Дело № 2а-485/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 июня 2018 года пгт. Кировское

Кировский районный суд Республики Крым в составе: председательствующего, судьи Дегтярева И.А., при секретаре Абкаировой З.Э.,

с участием административного истца ФИО1 и его представителя ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, государственному регистратору ФИО3, о признании отказа незаконным и понуждении совершить определенные действия, заинтересованные лица – администрация Кировского района Республики Крым, администрация Кировского сельского поселения Кировского района Республики Крым, 

установил:

используя договор аренды земельного участка заключённого в 2015 году с администрацией Кировского сельского поселения Кировского района Республики Крым, ФИО1 являясь пользователем земельного участка площадью 80кв.м., в 2017 году ввёл на данном земельном участке в эксплуатацию нежилое здание – магазин, после чего обратился в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности на нежилое здание. Решением государственного регистратора от 21 сентября 2017 года ему было отказано, поскольку имеются сведения о том, что на земельном участке имеются ограничения по возведению капитальных строений.

Считая данный отказ незаконным, административный истец ФИО1 обратился в суд с иском, в котором просит признать отказ государственного регистратора ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ № незаконным и обязать Госкомрегистр произвести государственную регистрацию права собственности на нежилое здание.

Административный истец ФИО1 и его представитель ФИО2 в судебном заседании просили иск удовлетворить по основаниям изложенным в иске, пояснили, что право на строительство капитального магазина ему давало указание в договоре аренды от 2015 года разрешённый вид использования земельного участка – 4.4. ФИО1 пояснил, что разрешительных документов на строительство у него не имеется, здание он возводил своими силами; подрядчик, указанный в декларации о вводе в эксплуатацию не известен, в том числе лица указанные об авторском и техническом надзоре.

Ответчики возражали против иска, поскольку земельный участок предоставлялся в аренду для размещения временного торгового павильона, о чем свидетельствует ответ из администрации Кировского района РК. Просили рассматривать дело в их отсутствие. 

Заинтересованные лица просили рассматривать дело в их отсутствие, о чем в деле имеются заявления.

Выслушав явившихся лиц, изучив письменные доводы сторон, установив все обстоятельства дела и оценив все доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что 10 ноября 2006 года между Кировским поселковым Советом (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, общей площадью 0,0080га, несельскохозяйственного назначения который находится по 

<

адрес> в пгт. Кировское с кадастровым номером 0121655100:01:005:0122 сроком на пять лет. Пунктом 25 данного договора был установлен запрет на капитальное строительство (л.д.40-43, т.1).

Как следует из технической документации по землеустройству от 2006 года подготовленной до заключения договора, земельный участок предоставлялся для размещения временного торгового павильона (л.д.6-60, т.2).

27 февраля 2012 года между теми же сторонами и на тех же условиях, кроме срока действия договора и оплаты, был заключен договор аренды земельного участка (л.д.31-33, т.1). Техническая документация по землеустройству от 2012 года также свидетельствовала о предоставлении земельного участка для размещения временного торгового павильона (л.д.61-95, т.2).

13 сентября 2012 года ФИО1 выдан паспорт привязки пристройки площадью 17,22кв.м. к торговому павильону, который выдавался в силу действовавшего ранее законодательства только при размещении временных строений для осуществления предпринимательской деятельности.

В 2012 году по заказу ФИО1 проектной организацией разработан проект строительства магазина общей площадью 52,2кв.м. на земельном участке площадью 80кв.м. по 

<

адрес> в пгт. Кировское. При этом, как видно из графического плана проекта строительства в проект включена привязанная ранее пристройка к торговому павильону, площадью 17,22кв.м.

Размещение временного объекта торговли согласовано с собственником земельного участка в 2007 году (л.д.80, 81, т.2), который 31 августа 2007 года решением исполкома принят в эксплуатацию, как временное строение (л.д.104,105, т.2). 

Из проекта видно, что он является капитальным строением, о чём свидетельствует наличие бетонного фундамента прочо связанного с землёй, каменные стены (л.д.5-13, т.1).

Разрешения на возведение объекта капитального строительства суду не предоставлено. 

14 сентября 2015 года между администрацией Кировского сельского поселения (арендодатель) и физическим лицом - ФИО1 (арендатор) заключён договор аренды земельного участка №, согласно которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок со следующими характеристиками: местоположение 

<

адрес> (по схеме расположения в районе ОШ №) пгт. 

