Дело № 92OS0000-01-2021-000015-90

Производство №3а-21/2021

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

04 июня 2021 года г. Севастополь

Севастопольский городской суд в составе: 

председательствующего судьи – Орловой С.В.,

при секретаре – Шмавоняне Д.С.,

с участием:

представителя административного истца – ФИО1,

представителя заинтересованных лиц – Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, Государственного бюджетного учреждения города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» – ФИО2,

представителя заинтересованного лица – Государственного бюджетного учреждения города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску индивидуального предпринимателя ФИО4 к Правительству Севастополя, заинтересованные лица – Департамент по имущественным и земельным отношениям 

<

адрес>, Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя, Государственное бюджетное учреждение города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО4 обратилась в суд с административным иском к Правительству Севастополя об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 7 000 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 18 485 000 рублей.

Исковые требования мотивированы тем, что 18 января 2018 года между ФИО4 и Департаментом по имущественным отношениям города Севастополя заключен договор аренды земельного участка, общей площадью 7 000 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с видом разрешенного использования «для строительства и обслуживания производственно-торгового комплекса».

Результаты оценки кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя, проведенной Государственным бюджетным учреждением города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки», утверждены Постановлением Правительства Севастополя от 25 октября 2018 года № 716-ПП и по состоянию на 01 января 2018 года кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет 26 322 660 рублей. Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 09 января 2019 года.

По заказу административного истца оценщиком Автономной некоммерческой организации «Эксперт-Сервис» 15 октября 2019 года составлен отчет № 184-04/19 об оценке названного земельного участка, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2018 года составляет 18 485 000 рублей, что значительно ниже его кадастровой стоимости. Истец является плательщиком арендной платы, и кадастровая стоимость, которая применяется для определения арендной платы за земельный участок, но существенно превышающая рыночную стоимость арендуемого ею земельного участка, нарушает ее права и законные интересы.

На основании определения суда от 14 апреля 2021 года по настоящему делу проведена судебная оценочная экспертиза с целью установления рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, и проверки соответствия представленного административным истцом отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, составленного оценщиком Автономной некоммерческой организации «Эксперт-Сервис» ФИО5 требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручено ООО «Независимый Консалтинговый Центр «Эталонъ» (далее – ООО «НКЦ «Эталонъ»).

В судебном заседании представитель административного истца, с учетом выводов судебной экспертизы, исковые требования уточнила, просила установить кадастровую стоимость названного земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 21 427 000 рублей – как это установлено заключением эксперта. 

Представители заинтересованных лиц – Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя – ФИО2, Государственного бюджетного учреждения города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» – ФИО2, ФИО3 в судебном заседании вопрос об установлении кадастровой стоимости названного земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной заключением эксперта в размере 21 427 000 рублей оставили на разрешение суда.

Представители ответчика – Правительства города Севастополя и заинтересованного лица – Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, уважительных причин неявки суду не сообщили.

Суд, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, изучив доводы административного иска, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка от 18 января 2018 года, заключенного между ФИО4 и Правительством Севастополя, административный истец является арендатором земельного участка, площадью 7 000 кв.м, расположенного по адресу 

<

адрес>, выделенного для строительства и обслуживания производственно-торгового комплекса (т. 1 л.д. 33-39).

Из пункта 2.1. указанного договора следует, что нормативная цена земельного участка, указанного в пункте 1.1. настоящего Договора, составляет 33 625 200 рублей.

Пунктом 2.2. установлено, что годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города федерального значения Севастополя, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 16 июня 2015 года № 524-ПП, в размере 3% (трех процентов) от нормативной цены земельного участка.

Вместе с тем, в соответствии Порядком расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов, утвержденным Постановлением Правительства Севастополя от 08.04.2019 № 219-ПП, вышеуказанное Постановление Правительства Севастополя от 16.06.2015 № 524-ПП признано утратившим силу, и пунктами 1.2, 3.3 установлено, что для расчета размера арендной платы за пользование земельными участками применяется кадастровая стоимость земельных участков, определенная в соответствии с требованиями действующего законодательства. Действующие договоры аренды земельных участков, по условиям которых арендная плата рассчитана на основании нормативной цены (либо нормативной денежной оценки) земельного участка, подлежат корректировке в части расчета арендной платы в соответствии с условиями настоящего Порядка. Указанная корректировка проводится арендодателем в одностороннем порядке с уведомлением арендаторов в соответствии с условиями договоров и не требует заключения дополнительных соглашений к договорам аренды, если такие условия предусмотрены договорами.

Государственным бюджетным учреждением города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» проведена оценка кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя, которые утверждены Постановлением Правительства Севастополя от 25 октября 2018 года № 716-ПП «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя» (далее – Постановление Правительства Севастополя от 25 октября 2018 года № 716-ПП), и по состоянию на 01 января 2018 года кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет 26 322 660 рублей. Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 09 января 2019 года (т. 1 л.д. 24-29, 230).

Согласно частям 1, 3 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу статьи 5 Земельного кодекса Российской Федерации правообладателями земельного участка являются, в том числе, арендаторы.

Не являясь обладателем вещного права на земельный участок, арендатор по договору аренды приобретает право временного владения и пользования объектом недвижимости, а также обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (статьи 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, являющегося субъектом спорных правоотношений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование исковых требований административным истцом – индивидуальным предпринимателем ФИО4 до назначения по делу судебной оценочной экспертизы представлен отчет об оценке № 184-04/19 от 15 октября 2019 года, составленный оценщиком Автономной некоммерческой организации «Эксперт-Сервис», согласно которому рыночная стоимость арендуемого истцом земельного участка по состоянию на 01 января 2018 года составляет 18 485 000 рублей, то есть ниже кадастровой стоимости, утвержденной постановлением Правительства от 25 октября 2018 года № 716-ПП.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно пункту 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с существенными противоречиями в представленных доказательствах, свидетельствующих об отличии рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной в отчете об оценке, от его кадастровой стоимости, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда от 14 апреля 2021 года по ходатайству представителя заинтересованных лиц по делу назначена судебная оценочная экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года, и соответствия представленного истцом отчета об оценке № 184-04/19 от 15 октября 2019 года требованиям Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки.

