УИД № ...

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 ноября 2024 года с. Левокумское

Левокумский районный суд Ставропольского края в составе: председательствующий: судья Левокумского районного суда СК Иванов М.А., 

при секретаре судебного заседания Селиховой А.А., с участием

представителя истца Куриловой–Филоненко А.В. - ФИО2, действующей на основании доверенности, 

представителя истца Куриловой–Филоненко А.В. - ФИО3, действующего на основании доверенности, 

представителя ответчика ООО «Турксад» ФИО4, действующего на основании доверенности, 

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску представителя Куриловой–Филоненко А.В. – ФИО2 к ООО «Турксад» о прекращении действия договора аренды земельного участка от (дата), о погашении в ЕГРН государственной записи о регистрации аренды на земельный участок, 

у с т а н о в и л:

представитель ФИО1 - ФИО2 обратилась с заявлением в Левокумский районный суд Ставропольского края с указанным иском, в котором указала, что (дата) между собственниками земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № ... и ООО «Турксад», в лице директора ФИО был заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей, согласно которому Арендатор принял в аренду земельный участок сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером № ..., общей площадью ... га, участок находится (адрес)

Указанный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, (дата), номер регистрации № .... Срок действия договора по (дата).

Указывает в иске, что ФИО5 является собственником ..., или пяти земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № ...Право собственности истца ФИО1, (дата) года рождения, ... долей (5 долей) в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № ... подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от (дата), номера и даты государственной регистрации права: № ... от (дата); № ... от (дата); № ... от (дата); № ... от (дата); № ... от (дата).

(дата) было проведено общее собрание участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № ... Одним из вопросов повестки дня было обсуждение и утверждение новых условий договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей от (дата) (кадастровый № ...). 

На данном собрании истец ФИО5 голосовала против заключения дополнительного соглашения, так как новые условия договора аренды её не устроили, и она пожелала выделить свои земельные доли. 

По итогам общего собрания от (дата) большинство участников долевой собственности изъявили волю заключить предложенное ООО «Турксад» дополнительное соглашение к договору аренды от (дата).

Указанное выше дополнительное соглашение к договору аренды от (дата) было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, дата регистрации (дата), номер регистрации № ...

Так как ФИО6 проголосовала против заключения дополнительного соглашения к договору аренды, то она имеет полное право на совершение выдела принадлежащих ей земельных долей из земельного участка с кадастровым номером № ... и соответственно, прекращение договора аренды, заключенного с ООО «Турксад».

До недавнего времени ФИО5 с установленном законом порядке вела процедуру выдела принадлежащих ей пяти земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № ..., в связи кадастровым инженером был подготовлен соответствующий проект межевания. Но выдел земельных долей ФИО1 оказался невозможным по следующим основаниям.

Согласно ответу кадастрового инженера ФИО от (дата), им был подготовлен проект межевания на образование земельного участка путем выдела из земельного участка с кадастровым номером № ... пяти земельных долей, принадлежащих ФИО1 при этом, в период, отведенный законом на согласование проекта межевания – с (дата) по (дата), другим кадастровым инженером из исходного земельного участка с кадастровым номером № ... был произведен выдел, в результате которого образован земельный участок с кадастровым номером № ..., площадью ... м. кв.. В результате данного выдела в исходном земельном участке остались только пять долей, принадлежащих ФИО7 В соответствии с действующим законодательством, после выдела в счет земельных долей исходный земельный участок должен сохраниться в измененных границах и остаться в долевой собственности, а в данном случае это невозможно, потому как площадь измененного земельного участка с КН № ... будет равна нулю и зарегистрированные права будут погашены полностью. 

На основании изложенного кадастровый инженер указывает на необходимость оставить исходный земельный участок без изменений, при этом погасить имеющееся обременение в виде аредны ООО «Турксад» по соглашению сторон, либо в судебном порядке, так как все обремененные арендой ООО «Турксад» земельные доли выделены из исходного земельного участка с кадастровым номером № ... в земельный участок с кадастровым номером № ...

(дата), ФИО1 было подано заявление в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, о снятии обременения в виде аренды ООО «Турксад» в отношении земельного участка с кадастровым номером № ... так как в данном земельном участке остались только принадлежащие ей земельные доли. Однако согласно уведомлению о приостановлении государственной регистрации права от (дата), действия по снятию обременения в виде аренды были приостановлены, и было указано, что это возможно сделать только в следующих случаях: на соглашения о досрочном расторжении договора аренды от (дата) между арендатором ООО «Турксад» и арендодателем ФИО1; на основании вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора аренды.

