Дело №3a-l 14/2018

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации 

14 июня 2018 года г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе председательствующего судьи Кучина М.И. при секретаре Ноготковой М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Доломит» об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Челябинской области,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Доломит» обратилось в суд с административным иском об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Челябинской области (далее -Комиссии) № 464 от 20.03.2018 года об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:42:0207002:3 в размере его рыночной стоимости; исключении из государственного кадастра недвижимости сведений о кадастровой стоимости указанного земельного участка, внесенных на основании этого решения.

Указывает, что оспариваемое решение существенно нарушает законные интересы административного истца, поскольку в результате завышения кадастровой стоимости земельного участка значительно увеличивается размер вносимой им арендной платы. Полагает, что положенный в основу оспариваемого решения Комиссии отчет о рыночной стоимости земельного участка является недостоверным в силу неправильного подбора оценщиком объектов-аналогов, отсутствия указания дат продажи объектов-аналогов №2 и №3. Использованные в качестве аналогов объекты не исследовались по такому ценообразующему фактору, как вид разрешенного использования. Между тем, объект оценки имеет вид разрешенного использования «для разработки строительного камня открытым способом на восточном месторождении доломитов», что исключает возможность строительства на данном земельном участке. Объекты аналоги имеют вид разрешенного использования с возможностью строительства, что значительно повышает их стоимость. Расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка, определенной в отчете об оценке, составило 99,75%, тогда как в нарушение пункта 20 Порядка создания и работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости положительное экспертное заключение на отчет об оценке не представлено. В нарушение п. 18 Порядка ни в оспариваемом решении Комиссии, ни в протоколе заседания не отражено участие представителя ООО «Доломит» и не дана оценка представленному им отчету об оценке №02-ОЦ-168/2017.

Представитель административного истца ООО «Доломит» ФИО1 заявленные требования поддержала.

Представители административного ответчика

Управления Росреестра по Челябинской области - ФИО2, заинтересованного лица Администрации г.Трехгорного Челябинской области - ФИО3 против удовлетворения иска возражали.

Представители административного ответчика Комиссии, заинтересованных лиц ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области, КУИЗО г. Трехгорного Челябинской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще. Дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ).

Заслушав пояснения явившихся представителей сторон, изучив представленные отзывы Управления Росреестра по Челябинской области и Администрации г. Трехгорного на иск, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены гражданами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

По делам об оспаривании решений, действий (бездействия) Комиссии административными ответчиками являются Комиссия и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, при котором она создана. К участию в деле привлекаются иные лица, права и обязанности которых могут быть затронуты решением суда (статья 47 и часть 3 статьи 247 КАС РФ).

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Челябинской области была создана приказом руководителя Управлении Росреестра по Челябинской области от 26.10.2012 г. № П/476 в целях реализации статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности.

В ходе рассмотрения дела установлено, что ООО «Доломит» на основании договора аренды от 30.04.2008 года и договора уступки права аренды земельного участка от 30.11.2009 года является арендатором земельного участка с кадастровым номером 74:42:0207002:3 площадью 238 133,69 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для

разработки строительного камня открытым способом на восточном месторождении доломитов, расположенного примерно в 6,5 км по направлению на восток от г.Трехгорный, на территории административно подчиненной Трехгорному городскому округу Челябинской области.

ООО «Доломит» в силу норм, содержащихся в Земельном кодексе РФ (п. 1,3 ст. 5, ч. 4 ст. 22), в Законе Челябинской области «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов» (ст. 1) как арендатор земельного участка, является участником земельных отношений и плательщиком арендной платы, размер которой определяется как произведение кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, ставки арендной платы в зависимости от категории земель коэффициентов, предусмотренных на уровне муниципалитетов.

Действующие результаты государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения Челябинской области утверждены приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области № 279-П от 18.11.2014 года, в соответствии с которым по состоянию на 01 января 2014 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:42:0207002:3 была определена в размере 78 584,12 руб.

28 июня 2017 года и.о. главы Администрации г.Трехгорного Челябинской области обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного земельного участка, установлении её равной рыночной стоимости.

Оспариваемым решением Комиссии № 464 от 20 марта 2018 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:42:0207002:3 определена в размере его рыночной стоимости 31 910 000 руб.

Это решение затрагивает права и обязанности административного истца ООО «Доломит», поскольку установление кадастровой стоимости в размере рыночной в сумме 31 910 000 руб. означает увеличение одной из составляющих расчета арендной платы, что влечет за собой соответствующее увеличение размера ежемесячной арендной платы.

Ранее решением Челябинского областного суда от 11 января 2018 года уже удовлетворялись требования ООО «Доломит» о признании незаконным решения Комиссии от 18 июля 2017 года № 1110 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:42:0207002:3 равной его рыночной стоимости в размере также 31 910 000 руб., исключении из государственного кадастра недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка, установленной этим решением, возложении на Комиссию обязанности повторно рассмотреть заявление и.о.

главы администрации города Трехгорный Челябинской области от 28 июня 2017 года.

