Дело № 2-317/2019 13 июня 2019 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Кировский городской суд Ленинградской области

в составе председательствующего судьи Невской Н.С.,

при секретаре судебного заседания Калиниченко А.А., 

с участием представителя истца ФИО1, 

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «БалтФасад-СПб» в лице конкурсного управляющего ФИО3 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи, признании права собственности на квартиру, прекращении права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

ООО «БалтФасад-СПб» в лице конкурсного управляющего ФИО3 обратилось в суд с иском к ФИО4, ссылаясь на то, что 28.01.2015 между ООО «БалтФасад-СПб» и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>, по условиям которого ответчик приобретал в собственность указанную квартиру. Согласно договору стоимость квартиры составляет 2729 450 руб., которая уплачивается покупателем в течение одного года с момента государственной регистрации перехода права. Право собственности ответчика на указанную квартиру зарегистрировано 25.03.2015, однако, ответчик свои обязательства по договору не исполнил. Ссылаясь на ст. 450 ГК РФ полагает, что имеются существенные нарушения договора со стороны покупателя, что является основанием для его расторжения. Просит расторгнуть договор от 28.01.2015, прекратить право собственности ответчика на квартиру и признать за ООО «БалтФасад-СПб» право собственности на спорную квартиру и взыскать расходы по уплате госпошлины 21 847 руб. 00 коп. (л.д. 9-10, 138-140).

В ходе судебного разбирательства представитель истца ФИО1 поддержал заявленные требования.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен (л.д. 199). Его представитель ФИО2 иск не признал, в письменных возражениях указал, что 01.10.2013 между ООО «БалтФасад-СПб» и ФИО4 был заключен договор купли-продажи № квартиры, по адресу: 

<

адрес>. Денежные средства по данному договору уплачены в полном объеме, что подтверждается п. 6 акта приема-передачи квартиры от 28.10.2013 в размере 1200000 руб. 00 коп. Полагает, что денежные средства, уплаченные по договору от 01.10.2013, были зачтены по соглашению сторон в счет оплаты по договору от 28.01.2015, поэтому в силу п. 3 ст. 486 ГК РФ, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов, а не расторжения договора (л.д. 142-143). 

Представитель Управления Росреестра по Ленинградской области в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен, в заявлении в адрес с уда просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д. 93). 

Судом к участию в деле в качестве третьего лица привлечен ФИО5 (бывший директор ООО «БалтФасад-СПб») (л.д. 146), который в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен (л.д. 199, 201, 203). 

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему. 

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п. 3 ст. 420 ГК РФ, к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

В силу ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или иное недвижимое имущество.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 556 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость от ее продавца к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ). 

Договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 558 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи продавец обязуется передать вещь (товар) в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Абзац 4 п. 2 ст. 450 ГК РФ устанавливает, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В ходе судебного разбирательства установлено и подтверждается материалами дела, что 01.10.2013 между ООО «БалтФасад-СПб» (продавец) и ФИО4 (покупатель) был заключён договор купли-продажи квартиры №, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил квартиру по адресу: 

<

адрес>. Пунктом 4 договора предусмотрено, что квартира оценена сторонами в сумму 1200000 руб., которая оплачена до подписания договора (л.д. 95-96).

Актом приема-передачи квартиры по договору № от 28.10.2013 подтверждается исполнение обязательств по оплате жилого помещения в сумме 1200000 руб. и фактическая передача жилого помещения покупателю (л.д. 97-98). 

Фактическая передача квартиры ответчику после заключения договора купли-продажи от 01.10.2013 подтверждается также договором о техническом ремонте и обслуживании газового оборудования от 03.10.2013, актом снятия показаний прибора учета электроэнергии от 30.12.2013, квитанциями об оплате за газ, электроэнергию в период с января 2014 года по март 2015 года (л.д. 158-188). 

Более того, ответчик и его трое несовершеннолетних детей зарегистрированы и проживают в спорной квартире с 2015 года (л.д.203-210).

25 августа 2014 года ООО «БалтФасад-СПб» направило в адрес ответчика ФИО4 претензию о доплате по договору купли-продажи, в которой генеральный директор ООО «БалтФасад-СПб» ФИО5 ссылается на то, что в связи с удорожанием строительства ООО «БалтФасад-СПб» сообщает об увеличении стоимости квартиры, приобретенной по договору от 28.10.2013, на 1529 450 руб. и предлагает заключить ответчику договор купли-продажи квартиры с доплатой по новой цене (л.д. 144). 

