38RS0№-36

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 апреля 2024 года Адрес

Октябрьский районный суд Адрес в составе председательствующего судьи Колесниковой В.С., при секретаре судебного заседания ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Южное управление ЖКС» к ФИО2 об истребовании имущества из чужого незаконного владения,

УСТАНОВИЛ:

в обоснование иска указано, что решением общего собрания собственников помещений многоквартирного Адрес, оформленного Протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного Адрес ООО «Южное управление жилищно-коммунальными системами» наделено правом на обращение в суд с иском об истребовании общего имущества из чужого незаконного владения. В связи с неоднократными обращениями собственников помещений многоквартирного Адрес по вопросу незаконного использования общедомового имущества, ООО «Южное управление ЖКС» провело обследование, по результатам которого установлено, что с 2021 года ФИО1 А.А. в отсутствие правовых оснований использует подвальное помещение многоквартирного дома в личных коммерческих целях для извлечения прибыли. При этом прибыль, извлекаемая ФИО3, не направляется на общедомовые нужды. Адрес введен в эксплуатацию Дата, в нем расположено единое подвальное помещение, неразделенное глухими перегородками (стенами), что позволяло всем собственникам многоквартирного дома пользоваться таким помещением. Подвальное помещение использовалось ТСЖ «Квори», а денежные средства направлялись на нужды многоквартирного дома. Таким образом, спорное подвальное помещение с момента ввода в эксплуатацию до 2021 года находилось в пользовании собственников многоквартирного дома, уполномоченное лицо - ТСЖ «Квори» осуществляло действия по его использованию для целей извлечения прибыли и направления полученных денежных средств на нужды собственников МКД.

В качестве правоустанавливающего документа на спорное подвальное помещение ФИО3 в материалы дела представлена копия Договора о совместной хозяйственной деятельсности по долевому строительству жилья от Дата, заключенного с «Иркутскстройзаказчик», по условиям которого «Иркутскстройзаказчик» осуществляет строительство «встроенно-пристроенного магазина», благоустройство стоянки авто в Адрес, жилье в эксплуатацию с последующей передачей ФИО1 А.А. Из Договора невозможно сделать выводом о том, что ФИО1 А.А. приобретает спорное подвальное помещение многоквартирного дома, поскольку в указанном Договоре отсутствуют необходимые индивидуальные признаки объекта недвижимости с соответствующим описанием. Кроме того, согласно п. 4.1. указанного Договора его условия «вступают в силу по выполнению п. 2.1. Договора, то есть с момента перечисления средств». «В случае не перечисления средств в согласованный срок договор считается аннулированным». Доказательств оплаты ФИО3 в материалы дела не представлено. Следовательно, Договор, представленный ФИО3, в отсутствие доказательств, подтверждающих оплату, считается расторгнутым, а подвальное помещение не перешло в собственность ФИО1 А.А., в связи с чем ФИО3 не вправе пользоваться помещением в личных целях. Кроме того, ФИО1 А.А. не получал согласие собственников многоквартирного дома на использование спорного подвального помещения. Таким образом, ФИО3 при отсутствии правоустанавливающих документов и согласия собственников многоквартирного дома не вправе пользоваться спорным подвальным помещением, являющимся общим имуществом всех собственников многоквартирного дома.

На основании изложенного истец просит суд истребовать у ФИО2 из чужого незаконного владения часть подвального помещения (№№, 2, 19, 16, 18, 15, 17, 12, 13, 11 согласно поэтажному плану от 2022 года), расположенного по адресу: Адрес (Блок-секция №) путем его освобождения.

В отзыве на исковое заявление ФИО1 третьего лица ТСЖ «Квори» указывает, что подвальное помещение, расположенное по адресу: Адрес принадлежат ФИО1 А.А., что подтверждается договором от Дата, заключенном между ФИО1 А.А. и ТСЖ «Квори» сроком на 20 лет с пролонгацией на 1 год в случае, если одна из Сторон не заявит о намерении не возобновлять Договор (п. 1.5. Договора). Указанный договор аренды расторгнут Соглашением о расторжении договора от Дата. Спорные помещения на момент заключения договора являлись изолированными, имели отдельный вход со стороны Адрес, для обслуживания дома не использовались, находились в удовлетворительном состоянии, имели отдельный вход. В период владения нежилыми подвальными помещениями ФИО1 А.А. в интересах ТСЖ и собственников осуществил модернизацию теплового узла, понес значительные расходы. На основании договора ТСЖ сдавало эти помещения в аренду, денежные поступления направлялись на содержание и обслуживание дома. В период сдачи помещений в аренду переоборудования или перепланировки помещений не осуществлялось, проводился только ремонт. Блок-секция фактически является самостоятельным строением (отдельная разрешительная документация, построено за счет долевого участия проживающих в ней граждан, сдано в эксплуатацию позже остальных, имеет отдельные вводы для коммунальных услуг).