Согласно заключению эксперта от 07 мая 2021 года № 5ЭС, выполненному ООО «НКЦ «Эталонъ», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 7 000 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 01 января 2018 года составляет 21 427 000 рублей. Отчет № 184-04/19 от 15 октября 2019 года, составленный оценщиком Автономной некоммерческой организации «Эксперт-Сервис» ФИО5, не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, допущенные нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Суд признает составленное экспертами ООО «НКЦ «Эталонъ» заключение от 07 мая 2021 года № 5ЭС надлежащим доказательством, подтверждающим содержащуюся в нем рыночную стоимость земельного участка и недостоверность отчета оценщика, в силу следующего.

Статьей 59 КАС РФ предусмотрено, что доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном названным кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений лиц, участвующих в деле, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов, электронных документов. Доказательства, полученные с нарушением федерального закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.

По смыслу положений статей 82, 84 и 168 КАС РФ экспертное заключение является одним из доказательств по делу, подлежащих оценке на предмет относимости, допустимости, достоверности, достаточности.

Заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Требования к заключению судебной экспертизы также содержатся в Федеральном законе от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», согласно которому судебная экспертиза – предусмотренное законодательством Российской Федерации о судопроизводстве процессуальное действие, включающее в себя проведение исследований и дачу заключения экспертом по вопросам, требующим специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла (статья 9). Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7). Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Суд полагает, что при проведении по настоящему делу судебной оценочной экспертизы данные требования закона экспертами ООО «НКЦ «Эталонъ» соблюдены. Не доверять ее выводам у суда оснований не имеется, так как они мотивированы, научно обоснованы и подтверждены. Экспертиза назначалась непосредственно судом. Эксперты предупреждались об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержащиеся в заключении выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющихся у экспертов специальностей.

Так, надлежит согласиться с выводами эксперта относительно несоответствия отчета об оценке АНО «Эксперт-Сервис» № 184-04/19 от 15 октября 2019 года требованиям Закона. 

Также суд считает возможным согласиться с выводами судебной оценочной экспертизы об установленной в заключении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 91:02:003016:270 по состоянию на 01 января 2018 года в размере 21 427 000 рублей, определенной сравнительным подходом и методом сравнения продаж. Обоснование применения данного подхода и метода, расчет рыночной стоимости исследуемого земельного участка, и отказ от использования затратного и доходного подходов экспертом приведены в заключении согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611.

В заключение судебной оценочной экспертизы проанализированы все ценообразующие факторы влияющие на рыночную стоимость спорного земельного участка, произведен правильный подбор объектов-аналогов, которые сопоставимы с объектом оценки по своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам (местоположение, цена продажи, дата предложения, вид разрешенного использования, транспортная доступность), применены все необходимые корректировки с обоснованием приведенных поправок и расчетов их значений.

Заключение судебной оценочной экспертизы полностью соответствует положениям Закона об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение итоговой рыночной стоимости спорного объекта, экспертами в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости земельного участка. Произведенные при выведении итоговой рыночной стоимости земельного участка расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными; в заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и литературы, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

Согласно части 2 статьи 61 КАС РФ суд признает доказательства недопустимыми по письменному ходатайству лица, участвующего в деле, или по собственной инициативе. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (части 1 - 4 статьи 84 КАС РФ).

Принимая во внимание изложенные правовые нормы, оценив представленное в материалы дела экспертное заключение, пояснения сторон, суд приходит к выводу о допустимости заключения судебной оценочной экспертизы как доказательства, принимая во внимание, что названные выше справочные материалы находятся в свободном доступе, приобретены оценщиками/экспертами учреждения, способ их получения в данном случае не влияет на достоверность выводов экспертного заключения, и, как следствие, на итоговую величину рыночной стоимости объекта. Доказательств того, что использованная экспертом информация не соответствует действительности и (или) первоисточнику, сторонами не представлено.

Административный истец с выводами эксперта согласился в полном объеме, административный ответчик, а также представители заинтересованных лиц о проведении повторной либо дополнительной судебной экспертизы не заявили. Не усматривается таких оснований и судом, поскольку отсутствуют условия для этого процессуального действия, предусмотренные статьей 83 КАС РФ – у суда не имеется сомнений в обоснованности имеющегося в деле заключения, а также не выявлено противоречий в содержащихся в нем выводах.

С учетом положений статьи 84 КАС РФ суд приходит к выводу о том, что указанная в заключении ООО «НКЦ «Эталонъ» от 07 мая 2021 года № 5ЭС итоговая величина рыночной стоимости земельного участка подлежит признанию достоверной, что в силу пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в отношении земельного участка, площадью 7 000 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Пунктом 25 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 определено, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в связи с чем в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращения этого лица в Комиссию.

Материалами дела подтверждается, что индивидуальный предприниматель ФИО4 обратилась в суд с административным иском 17 марта 2021 года, следовательно, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости является 17 марта 2021 года.

Согласно положений пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Руководствуясь статьями 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 7 000 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 21 427 000 (двадцать один миллион четыреста двадцать семь тысяч) рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 17 марта 2021 года.

Решение суда может быть обжаловано в Третий апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Севастопольский городской суд.

Мотивированное решение составлено 11 июня 2021 года.

Судья С.В. Орлова