Ссылается на то, что истцом была предпринята попытка добровольно расторгнуть договор аренды земельного участка с ООО «Турксад» в внесудебном порядке, в связи с чем, (дата) ответчику была вручена претензия с предложением расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером № ... по указанным выше основаниям. Однако по истечении 30 дней ответ на претензию в адрес истца от ответчика не поступил.

В данный момент сложилась ситуация, что фактически решение о продлении договора аренды с ООО «Турксад» было принято большинством участников долевой собственности ЗУ с КН с № ... и истец, так как проголосовала против продления договора аренды с ответчиком, на основании п. 5 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", имела полное право на выдел принадлежащих ей земельных долей и, соответственно, прекращения арендных отношений с ООО «Турксад», но к моменту выдела земельных долей истца из исходного земельного участка, все иные собственники земельных долей, выделили свои земельные доли во вновь образованные земельные участок, в том числе земельный участок с КН № ..., чем сделали истца заложником ситуации, так как в настоящее время она не имеет возможности выделить принадлежащие ей земельные доли, погасить обременение в виде аренды и начать лично использовать принадлежащую ей по праву землю. 

ООО «Турксад» до сегодняшнего дня использует по назначению земельные доли ФИО1 на ЗУ с КН № ... и получает от них прибыль. 

В дальнейшем исковые требования были уточнены. Просит с учетом уточненных исковых требований: 

- прекратить действие договора аренды от (дата), заключенного между ООО «Турксад» и участниками долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № ..., в части долей, принадлежащих ФИО1, записи регистрации: № ... от (дата), доля в праве ...; № ... от (дата), доля в праве ...; № ... от (дата) доля в праве ...; № ... от (дата) доля в праве ...; № ... от (дата) доля в праве ...;

- погасить в Едином государственном реестре недвижимости государственную запись о регистрации договора аренды от (дата) № ..., дата регистрации (дата), заключенного между ООО «Турксад» и участниками долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № ... в части долей, принадлежащих ФИО1, записи регистрации: № ... от (дата); № ... от (дата); № ... от (дата); № ... от (дата); № ... от (дата). 

В судебное заседание истица ФИО5 не явилась, о дате времени и месте рассмотрении дела извещена надлежащим образом, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю своего представителя в суд не направило, в суд поступил отзыв на исковое заявление, согласно которому Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю не возражает относительно исковых требований. 

Информация о рассмотрении дела в соответствии с положениями Федерального закона от 22 декабря 2008 года № 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" размещена на официальном сайте Левокумского районного суда Ставропольского края в сети Интернет (levokumsky.stv sudrf.ru).

Учитывая, что реализация участниками гражданского судопроизводства своих прав не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других участников процесса на справедливое судебное разбирательство в разумный срок, суд считает возможным в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представители истца ФИО2 и ФИО3 полностью поддержали заявленные уточненные исковые требования по доводам, изложенным в иске.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО4 возражал относительно удовлетворения иска, считает, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, считает, что поскольку ФИО5 является единственным собственником земельного участка, то в результате выдела земельного участка в счет принадлежащих истцу долей площадь исходного земельного участка будет равна нулю, а также новый участок не может быть образован за границами исходного земельного участка, а исходный земельный участок не может иметь нулевые границы.

Заслушав участников судебного разбирательства, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 2 ст. 9 Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

На основании ч. 3 ст. 36 Конституции Российской Федерации условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно ст. 36 Конституции Российской Федерации граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

На основании ч. 1 ст. 246 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии с ч. 2 ст. 252 ГК РФ, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Пункт 1 статьи 43 Земельного кодекса РФ предусматривает, что граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено Земельным кодексом РФ, федеральными законами.

С учетом того, что земельный участок с кадастровым номером № ... относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, спорные правоотношения подлежат правовому регулированию положениями Земельного кодекса, а также Федерального закона от 24.07.2001 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закона об обороте сельскохозяйственных земель), в частности, главы 3 об особенностях оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В п. 1 ст. 12 Закона об обороте сельскохозяйственных земель установлено, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, в случае, если число участников долевой собственности на этот земельный участок превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных в статьях 12 - 14 данного Федерального закона.

В силу ст. 14.1 Закона об обороте сельскохозяйственных земель, общее собрание участников долевой собственности (далее - общее собрание) проводится по предложению участника долевой собственности, либо лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, либо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Общее собрание принимает решения по вопросам, указанным в пункте 3 статьи 14 настоящего Федерального закона.

Общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 20 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей.

Решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания.

В силу содержащихся в указанных статьях специальных норм, решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается не по соглашению всех участников общей долевой собственности на этот земельный участок на основе консенсуса, как это предусмотрено в статье 247 ГК РФ в отношении имущества, находящегося в долевой собственности, а большинством голосов на общем собрании сособственников, т.е. зависит от количества долей у присутствующих собственников долей.

Таким образом, Закон об обороте сельскохозяйственных земель допускает владение и пользование общим земельным участком при отсутствии согласованной воли всех его сособственников.

Подпунктом 7 пункта 3 ст. 14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель предусмотрено, что участники долевой собственности на общем собрании могут принять решение об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Судом установлено и из материалов дела следует, что истица ФИО5 является собственниками земельных долей в праве общей долевой собственности на ..., или пяти земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № ...

Право собственности истца ФИО1, (дата) года рождения, на ... долей (5 долей) в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № ..., подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от (дата), номера и даты государственной регистрации права: № ... от (дата); № ... от (дата); № ... от (дата); № ... от (дата); № ... от (дата). 

(дата) между собственниками земельного участка земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером № ... площадью ... кв. м и Обществом с ограниченной ответственностью "Турксад" заключен договор аренды, при множественности лиц на стороне арендодателя, сроком на 10 лет, договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается копией выписки из ЕГРН и пояснениями сторон.

Договор аренды от (дата) между собственниками земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № ... и ООО «Турксад» зарегистрирован в Левокумском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю (дата), срок действия договора с (дата) по (дата).

(дата) было проведено общее собрание участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № ... на котором одним из вопросов повестки дня было обсуждение и утверждение новых условий договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей от (дата), на собрании большинством голосов были утверждены новые условия Договора аренды путем заключения Дополнительного соглашения к договору аренды. 

Указанное выше дополнительное соглашение к договору аренды от (дата) было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы, государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, дата регистрации (дата), номер регистрации № ...

Согласно ответу кадастрового инженера ФИО от (дата), им был подготовлен проект межевания на образование земельного участка путем выдела из земельного участка с кадастровым номером № ... пяти земельных долей, принадлежащих ФИО1 при этом, в период, отведенный законом на согласование проекта межевания – с (дата) по (дата), другим кадастровым инженером из исходного земельного участка с кадастровым номером № ... был произведен выдел, в результате которого образован земельный участок с кадастровым номером № ..., площадью ... м. кв.. В результате данного выдела в исходном земельном участке остались только пять долей, принадлежащих ФИО7 В соответствии с действующим законодательством, после выдела в счет земельных долей исходный земельный участок должен сохраниться в измененных границах и остаться в долевой собственности, а в данном случае это невозможно, потому как площадь измененного земельного участка с КН № ... будет равна нулю и зарегистрированные права будут погашены полностью. 

На основании изложенного кадастровый инженер указывает на необходимость оставить исходный земельный участок без изменений, при этом погасить имеющееся обременение в виде аренды ООО «Турксад» по соглашению сторон, либо в судебном порядке, так как все обремененные арендой ООО «Турксад» земельные доли выделены из исходного земельного участка с кадастровым номером № ... в земельный участок с кадастровым номером № ...

(дата), ФИО1 было подано заявление в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, о снятии обременения в виде аренды ООО «Турксад» в отношении земельного участка с кадастровым номером № ..., так как в данном земельном участке остались только принадлежащие ей земельные доли. 

Согласно уведомлению о приостановлении государственной регистрации права от (дата), действия по снятию обременения в виде аренды были приостановлены, и было указано, что это возможно сделать только в следующих случаях: на соглашения о досрочном расторжении договора аренды от (дата) между арендатором ООО «Турксад» и арендодателем ФИО1; на основании вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора аренды.

(дата) ответчику была вручена претензия с предложением расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером № ... по указанным выше основаниям. 

По истечении 30 дней ответ на претензию в адрес истца от ответчика не поступил.