ФИО1 третьего лица ООО «Крон» представил возращения на исковое заявление, согласно которым ООО «Южное управление ЖСК» не обладает субъективным материальным правом на обращение в суд с настоящим иском, не является собственником помещений в многоквартирном жилом доме. В материалах дела отсутствуют доказательства, что помещения, занимаемые ФИО3, являются общим имуществом. Также не имеется доказательств того, что в подвальных помещениях, согласно поэтажному плану от 2022 года, расположенных по адресу: Адрес, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то есть общее имущество в многоквартирном доме. Объективно, в многоквартирном доме имеется отдельное техническое помещение с отдельным входом, в котором расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то есть общее имущество в многоквартирном доме. В техническом паспорте на подвальные помещения многоквартирного дома имеется отметка обо всех входах в помещения, которые расположены в цокольном этаже, а также отдельные помещения, которые являются общим имуществом - № электрощитовая, № конструкция опоры шахты лифта, № тепловой узел.

В своих письменных пояснениях ФИО1 третьего лица ООО ТД «БОСТОН» указывает, что ООО ТД «БОСТОН» оказывает услуги по выдаче заказов. В целях размещения ООО ТД «БОСТОН» арендует подвальное нежилое помещение по адресу: Адрес у ФИО1 А.А. Помещения используются для осуществления основной деятельности с 2018 года. Услугами ООО Бостон пользуются и жители МКД. Занимаемое подвальное помещение является благоустроенным, имеет освещение электрическое, отопление, водоснабжение холодное и горячее, канализацию, вентиляцию. в помещение имеется санитарно- техническое оборудование (унитаз, раковина). В помещении расположен отдельный от всего МКД электрический ввод, обеспечивающий электроэнергией арендуемые помещения. Подвальное помещение является изолированным от подвала капитальными стенами в железобетонном исполнении. Прохода из помещения в подвал и обратно нет. Через подвальное помещение проходят транзитные трубы отопления, водоснабжения и канализации. Все сети изолированы от помещения. Подвальное помещение имеет отдельный выход, соединяющий помещение с помещениями 1 этажа. Выход в жилую зону отсутствует. За весь период аренды подвального помещения ни собственники квартир в МКД, ни управляющая компания не просили обеспечить доступ к каким-либо инженерным сетям для производства сезонных или аварийных работ. Жалобы на размещение ООО ТД «БОСТОН» в МКД отсутствуют. Помех для проживающих в МКД деятельность ООО ТД «БОСТОН» не создает. За период арены арендуемые помещения переоборудования и перепланировке не подвергались.

В судебном заседании ФИО1 истца ООО «Южное управление ЖКС» - ФИО5 и ФИО6, действующие на основании доверенности, исковые требования поддержали в объеме уточненного иска.

ФИО1 А.А. – ФИО7 и ФИО1 А.А., действующие на основании доверенности, в судебном заседании просили в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме по основаниям, указанным в письменных возражениях, указали на пропуск истцом срока исковой давности. 

В судебном заседании ФИО1 третьего лица ООО «КРОН» - ФИО8 оснований для удовлетворения исковых требований не усматривала.

ФИО1 А.А., ФИО1 третьих лиц ООО «КВОРИ», Службы государственного жилищного надзора Адрес в судебное заседание не явились, о его времени и месте извещены надлежаще. 

Неявка лиц, извещенных в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является их волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не может быть преградой для рассмотрения судом дела по существу, что подтверждается положениями ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, ст.ст. 7, 8, 10 Всеобщей декларации прав человека и ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах.

Суд рассмотрел дело в отсутствие надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав представленные доказательства, оценив их в совокупности и каждое в отдельности, суд пришел к следующему выводу.

Статьей 35 Конституции РФ гарантирована охрана права частной собственности. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ).

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 32, 34, 36 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации №, Пленума ВАС РФ № от Дата «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что, применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ. В соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ФИО3. Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Из материалов дела следует, что по адресу: Адрес расположен многоквартирный жилой Адрес.

Согласно Акту государственной приемочной комиссии, многоквартирный дом, расположенный по адресу: Адрес, введен в эксплуатацию Дата.

Постановлением мэра Адрес от Дата № ??разрешен перевод фактически переоборудованного жилого помещения, балансодержателем которого является ТОО фирма "Фристо", расположенного в Адрес в доме товарищества собственников жилья "КВОРИ" по адресу: Адрес, блок-секция № в нежилой общей площади 239,2 кв.м. для дальнейшего использования под офис.

