Дело № 2-199/2024 (2-5924/2023) 66RS0004-01-2023-005367-96

Мотивированное 

решение

 изготовлено 13.03.2024 г.

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург 05 марта 2024 года

Ленинский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе председательствующего Пономарёвой А.А., при секретаре судебного заседания Баженовой А.А., 

с участием представителя истца ФИО1, третьего лица ФИО2 и его представителя ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО4 к ФИО5 о расторжении договора аренды, взыскании задолженности, неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Истец ИП ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО5 о расторжении договора аренды от 16.04.2022 г., взыскании задолженности по арендным платежам в размере 1680000 руб., неустойки в размере 327600 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 18538 руб.

В обоснование заявленных требований истец пояснил, что 16.04.2022 г. с ответчиком ФИО5 был заключен договор аренды жилого помещения, по условиям которого истец, являясь собственником, обязуется предоставить ответчику в аренду жилое помещение по адресу: г. 

<

данные изъяты> для проживания. Условиями договора установлена ежемесячная плата в размере 120000 руб., которая должна вноситься не позднее 20 числа месяца. За период с апреля 2022 г. по июнь 2023 г. задолженность ответчика составляет 1680000 руб. Согласно п. 4.4 договора за каждый день просрочки оплаты арендной платы предусмотрена неустойка (пеня) в размере 0,1 % от суммы задолженности. За период с мая 2022 г. по июнь 2023 г. сумма неустойки составляет 327600 руб. 

Истец в судебное заседание не явился, направил в суд своего представителя ФИО1, которая заявленные требования поддержала. 

Ответчик в судебное заседание не явился, согласно пояснениям третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, ФИО2 (отец ответчика) о рассмотрении дела в суде его сын знает. Причины неявки в судебное заседание ответчик не сообщил, с учетом извещения ответчика суд при отсутствии возражений со стороны истца полагает возможным рассмотреть дело в порядке заочного производства. 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, ФИО2 и его представитель ФИО3 исковые требования полагали необоснованными, просили в их удовлетворении отказать. Пояснили, что о заключенном договоре купли-продажи квартиры и договоре аренды ФИО2 не знал, сын его об этом не информировал. Полагают, что заключенный договор аренды является притворной сделкой, фактически прикрывает собой договор займа, вследствие чего, является недействительным. Договор аренды подписан представителем ФИО6 с превышением полномочий, предоставленных доверенностью, кроме того, не мог быть заключен до государственной регистрации договора купли-продажи квартиры. 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, ФИО6 в судебное заседание не явился, извещен повесткой по адресу регистрации, подтвержденному адресной справкой. 

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане (физические лица) приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

На основании статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

На основании пункта 1 статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами(пункт 2 статьи 434).

В силу пунктов 1 и 2 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежитгосударственнойрегистрации. 

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В судебном заседании установлено, что 16.04.2022 г. между ФИО5 в лице представителя по доверенности 

<

данные изъяты> от 14.04.2022 г. ФИО6 (Продавец) и ФИО4 (Покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры с обратным выкупом № 1404, по условиям которого Продавец продал, а Покупатель купил в единоличную собственность недвижимое имущество – жилое помещение, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: г. 

<

данные изъяты>, кадастровый номер 

<

данные изъяты>. Стоимость квартиры составила 3000000 руб. 

Согласно условиям пункта 6.1 договора до регистрации права собственности Покупателя на квартиру одновременно подлежит регистрации право залога квартиры в пользу Продавца сроком на 2 года с момента такой регистрации. 

На основании пункта 6.2 договора Продавец имеет право и обязуется осуществить обратный выкуп квартиры у Покупателя в срок до 15 апреля 2023 г. со снятием залога. По соглашению сторон стоимость обратного выкупа квартиры составляет 4440000 руб. (п. 6.3 договора). 

В соответствии с пунктом 7 договора передача квартиры Продавцом и принятие ее Покупателем состоятся в день подписания настоящего договора без подписания передаточного акта. 