Росреестр России в своем Письме от (дата) № ... дал разъяснения по вопросувыдела одной доли из земельного участка, находящегося в долевой собственности менее пяти лиц, согласно которому допускается выдел одной доли из земельного участка, находящегося в долевой собственности менее пяти лиц, при этом на измененный земельный участок сохраняется долевая собственность остальных участников такой собственности (пункт 2 статьи 11.5 ЗК РФ). Вместе с тем отмечено, что если в результате выдела земельной доли остается один собственник, то описанная ситуация не соответствует требованиям ЗК РФ, касающимся образования земельных участков путем выдела доли в праве на такой участок и в данном случае способом образования земельных участков будет являться раздел исходного земельного участка.

Учитывая изложенное, суд соглашается с позицией представителя ответчика и полагает, что в данном случае, так как истец является единственным собственником земельного участка, то в результате выдела земельного участка в счёт принадлежащих истцу долей, площадь исходного земельного участка будет равна нулю, а новый участок не может быть образован за границами исходного земельного участка и исходный земельный участок не может иметь нулевые границы.

Кроме того, отличие раздела земельного участка и выдела заключается в том, что при разделе земельного участка образуются новые участки, и запись об исходном участке погашается и он снимается с кадастрового учета, при выделе же запись об исходном земельном участке не может быть погашена и он не снимается с кадастрового учета, так как действует правило, предусмотренное ст.11.5 ЗК.

Из чего следует, что у истца было право на раздел земельного участка без обращения с заявлением в суд. 

В силу положенийстатьи 46Конституции Российской Федерации,статьи 11Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованным лицам гарантировано право судебной защиты нарушенных или оспариваемых прав и (или) законных интересов их прав и свобод.

Выбор способа защиты, как и выбор ответчика по делу, является прерогативой истца. Выбор способа защиты нарушенного права должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение именно заявленных требований и именно к этому лицу приведет к наиболее быстрой и эффективной защите и (или) восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав.

Одним из условий предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, и факта его нарушения именно ответчиком.

При этом защита нарушенных гражданских прав осуществляется способами, перечисленными встатье 12Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными в законе.

В силустатей 11,12Гражданского кодекса Российской Федерации истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорному правоотношению, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Вместе с тем избрание ненадлежащего способа защиты нарушенного права является самостоятельным основанием к отказу в удовлетворении предъявленного иска, поскольку означает отсутствие подлежащего рассмотрению требования, и, соответственно, оценка каких-либо обстоятельств в рамках рассматриваемого заявления недопустима, так как заявитель не лишен возможности обратиться в суд, избрав надлежащий способ защиты своих прав.

Ответчик ООО «Турксад», является арендатором земельного участка при множественности лиц, на стороне арендодателей с кадастровым номером № ... вышеуказанный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, номер регистрации № ... от (дата)

В силу ч. 2 ст. 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Согласно ч.ч. 1 - 4 ст. 181.2 ГК РФ решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания, и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

В соответствии с п. 11 ст. 14.1 Закона об обороте сельскохозяйственных земель, принятое общим собранием решение оформляется протоколом. Приложением к протоколу общего собрания является список присутствующих на нем участников долевой собственности на земельный участок с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на земельные доли. Протокол подписывается председателем, секретарем общего собрания, уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, присутствовавшим на общем собрании.

Доводов о том, что собрание проведено с нарушением соответствующей процедуры, либо решение принято при отсутствии кворума и т.д. в исковом заявлении ФИО1 не имеется. Подобные обстоятельства по делу не установлены.

Пунктом 5 статьи 14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель установлено, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.

Таким образом, по смыслу указанной нормы, право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

В силу закона обременение земельного участка правами арендатора возникает с момента государственной регистрации договора аренды земельного участка.

Судом установлено, что заключенный и зарегистрированный в установленном законом порядке договор аренды земельного участка сторонами не изменен, не расторгнут и не прекращен.

Утверждения истца о прекращении договора аренды в силу положений п. 5 ст. 14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель противоречит фактическим обстоятельствам дела и нормам действующего законодательства и не могут быть приняты во внимание судом по следующим основаниям.

От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.

Данная позиция была сформулирована Верховным Судом Российской Федерации в Определении от 19 марта 2019 г. № 303-КГ18-21258, Определении от 1 октября 2018 г. № 308-КГ18-14580, Определении от 15 июня 2018 г. № 6-КГ18-5 и неоднократно применена судами при разрешении аналогичных споров.

