Дело №2-926/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 ноября 2020 года г.Чебаркуль Челябинской области 

Чебаркульский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Тимонцева В.И., 

при секретаре Рудык А.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании, с участием представителя истца АО «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» - ФИО1, представителя ответчика ФИО2 – Кучинского С.Ю., гражданское дело по иску акционерного общества «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, возврате жилого дома и признании права собственности отсутствующим, 

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» (далее по тексту решения – АО «ЮУ КЖСИ», истец) обратилось в суд с иском к ФИО2, ФИО3, в котором просит расторгнуть договор купли-продажи жилого 

<

адрес> от -----, заключенный между АО «ЮУ КЖСИ» и ФИО2, ФИО3; возвратить переданный ФИО2, ФИО3 по договору купли-продажи жилой 

<

адрес>, расположенный по адресу: 

<

адрес>, участок №, площадка № (

<

адрес>), с кадастровым номером 

<

данные изъяты>; признать отсутствующим право собственности ФИО2, ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, №; указать, что решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ответчиков на указанные жилой дом и земельный участок и основанием для государственной регистрации права собственности истца на жилой дом; а также взыскать с ответчиков судебные расходы на уплату государственной пошлины.

В обоснование иска указало, что ----- между ОАО «ЮУ КЖСИ» (в настоящее время - АО «ЮУ КЖСИ») и ФИО2, ФИО3 заключен договор купли-продажи №, в соответствии с которым истец передал в собственность ответчиков жилой 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., находящийся по адресу: 

<

адрес>, участок №, площадка № (

<

адрес>). Согласно условиям договора стоимость жилого дома составила 

<

данные изъяты> рублей. Оплата стоимости жилого дома производится ежемесячными платежами в соответствии с графиком платежей. Ответчиками обязательства по оплате жилого помещения надлежащим образом не исполняются. По состоянию на ----- задолженность ответчиков по внесению платежей в счет оплаты стоимости дома составляет 

<

данные изъяты>. Заключенным сторонами договором купли-продажи предусмотрено право АО «ЮУ КЖСИ» требовать расторжения договора, в случае невнесения ответчиком более трех ежемесячных платежей. ----- истцом в адрес ответчиков направлялось требование о расторжении договора купли-продажи, которое ответчиками оставлено без удовлетворения. В настоящее время земельный участок, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., находящийся по адресу: 

<

адрес>, №, на котором находится спорный жилой дом, предоставлен ответчикам в собственность. Поскольку на момент заключения договора купли-продажи истец не являлся собственником земельного участка, то он не вправе требовать перевода права собственности на земельный участок на себя, однако вправе требовать прекращения права собственности ответчиков на этот земельный участок (л.д.2-4).

Представитель истца АО «ЮУ КЖСИ» - ФИО1 по доверенности № от ----- (л.д.6) в судебном заседании исковые требования поддержал по указанным в иске основаниям, суду пояснил, что имеющаяся у ответчиков задолженность по договору купли-продажи жилого дома по состоянию на ----- составляет 

<

данные изъяты> и до настоящего времени не погашена. Полагал, что вынесенное Чебаркульским городским судом Челябинской области решение о возложении на АО «ЮУ КЖСИ» выкупить у ответчиков спорный жилой дом не является препятствием для удовлетворения заявленных АО «ЮУ КЖСИ» в рамках данного дела исковых требований. Также пояснил, что решение Чебаркульского городского суда Челябинской области о выкупе у ответчиков спорного жилого дома не исполнено, поскольку стороны не могут согласовать вопрос о выкупной стоимости земельного участка. Полагал, что в случае признания права собственности ответчиков на спорный земельный участок отсутствующим уплаченные за выкуп земельного участка денежные средства подлежат возмещению администрацией Чебаркульского муниципального района Челябинской области, а сам участок будет являться бесхозным.

Ответчики ФИО2, ФИО3 в суд не явились, извещены о месте и времени судебного заседания, сведений о причинах неявки в суд не представили (л.д.202, 203).

Представитель ответчика ФИО2 – адвокат Кучинский С.Ю. по ордеру № от ----- (л.д.177) в судебном заседании против удовлетворения иска возражал, ссылаясь на то, что решением Чебаркульского городского суда Челябинской области от 30 января 2020 года вопрос о расторжении договора купли-продажи и возврате АО «ЮУ КЖСИ» спорного жилого дома фактически разрешен, поскольку на АО «ЮУ КЖСИ» возложена обязанность выкупить у ответчиков спорный жилой дом. Полагал, что требования о признании права собственности ответчиков на земельный участок отсутствующим также удовлетворению не подлежат, поскольку спорный земельный участок был приобретен ответчиками на законных основаниях по договору купли-продажи у администрации Чебаркульского муниципального района Челябинской области. Также пояснил, что фактически между сторонами имеется спор по вопросу выкупной цены спорного земельного участка.

