аукциона по продаже объекта незавершенного строительства, признании недействительным договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, прекращении права собственности на объект незавершенного строительства, применении последствий недействительности договора купли-продажи – не имеется.

В ходе рассмотрения данного гражданского дела представителем ответчиком ФИО2 заявлено о применении к данным требованиям срока исковой давности.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки (п. 1 ст. 181 ГК РФ).

ДД.ММ.ГГГГ Комитет обратился в суд исковым заявлением, в котором просит суд признать недействительным аукцион по продаже объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ в отношении объекта незавершенного строительства; признать недействительным договор № купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Комитетом, действующим от имени ФИО4, и ФИО2 в отношении объекта незавершенного строительства; прекратить право собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства; применить последствия недействительности договора № купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ в виде возврата ФИО2 ФИО4 объекта незавершенного строительства и возврата ФИО2 оплаченных по договору денежных средств.

При этом в ходе рассмотрения дела представитель истца пояснил, что о наличии эркера в объекте, выступающем за границы предоставленного земельного участка, т.е. о наличии признаков самовольно постройки истцу было известно на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а следовательно, в момент исполнения данного договора.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что Комитетом пропущен трехгодичный срок исковой давности для предъявления настоящего искового заявления.

Факт пропуска срока исковой давности истцом не оспорен, доказательств наличия уважительных причин пропуска срока исковой давности суду не представлено, акт осмотра спорного объекта от ДД.ММ.ГГГГ не может свидетельствовать об уважительности причин пропуска срока исковой давности, в связи с чем исковые требования Комитета не подлежат удовлетворению также по основаниям пропуска срока исковой давности.

Кроме того, судом установлено, что вступившим в законную силу решением Балаковского районного суда Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № у ФИО7 изъят объект незавершенного строительства – незавершенный строительством павильон для ожидания общественного транспорта в комплексе с мини-магазином, назначение: объект незавершенного строительства, 1-этажный (подземных этажей – 1), общая площадь 235,4 кв.м, степень готовности 70%, инвентарный 

<

данные изъяты>, в целях его реализации путем продажи с публичных торгов.

В силу требований ст. 13 ГПК РФ об обязательности судебных постановлений, статьи 210 ГПК РФ об исполнении решения суда в совокупности с разъяснениями, изложенными в п. 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О судебном решении» решение суда должно быть исполнимым.

Принимая решение по существу спора, суд должен учитывать, насколько принятое решение исполнимо и приведет ли указанное решение к восстановлению нарушенных прав и интересов истца. Исполнение решения суда не должно приводить к нарушению прав и охраняемых законом интересов иных лиц.

С учетом установленных по делу обстоятельств, а также заявленных Комитетом требований, в которых истец просит возвратить ФИО4 спорный объект незавершенного строительства, суд приходит к выводу о том, что удовлетворение исковых требований Комитета по данному гражданскому делу приведет к невозможности его исполнения решения, поскольку вступившим в законную силу решением суда спорный объект изъят у ответчика ФИО4

Таким образом, исковые требования Комитета к ФИО2, ФИО4 о признании недействительным аукциона по продаже объекта незавершенного строительства, признании недействительным договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, прекращении права собственности на объект незавершенного строительства, применении последствий недействительности договора купли-продажи – не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области к ФИО2, ФИО4 о признании недействительным аукциона по продаже объекта незавершенного строительства, признании недействительным договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, прекращении права собственности на объект незавершенного строительства, применении последствий недействительности договора купли-продажи – отказать в полном объеме.

В течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме на решение может быть подана апелляционная жалоба в Саратовский областной суд через Балаковский районный суд Саратовской области.

Судья

Мотивированное решение изготовлено 4 августа 2025 года.

Судья