31RS0002-01-2025-002574-79 №2-2179/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Белгород 26 августа 2025 г.

Белгородский районный суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Крюковой Н.А.

при секретаре Пилипенко Е.В.

в отсутствие сторон,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество, 

УСТАНОВИЛ:

25 апреля 2016 г. между АО «БИК» и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка №583, на основании которого последним приобретен земельный участок с кадастровым номером (номер обезличен), расположенный по адресу: (адрес обезличен), по условиям которого, стоимость земельного участка определена в размере 953 000 руб., на условиях внесения оплаты части стоимости участка в размере 50 000 руб. и отсрочки выплаты оставшейся части его стоимости сроком на 8 лет до 25 апреля 2024 г.

До полной оплаты стоимости участка он признается находящимся в залоге у АО «БИК» (п. 2.4 договора).

Судебным приказом мирового судьи судебного участка №2 Западного округа г. Белгорода от 26 декабря 2022 г. с ФИО1 в пользу АО «БИК» взыскана задолженность по вышеуказанному договору купли-продажи за период с 26 апреля 2020 г. по 5 декабря 2022 г. в размере 32 724 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 590,86 руб.

Вступившим в законную силу решением Свердловского районного суда г. Белгорода от 24 июля 2024 г. с ФИО1 в пользу АО «БИК» взыскана задолженность по договору купли-продажи земельного участка от 25 апреля 2016 г. в размере 903 000 руб., проценты– 234 751,66 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины – 13 889 руб. 

Постановлением СПИ ОСП по г. Белгороду УФССП России по Белгородской области от 24 сентября 2024 г. возбуждено исполнительное производство № 196825/24/31010-ИП.

АО «БИК» обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО1, в котором, ссылаясь на то, что задолженность по договору купли-продажи земельного участка, взысканная вступившими в законную силу судебными постановлениями, до настоящего времени не погашена, земельный участок, собственником которого является ответчик, находится в залоге у истца, просит, с учетом уточнений, обратить взыскание на имущество ответчика в виде земельного участка площадью (информация скрыта) кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен) и расположенного на нем объекта незавершенного строительства (фундамент с цоколем) по адресу: (адрес обезличен), в счет погашения оставшейся задолженности по вышеуказанным судебным актам, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену недвижимого имущества в размере 972 000 (80% от рыночной стоимости) руб.; взыскать с ФИО1 в пользу АО «БИК» расходы по оплате услуг оценщика в размере 15 000 руб. и по уплате государственной пошлины в размере 20 000 руб.

В судебное заседание стороны, третье лицо не явились, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом, информация о движении дела своевременно размещена на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», ходатайств об отложении не заявили, явку представителей не обеспечили. Истец представил заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя, в связи с чем суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав обстоятельства дела, оценив представленные в суд доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований по следующим основаниям.

В силу ст. 24 ГК Российской Федерации, гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание. Перечень имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание, устанавливается гражданским процессуальным законодательством.

Согласно ст. 278 ГК Российской Федерации обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

Из разъяснений, изложенных в п. 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 №50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», следует, что согласно статье 278 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на земельные участки в рамках исполнительного производства допускается только на основании решения суда.

Согласно абз. 2, 3 ч. 1 ст. 446 ГПК Российской Федерации взыскание не может быть обращено взыскание на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, а также на земельные участки, на которых расположены вышеназванные объекты, за исключением указанного имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора (п. 1 ст. 334.1 ГК РФ).

Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма (п. 3 ст.339 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 339 ГК Российской Федерации залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1). 

В соответствии со ст. 337 ГК Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Исходя из положений ст. 340 ГК Российской Федерации, стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.

Если иное не предусмотрено законом или договором, изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона не является основанием для изменения или прекращения залога. 

Условия договора, которые предусматривают в связи с последующим уменьшением рыночной стоимости предмета залога, обеспечивающего обязательство гражданина по возврату потребительского или ипотечного кредита, распространение залога на иное имущество, досрочный возврат кредита или иные неблагоприятные для залогодателя последствия, ничтожны. 

Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания. 

Согласно п. 1 ст. 348 ГК Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. 

Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество (п. 1 ст. 349 ГК РФ).

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном ГК РФ и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим п.2 ст. 350.1 ГК РФ (п. 1 ст. 350 ГК РФ).

По смыслу ст. 353 ГК Российской Федерации в случае перехода права собственности на заложенное имущество к новому собственнику право залога сохраняет свою силу.