<

адрес> РК, кадастровый номер – 90:04:020105:33, площадь – 80кв.м., категория земель – земли населённого пункта, разрешенное использование – код 4.4 Магазины (далее – земельный участок). Срок аренды – 46 лет (л.д.97-102,т.2).

Договор от 2015 года заключен на основании постановления администрации Кировского сельского поселения № от ДД.ММ.ГГГГ, которым земельный участок с вышеуказанными реквизитами передан индивидуальному предпринимателю ФИО1 в аренду. Постановлено переоформить договор аренды вышеуказанного земельного участка.

Пунктом 4.4.3 договора от 2015 года предусмотрено использование арендатором земельного участка по целевому назначению в соответствии с видом использования.

24 апреля 2017 года под № Службой государственного строительного надзора Республики Крым под вх.№ от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.14-16, т.1), зарегистрирована Декларация о готовности объекта к эксплуатации, согласно которой объектом строительства указано – строительство магазина, местоположение - 

<

адрес> (по схеме расположения в районе ОШ №) пгт. 

<

адрес> РК, код объекта – 1230.1, 2 категория сложности. Указаны подрядчик, ответственные за технический и авторский надзор, проектировщик. 

Согласно текста данной декларации, разрешительным документом на право выполнения строительных работ является декларация о начале выполнения строительных работ №КР08212218821 зарегистрированная ДД.ММ.ГГГГ Инспекцией ГАСК в АР Крым.

На официальном источнике сайта Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины по адресу: http://91.205.16.115/declarate/list.php, данная декларация судом не установлена.

В декларации о вводе объекта в эксплуатацию, документом подтверждающим право пользования земельным участком, указан – договор аренды земельного участка от 2015 года (без указания целевого назначения земельного участка). Датой начала строительства указано – 9 октября 2012 года, дата окончания 23 февраля 2017 года. Здание состоит из фундамента, кирпича, окон, дверей, крыши, расположено на земельном участке площадью 80кв.м., общая площадь возведённого здания – 52,2кв.м.

6 июня 2017 года ФИО1 обратился к ответчику с заявлением о постановке на учёт и регистрацию права собственности на нежилое здание – магазина с кадастровым номером 90:04:020105:2489, предоставив ответчику декларацию о готовности объекта к эксплуатации от 2017 года, договор аренды земельного участка от 2015 года, квитанцию (л.д.62-64, т.1).

В порядке проверки заявления с учетом имеющихся сомнений, ответчиком был направлен запрос начальнику Управления градостроительства, жилищно-коммунального хозяйства и архивных вопросов администрации ФИО4, о предоставлении информации о возможности возведения объекта капитального строительства на земельном участке (л.д.79,80, т.1).

6 июля 2017 года за запрос предоставлена информация о то, что оснований для признания здания объектом капитального строительства не имеется, о чем 20 августа 2015 года сообщено в администрацию Кировского сельского поселения (л.д.81,т.1).

Службой государственного строительного надзора подтверждается регистрация декларации о готовности объекта к эксплуатации в 2017 году (л.д.84,т.1).

В регистрации декларации о готовности объекта использовался Государственный классификатор зданий и сооружений ГК 018-2000 (Украины) - 1230.1, Торговые центры, универмаги, магазины.

23 июня 2017 года ответчиком вынесено решение о приостановлении государственной регистрации на шесть месяцев, поскольку возникают сомнения в наличии оснований для её проведения, так как имеются сведения из администрации района о запрете капитального строительства (л.д.85-87,т.1).

21 сентября 2017 года под №№ государственным регистратором ФИО3 принято решение об отказе в государственной регистрации (л.д.88,т.1).

Отказ мотивирован тем, что в архивах Госземагенства в Кировском районе переданных органу Росреестра, имеется заключение о наличии ограничений и отягощений в использовании земельного участка, выраженное в запрете капитального строительства (л.д.88,т.1).

Статья 219 Гражданского кодекса РФ предусматривает возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, с момента регистрации.

Согласно п.10 ст.40 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. 

Согласно ст.264 Гражданского кодекса РФ, земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом.

В силу ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии со ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на здание, возведенное лицом на земельном участке, может быть зарегистрировано, только если данный земельный участок предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, при соблюдении условий того, что такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (ч.п.3 ч.2 ст.7 ЗК РФ).

Согласно п.4.4 Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 г. №540, предусмотрено наименование вида разрешенного использования земельного участка – Магазины, с описанием вида разрешенного использования земельного участка - Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м.

