Дело № 2-216/1/2017

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

п. Выгоничи 23 августа 2017 года

Выгоничский районный суд Брянской области в составе

председательствующего судьи Терехова А.С.,

при секретаре Пыталевой О.Е.,

с участием

представителя истцов ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Выгоничского районного суда Брянской области гражданское дело по иску ФИО2,, ФИО3, действующей от своего имени и в интересах несовершеннолетней 

<

ФИО>3, 

<

ФИО>4, действующей с согласия своей матери ФИО3, к ФИО4 и ФИО5 о признании обременения на земельный участок и жилой дом отсутствующим,

У С Т А Н О В И Л:

Представитель истцов по доверенности ФИО1 обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что 21 февраля 2008 года между истцами ФИО2, ФИО3, действующей от своего имени и в интересах несовершеннолетних детей 

<

ФИО>4, и 

<

ФИО>3, и ответчиками был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1395,0 квадратных метров, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, и размещенного на нем жилого дома, инвентарный №, общей площадью 73,4 квадратных метров, расположенных по адресу: 

<

адрес>. К данному договору между вышеуказанными сторонами был подписан передаточный акт. Стороны определили общую стоимость недвижимости в сумме 730.000 рублей. Расчет производился следующим образом: сумма в размере 228. 512 рублей 80 копеек выплачена ответчикам наличными, оставшаяся сумма в размере 501.487 рублей 20 копеек была перечислена 31 марта 2008 года на счет, открытый по договору в Отделении 8605, Сбербанка России в городе Брянске, по безналичному расчету за счет средств Федерального бюджета, выделенных истцам как участникам программы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилье» на 2002-2010 годы, после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области. В связи с тем, что на момент заключения договора расчет с продавцом был произведен не полностью, то согласно пункту 5 статьи 488 ГК РФ жилой дом и земельный участок остался в залоге у продавца, то есть возникла ипотека в силу закона. Продавцы ФИО4 и ФИО5, после получения денежных средств выехали с территории Выгоничского района, их место жительства истцам не известно, до настоящего времени они не подали в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области совместное заявление об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, чтобы снять ипотеку, возникшую в силу закона, и освободить объекты от обременения. Во внесудебном порядке погасить регистрационную запись об ипотеке в силу закона невозможно, однако погашение этой записи необходимо истцам с целью дальнейшего распоряжения вышеуказанным недвижимым имуществом.

В судебное заседание истцы не явились, о дате и месте рассмотрения дела уведомлены своевременно и надлежащим образом, о чем в материалах дела имеются соответствующие доказательства, их интересы на основании доверенности представлял ФИО1.

Представитель истцов ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал, сославшись на обстоятельства, указанные в исковом заявлении, просил удовлетворить требования истцов.

Ответчики ФИО4 и ФИО5 в судебное заседание не явились, о месте, дате и времени судебного заседания уведомлялись своевременно по адресу, который имеется в материалах дела. Заявлений об отложении рассмотрения дела от них не поступало.

Представитель третьего лица Управления государственной регистрации кадастра и картографии по Брянской области в судебное заседание не явился, о месте, дате и времени судебного заседания уведомлен своевременно и надлежащим образом, о чем в материалах дела имеются соответствующие доказательства, о причинах неявки не сообщил, заявлений от него об отложении рассмотрения дела не поступало.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ, настоящее дело рассмотрено в отсутствие ответчиков и представителя третьего лица.

Суд, заслушав объяснения явившейся стороны, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему. 

Согласно ст. 334 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (пункт 1). 

Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге (пункт 3).

Одним из оснований возникновения залога в силу закона является продажа товара в кредит (п. 5 ст. 488 ГК РФ).

В соответствии с ч.2 ст.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 года к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств (ипотека в силу закона) соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

По действующему гражданскому законодательству РФ ипотека в силу закона может возникать при покупке недвижимого имущества с условием рассрочки платежа.

Судом установлено, что 21 февраля 2008 года между истцами ФИО2 и ФИО3, действующей от своего имени и в интересах несовершеннолетних детей 

<

ФИО>4 и 

<

ФИО>3, и ответчиками был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1395,0 квадратных метров, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, и размещенного на нем жилого дома, инвентарный №, общей площадью 73,4 квадратных метров, расположенных по адресу: 

<

адрес>. 

При заключении договора стороны определили согласованную цену жилого дома в размере 650.000 рублей, а цену земельного участка в размере 80.000 рублей. Общая стоимость недвижимости составила 730.000 рублей. Расчет должен был производиться следующим образом: сумму в размере 228. 512 рублей 80 копеек истцы выплатили ответчикам наличными, оставшуюся сумму в размере 501.487 рублей 20 копеек будет перечислена 31 марта 2008 года на счет, открытый по договору в Отделении 8605, Сбербанка России в городе Брянске, по безналичному расчету за счет средств Федерального бюджета, выделенных истцам как участникам программы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилье» на 2002-2010 годы, после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области.

Согласно пункту 17 договора купли-продажи недвижимости стороны определили, что продаваемая недвижимость будет находиться в залоге у продавца до полного расчета.

В связи с тем, что на момент заключения договора расчет с продавцом был произведен не полностью, то согласно пункту 5 статьи 488 ГК РФ жилой дом и земельный участок остался в залоге у продавца, то есть возникла ипотека в силу закона. 

Вышеуказанное недвижимое имущество по передаточному акту от 21 февраля 2008 года передано покупателям.

05 марта 2008 года договор купли-продажи земельного участка и жилого дома прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Брянской области. 

В соответствии с ч.1 и 2 ст.11 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 года, государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Одновременно с регистрацией договора купли-продажи земельного участка и жилого дома 05 марта 2008 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись № о государственной регистрации ипотеки в силу закона в пользу ФИО4 и ФИО5 на земельный участок, и запись № – о государственной регистрации ипотеки в силу закона в пользу ФИО4 и ФИО5 на жилой дом.

Залог прекращается по основаниям, указанным в п. 1 ст. 352 ГК РФ, в том числе с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В подтверждение исполнения обязательств по уплате оставшейся стоимости земельного участка и жилого дома в сумме 501.487 рублей 20 копеек истицами представлены следующие документы: справка из Брянского отделения № ПАО Сбербанк о перечислении с целевого блокированного счета, открытого на основании свидетельства о праве на получении субсидии на приобретение (строительство) жилья № от 12 сентября 2007 года, денежных средств в сумме 250.743 рублей 60 копеек на счет ФИО4 и денежных средств в сумме 250.743 рублей 60 копеек на счет ФИО5, а также отчет обо всех операциях по целевому блокированному счету за период с 30 марта 2008 по 31 марта 2008 года, из которого следует, что 31 марта 2008 года со счета списана сумма в размере 250.743 рублей 60 копеек и сумма 250.743 рублей 60 копеек.

Таким образом, истцы исполнили свои обязательства перед ответчиками.

В связи с данными обстоятельствами, в рассматриваемом случае ипотека прекратилась в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства, т.к. денежная сумма по договору купли-продажи была выплачена полностью, обязательства по данному договору прекратились надлежащим исполнением, то есть в результате исполнения была достигнута цель, ради которой обязательство было установлено, следовательно, ипотека должна быть признана прекращенной.

Вместе с тем, запись об ипотеке до настоящего времени не погашена.

Согласно ч. 11 ст. 53 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным ч. 4 ст. 60 настоящего Федерального закона.

Аналогичные нормы были предусмотрены ранее действовавшим Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (пункт 4 статьи 29). 

В соответствии с ч.1 ст.25 Федерального закона № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке», регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Совместное обращение истцов и ответчиков в регистрирующий орган с целью прекращения ипотеки не подавалось, не представляется возможным обратиться с таким заявлением и в настоящее время в связи с тем, что истцам неизвестно место жительства ответчиков, они не могут установить с ними связь.

Таким образом, во внесудебном порядке реализация установленных законом об ипотеке норм в настоящее время невозможна по не зависящим от истцов обстоятельствам.

Прекращение ипотеки земельного участка и жилого дома необходимо истцам для продажи недвижимого имущества в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП (ныне - ЕГРН) нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, погашение регистрационной записи об ипотеке при отсутствии залогодержателя возможно только на основании вступившего в законную силу судебного акта.

При таких обстоятельствах, учитывая приведенные требования закона и установленные по делу обстоятельства, наличие доказательств наступления обстоятельств, с которыми закон связывает основания прекращения залога, а именно доказательств исполнения обязанности покупателя недвижимости по оплате стоимости жилого дома и земельного участка в полном объеме, отсутствие оснований для сохранения записи об ипотеке, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истцов и прекращении ипотеки в силу закона.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2, ФИО3, действующей от своего имени и в интересах несовершеннолетней 

<

ФИО>3, 

<

ФИО>4, действующей с согласия своей матери ФИО3, к ФИО4 и ФИО5, о признании обременения на земельный участок и жилой дом отсутствующим удовлетворить.

Признать отсутствующим обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1395.0 квадратных метров, расположенного по адресу: 

<

адрес>, и в отношении жилого дома с кадастровым номером №, назначение: жилое, 1- этажный, общей площадью 73,4 квадратных метров, инвентарный №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись № от 

<

дата> в отношении земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1395.0 квадратных метров, расположенного по адресу: 

<

адрес>, уч.17, и запись № от 

<

дата> в отношении жилого дома с кадастровым номером №, назначение: жилое, 1- этажный, общей площадью 73,4 квадратных метров, инвентарный №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Брянского областного суда в течение месяца со дня изготовления решения судом в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается в апелляционную инстанцию через Выгоничский районный суд.

Председательствующий: А.С. Терехов