дело № 3а-398/2018 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Пермь 21 ноября 2018 года 

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Чулатаевой С.Г., 

при секретаре Елисеевой К.С., 

с участием представителя административного истца Общества с ограниченной ответственностью «ДарТекс» – ФИО1, 

представителя административного ответчика Правительство Пермского края – ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми 21 ноября 2018 года административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «ДарТекс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, 

установил:

ООО «ДарТекс» обратилось с административным иском к Правительству Пермского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее Управление Росреестра по Пермскому краю) заявив требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: помещения с кадастровым номером **, расположенного в здании по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Сибирская, 47а по состоянию на 18.04.2016 года в размере равном его рыночной стоимости – 22695000 рублей.

В обоснование требований указано на то, что ООО «ДарТекс» является собственником указанного объекта недвижимости в отношении которого налоговая база по налогу на имущество определяется как кадастровая стоимость. Несоответствие кадастровой стоимости установленной по результатам государственной кадастровой оценки и внесенной в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН), рыночной стоимости объекта недвижимости нарушает права административного истца как плательщика налога на имущество.

Определением суда от 18.10.2018 года к участию в деле в качестве административного соответчика в соответствии с положениями ст. 41 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации было привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю (далее ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю). 

В предварительном судебном заседании 07.11.2018 года с согласия представителя административного истца в соответствии с положениями ст. 43 Кодекса Административного судопроизводства Российской Федерации была произведена замена ненадлежащего административного ответчика, Управление Росреестра по Пермскому краю привлечено к участию в деле в качестве заинтересованного лица.

Представитель административного истца заявленные требования в отношении Правительства Пермского края, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю поддержал. 

Представитель административного ответчика - Правительство Пермского края, полагает требование необоснованными, поскольку представленный истцом Отчет об оценке не может быть принят в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости. 

Представитель административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю в суд не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, в письменных пояснениях по делу указал на то, что полагает надлежащим ответчиком по делу Правительство Пермского края.

Представитель заинтересованного лица - Управление Росреестра по Пермскому краю в суд не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, в письменном отзыве, в предварительном судебном заседании, указал на то, что полагает требования истца подлежащими удовлетворению с учетом установленной судом рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом надлежащего извещения о времени и месте судебного разбирательства по настоящему административному делу лиц, не явившихся в процесс, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, показания свидетеля С., изучив письменные отзывы, письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений Налогового кодекса Российской Федерации (глава 30) административный истец является плательщиком налога на имущество организаций. 

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края» установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.

Как следует из материалов дела: административному истцу на праве собственности принадлежит заявленный в административном иске объект недвижимости: помещение с кадастровым номером ** площадью 938,3 кв.м., расположенное в здании по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Сибирская, 47а (кадастровый номер -**), что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права (л.л. 11), выпиской из ЕГРН (7-10). 

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края № 944-п от 25.11.2017 «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК, в названный Перечень включено здание, в котором находится принадлежащее административному истцу помещение по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Сибирская, 47а, с кадастровым номером ** (№ 4867). Как следует из разъяснений данных Министерством финансов РФ, Федеральной налоговой службы в письме от 11.01.2018 № БС-4-21/195 «О рекомендациях по отдельным вопросам применения ст. 378.2 НК РФ, если здание (строение, сооружение) безусловно и обоснованно определено административно-деловым центром или торговым центром (комплексом) и включено в Перечень, то все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости помещений независимо от включения (или отсутствия) этих помещений в Перечне.

Принимая во внимание, что в отношении принадлежащего истцу помещения с 01.01.2018 года налоговая база определена как кадастровая стоимость имущества, суд приходит к выводу, что результаты определения кадастровой стоимости объекта влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущество. 

В силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности).

В отношении помещения с кадастровым номером ** площадью 938,3 кв.м., расположенного в здании по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Сибирская, 47а кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 18.04.2016 года утверждена актом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю № 5900/801/16-24415/1 от 18.04.2016 года и составляет – 36433691,70 рублей. 