Представитель третьего лица администрации Чебаркульского муниципального района Челябинской области в суд не явился. Третье лицо извещено о месте и времени судебного заседания, сведений о причинах неявки своего представителя в суд не представило (л.д.196).

Судом определено рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя истца АО «ЮУ КЖСИ» - ФИО1, представителя ответчика ФИО2 – Кучинского С.Ю., исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п.1 ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Статьей 550 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2 ст.558 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В силу п.1 ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Пунктом 1 статьи 489 ГК РФ установлено, что договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

В соответствии с п.2 ст.489 ГК РФ когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В судебном заседании установлено следующее.

----- между АО «ЮУ КЖСИ» (Продавцом) и ФИО2, ФИО3 (Покупателями) заключен договор купли-продажи жилого 

<

адрес>, по которому истец передал в общую долевую собственность ФИО2, ФИО3 по 1/2 доли в праве каждому жилого 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., находящийся по адресу: 

<

адрес>

В этот же день жилой дом передан по акту приема-передачи АО «ЮУ КЖСИ» покупателям ФИО2, ФИО3.

----- Управлением Росреестра по Челябинской области проведена государственная регистрация права общей долевой собственности ФИО2, ФИО3 в размере по 1/2 доли в праве за каждым на вышеназванный жилой дом.

Постановлением главы № от ----- спорному жилому дому присвоен адрес: 

<

адрес>. 

----- между администрацией Чебаркульского муниципального района Челябинской области (Продавцом) и ФИО2, ФИО3 (Покупателями) заключен договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, №.

----- Управлением Росреестра по Челябинской области проведена государственная регистрация права общей долевой собственности ФИО2, ФИО3 в размере по 1/2 доли в праве за каждым на вышеназванный земельный участок.

Указанные обстоятельства подтверждаются договором купли-продажи жилого 

<

адрес> от ----- (л.д.19-21, 119-121); актом приема-передачи от ----- (л.д.22, 122); выписками из ЕГРН от ----- (л.д.32-35, 36-44); постановлением главы администрации Чебаркульского муниципального района Челябинской области № от ----- (л.д.93, 160); договором купли-продажи земельного участка № от ----- (л.д.94-95, 158-159); актом приема-передачи земельного участка от ----- (л.д.96, 157); постановлением главы Кундравинского № от ----- (л.д.142).

Согласно условиям заключенного Договора купли-продажи стоимость жилого дома составляет 

<

данные изъяты> рублей (п.п.1.4 Договора купли-продажи).

В соответствии с п.2.1 Договора купли-продажи, платеж в размере 

<

данные изъяты> рублей осуществляется в безналичном порядке путем перечисления на расчетный счет Продавца в порядке и сроки, предусмотренные Приложением № к Договору купли-продажи.

Приложением № к договору купли-продажи установлен график платежей, в соответствии с которым ФИО2, ФИО3 обязались ежемесячно, не позднее последнего числа каждого месяца, начиная 

<

данные изъяты> вносить платежи в счет оплаты стоимости жилого дома с 

<

данные изъяты>

ФИО2, ФИО3 обязательства по внесению ежемесячных платежей надлежащим образом не исполняются, по состоянию на ----- задолженность по внесению ежемесячных платежей составляет 

<

данные изъяты>, т.е. более 3 ежемесячных платежей.

Пунктом 3.2.1 Договора купли-продажи установлено, что Продавец имеет право требовать расторжения договора купли-продажи в случае невнесения Покупателем трех платежей в соответствии с Приложением № к договору купли-продажи.

----- АО «ЮУ КЖСИ» в адрес ФИО2, ФИО3 направлены претензии с требованием о расторжении договора купли-продажи и о возврате жилого дома, которые получены ответчиками ----- и ----- (л.д.45-46). 

Решением Чебаркульского городского суда Челябинской области от 30 января 2020 года, вступившим в законную силу 07 марта 2020 года, на АО «ЮУ КЖСИ» возложена обязанность исполнить принятые в соответствии с п.3.1.6 договора купли-продажи жилого 

<

адрес> от ----- обязательства: приобрести у ФИО2, ФИО3 жилой дом с учетом фактически внесенных ими платежей; также с АО «ЮУ КЖСИ» в пользу ФИО2, ФИО3 взыскана компенсация морального вреда по 5000 рублей и штраф по 2500 рублей в пользу каждого истца (л.д.204-210).