Судом установлено, что 25 апреля 2016 г. между АО «БИК» и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка №583, на основании которого последним приобретен земельный участок с кадастровым номером (номер обезличен), расположенный по адресу: (адрес обезличен), по условиям которого, стоимость земельного участка определена в размере 953 000 руб., на условиях внесения оплаты части стоимости участка в размере 50 000 руб. и отсрочки выплаты оставшейся части его стоимости сроком на 8 лет до 25 апреля 2024 г.

До полной оплаты стоимости участка он признается находящимся в залоге у АО «БИК» (п. 2.4 договора).

Судебным приказом мирового судьи судебного участка №2 Западного округа г. Белгорода от 26 декабря 2022 г. с ФИО1 в пользу АО «БИК» взыскана задолженность по вышеуказанному договору купли-продажи за период с 26 апреля 2020 г. по 5 декабря 2022 г. в размере 32 724 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 590,86 руб.

Вступившим в законную силу решением Свердловского районного суда г. Белгорода от 24 июля 2024 г. с ФИО1 в пользу АО «БИК» взыскана задолженность по договору купли-продажи земельного участка от 25 апреля 2016 г. в размере 903 000 руб., проценты– 234 751,66 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины – 13 889 руб. 

Постановлением СПИ ОСП по г. Белгороду УФССП России по Белгородской области от 24 сентября 2024 г. возбуждено исполнительное производство № 196825/24/31010-ИП.

По состоянию на 5 августа 2025 г. задолженность ФИО1 по вышеуказанным судебным актам составляет 1 184 955,52 руб.

Данные обстоятельства подтверждаются договором купли-продажи, вышеуказанными судебными постановлениями, постановлением о возбуждении исполнительного производства, выпиской из ЕГРН в отношении спорного участка, ответчиком не оспорены, доказательств полного/частичного погашения задолженности перед АО «БИК» по договору купли-продажи суду не представлено.

В соответствии с представленным истцом отчетом №19 от 16 мая 2025 г. стоимость земельного участка с учетом расположенного на нем объекта незавершенного строительства составляет 1 215 000 руб.

Ответчик правом представить доказательства иной стоимости спорного имущества не воспользовался.

Таким образом, в процессе рассмотрения настоящего дела нашел свое подтверждение факт наличия задолженности перед истцом, возврат которой обеспечен залогом недвижимого имущества, при этом период просрочки исполнения обязательства составляет более трех месяцев, а сумма неисполненного обязательства превышает 5% от размера стоимости заложенного имущества.

Доказательств того, что на заложенное имущество обращение взыскания не допускается, материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии оснований для обращения взыскания на спорный земельный участок и расположенный на нем объект незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

При определении начальной продажной стоимости заложенного имущества суд учитывает следующее.

В силу ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе, суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации; наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, которая определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. 

Принимая во внимание, что с момента заключения сторонами договора купли-продажи земельного участка и определения его стоимости прошло более 9 лет, суд приходит к выводу о необходимости исходить из рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке от 16 мая 2025 г., ввиду чего, начальная продажная стоимость подлежит установлению в размере 80% от рыночной стоимости участка, что составляет 972 000 руб.

В соответствии с положениями ст. 98 ГПК Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате услуг оценщика в сумме 15 000 руб. (платежное поручение от 5 июня 2025 г. №1044) и по уплате государственной пошлины в сумме 20 000 руб. (платежное поручение от 5 июня 2025 г. №1050).

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования АО «БИК» (ИНН 

<

***>) к ФИО1 (паспорт (номер обезличен)) об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Обратить взыскание на заложенное имущество в виде принадлежащего ФИО1 земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен) и расположенного на нем объекта незавершенного строительства (фундамент с цоколем) по адресу: (адрес обезличен), в счет погашения задолженности ФИО1 в размере 1 184 955,52 руб., взысканной решением Свердловского районного суда г. Белгорода от 24 июля 2024 г. по гражданскому делу №2-1902/2024 и судебным приказом мирового судьи судебного участка №2 Западного округа г. Белгорода от 26 декабря 2022 г. №2-2994/2022/2, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену недвижимого имущества в размере 972 000 руб.

Взыскать с ФИО1 (паспорт (номер обезличен)) в пользу АО «БИК» (ИНН 

<

***>) расходы по оплате услуг оценщика в размере 15 000 руб. и по уплате государственной пошлины в размере 20 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Белгородский районный суд Белгородской области.

Мотивированное решение суда изготовлено 27 августа 2025 г. 

Судья