Мотивированное 

решение

 изготовлено 20.11.2024г.

68RS0013-01-2024-002078-43 

Гр.д. № 2-1645/2024 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Мичуринск 11 ноября 2024 года Мичуринский городской суд Тамбовской области в составе председательствующего судьи Анисимовой Г.Е., при секретаре Борзых Е.В.,

с участием истца ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, возврате квартиры в собственность 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в Мичуринский городской суд Тамбовской области с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, возврате квартиры в собственность. В обоснование заявленных требований указано, что к ней обратилась ФИО2 и предложила заключить договор пожизненного содержания, по условиям которого последняя обязалась содержать истца, а ФИО1 в свою очередь завещает ей свою квартиру. С этой целью они обратились в МФЦ г. Мичуринска, где подписали договор. В 2024 году, прочитав документы, истец обнаружила, что продала свою квартиру, расположенную по адресу ... ФИО2, однако никаких денежных средств от нее она не получила, своих обязательств по содержанию истца ФИО2 также не выполняет. Указала также, что фактически продолжает пользоваться квартирой, оплачивает коммунальные платежи. 13.08.2024г. направила в адрес ответчика требование о расторжении договора, однако, ответа на него не получила. В связи с тем, что денежных средств получено не было, просит расторгнуть договор купли-продажи от 04.12.2023, заключенный между истцом и ответчиком, а также возвратить квартиру, расположенную по адресу: ..., кадастровый ... в ее собственность. 

Истец ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержала, просила об их удовлетворении. Суду пояснила, что ответчик приходится ей родственницей, а именно, дочкой племянницы. В декабре 2023г. она решила передать принадлежащую ей квартиру ответчику, а взамен та должна была содержать ее. С этой целью они вместе приехали в МФЦ, где сотрудники МФЦ составили договор. В связи с тем, что без очков она плохо видит, не ознакомилась с содержанием договора, подписала его. Сотрудник МФЦ после передачи документов, обращаясь к ФИО2, сказала ей ежемесячно помогать истцу. Однако, после совершения сделки, ответчик пропала, перестала отвечать на ее звонки. После ознакомления с договором увидела пункт о передаче ей денежных средств в размере 2 000 000 рублей, которых она фактически не получила от ответчика. В настоящее время продолжает проживать в принадлежащей ей квартире. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате и месте его проведения извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, представила суду письменные пояснения. Так, ответчиком указано, что истец обратилась к ней с предложением о покупке квартиры в связи со срочной необходимостью денежных средств. Ответчик согласилась на покупку квартиры, при этом со стороны ФИО1 поставлено условие о сохранении за ней права пользования оспариваемой квартирой. Поскольку истец является ее родственницей, она согласилась. Впоследствии был составлен договор купли-продажи, одним их пунктов которого являлось пожизненное право ФИО1 пользования и проживания отчуждаемой квартирой. В пункте 5 договора также определено, что продавец получил от покупателя денежные средства в размере 2 000 000 рублей наличными до его подписания. Истец ФИО1 ознакомилась с договором, подписала его, таким образом, условия договора полностью выполнены. Кроме того, уже после совершения сделки она по просьбе ФИО1 05.01.2024 составила договор найма спорного жилого помещения для оформления льгот истцом. В данном договоре прописано, что ФИО2 является собственником квартиры. В связи с изложенным, просит в удовлетворении исковых требований отказать. 

Допрошенная судом в качестве свидетеля ФИО3 суду показала, что является специалистом МФЦ г. Мичуринска. ФИО1 и ФИО2 обращались в МФЦ для регистрации сделки, пришли с договором купли-продажи квартиры, договор был подготовлен заранее. ФИО3 выясняла в том числе, действуют ли стороны добровольно, осуществлялась ли передача денежных средств. ФИО2 и ФИО1 подтвердили все обстоятельства договора, при этом последнюю особенно интересовал пункт, согласно которому она будет пожизненно проживать в указанной квартире. 

Допрошенный по ходатайству истца в качестве свидетеля ФИО4 показал, что является соседом истца, знает ее на протяжении нескольких лет, иногда помогает, одалживает деньги. Осенью 2023г. в разговоре с ним истец упомянула, что имеет намерение заключить договор пожизненного содержания с иждивением со своей родственницей, спрашивала его совета по данному поводу. Он сказал, чтобы она сама принимала решение. В январе 2024г. при посещении истицы задал ей вопрос о том, заключила ли она договор, какой хотела. Она подтвердила факт его заключения и показала ему договор, из содержания которого следовало, что она продала квартиру за 2 000 000 рублей. Однако, когда он спросил, получала ли она деньги за квартиру, ФИО1 ответила, что не получала. Тогда он посоветовал ей юриста для решения данной ситуации. Свидетелем заключения договора он не был. 

Выслушав участвовавших в деле лиц, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

Согласно п. 1, п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе: отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником; права владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 04 декабря 2023 года ФИО1, выступающая в качестве продавца, и ФИО2, выступающая в качестве покупателя, заключили договор купли-продажи квартиры, по условиям которого ФИО1 продала, а ФИО2 приобрела за 2 000 000 (два миллиона) рублей квартиру, расположенную по адресу: ... (л.д. 9).

На основании указанного договора купли-продажи произведена регистрация права собственности ФИО2 на спорную квартиру.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости и переходе прав на объект недвижимости собственником квартиры, расположенной по адресу: ... является ФИО2 Дата государственной регистрации перехода права 6 декабря 2023 года.(л.д.11-14). 

По утверждению истца до настоящего времени ответчик свои обязательства по оплате не исполнила, денежные средства за квартиру не передала, таким образом, расчет между истцом и ответчиком, как сторонами сделки, не произведен.

В соответствии с п. 2, п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжения договора. 

Согласно разъяснениям, данным в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Однако, пунктом 5 договора между сторонами по делу определено, что отчуждаемая квартира продана за 2 000 000 рублей. Расчет по договору произведен полностью наличными деньгами до его подписания сторонами. 

Таким образом, текст заключенного договора не содержит положений о составлении каких-либо расписок и актов, подтверждающих передачу денежных средств, а само буквальное толкование п. 5 заключённого между сторонами договора свидетельствует о передаче денежных средств от покупателя продавцу.

Сторонами указанный договор подписан лично, подлинность подписи не оспаривалась при рассмотрении дела.

Вопреки положениям ст.56 ГПК РФ доказательств не передачи истцу денежных средств по указанной сделке не представлено. 

Допрошенная в судебном заседании сотрудник МФЦ ФИО3 пояснила, что при принятии документов в обязательном порядке уточняет у сторон порядок расчетов и выясняет факт исполнения условий сделки. 

Текст заключенного договора также не содержит положений о составлении каких-либо расписок и актов, подтверждающих передачу денежных средств. 

В этой связи довод стороны истца о том, что от покупателя требуется предоставление иных доказательств, кроме подписанного продавцом договора купли-продажи, содержащего подтверждение продавца факта получения денежных средств, нормами действующего законодательства не мотивирован.

Расписок, иных письменных документов о том, что часть суммы ( или всю сумму) ответчик перечислит после заключения договора истцом в материалы дела не представлено. 

Допрошенный по ходатайства истца свидетель ФИО4 пояснили, что свидетелем совершения спорной сделки купли-продажи он не являлся, обладает информацией только со слов истца. 

Согласно ч.5 ст.10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Из представленного истцом документа, находящегося также и материалах представленного по запросу суда регистрационного дела следует, что ФИО1 обратился через офис приема-выдачи документов Территориального отдела Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» с заявлением об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по адресу ... (л.д. 10, 61). 

Самостоятельное проставление подписи в представленных документах подтвердила в судебном заседании истец ФИО1 

Таким образом, подписывая договор купли–продажи, содержащим пункт 5 о том, что денежные средства ею получены, и подавая в органы Росреестра заявление о регистрации перехода права собственности, истец реализовала предоставленные ей права собственника имущества. 

Более того, последующие действия сторон также свидетельствуют об исполнении сторонами условий договора.

Так, согласно представленной стороной ответчика и поступившей по запросу суда от ТОГБУЗСОН «Центр социальных услуг для населения города Мичуринска и Мичуринского муниципального округа» копии договора найма жилого помещения от 05 января 2024 года, ФИО2, как собственник квартиры, расположенной по адресу: ..., сдала в наем ФИО1 указанное жилое помещение (л.д. 89, 99-101).

Данные документы свидетельствует об информированности истца о совершенной сделке купли-продажи квартиры, признании собственником ФИО2 

Кроме того, в материалах реестрового дела на квартиру, расположенную по адресу: ... имеются также ранее заключённые ФИО1 договоры по данной квартире, где она выступала одаряемой и продавцом (л.д. 27-47), что говорит об осведомленности истца о порядке совершения действий по распоряжению недвижимостью.

Возражая относительно заявленных требований, ответчик ссылалась на нуждаемость истца в денежных средствах как на мотив совершения ею оспариваемой сделки. 

Данный довод стороной истца не опровергнут. При этом в материалах реестрового дела имеются выписки из ФССП, свидетельствующие о наличии у истца задолженностей по исполнительным документам и принимаемых ранее мерах по запрету регистрационных действий на принадлежащую ей квартиру (л.д. 64-67). 

Распоряжение ФИО1 спорной квартирой произведено в пределах прав, принадлежащих ей как собственнику. 

Таким образом, указание в договоре купли-продажи на то, что покупатель оплатил продавцу стоимость объектов до заключения договора, подтверждает надлежащее исполнение покупателем своего обязательства по его оплате.

Следовательно, ответчиком не допущено существенных нарушений условий договора, являющихся основанием к его расторжению, предусмотренных статьей 450 ГК РФ.

Волеизъявление истца на заключение договора купли-продажи спорного имущества соответствовало при совершении сделки ее действительной воле и каких-либо достоверных доказательств, позволяющих с объективностью свидетельствовать о нахождении истца в состоянии заблуждения в момент заключения договора купли-продажи, не представлено.

Сохранение в соответствии с пунктом 8 договора за ФИО1 права пожизненного пользования и проживания в отчуждаемой квартире не лишало ее права произвести ее отчуждение.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о полном исполнении сторонами по делу условий заключённого договора купли-продажи от 4.12.2023г., а потому отказывает в удовлетворении требований ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, возврате квартиры в ее собственность.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, паспорт ... ... к ФИО2, ... о расторжении договора купли-продажи, возврате квартиры в собственность отказать. 

Решение может быть обжаловано в Тамбовский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде с подачей апелляционной жалобы через Мичуринский городской суд Тамбовской области.

Судья Анисимова Г.Е.