Этим вступившим в законную силу решением суда установлено нарушение порядка рассмотрения заявления и.о. Администрации г.Трехгорного, выразившееся в неизвещении ООО «Доломит» и лишении его тем самым возможности участия в заседании Комиссии 18 июля 2017 года и выражения своего мнения по вопросу определения кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка в размере, равном рыночной стоимости, в том числе и путем представления иного отчета о рыночной стоимости этого земельного участка.

Тот факт, что на заседании Комиссии 20 марта 2018 года, когда было принято оспариваемое в рамках настоящего дела решение №464, представитель ООО «Доломит» ФИО1 присутствовала и в устной форме возражала против установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:42:0207002:3 в размере 31 910 000 руб., представив отчет №02-ОЦ-168/2017 от 13.10.2017 г. оценщика Б.Е.А., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:42:0207002:3 составляет 7 381 928 руб., подтвержден протоколом заседания Комиссии от 20.03.2018 г. и представителем административного ответчика не оспаривается.

Между тем, пояснения лица, присутствовавшего на заседании, не были отражены в протоколе заседания комиссии, как то предусмотрено пунктом 18 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Порядок) утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 г. № 263.

Представитель административного ответчика верно указал, что пунктом 18 Порядка предусмотрено, что пояснения иных лиц должны быть представлены к заседанию комиссии в письменном виде.

Однако, учитывая, что факт нарушения процессуальных прав арендатора земельного участка, допущенного при предыдущем рассмотрении этого же заявления и.о. Администрации г. Трехгорного, установлен вступившем в законную силу решением суда, Комиссии следовало разъяснить представителю ООО «Доломит» вышеуказанные положения п. 18 Порядка; при необходимости обеспечить ему возможность подготовить свои пояснения в письменном виде, в том числе и путем отложения заседания Комиссии; отразить позицию ООО «Доломит» в протоколе заседания Комиссии, обосновав свое решение о принятии либо отклонении этих доводов, как то предусмотрено п. 18 Порядка.

При принятии решений № 1110 от 18 июля 2017 года и № 464 от 20 марта 2018 года Комиссия пришла к выводам о том, что оформление и содержание отчета об оценке № 94-н/17 от 15.06.2017 года, составленного индивидуальным предпринимателем Ч.А.А. (членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация Ассоциации

российских магистров оценки»), соответствует требованиям ст. 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки.

При этом, исследовав представленную представителем административного ответчика копию отчета об оценке № 94-н/17 от 15.06.2017 года с приложениями, суд установил, что применительно к объекту оценки - земельному участку с кадастровым номером 74:42:0207002:3, имеющему вид разрешенного использования: для разработки строительного камня открытым способом на восточном месторождении доломитов, в качестве аналогов подобраны объекты, на которых, в отличие от объекта оценки, допускается размещение промышленных объектов. Корректировка на вид разрешенного использование оценщиком ИП Ч.А.А. не применялась.

В отчете, представленном административным истцом и выполненном оценщиком Б.Е.А., в качестве аналогов к объекту оценки подобраны объекты, имеющие сходный вид использования - для добычи строительного камня.

Вопрос о соответствии отчета № 94-н/17 от 15.06.2017 оценщика Ч.А.А. закрепленному в п. 22 федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)" (утв. приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611) подходу к оценке в рамках сравнительного подхода, в том числе, необходимости использования в качестве объектов-аналогов объектов недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, Комиссией не проверялся.

С учетом вышеуказанных обстоятельств суд считает, что оспариваемое решение Комиссии принято с нарушением установленного порядка рассмотрения спора, нарушает права административного истца, и подлежит отмене.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 26 указанного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, результатом оспаривания решения Комиссии может являться признание решения Комиссии не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца (глава 22 КАС РФ).

При этом в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления (пункт 1 части 3 статьи 227 КАС РФ).

В случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии о пересмотре кадастровой стоимости либо об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения

суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости (пункт 1 части 3 статьи 227 КАС РФ, абзац тридцать девятый статьи 24.18, абзацы первый и второй статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Довод же административного истца о непредставлении и.о. главы Администрации г.Трехгорного Челябинской области при обращении в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка положительного экспертного заключения на отчет об оценке сам по себе не является безусловным доказательством незаконности решения Комиссии № 464 от 20 марта 2018 года, поскольку абзац второй пункта 20 Порядка, в той мере, в какой при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в соответствующей комиссии данное нормативное положение признает необходимым представление положительного экспертного заключения, соответствующего требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, для случая принятия решения о пересмотре кадастровой стоимости по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, признан недействующим с 2 июня 2016 года решением Верховного Суда РФ от 26 апреля 2018 г. № АКПИ18-142.

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

решил:

Требования Общества с ограниченной ответственностью «Доломит» удовлетворить.

Признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Челябинской области от 20 марта 2018 года № 464 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:42:0207002:3 в размере его рыночной стоимости.

Исключить из государственного кадастра недвижимости сведения об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:42:0207002:3, установленные решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Челябинской области от 20 марта 2018 года № 464.

Возложить на Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Челябинской области обязанность повторно рассмотреть заявление исполняющего обязанности главы администрации города Трехгорный Челябинской области от 28 июня 2017 года о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, а

также обязанность сообщить об исполнении решения по административному делу в суд и Обществу с ограниченной ответственностью «Доломит» в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Челябинского областного суда в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий: