2 –2001 \ 2018 

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

(не вступило в законную силу)

14 июня 2018 года Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Михина Б.А.

при секретаре Вахромеевой Е.П.

с участием представителя ФИО1 и ФИО2- ФИО3, представителя ЖСК « Тонус « - ФИО4, представителя администрации МО город-курорт Анапа ФИО5

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1, ФИО2 к Жилищно-строительному кооперативу «Тонус», Индивидуальному предпринимателю ФИО6, Обществу с ограниченной ответственностью « Радонеж» о признании сделок недействительными,

у с т а н о в и л:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к Жилищно-строительному кооперативу «Тонус», Индивидуальному предпринимателю ФИО6, Обществу с ограниченной ответственностью « Радонеж» о признании сделок недействительными.

В обоснование своих требований указали, что 23.03.2005 г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.к. Анапа (Арендодатель) и жилищно-строительным кооперативом «Тонус»(Арендатор) заключен договор №3700001883 аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, г.-к.Анапа 

<

адрес>, мкр 3 «Б» для «строительства и дальнейшей эксплуатации многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями офиса».

11 сентября 2006 года между «Тонус» и ООО «Уренгойгазинвестстрой» заключен Договор №2/05-01СД простого товарищества по строительству многоквартирного жилого дома на указанном выше земельном участке кадастровым номером №

25 декабря 2007 года между ООО «Уренгойгазинвестстрой»(застройщик) и ФИО7 заключен договор участия в долевом строительстве №03-065 (номер и дата государственной 23-23-26/199/2009-201 от 11.01.2010 г.).

Во исполнение указанного Договора ФИО7 провел оплату в размере 2 100 000 руб., и 434 250 руб.

4 сентября 2007 года между ООО «Уренгойгазинвестстрой» (застройщик) и ФИО8 заключен договор участия в долевом строительстве №03-041 (номер и дата государственной 23-23-26/185/2009-250 от 12.01.2010 г.).

Во исполнение указанного Договора ФИО8 произвел оплату в размере 1 570 061 руб. 50 коп., и внесено 228 703 руб.

Таким образом, с момента государственной регистрации Договоров у ФИО8 и ФИО7 возникло право залога на право аренды земельного участка с кадастровым номером №

11 мая 2018 года ФИО8 заключила с ФИО2 договор уступки прав по Договору №03-041 участия в долевом строительстве от 04 сентября 2007 года (в отношении объекта: 2-комнатная 

<

адрес>, расположенная на 3 этаже, в 9 этажной 32-квартирной блок секции №5 второй очереди многоэтажного жилого дома, с проектной общей площадью - 99,1 кв.м, в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>, мкр. 3-Б, 

<

адрес>) и таким образом к ФИО2 перешли права требования по ДДУ №03-041, в том числе и право залога на право аренды земельного участка с кадастровым номером №

11 мая 2018 года ФИО7 заключил с ФИО1 договор уступки прав по Договору №03-065 участия в долевом строительстве от 25 декабря 2007 года (в отношении объекта: 1-комнатная 

<

адрес>, расположенную на 7 этаже, в 12-этажной 46-квартирной блок секции №1 второй очереди многоэтажного жилого дома, с проектной общей площадью - 54,5 кв.м, в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>, мкр. 3-Б, 

<

адрес>) и таким образом к ФИО1 перешли права требования по ДДУ №03-065, в том числе и право залога на право аренды земельного участка с кадастровым номером №.

15 мая 2018 года они узнали, что право аренды земельного участка с кадастровым номером № без получения какого-либо согласия залогодержателей - 92 участников долевого строительства, незаконного переведено с ЖСК «Тонус» на третьих лиц.

27 ноября 2017 года ЖСК «Тонус» передало ИП ФИО6 права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102035:25, заключив с последним договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №3700001883 от 23.03.2005 года (номер и дата государственной регистрации договора уступки: 13.03.2018 г. №23:37:0102035:25- 23/026/2018-22).

В свою очередь, 14 марта 2018 года, ИП ФИО6 уступил ООО «Радонеж» права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № заключив с последним договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №3700001883 от 23.03.2005 года.

12 апреля 2018 года было заключено дополнительное соглашение №1 к Договору от 14 марта 2018 года уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №3700001883 от 23.03.2005 года между ИП ФИО6 и ООО «Радонеж». Дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю 13.04.2018 г., номер регистрационной записи 23:37:0102035:25- 23/026/2018-25.

Право аренды земельного участка было обременено залогом в пользу участников долевого строительства, а их согласие на заключение соглашения в нарушение ч. 2 ст. 346 ГК РФ, п. 1 ст. 37ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не было получено и представлено в регистрирующий орган.

Ссылаясь на приведенное истцы просили:

Признать недействительным договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №3700001883 от 23.03.2005 года, заключенный между ЖСК «Тонус» и ИП ФИО6 27.11.2017 г.

