Дело № 2- 124/2017 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ст. Крыловская 21 апреля 2017 года 

Крыловский районный суд Краснодарского края в составе:

судьи Павловской И.Н. 

при секретаре Петенко Е.М.

с участием представителя третьего лица ФИО1 – ФИО2, действующего на основании доверенности 

<

адрес>, удостоверенной ДД.ММ.ГГГГ нотариусом Крыловского нотариального округа ФИО3 по реестру № 

с участием представителя Администрации Октябрьского сельского поселения ФИО4, действующей на основании доверенности №, выданной ДД.ММ.ГГГГ. 

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к Администрации муниципального образования Крыловский район о признании права собственности на объекты недвижимости

У с т а н о в и л:

В суд обратилась ФИО5 с иском о признании права собственности на недвижимое имущество.

В обоснование заявленных требований ссылается на следующие обстоятельства. 

Согласно договора купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО5 и ЗАО «АФ «Павловская» в лице С.Н.Л. истец приобрела следующие объекты недвижимости: литер – Б – здание общей площадью – 60,34 кв.м., литер Г – сарай общей площадью 29,68 кв.м., литер Г1 – теплица общей площадью 13 кв.м., литер Г2 – хозяйственная постройка общей площадью 12 кв.м., литер Г3 – навес общей площадью – 1,88 кв.м., литер Г5 – баня общей площадью 18,9 кв.м., Г6 – душ общей площадью 2 кв.м., земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости принадлежал ЗАО «АФ Павловская на основании государственного акта на землю № от ДД.ММ.ГГГГ на праве постоянного (бессрочного) пользования. ЗАО «АФ Павловская» возвела данные постройки хозяйственным способом, своими силами, для дальнейшего использования в деятельности хозяйства. Согласно части 1 статьи 268 ГК РФ. Истица ссылается на ч.1,2 ст. 269 ГК РФ в соответствии с которой лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Лицо, которому земельный исток предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью. В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить нем здания, сооружения, перестраивать или сносить их, разрешать строительство другим лицам. Другие владельцы земельного участка обладают правом осуществлять постройку на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Собственники, владельцы, пользователи арендаторы земельного участка приобретают право собственности на возведенное или созданное ими для себя на этих участках недвижимое имущество; строительство считается оконченным, а вновь данное имущество признается объектом права собственности согласно ст. 219 ГК РФ с лента государственной регистрации. Однако, как следует из кадастрового паспорта объектов недвижимости, приобретенных истицей у ЗАО АФ «Павловская» от ДД.ММ.ГГГГ они возводились в 1969 году. В п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N10/22 ”О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав разъяснено, что если не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ. Необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним введена ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним". Согласно п. 6 ст. 33 указанного Закона он применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие, то есть после 21.07.1997 года. В связи с изложенным и ст. 8 Федерального закона от 30 ноября 1994 года №52-ФЗ «О введении и действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации до введения соответствующего закона необходимо руководствоваться действующим порядком регистрации. Регистрацию строений на праве собственности до принятия Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляло Бюро технической инвентаризации (Инструкция о порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных поселках РСФСР, утвержденная Приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 21 февраля 1968 N83). Истица полагает, что поскольку строения возведены до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», праве собственности на него за продавцом должно было быть зарегистрировано в Бюро технической инвентаризации. Согласно ч. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в то же объеме, что и прежний их собственник. Аналогичное положение содержится в ч. 2 ст. 271 ГК РФ, в силу которой, при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Согласно условиям вышеуказанного договора купли-продажи объект недвижимости, заключенного между ФИО5 и ЗАО АФ «Павловская», ЗАО «АФ Павловская» в течение 5-ти дней со дня заключения договора обязана была перед правоустанавливающие документы на вышеуказанное имущество. Однако, а обязательства по договору в этой части ЗАО АФ «Павловская» не исполнила. Как указывает Истец в 2006 году в хозяйстве началась процедура конкурсного производства и вся документация была передана конкурсному управляющему. Истица ФИО5 обращалась в Федеральную регистрационную службу для регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности, однако ей было отказано по тем основаниям, что ЗАО АФ «Павловская» была ликвидирована и не может выступать, как сторона по сделке для государственной регистрации права. Как следует из справки, выданной администрацией муниципального образования крыловский район объекты недвижимости в реестре муниципальной собственности отсутствуют. Спорное имущество находится на земельном участке, который передан ФИО1 на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного с Администрацией Октябрьского сельского поселения Крыловского района Краснодарского края. 

В судебное заседание представитель истицы ФИО5 – ФИО6 , действующий на основании доверенности, дважды не явился, надлежащим образом уведомлялся о дате и месте разбирательства гражданского дела. 