Согласно пункту 1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации). 

При этом в силу пункта 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.

Статей 83 ЗК РФ предусмотрено, что землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий.

Пункт 3 ст. 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

На момент заключения договора аренды в 2015 году градостроительный регламент для Кировского сельского поселения Кировского района утверждён не был. 

Довод административного истца о том, что он как арендатор земельного участка имел право на строительство нежилого капитального здания с предоставленным ему видом разрешенного использования земельного участка 4.4., судом отклоняется, поскольку основан на неправильном применении норм действующего законодательства с учетом всех обстоятельств дела.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению и целям, которые конкретизируют вид разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Предметом договора аренды от 2015 года является земельный участок, предоставленный истцу в соответствии с установленным разрешенным использованием земельного участка, без указания цели предоставления земельного участка.

Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, истцом как арендатором выражено свое согласие на использование земельного участка в соответствии указанными в нем видов разрешенного использования и без цели его предоставления, тем самым реализовав свое право, предусмотренное п. 3 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством самостоятельного установления цели предоставления земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка.

Арендодатель при решении вопроса о возможности изменения цели предоставления земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Земельным кодексом Российской Федерации и принятыми во исполнение его нормативно-правовыми актами администрации поселения установлен различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Из изложенного следует, что поскольку использование земельных участков допускается исключительно в соответствии с их целевым назначением и согласие собственника земельного участка на самостоятельное установление целевого назначения его использования заявителем не получено, ответчик обоснованно пришел к выводу о том, что оформленных надлежащим образом правоустанавливающих документов для осуществления строительства объекта недвижимого имущества на предоставленном ему в таком виде земельного участка – без цели строительства нежилого здания, истцом не представлено.

Также следует учесть, что при регистрации Декларации о готовности объекта к эксплуатации в 2017 году Службой государственного строительного надзора не учтено, что разрешение на строительство, как указано в ней выдавалось в 2012 году, а документом подтверждающим право пользования земельным участком является договор от 2015 года, который заключен в порядке переоформления предусмотренном Законом Республики Крым «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» № 38-ЗРК и Порядком переоформления регламентирован Порядком переоформления прав или завершения оформления прав на земельные участки, утвержденного Постановлением Совета министров Республики Крым от 02.09.2014г. № 313, о чем указано в постановлении от 2015 года о предоставлении ФИО1 земельного участка в аренду. 

В соответствии с пунктом 7 статьи 3 Закона Республики Крым №38-ЗРК, право аренды земельного участка, возникшей до вступления Федерального конституционного закона (21.03.2014г.) соответствует праву аренды, которое предусмотрено законодательством Российской Федерации. Пункт 12 статьи 3 - положения договора аренды земельного участка, заключенных и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу РФ и Земельному кодексу Российской Федерации.

Исходя из договора аренды земельного участка от 2012 года и технической документации к ней, в которой содержится заключение о запрете на капитальное строительство, указана цель – размещение временного торгового павильона, с запретом на капитальное строительство. 

Следовательно, исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что при переоформлении земельного участка в 2015 году цель земельного участка – для строительства, не была указана, то есть праву аренды соответствуют положения договора аренды земельного участка, заключенного и зарегистрированного в 2012 году в действовавшем на момент заключения порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу РФ и Земельному кодексу Российской Федерации – для размещения временного торгового павильона.

Отсутствие обременений и ограничений в использовании земельного участка предоставленного по договору в 2015 году не дает собственнику право на возведение капитального здания и осуществление строительства с нарушением вида разрешенного использования земельного участка.

Разрешение на использование земельного участка с разрешенным видом использования 4.4. с учетом требований законодателя субъекта и установленных судом обстоятельствах, не дает права лицу, которому оно выдано, на строительство объекта капитального строительства. 

В адрес администрации Кировского сельского поселения за изменением в договор аренды истец не обращался. 

Таким образом, суд приходит к выводу о законности и обоснованности принятого государственным регистратором решения об отказе в государственной регистрации кадастрового учета и государственной регистрации права собственности за истцом на нежилое здание – магазина с кадастровым номером 90:04:020105:2489 и отсутствии оснований для удовлетворения иска. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ, суд, 

решил:

административный иск ФИО1 – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в месячный срок со дня составления решения в окончательной форме через Кировский районный суд Республики Крым.

Решение составлено в окончательной форме 15 июня 2018 года

Председательствующий И.А. Дегтярев