Установлено, что истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости и обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Решением от 09.06.2018 года № 523 Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Пермском крае заявление ООО «ДарТекс» было отклонено в связи с тем, что отличие в кадастровой стоимости и заявленной рыночной стоимостью составляет более 30 %, а также в связи с имеющимися недостатками отчета об оценке (л.д.12-13). 

Обращаясь с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости помещения с кадастровым номером ** административный истец в подтверждение своих доводов представил отчет об оценке № 1/2372-18 выполненный оценщиком ООО Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита» («Институт экспертизы INEX» ®) – С., согласно которому рыночная стоимость на 18.04.2016 года составила – 22695 000 рублей (л.д. 15-129). 

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утверждены приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299. В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Как следует из материалов дела, выполнивший отчет об оценке рыночной стоимости помещения № 1/2370-18 оценщик С. является членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация Ассоциации Российских Магистров Оценки», включена в реестр оценщиков, регистрационный номер **. Оценщик обладает достаточной степенью квалификации, отвечающим требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положений абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика. Доводы представителя административного ответчика о том, что Отчет не содержит данных о квалификации лиц, участвовавших в подготовке Отчета, привлекаемых для осмотра, фотосъемки, идентификации объекта, расчета стоимости и составления отчета – В., Д. (стр. Отчета 5), не могут быть приняты как основание для признания подготовленного отчета недопустимым доказательством, поскольку сведения об указанных лицах приведены в отчете, в судебное заседание представлены документы подтверждающие образование и квалификацию данных лиц. 

Изучив отчет об оценке выполненный оценщиком ООО Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита» («Институт экспертизы INEX» ®) С. в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, в том числе показаниями С. опрошенной в качестве свидетеля, проверив доводы представителя административного ответчика – Правительство Пермского края, изложенные в отзыве на иск, суд приходит к выводу, что отчет соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. 

Допущенные в текстовой части Отчета об оценке технические ошибки в указании цели использования результатов оценки, различие в указании наименования параметров данных внесенных в таблицу на странице 94, не повлияли на результаты установления кадастровой стоимости, что не оспаривалось в судебном заседании представителем административного ответчика. 

Доводы административного ответчика о том, что в разделе Отчета аналитический обзор рынка отсутствуют выводы оценщика об определении сегмента рынка, анализе фактических данных о ценах сделок из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект, анализ основных факторов, влияющих на спрос предложение и цены сопоставимых объектов, суд полагает надуманным. Так, на страницах 28-56 Отчета приведены выводы оценщика об анализе рынка коммерческой недвижимости на оцениваемый период, в том числе проанализированы данные сегмента торговой недвижимости, производственно-складской недвижимости, земельных участков, арендных предложений; объем предложений по данным сегментам и динамика цен предложений; выявлены основные ценообразующие факторы, дан анализ наиболее эффективного использования недвижимости дан анализ рынка указанных коммерческой недвижимости. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о фактических данных о ценах сделок (предложений) с объектами недвижимости.

С учетом выявленных при проведении анализа рынка коммерческой недвижимости данных оценщик определил методы оценки в рамках сравнительного, доходного подходов, обосновав их применение, указав в том числена на наличие развитого рынка торгово-офисной недвижимости в г. Перми в оцениваемый период (сравнительный подход, метод сравнения продаж), а также возможность данного объекта генерировать стабильный доход (доходный подход, метод прямой капитализации). 

Не оспаривая выводы оценщика в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках доходного подхода (23659000 рублей), представитель административного ответчика Правительство Пермского края полагает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода (22040 000 рублей), оценщик не принял во внимание, то, что объекты аналоги, являются помещениями в многоквартирных домах, в отличии от объекта оценки – помещения в административно-торговом центре, в связи с чем выбор объектов аналогов не относящихся к одному сегменту рынка, несопоставимых по ценообразующим факторам, по местоположению и линии е объектом оценки привел к неверному определению рыночной стоимости в рамках использованного подхода. Проверив указанный довод, суд приходит к выводу о том, что нарушений требований законодательства об оценке, повлиявших на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта не допущено. 