28 января 2015 года между ООО «БалтФасад-СПб» (продавец) и ФИО4 (покупатель) был заключён договор б/н, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил квартиру по адресу: 

<

адрес>. Пунктом 4 предусмотрено, что квартира оценена сторонами в 2729 450 руб. 00 коп., которая будет уплачена покупателем в течение одного года с момента государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанную квартиру (л.д. 109-110).

Пунктом 8 договора подтверждается, что квартира передана продавцом покупателю до подписания настоящего договора, стороны пришли к соглашению, что настоящий договор является одновременно актом приема-передачи отчуждаемого имущества. 

Право собственности ответчика ФИО4 на квартиру зарегистрировано 25.03.2015 на основании договора купли-продажи от 28.01.2015 (л.д. 125-129).

8 мая 2018 года ООО «БалтФасад-СПб» направило ответчику претензию о расторжении договора в связи с неоплатой денежной суммы (л.д. 20-22).

Ответчик до настоящего времени договор не расторг. 

Оценив установленные по делу обстоятельства и представленные по делу доказательства на основании приведённых выше норм права, суд приходит к выводу, что ФИО4 в соответствии с условиями договора купли-продажи от 01.10.2013 произвел оплату по нему в размере 1200 000 руб. 00 коп., поскольку в акте приёма-передачи квартиры прямо указано, что обязательства покупателя по оплате жилого помещения в размере 1200 000 руб. 00 коп. исполнены. Основания для того, чтобы ставить под сомнение факт выполнения обязательств ответчиком по оплате квартиры в соответствии с условиями договора от 01.10.2013 отсутствуют. 

В дальнейшем, заключив второй договор купли-продажи 28.01.2015 в отношении этой же квартиры, и зарегистрировав на основании него свои права собственника, ответчик согласился с его условиями и согласовал сумму договора в размере 2729 450 руб. 00 коп. 

Доводы представителя истца о том, что денежные средства были внесены ответчиком по другому договору от 01.10.2013, что свидетельствует о неисполнении им своих обязательств по договору от 28.01.2015 (л.д. 138-140), суд полагает неубедительными, поскольку доказательств возврата денежных средств в размере 1200000 руб. стороной истца не представлено. 

Доводы представителя истца о том, что ответчиком не представлено допустимых доказательств оплаты по договору от 01.10.2013 в размере 1200000 руб., судом отклоняются, поскольку факт оплаты подтверждён актом приёма-передачи квартиры и на протяжении более чем четырех лет продавцом не оспаривался. При этом в материалы дела представлены нотариально удостоверенные копии документов – договора купли-продажи, акта приема-передачи, что не противоречит закону. Доказательств, препятствующих принять документы в качестве допустимых, стороной истца не представлено, в установленном законом порядке они не оспорены. 

В ходе судебного разбирательства ответчик произвел доплату по договору от 28.01.2015 в размере 170000 руб. 00 коп., что подтверждается платежным поручением (л.д. 213-214). 

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что обязательства по оплате спорной квартиры выполнены ответчиком частично в размере 1370000 руб. 00 коп. (1200000 руб. 00 коп. + 170000 руб. 00 коп.).

В силу п. 2 ст. 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В данном случае сумма произведенного ответчиком платежа по договору составила более 50% стоимости квартиры – 1370000 руб. 00 коп. (50% от 2729 450 руб. 00 коп. составляет 1364 725 руб. 00 коп.). 

Принимая во внимание, что сумма платежа, полученного от ответчика, превышает половину стоимости квартиры, суд приходит к выводу, что основания для расторжения договора, предусмотренные ГК РФ, отсутствуют, и в удовлетворении требований о расторжении договора отказывает. 

В связи с отказом в удовлетворении основного требования о расторжении договора купли-продажи, производные от него требования о прекращении права собственности ответчика на квартиру и признании права собственности на квартиру за ООО «БалтФасад-СПб» также не подлежат удовлетворению. 

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «БалтФасад-СПб» в лице конкурсного управляющего ФИО3 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи, признании права собственности на квартиру, прекращении права собственности на квартиру отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме посредством подачи апелляционной жалобы через Кировский городской суд Ленинградской области.

Судья Н.С. Невская