Постановлением мэра Адрес от Дата № «О приемке в эксплуатацию 9 этажной блок-секции (36 квартир) (II очередь) в группе жилых домов по Адрес» утвержден акт государственной приемочной комиссии от Дата о приемке в эксплуатацию 9 этажной блок-секции (36) квартир ( очередь) в группе жилых домов по Адрес, построенной ТОО «Фристо» за счет средств граждан-дольщиков (справка б/№ от Дата) общей площадью 2140,38 м2. Присвоен почтовый адрес: Адрес.

Согласно техническому паспорту от Дата в указанном многоквартирном доме расположено единое подвальное помещение, неразделенное глухими перегородками (стенами), что позволяло всем собственникам многоквартирного дома пользоваться таким помещением.

Согласно справке ОГУП «ОЦТИ – Областное БТИ» от Дата, в соответствии проведённым обследованием подвального этажа многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Адрес (б/с квартиры с 108 по 139) подтверждает, что Нежилое помещение номера на поэтажном плане 3-10, 14 площадью 130,7 кв.м. является общим имуществом в многоквартирном жилом доме.

Решением общего собрания собственников помещений многоквартирного Адрес, оформленного Протоколом общего собрания собственников помещений от Дата ООО «Южное управление ЖКС» было выбрано управляющей организацией, обслуживающей данный многоквартирный дом.

Дата между собственниками многоквартирного дома и ООО «Южное управление ЖКС» заключен договор управления многоквартирным домом. 

Управляющая компания может представлять интересы собственников в суде на основании пункта 4 статьи 55 Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно этому пункту, Управляющая компания наделяется соответствующими полномочиями по обеспечению защиты прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, включая представление их интересов в суде. Данное положение закона основано на том, что Управляющая компания выполняет функции по обслуживанию многоквартирного дома и обеспечению комфортного проживания его собственников.

Протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного Адрес от Дата ООО «Южное управление жилищно-коммунальными системами» наделено правом на обращение в суд с иском об истребовании общего имущества из чужого незаконного владения (решение по вопросу №).

ФИО1 ФИО7 считает, что ООО «Южное управление ЖКС» является ненадлежащим истцом по данному делу, поскольку Протокол собрания не содержит данных о том, собственники какого МКД проводили Собрание, указан только адрес места проведения Собрания. Не содержится конкретных данных о предмете и объекте спора. Собрание приняло решение в отношении чужого имущества (3, 4). В голосовании принимали участие лица, право собственности, которых на общее имущество МКД отсутствует. Собрание наделило УК полномочиями, которыми само не обладало. Распоряжение чужим имуществом не входит в компетенцию Собрания.

Однако, доводы ФИО1 суд считает несостоятельными ввиду следующего. 

Решением Октябрьского районного суда Адрес от Дата по делу № в удовлетворении требований ООО «Крон» отказано. Апелляционным определением судебной коллегией по гражданским делам Иркутского областного суда от Дата указанное решение оставлено без изменения.

В ходе рассмотрения дела № судом установлен факт действительности протокола общего собрания № от Дата, в том числе в части вопроса об избрании способа управления всего МКД. Также при рассмотрении дела № судом проверен довод ООО «Крон», о том, что МКД по адресу: Адрес, представляют собой 4 самостоятельных многоквартирных дома и решение собственников многоквартирного дома по Адрес, блок-секция 4 должно быть оформлено протоколом общего собрания по одному дому. В результате проверки указанного довода судом по делу № установлено, что МКД № по Адрес в Адрес учтен как единый объект недвижимости, не имеет каких-либо разделений на корпуса, литеры или блок-секции, имеет единый почтовый адрес, сквозную нумерацию квартир, единую систему холодного водоснабжения и электроснабжения.

Обстоятельства, в том числе в части действительности протокола об избрании способа управления и определения МКД в качестве единого объекта недвижимости, установленные судом при рассмотрении дела №, не подлежат доказыванию вновь по правилам ч. 2 ст. 61 ГПК РФ.

На основании изложенного, ООО «Южное управление ЖКС» наделено правом на обращение в суд с данным иском. 

ФИО1 истца в своем исковое заявлении указывает, что в связи с неоднократными обращениями собственников помещений многоквартирного дома № по Адрес в Адрес по вопросу незаконного использования общедомового имущества, ООО «Южное управление ЖКС» провело обследование, по результатам которого установлено, что с 2021 года ФИО1 А.А. в отсутствие правовых оснований использует подвальное помещение многоквартирного дома в личных коммерческих целях для извлечения прибыли. При этом прибыль, извлекаемая ФИО3, не направляется на общедомовые нужды.

