РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Москва 06 марта 2025 года

Солнцевский районный суд города Москвы в составе судьи Шилкина Г.А., при секретаре Синеве И.И., с участием представителя истца ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-328/25 по иску ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Озерная 44» о возмещении расходов на устранение недостатков в объекте долевого строительства, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда,- 

установил:

Истец обратилась в суд с указанным иском, в котором с учетом уточненных исковых требований просит взыскать с ответчика в свою пользу в счет соразмерного уменьшения цены договора стоимость устранения строительных недостатков в размере 634928 руб.; неустойку за нарушение сроков возмещения расходов за период с 01.07.2025 года по день фактического исполнения обязательств за невыполнение требования потребителя об устранении недостатков в размере 888 руб. 90 коп. в день; денежные средства вследствие уменьшения площади квартиры в размере 300072 руб. 14 коп.; компенсацию морального вреда в размере 50000 руб.; штраф в соответствии с законом № 214-ФЗ от 30.12.2024 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»; расходы на проведение досудебной экспертизы в размере 50000 руб.; расходы на оплату кадастровой экспертизы; в размере 8000 руб.; расходы на оплату услуг представителя в размере 18000 руб.; расходы на оформление нотариальной доверенности в размере 2500 руб.; расходы по оплате государственной пошлины в размере 413 руб. 50 коп., почтовые расходы в размере 1238 руб. 10 коп. 

 Исковые требования мотивированы тем, что между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве. В переданной истцу квартире выявлены недостатки. Истец является участником долевого строительства, приобретала квартиру для личных нужд, а потому ответчик должен выплатить предусмотренные действующим Федеральным законом N214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» - неустойку и штраф. Площадь переданной истцу квартиры меньше заявленной в договоре площади, в связи с чем истец просит возместить разницу в стоимости. Для защиты своих нарушенных прав истец была вынуждена обратиться в суд с иском, понеся дополнительные расходы, таким образом, с ответчика подлежат взысканию стоимость устранения недостатков, неустойка за просрочку их устранения, штраф, а также судебные расходы. Действиями ответчика истцу причинен моральный вред. 

 Представитель истца ФИО1 в суд явился, уточненные исковые требования полностью поддержал. 

Представитель ответчика в суд не явился, о месте и времени судебного разбирательства ответчик извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, возражений и ходатайств не представил. 

Заслушав представителя истца, изучив материалы дела и представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд считает иск подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 23 ноября 2022 года между застройщиком ООО «Специализированный застройщик «Озерная 44» и участником долевого строительства ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве № .... по постройке многоквартирного дома по адресу: ....; объект долевого строительства – квартира по вышеуказанному адресу со следующими характеристиками: ...., проектная общая площадь 48,80 кв.м. Стоимость объекта долевого строительства – 14643520 руб. 65 коп.

Истец полностью исполнила свои обязательства по оплате объекта долевого строительства. Квартира передана истцу ответчиком по Акту приема-передачи от 21.04.2024 года.

Согласно условиям заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве, объектом долевого строительства является квартира общей проектной площадью 48,80 кв. м., после окончания отделочных работ ответчиком истцу передана квартира общей площадью 48,50 кв.м, согласно акту приема – передачи, что на 0,3 кв.м меньше, чем предусмотрено договором.

В пункте 4.4-4.6 Договора участия в долевом строительстве, стороны предусмотрели изменение общей площади, передаваемого участнику объекта долевого строительства. 

При наличии расхождений между проектной и фактической площадью больше чем на 0,5 кв.м, цена договора подлежит изменению.

Согласно п.9.5 Договора участники долевого строительства ознакомлены с тем, что Объект недвижимости строится по индивидуальному проекту и является уникальным архитектурным решением. Также, согласно указанному пункту, участник долевого строительства уведомлен и согласен с тем, что в процессе строительства объекта недвижимости возможны архитектурные, структурные и иные изменения, замена строительных материалов и оборудования, а также о том, что проектная планировка объекта долевого строительства является предварительной, в проект могут вноситься изменения и дополнения, в результате чего может быть изменена площадь объекта. Стороны пришли к соглашению, что изменения не являются существенными, если в результате их выполнения фактическая площадь объекта долевого строительства по результатам обмеров окажется меньше проектной площади более чем на 5%, о чем участникам долевого строительства было достоверно известно при заключении договора.

Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора.

Как следует из разъяснений, данных в п. 3 Обзора судебной практики N 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Также стороны пришли к соглашению, что объект передается участнику долевого строительства с отделочными работами (п.3.2 Договора). Проведение отделочных работ не оспаривается истцом и подтверждается Приложением № 2 к Договору, согласно которому по окончании строительства объект долевого строительства передается участнику долевого строительства в следующей степени готовности: укладка керамической плитки в объеме проекта на полу, установка навесного и натяжного потолка, укладка керамической плитки на стенах, установка ванн, порогов, плинтусов, межкомнатных дверей.

Выполнение отделочных работ, соответствующих действующим нормам, в том стандартам ГОСТ № 57984/2017 (п.6.18. «количество, толщина и относительная влажность штукатурки» и п.6.18.1 «стандартные штукатурки»), в том числе возведение межкомнатных перегородок, выполнение работ по стяжке полов, установке потолочных конструкций, безусловно, влечет изменение геометрических размеров помещения в сторону уменьшения, в связи с нанесением отделочных материалов.

Истцом не представлены доказательства уменьшения площади объекта долевого строительства до производства отделочных работ.

С учетом вышеизложенного, суд не находит оснований для взыскания с ответчика в пользу истца денежных средств в счет соразмерного изменения цены в связи с изменением площади объекта. 

При приеме квартиры в результате ее осмотра, был выявлен ряд недостатков объекта долевого строительства. 

По инициативе истца произведена строительно-техническая экспертиза по установлению стоимости затрат по восстановительному ремонту квартиры, согласно заключению которой объект долевого строительства – квартира, имеет ряд дефектов, стоимость работ и материалов, необходимых для их устранения, составляет сумму в размере 1082699 руб.

21.06.2024 года истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием возмещения стоимости восстановительных работ.

Претензия истца в адрес ответчика осталась без ответа, в связи с чем истец была вынуждена обратиться в суд.

Ответчик возражал против экспертного заключения, предоставленного истцом, ходатайствовал о назначении судебной строительно-технической экспертизы. 

По настоящему делу по ходатайству представителя ответчика определением суда от 29 октября 2024 года была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза. Эксперты установили, что неустранимые недостатки, которые препятствуют использованию квартиры по назначению, отсутствуют. Выявленные недостатки являются устранимыми во время проведения ремонтно-отделочных работ. Причиной выявленных недостатков являются нарушения технологии выполнения строительно-монтажных и отделочных работ в процессе строительства. Стоимость работ и материалов по устранению выявленных недостатков составляет 634928 руб.    

Суд доверяет заключению судебной экспертизы, признает его достоверным и научно обоснованным. Эксперты имеют высшее образование и продолжительный стаж работы по специальности, не заинтересованы в исходе дела, предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в их распоряжении имелись все материалы дела.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч.1, ч.2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с ч.1, ч.5 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 29.12.2023 года № 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства», застройщик удовлетворяет требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в срок не более 60 календарных дней со дня подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, а в случае обнаружения существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства - в срок не более 60 календарных дней со дня составления акта осмотра с участием специалиста. Требования о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков подлежат удовлетворению застройщиком в течение 10 рабочих дней со дня их предъявления участником долевого строительства. В случае отказа застройщика в удовлетворении требования о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в срок, установленный настоящим постановлением, участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. 

Следует особо отметить, что настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.

 При таких обстоятельствах суд взыскивает с ответчика в пользу истца стоимость устранения строительных недостатков, определенную заключением судебной экспертизы – 634928 руб. 