Обязать Управление Росреестра Краснодарского края погасить запись под номером 23:37:0102035:25-23/026/2018-22 от 13.03.2018 г.

Признать недействительным договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №3700001883 от 23.03.2005 года, заключенный между ИП ФИО6 и ООО «Радонеж» 14.03.2018 г.

Признать недействительным дополнительное соглашение №1 к Договору от 14 марта 2018 года уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №3700001883 от 23.03.2005 года между ИП ФИО6 и ООО «Радонеж».

В судебном заседании представитель истцом требования поддержал, приведя те же доводы.

В судебном заседании представитель ЖСК « Тонус « требования не признала, сославшись на то, что спор не подсуден суду общей юрисдикции, поскольку оспариваются сделки совершенные между юридическим лицом и Индивидуальным предпринимателем. Кроме того, представитель ответчика полагал, что требования не могут быть удовлетворены, поскольку право истцов никаким образом не нарушено.

В судебном заседании представитель администрации муниципального образования город-курорт Анапа вопрос об удовлетворении требований оставила на усмотрение суда.

ИП ФИО6, ООО « Радонеж», будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени рассмотрения дела, путем направления телеграмм с уведомлением, получать судебные извещения отказались, в судебное заседание не явились, причины неявки суду не сообщили.

При таких обстоятельствах суд полагает, что их неявка вызвана неуважительными причинами и находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, суд находит требования подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела 23.03.2005 г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.к. Анапа (Арендодатель) и жилищно-строительный кооперативом «Тонус»(Арендатор) заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>, г.-к.Анапа 

<

адрес>, мкр 3 «Б» для «строительства и дальнейшей эксплуатации многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями офиса».

11 сентября 2006 года между «Тонус» и ООО «Уренгойгазинвестстрой» заключен Договор №СД простого товарищества по строительству многоквартирного жилого дома на указанном выше земельном участке кадастровым номером №

25 декабря 2007 года между ООО «Уренгойгазинвестстрой» (застройщик) и ФИО7 заключен договор участия в долевом строительстве №03-065 (номер и дата государственной 23-23-26/199/2009-201 от 11.01.2010 г.).

Во исполнение указанного Договора ФИО7 на основании квитанции к приходному кассовому ордеру от 26 декабря 2007 года №151 г. внесено 2 100 000 руб., на основании квитанции к приходного кассовому ордеру от 15 января №4 внесено 434 250 рублей в кассу ООО ««Уренгойгазинвестстрой».

4 сентября 2007 года между ООО «Уренгойгазинвестстрой» (застройщик) и ФИО8 заключен договор участия в долевом строительстве №03-041 (номер и дата государственной 23-23-26/185/2009-250 от 12.01.2010 г.).

Во исполнение указанного Договора ФИО8 на основании квитанции к приходному кассовому ордеру №66 от 4 сентября 2007 г. внесено 1 570 061 руб. 50 коп., на основании квитанции к приходному кассовому ордеру от 31 октября 2008 года внесено 228 703 руб. «Уренгойгазинвестстрой»

Согласно п.1 ст. 13 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Из приведенной нормы закона следует, что с момента государственной регистрации приведенного Договора у ФИО8 и ФИО7 возникло право залога на право аренды земельного участка с кадастровым номером №

В соответствии с п.1 ст.37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Из материалов дела следует, что 11 мая 2018 года ФИО8 заключила с ФИО2 договор уступки прав по Договору №03-041 участия в долевом строительстве от 04 сентября 2007 года (в отношении объекта: 2-комнатная 

<

адрес>, расположенная на 3 этаже, в 9 этажной 32-квартирной блок секции №5 второй очереди многоэтажного жилого дома, с проектной общей площадью - 99,1 кв.м, в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>, мкр. 3-Б, 

<

адрес>). 

Таким образом с момента заключения указанного Договора к ФИО2 перешли права требования по ДДУ №03-041, в том числе и право залога на право аренды земельного участка с кадастровым номером №

15 мая 2018 года ФИО7 заключил с ФИО1 договор уступки прав по Договору №03-065 участия в долевом строительстве от 25 декабря 2007 года (в отношении объекта: 1-комнатная 

<

адрес>, расположенную на 7 этаже, в 12-этажной 46-квартирной блок секции №1 второй очереди многоэтажного жилого дома, с проектной общей площадью - 54,5 кв.м, в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>, мкр. 3-Б, 

<

адрес>). 

Таким образом, к ФИО1 перешли права требования по указанному Договору №03-065, в том числе и право залога на право аренды земельного участка с кадастровым номером №

27 ноября 2017 года ЖСК «Тонус» передало ИП ФИО6 права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № заключив с последним договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №3700001883 от 23.03.2005 года (номер и дата государственной регистрации договора уступки: 13.03.2018 г. №23:37:0102035:25- 23/026/2018-22).

Затем, 14 марта 2018 года, ИП ФИО6 уступил ООО «Радонеж» права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № заключив с последним договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №3700001883 от 23.03.2005 года.

12 апреля 2018 года было заключено дополнительное соглашение №1 к Договору от 14 марта 2018 года уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №3700001883 от 23.03.2005 года между ИП ФИО6 и ООО «Радонеж». Дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю 13.04.2018 г., номер регистрационной записи 23:37:0102035:25- 23/026/2018-25.

Из материалов дела следует и указанное обстоятельство не отрицается и представителем ответчика о том, что от участников долевого строительства не было получено согласие на заключение указанных выше договоров.

Приведенные доказательства свидетельствуют о том, что несмотря на то, что право аренды земельного участка было обременено залогом в пользу участников долевого строительства, их согласие на заключение соглашения в нарушение ч. 2 ст. 346 ГК РФ, п. 1 ст. 37ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не было получено и представлено в регистрирующий орган.

Как следует из материалов дела, на земельном участке, с кадастровым номером № на сегодняшний день построен объект капитального строительства – многоквартирный жилой дом, общей площадью 1761 кв.м. 18 физических лиц признаны собственниками помещений в данном доме. Следовательно, помимо ФИО7 и ФИО8 спорный земельный участок был обременён правами еще 18 человек. 

Согласия указанных собственников при переуступке прав по договору аренды также не было получено.

В силу требований части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, в том числе земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

В соответствии со статьей 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно правой позиции, изложенной в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указано, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

Согласно п. 2.Ст. 39.20 Земельный кодекс Российской Федерации - в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Анализ приведенных норм закона свидетельствует о том, что для заключения ЖСК «Тонус» договора переуступки прав по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 23.03.2005 г. № 3700001883, необходимо было согласие ряда лиц, в том числе получение согласия от истцов. В нарушение действующего законодательства такого согласия получено не было.

Согласно ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законе либо в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Поскольку оспариваемые сделки нарушают права и законные интересы ФИО1 и ФИО2 они имели законные основания на обращения в суд за защитой своего права, хотя и не были сторонами оспариваемой сделки.

Согласно п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с п.1 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Доводы представителя ответчика о том, что спор не подсуден суду общей юрисдикции, поскольку оспариваются сделки, совершенные между индивидуальным предпринимателем и юридическим лицом, являются несостоятельными, поскольку истцы заявлен физическими лицами.

Доводы представителя ответчика о том, что требования истцов не подлежат удовлетворению, поскольку оспариваемыми сделка не нарушены их права и законные интересы, являются несостоятельными.

Как было отмечено в силу требований закона у истцов, как участников долевого строительства земельный участок, на котором возводится многоквартирный жилой дом находится в залоге. И таким образом, они вправе решать кому передавать права на указанный земельный участок. Лишение их указанного права напрямую затрагивает их права и законные интересы.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Иск ФИО1, ФИО2 к Жилищно-строительному кооперативу «Тонус», Индивидуальному предпринимателю ФИО6, обществу с ограниченной ответственностью «Радонеж» о признании сделок недействительными удовлетворить.

Признать недействительным договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №3700001883 от 23.03.2005 года, заключенный между ЖСК «Тонус» и Индивидуальным предпринимателем ФИО6 27 ноября 2017 года.

Обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю погасить регистрационную запись под номером 23:37:0102035:25-23/026/2018-22 от 13.03.2018 г.

Признать недействительным договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №3700001883 от 23.03.2005 года, заключенный между Индивидуальным предпринимателем ФИО6 и Обществом с ограниченной ответственностью «Радонеж» 14 марта 2018 года.

Признать недействительным дополнительное соглашение №1 к Договору от 14 марта 2018 года уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №3700001883 от 23.03.2005 года между ИП ФИО6 и ООО «Радонеж».

Обязать Управление Росреестра Краснодарского края погасить запись под номером 23:37:0102035:25-23/026/2018-25 от 13.04.2018 г.

Определение судьи Анапского городского суда от 23 мая 2018 года, которым в целях обеспечения исковых требований наложен арест, запрещено: 

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю совершать любые регистрационные действия, в отношении земельного участка, с кадастровым номером № по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, 3 –Б микрорайон, 

администрации муниципального образования город-курорт Анапа выдавать или вносить изменения в разрешительную документацию на строительство объекта капитального строительства на земельном участке, с кадастровым номером № по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, 3 –Б микрорайон, по вступлению решения суда в законную силу отменить, арест снять.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение месяца через Анапский городской суд. 

Мотивированное решение составлено 15 июня 2018 года.

Председательствующий: