﻿Дело № 3а-606/2021 

УИД 76OS 0000-01-2021-000448-64

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ярославль 10 ноября 2021 года

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Бисеровой О.И.,

при секретаре Мурзиной И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ХасиеваЭлмира Ахмед оглыоб установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

ХасиевЭ.А.оглы обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 800 кв.м с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: 

<

адрес>), в размере рыночной стоимости 1 784 000, по состоянию на 01.01.2019.

В обоснование требований ссылается на то обстоятельство, что является соарендатором земельного участка с кадастровым номером № и плательщиком арендной платы, рассчитываемой на основании сведений о его кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2019 утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н и составляет 3 998 888 руб.

В соответствии с Отчетом № от 25.05.2021 рыночной стоимости земельного участка, выполненным ООО СБК «Партнер», рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2019 в размере 1 784 000 руб.

Пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» истец просит установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в размере 3 363 000 руб. 

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Атаманова С.Г. заявленные требования поддержал, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 1 784 000 руб. по состоянию на 01.01.2019, указав, что оспариваемая стоимость была установлена приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н; в настоящее время административный истец является собственником всего нежилого здания, расположенного на земельном участке; договор аренды истек, административным истцом осуществляется оплата за фактическое пользование земельным участком, которая также исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости, кроме того, кадастровая стоимость влияет на выкупную цену земельного участка; представленный отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости. 

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области о месте и времени судебного заседания извещен, своего представителя в судебное заседание не направил. В письменных пояснениях на административный иск указал, что требования административного истца, основанные на Отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка от 25.05.2021 №, удовлетворению не подлежат, указанный отчет не является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости. 

Заинтересованные лица Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области, Управление Росреестра по Ярославской области, мэрия г. Ярославля, МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля, ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» о месте и времени судебного заседания извещены, своих представителей в судебное заседание не направили, об отложении дела не ходатайствовали. В ранее представленных отзывах на административный иск Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области, Управление Росреестра по Ярославской области разрешение дела оставили на усмотрение суда.МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля просит дело рассмотреть в отсутствие своего представителя, в удовлетворении заявленных требований отказать.

Дело рассмотрено судом в отсутствие не явившихся лиц. 

Суд, заслушав представителя административного истца Атаманова С.Г., допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО3, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему. 

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что на основании договора № аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 18.05.2017 ХасиевуЭ.А.оглы предоставлен в аренду совместно с другими соарендаторами земельный участок площадью 800 кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, вид разрешенного использования – для завершения строительства объекта незавершенного строительства – 2-этажного магазина автозапчастей с инженерными коммуникациями, срок аренды с 21.04.2017 по 20.04.2020.ХасиевЭ.А.оглы является собственником нежилого здания – Магазина Автозапчасти, расположенного на указанном земельном участке (право собственности на ? доли на указанное здание возникло на основании решения Дзержинского районного суда г. Ярославля от 21.09.2020; право собственности на ? доли – на основании договора купли-продажи от 09.04.2021). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с 2.1 Порядка определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 №710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Исходя из приведенных выше положений земельного законодательства, законодательства Ярославской области, а также принимая во внимание, что Хасиев Э.А. оглы являлся соарендатором земельного участка, в настоящее время, как собственник расположенного на данном земельном участке объекта капитального строительства, является пользователем данного земельного участка, плата за данный земельный участок рассчитывается на основании сведений о его кадастровой стоимости, следовательно, права и законные интересы административного истца затрагиваются установленной в отношении указанного объекта недвижимости кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах ХасиевЭ.А.оглы имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установленные в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости с кадастровым номером № (земельный участок) вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 01.01.2019 – дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, результаты которой утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н. Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2019 составила 3 998 888 руб. ((Приложение 2 «Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель «земли населенных пунктов», расположенных на территории Ярославской области, п.№).

Административным истцом представлен Отчет № от 25.05.2021 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью 800 кв.м по адресу: 

<

адрес>, выполненный ООО СБК «Партнер», согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2019 составляет 1 784 000 руб. 

Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика ФИО3, дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Оценивая представленное административным истцом доказательство об оценке рыночной стоимости земельного участка, суд приходит к выводу о том, что отчет соответствует требованиям, предъявляемым к отчету законодательством об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.Отчет выполнен лицом, имеющим право проводить указанные исследования.

В Отчете приведено точное описание объекта исследования с указанием его количественных, качественных характеристик с учетом его индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объекта, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем, оснований не доверять этим выводам не имеется. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Согласно Отчету рыночная стоимость земельного участка рассчитана сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщиком были подобраны объекты-аналоги с известными ценами их предложений, данные объекты сопоставлялись с объектом оценки по ценообразующим факторам, были выявлены различия по данным факторам и скорректирована цена объектов-аналогов по выявленным различиям. 

Включенные в итоговую выборку объекты-аналоги наиболее сопоставимы с объектом оценки, относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка. Изложенные в пункте 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, требования оценщиком соблюдены. Процедура отбора аналогов достаточно полно и подробно изложена в Отчете и соответствует требованиям пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299. В отчете приведены таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним, приведена подробная информация относительно объектов-аналогов, изложены данные Росреестра, публичной кадастровой карты, что свидетельствует о том, что информация, использованная оценщиком об объектах-аналогах, является достоверной.

В качестве возражений департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области приводятся доводы о невозможности использовать в расчетах объекты-аналоги 

<

адрес> (кадастровый номер №), 

<

адрес> (кадастровый номер №), 

<

адрес> (кадастровый номер №), поскольку данные земельные участки, предоставлены на праве аренды по соответствующим договорам, которые оценщиком не проанализированы, а также о том, что арендатор был лишен возможности передать права на указанные земельные участки третьим лицам, судом отклоняются.

Указанные доводы департамента об особенностях арендных отношений, вследствие которых предложения о продаже указанных аналогов не могли использоваться в расчетах рыночной стоимости объектов оценки, сводятся к вопросу правоприменения. В то время как при определении рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом оценщик исходит из совокупности методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (п. 11 ФСО № 1). При сравнительном подходе применяется доступная достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п. 12 ФСО № 1). 

В соответствии с п. 10 ФСО № 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Подпунктом «в» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что при анализе рынка недвижимости исследуются фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Таким образом, из указанных положений ФСО № 7 следует, что оценщик, исследует рынок, выясняет существенные с экономической точки зрения характеристики объектов, влияющие на их стоимость. Исследование правовых вопросов используемой информации оценщик не проводит. Земельные участки по адресам: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, сопоставимы с объектами оценки по основным ценообразующим факторам, относятся к одному с объектами оценки сегменту рынка. Оснований для применения при расчете максимальных повышающих корректировки «вид права» оценщиком не установлено.

Доводы департамента имущественных и земельных отношений о неверном определении места расположения объекта оценки, как «промзона», судом отклоняются. В обоснование указанных доводов административный ответчик указывает, что спорный земельный участок расположен в «спальном» районе среднеэтажной застройки, расположен недалеко от ул. Е.Колесовой и вблизи имеются частные многоуровневые этажи, автосервисы, жилые многоквартирные дома, магазин «Пятерочка». Таким образом, по мнению административного ответчика у объекта оценки коэффициент должен быть – 0,75 (в отчете 0,65), а для объектов-аналогов №3,4,6 корректировка на местоположение будет равна 1 (в отчете 0,87), а для аналога №5 – 1,15 (в отчете -1). 

Указанные доводы департамента имущественных и земельных отношений опровергаются содержанием отчета, пояснениями свидетеля ФИО3 и дополнительно представленными суду материалами. Из Отчета следует, что при проведении исследования оценщиком тщательно проанализировано фактическое местоположение объекта оценки, описание объекта оценки приведено на стр.18-19 Отчета. Как следует из пояснений оценщика ФИО3 в судебном заседании, ей произведен осмотр объекта оценки, было установлено, что в непосредственной близости к объекту оценки расположены промышленные и складские здания, жилые дома и магазины, на которые ссылается административный ответчик, расположены на противоположной стороне ул.Громова, в жилой зоне и значительно дальше, чем объект оценки. Кроме того, месторасположение объекта оценки – «Промзона» определено оценщиком согласно Правилам землепользования и застройки г.Ярославля. В подтверждение своих пояснений в указанной части оценщиком представлены карта градостроительного зонирования, фотоматериалы. Оснований не согласиться с выводами оценщика у суда не имеется, соответствующие корректировки на местоположение земельного участка и объектов-аналогов применены оценщиком обоснованно. 

Замечания департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о неверном применении корректировок на наличие/отсутствие водоснабжения и канализации несостоятельны. В указанной части административный ответчик ссылается на данные отчета ГКО, согласно которому аналог №5 (

<

адрес>) и аналог № 6 (

<

адрес>) не имеют канализации и водоснабжения, в связи с чем считает, что необходимо применить корректировку согласно справочнику Лейфера Л.А. в размере 1,19. Вместе с тем, как следует из Отчета и пояснений оценщика ФИО3, при проведении исследования, изучении данных об объектах-аналогах, в том числе плотности застройки и наличии в районе расположения данных участков инженерных коммуникаций, и непосредственном осмотре объектов-аналогов, была установлена возможность подведения сетей водоснабжения и канализации. 

Доводы департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о неверном определении расположения земельного участка относительно красной линии, суд отклоняет. Местоположение объекта оценки определено с учетом фактических данных. Из пояснений оценщика ФИО3 в судебном заседании следует, что объект оценки не только не выходит на ул.Громова, но и расположен на удалении от нее 60 м, кроме того, данный участок не просматривается с ул.Громова, в подтверждении указанных пояснений суду представлен картографический материал и фотоснимки. С учетом указанных обстоятельств местоположение объекта оценки относительно красной линии, как «нет выхода на красную линию», определено оценщиком верно. Не согласиться с изложенными в отчете выводами в указанной части у суда оснований не имеется. 

Таким образом, возражения департамента имущественных относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов. Иными лицами, участвующими в деле, доводов о несогласии с Отчетом не заявлено. 

Из представленного истцом отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объектов оценки. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем, оснований не доверять этим выводам не имеется. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Таким образом, Отчет № об оценке рыночной стоимости земельного участка соответствует закону, не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости (земельных участков), и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

С учетом пояснений оценщика, а также отсутствия убедительных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленного отчета №, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в нем рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. – 30.08.2021.

Руководствуясь статьями175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 800 кв.м с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства 2-этажного магазина автозапчастей с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу

<

адрес>), в размере рыночной стоимости 1 784 000 (один миллион семьсот восемьдесят четыре тысячи) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 30 августа 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.И.Бисерова

Решение в окончательной форме изготовлено 23 ноября 2021 года