Как следует из материалов дела, оценщик определил рыночную стоимость в рамках сравнительного подхода с учетом требований п. 22д ФСО № 7 с использованием метода корректировок (сравнения продаж). В силу подпункта "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 (ФСО N 7), в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Установлено, что оценщик выбрал аналоги, определив основные элементы сравнения – местонахождение, предполагаемое использование, назначение, физические характеристики (площадь). Как следует из содержания отчета об оценке, выбор объектов аналогов, как объектов недвижимости, так и земельных участков в целях определения рыночной стоимости оцениваемого объекта, осуществлялся с использованием бальной системы, позволяющей установить объекты с наиболее близкими по отношению к оцениваемому объекту характеристиками. В качестве объектов сравнения использованы данные о предложениях на продажу прав собственности не менее чем на три сопоставимых с оцениваемым объектом недвижимости в центре г. Перми, копии источников информации приложены к отчету. В качестве объектов сравнения использованы данные о предложениях на продажу прав собственности на три сопоставимых с оцениваемым нежилых помещений, при этом в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал помещения, которые существенно не отличаются от оцениваемого по месту нахождения (Свердловский, Мотовилихинский район г. Перми), предполагаемому использованию (у всех выбранных аналогов, как и у объекта оценки - офисное-торговое помещение). Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. В отчете приведены ссылки на источники информации, копии источников информации приложены к отчету, что не оспаривается участниками процесса. 

Оценщик также провел статистическую обработку информации и согласовал скорректированные цены объектов аналогов с учетом передаваемых имущественных прав, условий финансирования предполагаемой сделки, условий продажи, условия рынка, вида использования, местоположения, физических характеристик, экономических и других характеристик влияющих на стоимость. То обстоятельство, что оцениваемый объект находится в административном здании, а объекты аналоги являются встроенными помещениями предназначенными для использования как офисное-торговое помещение в многоквартирных домах, с учетом приведенных в Отчете об оценке данных о рынке офисных помещений в г. Перми в анализируемый период, показаний свидетеля С. данных в судебном заседании, не оказало влияния на формирование цены предложения, на корректность результатов определения рыночной стоимости объекта с использованием сравнительного подхода, доказательств иного суду не представлено. Определенная оценщиком рыночная стоимость объекта оценки (без учета стоимости прав на земельный участок) находится в границах диапазона цен предложений офисных помещений на момент оценки. 

Таким образом, изложенные в Отчете выводы и суждения оценщика основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами. Суд приходит к выводу о том, что содержание отчета об оценке не допускает неоднозначного толкования, не вводит в заблуждение. Состав и последовательность представленных в отчете об оценке сведений, описание процесса оценки позволяют воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости), использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности.

При указанных обстоятельствах, суд не усмотрел предусмотренных ст. 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для назначения экспертизы по ходатайству представителя административного ответчика. 

В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Представитель административного ответчика, указывая на несогласие с Отчетом об оценке, не привел обоснованных доводов, не указал на наличие недостатков Отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Доказательств, опровергающих рыночную стоимость объекта недвижимости, заявленного в иске, сведений об его рыночной стоимости в ином размере не представлено.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд приходит к выводу достоверности величины рыночной стоимости заявленного в административном иске объекта недвижимости, определенной на основании отчета об оценке составленного оценщиком ООО Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита» («Институт экспертизы INEX» ®) С., в связи с чем требования Общества подлежат удовлетворению.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Как разъяснено в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

В данном случае ООО «ДарТекс» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Пермском крае с заявлением в отношении помещения с кадастровым номером ** – 23.05.2018 года. 

Таким образом, установленная кадастровая стоимость подлежит применению с 01.01.2018 года.

Настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административный иск Общества с ограниченной ответственностью «ДарТекс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: помещения с кадастровым номером ** площадью 938,3 кв.м., расположенного в здании по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Сибирская, 47а по состоянию на 18.04.2016 года в размере равном его рыночной стоимости – 22695 000 рублей

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 23.05.2018 года.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». 

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2018 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме – 22 ноября 2018 года. 

Судья: /подпись/