На основании пункта 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Согласно пункту 3 статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору(статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

16.04.2022 г. между ИП ФИО4 (Наймодатель) и ФИО5 в лице представителя по доверенности 

<

данные изъяты> от 14.04.2022 г. ФИО6 (Наниматель) заключен договор аренды с правом выкупа, по условиям которого Наймодатель, являясь собственником жилого помещения, обязуется предоставить Нанимателю помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, для использования помещения под проживание. 

Пунктом 1.2 договора установлено, что договор действует с 16.04.2022 по 16.03.2023 г. и является неотъемлемой частью договора купли-продажи с правом выкупа 1404 от 16.04.2022 г. В соответствии с пунктом 1.5 договора Наниматель имеет право выкупить помещение по выкупной стоимости, которая в течение срока действия договора определена в размере 4320000 руб. (п. 1.6). 

Разрешая доводы третьего лица ФИО2 о ничтожности договора аренды с правом выкупа от 16.04.2022 г., суд учитывает, что договор заключен сторонами в письменной форме, является неотъемлемой частью договора купли-продажи с правом выкупа № 1404 от 16.04.2022 г., нотариально удостоверенная доверенность 23АВ2522425, выданная ФИО5 поверенному ФИО6, предусматривает полномочие на заключение за цену и на условиях по своему усмотрению договора купли-продажи с обратным выкупом № 1404, договор со стороны ответчика ФИО5 частично исполнен в сумме 120000 руб. (чек по операции ПАО Сбербанк России от 25.12.2022 г.). Вследствие данных обстоятельств, вопреки доводам третьего лица ФИО2, спорный договор аренды с правом выкупа признанию недействительным (ничтожным) по признаку мнимости не подлежит. 

По условиям пункта 4.1 договора ежемесячная плата за помещение на момент заключения договора устанавливается в размере 120000 руб. и вносится ежемесячно не позднее 20 числа месяца, текущего оплачиваемому. Оплата коммунальных расходов и взносов на капитальный ремонт производятся Нанимателем за счет Нанимателя (п. 4.2 договора). 

Пунктом 4.4 договора предусмотрено, что за каждый день просрочки оплаты арендной платы начисляется пеня в размере 0,1 % от суммы задолженности. 

Из материалов дела следует и ответчиком не оспорено, что в исполнение обязательств по договору аренды с правом выкупа от 16.04.2022 г. им внесены денежные средства 25.12.2022 г. в размере 120000 руб. При таких обстоятельствах требования истца о взыскании задолженности по договору за период с апреля 2022 г. по июнь 2023 г. в общей сумме 1680000 руб. (120000,00 х 14 месяцев) подлежат удовлетворению.

За просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы за период с мая 2022 г. по июнь 2023 г. подлежит взысканию договорная неустойка в общем размере 327600 руб. согласно расчету истца, который судом проверен и является верным. 

При разрешении требований о расторжении договора аренды с правом выкупа от 16.04.2022 г. суд руководствуется положениями статьи 619 ГК РФ, в соответствии с которыми по требования арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату. 

Требование (претензия) о досрочном расторжении договора в порядке пункта 2 статьи 450 ГК РФ направлена истцом в адрес ответчика 06.12.2022 г., оставлена без удовлетворения. В связи с этим, заявленное требование о расторжении договора аренды, заключенного между сторонами, подлежит удовлетворению.

На основании ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 18600 руб. (платежное поручение от 26.06.2023 г.). 

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 233-237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить. 

Расторгнуть договор аренды с правом выкупа от 16.04.2022 г., заключенный между ИП ФИО4 и ФИО5. 

Взыскать с ФИО5 (

<

данные изъяты>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП 

<

***>) задолженность по договору аренды с правом выкупа от 16.04.2022 г. в размере 1680000 руб. 00 коп., неустойку в размере 327600 руб. 00 коп., расходы по оплате государственной пошлины 18538 руб. 00 коп. 

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии заочного решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене заочного решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене заочного решения, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления. 

Апелляционная жалоба подается в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Ленинский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья А.А. Пономарёва