В судебное заседание представитель Администрации МО Крыловский район Зуб Т.В., действующая на основании доверенности №, выданной ДД.ММ.ГГГГ, также не явилась, согласно предоставленного письменного отзыва следует, что исковые требования ФИО5 не признают, в материалах дела имеется договор купли-продажи спорного недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, договор в органах юстиции не зарегистрирован, также отсутствуют платежные документы по договору. В силу положений ч.1 и ч.4 ст. 165 ГК РФ если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку. Требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае по следующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. В таком случае срок исковой давности составляет 1 год. В силу положений ст. 199 ГК РФ срок исковой давности применяется судом в качестве отдельного основания для отказа в иске. Если одна из сторон заявит о его применении. Таким образом, общий срок исковой давности по указанному выше договору истек ДД.ММ.ГГГГ, ходатайств АО восстановлении пропущенного процессуального срока от истицы не поступило. 

В судебном заседании представитель третьего лица – Администрации Октябрьского сельского поселения ФИО4 исковые требования ФИО5 не признала, показала, что имущество находится на земельном участке, который передан ФИО1 на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного с администрацией Октябрьского сельского поселения Крыловского района Краснодарского края. На момент заключения данного договора земельный участок являлся свободным от прав третьих лиц. Представленный истцом договор купли-продажи не является доказательством того, что объекты недвижимости являются собственностью истца. Иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права, если иное не предусмотрено законом. В частности, иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона № 122-ФЗ и не регистрировались в соответствии со ст. 6 Закона № 122-ФЗ либо возникли независимо от их регистрации. Сделки с недвижимым имуществом подлежат обязательной государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации. Без такой регистрации сделка будет являться незаключенной. Для заключения договоров в отношении недвижимости законом установлены определенные требования. Для того чтобы такой договор считался заключенным и имел силу, он должен быть зарегистрирован, в противном случае сделка с недвижимостью считается ничтожной (ст. 165 ГК РФ). Несмотря на то, что собственник может подписать и даже нотариально удостоверить у разных нотариусов несколько договоров продажи одной и той же недвижимости разным покупателям, подписанные договоры - это еще не заключенные договоры, по ним никто не обязан платить, и никто не обязан передавать недвижимость до государственной регистрации сделки (см. ст. 425 ГК РФ: «..договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.»). Незарегистрированный договор не порождает у сторон никаких обязанностей, кроме одной - совершить согласованные действия для государственной регистрации сделки. Итак, зарегистрировать сделку необходимо для того, чтобы она считалась заключенной. Момент заключения сделки - это момент ее государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ), а не момент ее подписания. Государственная регистрация сделок производится внесением записи о заключенной сделке в Единый государственный реестр. В отличие от записи о праве, где указывается только правообладатель, запись о сделке указывает лицо, чьи права ограничиваются, и лицо, в пользу которого это ограничение устанавливается. Если заключен договор продажи, то возникшее обязательство ограничивает право продавца в пользу покупателя.В судебном заседании представитель третьего лица – ФИО1 – ФИО2 возражал против удовлетворения исковых требований, настаивал на рассмотрении спора по существу, на оставление искового заявления без рассмотрения согласен не был, показал, что договор купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ФИО5 и ЗАО «Агрофирма Павловская» является ничтожной сделкой, подписан от имени ЗАО «Агрофирма Павловская» неуполномоченным лицом, так как полномочия директора С.Н.Л. на момент подписания договора были прекращены. Кроме того, подлежат применению последствия пропуска срока исковой давности. 

В соответствии со ст. 222 ГПК РФ основанием к оставлению искового заявления без рассмотрения является то обстоятельство, если истец, не просивший о разбирательстве дела в его отсутствие, не явился в суд по вторичному вызову, а ответчик не требует рассмотрения дела по существу. В данном случае представитель ФИО1 – ФИО2 не был согласен на оставление искового заявления без рассмотрения, требовал рассмотрения спора по существу. 

Выслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

Требования искового заявления основаны на договоре купли- продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном между ФИО5 и С.Н.Л., действующим от имени ЗАО «Агрофирма Павловская» в качестве директора на основании Устава. 

При этом в представленном в материалы дела Решении Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу № суд признал ЗАО АФ «Павловская», ст. Октябрьская несостоятельным (банкротом), открыл в отношении общества конкурсное производство, прекратил полномочия руководителя должника, иных органов управления должника.

В соответствии с частью 2 статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» полномочия руководителя должника, иных органов управления должника прекращаются с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. 

Таким образом, с ДД.ММ.ГГГГ полномочия С.Н.Л. как директора ЗАО «Агрофирма Павловская» действовать от имени общества были прекращены. На дату заключения спорного договора С.Н.Л. полномочиями на подписание договора купли-продажи недвижимого имущества не обладал.