Из сообщения МСОСП г.Челябинска по ЮЛ УФССП России по Челябинской области следует, что решение Чебаркульского городского суда Челябинской области от 30 января 2020 года до настоящего времени не исполнено, договор купли-продажи спорного жилого дом между сторонами не заключен (л.д.199-200).

В соответствии с ч.2 ст.13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Поскольку вступившим в законную силу решением Чебаркульского городского суда Челябинской области от 30 января 2020 года на АО «ЮУ КЖСИ» возложена обязанность в соответствии с условиями заключенного между сторонами договора купли-продажи жилого 

<

адрес> от ----- выкупить у ответчиков ФИО2, ФИО3 спорный жилой дом, что исключает расторжение указанного договора купли-продажи, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований АО «ЮУ КЖСИ» в части расторжения договора купли-продажи жилого 

<

адрес> от -----, возложения на ответчиков обязанности возвратить спорный жилой, прекращения права собственности ответчиков на жилой дом и земельный участок и государственной регистрации права собственности АО «ЮУ КЖСИ» на жилой дом.

Также не подлежат удовлетворению исковые требования АО «ЮУ КЖСИ» в части признания права собственности ответчиков на спорный земельный участок отсутствующим.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск об отсутствии права имеет узкую сферу применения и не может заменять собой виндикационный, негаторный или иные иски, поскольку допустим только при невозможности защиты нарушенного права иными средствами.

Таким образом, выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество.

Иск о признании права отсутствующим может быть удовлетворен судом в случае, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРП.

Таким образом, выбор способа нарушенного права должен соответствовать характеру нарушенного права, способ защиты права, избранный истцом, должен в результате применения восстанавливать это нарушенное право.

При избрании способа защиты путем признания права отсутствующим запись в ЕГРП должна нарушать права истца, то есть истец должен обладать аналогичным с ответчиком правом в отношении объекта имущественных прав, поскольку в противном случае признание права ответчика отсутствующим не восстановит нарушенные права истца.

Между тем, заявляя требование о признании права собственности ФИО2, ФИО3 на спорный земельный участок отсутствующим, АО «ЮУ КЖСИ» не указало, какое его право нарушено, учитывая, что право собственности истца на спорные жилой дом и земельный участок в ЕГРН не зарегистрировано, спорные объекты недвижимости во владении АО «ЮУ КЖСИ» не находится, тогда как фактическими владельцами указанного жилого помещения и земельного участка являются ФИО2, ФИО3, право собственности которых зарегистрировано в установленном законом порядке.

Таким образом, требование АО «ЮУ КЖСИ» о признании отсутствующим права собственности ФИО2, ФИО3 на спорный земельный участок подлежит удовлетворению судом только в случае установления того, что АО «ЮУ КЖСИ» в соответствии с данными ЕГРН является собственником спорного земельного участка, который находился бы во владении истца.

Однако таких обстоятельств по делу судом не установлено, сведений об обратном материалы дела не содержат. 

При указанных обстоятельствах и в отсутствие доказательств владения АО «ЮУ КЖСИ» спорным земельным участком с учетом избранного истцом ненадлежащего способа защиты своих прав предусмотренных законом оснований для удовлетворения требования АО «ЮУ КЖСИ» о признании права собственности на спорный земельный участок ФИО2, ФИО3 отсутствующим у суда не имеется.

Обстоятельство того, что решением Чебаркульского городского суда Челябинской области от 30 января 2020 года на АО «ЮУ КЖСИ» возложена обязанность выкупить у ФИО2, ФИО3 только жилой дом, основанием для удовлетворения заявленных АО «ЮУ КЖСИ» исковых требований не является.

Действительно в пп.5 п.1 ст.1 ЗК РФ выражен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно ст.ст.273, 552 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В то же время АО «ЮУ КЖСИ» не лишено возможности обратиться в суд с требованиями о выкупе у ФИО2, ФИО3 принадлежащего им на праве собственности земельного участка.

Руководствуясь ст.ст.12, 56, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Акционерному обществу «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» в удовлетворении иска к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, возврате жилого дома и признании права собственности отсутствующим отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда через Чебаркульский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий

Мотивированное решение изготовлено 25 ноября 2020 года

Судья Тимонцев В.И