В развитие толкования вышеприведенного законоположения, Федеральным законом от 03.08.2018 № 341-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов", в пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса были внесены изменения, закрепившие право арендатора на сохранение права аренды в отношении образуемых и измененных земельных участков, используемых на основании договоров аренды.

Так, в соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно пункту 1 статьи 46 того же Кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

При этом ни положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса (ни в редакции, действовавшей на момент спорных правоотношений, ни в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ), ни нормы Гражданского кодекса не содержат прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Порядок по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен пунктом 12 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", согласно которому, в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов.

При этом согласно пункту 7 статьи 47 Закона № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в случаях, предусмотренных Законом об обороте сельскохозяйственных земель, для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.

Согласно п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Из данной нормы права также не следует возможность прекращения или изменения договора аренды земельного участка в отсутствие соглашения сторон.

В соответствии с п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ, образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям.

Из содержания вышеуказанной нормы во взаимосвязи с положениями п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ следует, что отсутствие согласия арендатора на выдел земельных долей при сохранении действия заключенного договора аренды не может ограничивать права долевых собственников по распоряжению общим имуществом.

Как установлено судом, выдел земельных долей произведен с сохранением существующих арендных отношений.

Также в отзыве на исковое заявление Управление Росреестра по Ставропольскому краю поясняет, что согласно п.5 ст.14 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101- ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участник долевой собственности выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам установленным п.4 ст. 13 Закона № 101-ФЗ, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды и залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Согласно предпоследнего абзаца п.51 «Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 3 (2020) (утв. Президиумом Верховного суда РФ 25.11.2020 года), по смыслу приведенной нормы участники долевой собственности даже после заключения соответствующего договора аренды земельного участка при наличии у них возражений относительно такого договора не лишаются возможности выделить и лично пользоваться (или иным образом распорядиться) принадлежащей им земельной долей.

В отзыве на исковое заявление Управление Росреестра по Ставропольскому краю поясняет, что согласно п.1 ст.11.5 Земельного Кодекса выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Кроме того, в соответствии со статьей 11.5 Земельного Кодекса при выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

Из чего следует, что обременение в виде аренды сохраняется за исходным земельным участком с КН № ...

Поскольку договорные отношения не прекращены и не изменены, доводы истца о нарушении его прав, не соответствуют нормам гражданского и земельного законодательства.

Доказательств распоряжения ответчиком выделенным земельным участком или его предоставления в аренду другому лицу в нарушение преимущественного права арендатора по договору аренды в отсутствие внесенных в договор соответствующих изменений в материалах дела не имеется.

Довод истца о самостоятельном использовании собственниками выделенного земельного участка в нарушение его прав арендатора не свидетельствует о нарушении преимущественного права аренды на новый срок.

Суд полагает, что данный факт не является основанием для удовлетворения иска и предполагает иной способ защиты.

Вопросы аренды участков земли регулируются ст. 606 ГК РФ, а также Земельным кодексом РФ. Именно в ст. 46 ЗК РФ указаны основания для прекращения аренды земли: существенно худшее состояние участка, чем было заявлено при заключении сделки; нарушение конкретных пунктов договора; нецелевое использование земли; невнесение арендной платы в установленные сроки; порча надела или расположенных на нем сооружений; сдача земли в субаренду, если такие действия запрещены соглашением.

В связи с чем, основания для погашения регистрационной записи в ЕГРН о регистрации ограничения прав и обременения объекта недвижимости в отношении земельного участка в виде аренды, у суда отсутствует.

Кроме того, приходя к выводу о необходимости отказа в удовлетворении исковых требований, суд считает, что в этом случае будет обеспечена стабильность отношений, возникающих из договора аренды, который, как правило, заключается на длительный срок, при этом будет соблюден баланс интересов арендодателя и арендатора. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, 

решил:

в удовлетворении уточненных исковых требований представителя Куриловой–Филоненко А.В. – ФИО2 к ООО «Турксад» о прекращении действия договора аренды земельного участка от (дата), заключенного между ООО «Турксад» и участниками долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № ... в части долей, принадлежащих ФИО1, о погашении в ЕГРН государственной записи о регистрации аренды от (дата), заключенного между ООО «Турксад» и участниками долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № ... в части долей, принадлежащих ФИО1 – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Левокумский районный суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья М.А. Иванов

Мотивированное решение составлено 21 ноября 2024 г.