Сведения об открытии в отношении юридического лица конкурсного производства являются открытыми, вносятся в ЕГРЮЛ. Кроме того, из текста искового заявления следует, что ФИО5 была осведомлена о факте введении в отношении ЗАО «Агрофирма Павловская» конкурсного производства.

В соответствии с абзацем пятым пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и открытии конкурсного производства совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном настоящей главой (глава VII Закона о банкротстве).

С даты утверждения конкурсного управляющего до даты прекращения производства по делу о банкротстве, или заключения мирового соглашения, или отстранения конкурсного управляющего он осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника, а также собственника имущества должника - унитарного предприятия в пределах, в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Законом, в частности конкурсный управляющий вправе распоряжаться имуществом должника в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Законом (пункты 1, 3 статьи 129 Закона о банкротстве).

По общему правилу само по себе совершение должником сделки после признания его несостоятельным (банкротом) указывает о том, что спорная сделка (договор купли-продажи от 19.07.2008) совершена должником в нарушение положений статей 126, 129 Закона о банкротстве.

Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 Постановления от 30.06.2011 N 51 "О рассмотрении дел о банкротстве индивидуальных предпринимателей", по смыслу пункта 2 статьи 126 и абзаца второго пункта 3 статьи 129 Закона о банкротстве с открытием конкурсного производства должник не вправе распоряжаться имуществом, составляющим конкурсную массу, в том числе средствами на счетах и во вкладах в кредитных организациях. Согласно статье 209 Закона такое распоряжение может осуществляться только судебным приставом-исполнителем или конкурсным управляющим. Соответствующие сделки должника, совершенные им после открытия конкурсного производства, являются ничтожными.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент совершения сделки) недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества, на котором основаны требования Истца, заключен неуполномоченным лицом, а следовательно не породил никаких правовых последствий. 

Кроме того, такая сделка является ничтожной в силу положений статьи 126 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) и недействительна с момента ее совершения.

Кроме того, суд принимает во внимание, что в соответствии с положениями статьи 554 ГК РФ В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В договоре купли продажи недвижимого имущества, на который ссылается истица, не указан ни кадастровый номер объектов недвижимости, ни кадастровый номер земельного участка на котором оно располагается. В договоре отсутствуют сведения об адресе нахождения имущества. 

В пункте 1.1. Договора указано, что имущество находится по адресу: 

<

адрес>, что не позволяет идентифицировать указанное имущество на местности и считать условие о предмете договора согласованным.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как указано ответчиком с 2005 года истцом не уплачивались арендные платежи за пользование земельным участком, не оплачивался налог на недвижимое имущество, не выполнялось иных действий, подтверждающих намерение истицы вступить во владение.

Таким образом, у ФИО5 отсутствуют правовые основания для признания за ней права собственности на указанное имущество. 

Кроме этого, основания для признания права собственности, указанные в исковом заявлении имелись у продавца ЗАО «Агрофирма Павловская», однако Общество не зарегистрировало указанные права и не обращалось за признанием за ним права собственности.

В Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 указано, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Невозможность зарегистрировать право собственности истица обосновывает ликвидацией ЗАО «Агрофирма Павловская» по завершению процедуры банкротства по делу А32-2832/2005.

В соответствии с пунктом 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Годичный срок исковой давности по указанному требованию исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от государственной регистрации (пункт 4 статьи 165, пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

В обоснование уклонения стороны от регистрации сделки истица указывает факт ликвидации стороны сделки ЗАО «Агрофирма Павловская». ЗАО «Агрофирма Павловская» была ликвидирована ДД.ММ.ГГГГ, о чем указывает истица. С этого момента истица узнала или должна была узнать о нарушении своих прав. Сведения о ликвидации юридического лица в ходе процедуры банкротства являются открытыми и доступны неопределенному кругу лиц, кроме того эта информация содержится в ЕГРЮЛ, сведения которого также носят открытый характер. 

К требованиям о признании права собственности (в том виде как они заявлены в иске) подлежит применению общий срок исковой давности, который истек ДД.ММ.ГГГГ.

Истицей пропущен и общий срок исковой давности, составляющий три года, о чем заявлено Администрацией Крыловского района Краснодарского края как стороной спора.

В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). 

Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Ответчиком – Администрацией Крыловского района Краснодарского края было письменно заявлено о пропуске Истцом срока исковой давности, что является основанием для применения судом последствий пропуска срока и отказа в удовлетворении исковых требований. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

Р е ш и л:

Исковое заявление ФИО5 к Администрации муниципального образования Крыловский район о признании права собственности на объекты недвижимости, оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в гражданскую судебную коллегию Краснодарского краевого суда в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме. 

Срок изготовления мотивированного решения суда ДД.ММ.ГГГГ. 

Судья – подпись 

Копия верна: 

Судья И.Н. Павловская 

Секретарь с/з Е.М. Петенко