Довод о том, что общая сумма расходов на устранение недостатков и иных штрафных санкций, подлежащая взысканию в пользу истца не может превышать 3% от цены договора в соответствии с ч.4 ст.10 ФЗ № 214-ФЗ, суд не принимает во внимание, поскольку права и обязанности сторон возникли до 01.01.2025 года. 

За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 статьи 7 «Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 08.08.2024) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.

Суд отказывает истцу в удовлетворении исковых требований в части взыскания неустойки за будущий период с 01.07.2025 года по день исполнения обязательств, поскольку как установлено ч.1 ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. Таким образом, защита прав, нарушение которых лишь предполагается в будущем, в судебном порядке не производится. 

 Согласно ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Согласно п.2 ст.10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Поскольку ответчик длительное время не устранял недостатки в квартире истца, в результате чего истец был вынужден обратиться с иском в суд, суд признает, что действиями ответчика истцу причинен моральный вред, однако размер требуемой истцом компенсации морального вреда - 50000 руб. суд признает завышенным и присуждает ответчика компенсировать истцу моральный вред в сумме 10000 руб. 

Согласно п.3 ст.10 Федерального закона №266-ФЗ от 8 августа 2024 года «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 (ред. от 26.12.2024) "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" при определении размера подлежащих в соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" возмещению застройщиком участнику долевого строительства убытков, относящихся к соразмерному уменьшению цены договора участия в долевом строительстве, возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, не учитываются убытки, причиненные в период с 22 марта 2024 г. до 30 июня 2025 г. включительно, за исключением фактически понесенных участником долевого строительства расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства. 

В соответствии с вышеприведенными постановлением Правительства РФ, и в связи с тем, что претензия в адрес ответчика о возмещении стоимости строительных недостатков была направлена в период действия моратория на взыскание штрафов (21.06.2024 года), суд не находит правовых оснований для удовлетворения требования о взыскании штрафа в период действия моратория.

На основании ч.1 ст.98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в пользу истца документально подтвержденные расходы на проведение досудебного исследования в размере 50000 руб., расходы на оплату кадастровой экспертизы в размере 8000 руб., нотариальные расходы в размере 2500 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 413 руб. 50 коп.. почтовые расходы в размере 1238 руб. 10 коп.

Согласно ч.1 ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истец, представив подтверждающие документы, просит взыскать с ответчика в свою пользу расходы на оплату услуг представителя в размере 18000 руб. Суд, учитывая сложность дела, признает эту сумму соразмерной и присуждает ответчика возместить истцу расходы на представителя в размере 18000 руб. 

Также, поскольку судебная экспертиза в рамках рассматриваемого гражданского дела была проведена по ходатайству ответчика, который гарантировал оплату; определением суда от 02.10.2024 года обязанность оплаты экспертизы была возложена на ответчика, но он не произвел оплату проведенной экспертизы (доказательств обратного ответчиком не представлено), суд взыскивает с ответчика в пользу экспертной организации ООО «РУСЭКСПЕРТ» стоимость проведенной экспертизы в размере 110000 руб.

Кроме того, поскольку согласно Постановлению Правительства РФ от 26.12.2024 года № 1916 «О внесении изменений в Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 30 июня 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика, суд предоставляет ответчику отсрочку исполнение решения суда на срок до 30 июня 2025 года включительно.

 На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд - 

решил:

Иск ФИО2 – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Озерная 44» в пользу ФИО2 634928 руб. в качестве уменьшения покупной цены, компенсацию морального вреда 10000 руб., судебные расходы на проведение досудебной экспертизы в размере 50000 руб., судебные расходы на оплату кадастровой экспертизы в размере 8000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 18000 руб., нотариальные расходы 2500 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 413 руб.50 коп., почтовые расходы в размере 1238 руб. 10 коп.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Озерная 44» в пользу ООО «Русэксперт» расходы на проведение судебной экспертизы 110000 руб.  

Отсрочить исполнение решения суда на срок до 30 июня 2025 года включительно.  

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Солнцевский районный суд г.Москвы. 

 Судья Шилкин Г.А.

Решение в окончательной форме принято 07 марта 2025 года.