Дата истец направил в адрес ФИО3 претензию с требованием о представлении доказательств, подтверждающих правомочность использования ФИО1 А.А. общего имущества многоквартирного дома. В случае непредставления вышеуказанных документов в 30-тидневный срок с даты получения настоящей претензии, ООО «Южное управление ЖКС» оставляет за собой право обратиться в суд с заявлением об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

В ответе на претензию ФИО3 указывает, что он, действительно, занимает подвальное помещение по адресу: Адрес, ФИО12, Адрес., приобретенное им в 1996 году. Данное подвальное помещение строилось в составе многоквартирного жилого дома: по названному адресу в соответствии с утвержденным проектом как самостоятельное нежилое помещение и изначально не предназначалось для его использования в качестве технического подвала, не является общедолевым.

Истец указывает, что спорное подвальное помещение с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию до 2021 года находилось в пользовании собственников многоквартирного дома, уполномоченное лицо – ТСЖ «Квори» осуществляло действия по его использованию для целей извлечения прибыли и направления полученных денежных средств на нужды собственников МКД. В подтверждение своих доводов представляет следующие документы. 

Так, согласно заявлению собственника ФИО9 от Дата содержится просьба в ТСЖ «Квори» о заключении договора аренды подвального помещения многоквартирного дома.

Согласно решению собрания членов ТСЖ «Квори» от Дата (присутствовал 31 человек) удовлетворено указанное заявление ФИО9, в результате чего часть подвального помещения площадью 100,00 кв.м. была передана в аренду с заключением договора аренды на следующих условиях: установить арендную плату в месяц 20 000 рублей и произвести в счет арендной платы замену пола с линолеума на кафельную плитку (на общую сумму 59 040,00 руб.).

Дата между ЧП ФИО9 и ТСЖ «Квори» был заключен договор аренды подвального помещения с целью размещения учебного, сервисного центра и игрового компьютерного салона. Площадь помещения 90,00 кв.м., арендная плата 120 рублей за 1 км.м. или 10 800 рублей ежемесячно. Срок действия договора с Дата по Дата. По условиям данного договора Арендатор обязуется произвести текущий ремонт и озеленение перед подъездом.

Дата между ЧП ФИО9 (собственник Адрес) и ТСЖ «Квори» был заключен договор аренды подвального помещения по адресу Адрес установлена арендная плата в размере 250 рублей за 1 кв.м. или 22 500 рублей за 90 кв.м.

Дата между ЧП ФИО9 (собственник Адрес) и ТСЖ «Квори» был заключен договор аренды подвального помещения по адресу Адрес установлена арендная плата в размере 300 рублей за 1 кв.м. или 27 000 рублей за 90 кв.м.

Дата между ЧП ФИО9 (собственник Адрес) и ТСЖ «Квори» было подписано дополнительное соглашение к договору аренды от Дата и установлена арендная плата в размере 250 рублей за 1 кв.м., включая техническое и коммунальное обслуживание.

Дата между ЧП ФИО9 (собственник Адрес) и ТСЖ «Квори» был заключен договор аренды подвального помещения по адресу Адрес установлена арендная плата в размере 300 рублей за 1 кв.м. с учетом технического и коммунального обслуживания.

Дата между ЧП ФИО9 (собственник Адрес) и ТСЖ «Квори» был заключен договор аренды подвального помещения по адресу Адрес установлена арендная плата в размере 10 000 рублей ежемесячно.

Дата между ЧП ФИО9 (собственник Адрес) и ТСЖ «Квори» был заключен договор аренды подвального помещения по адресу Адрес установлена арендная плата в размере 27 000 рублей ежемесячно.

Дата между ЧП ФИО9 (собственник Адрес) и ТСЖ «Квори» был заключен договор аренды подвального помещения по адресу Адрес установлена арендная плата в размере 10 000 рублей ежемесячно.

Дата в соответствии с протоколом заседания Правления ТСЖ «Квори» (присутствовало 4 человека) было рассмотрено заявление ФИО9 о списании арендной платы в связи с выполнением им сложного технического решения по переоборудованию технического подвала в офисное помещение и согласование этого переоборудования с Госпожнадзором и Роспотребнадзором. ТСЖ «Квори» получило неотделимое улучшение - плиточные полы, тамбур, электроснабжение, канализация, отделка стен, короба для прохода трубопроводов.

Согласно протоколу заседания правления ТСЖ «Квори» (присутствовало 4 человека) 2012 года утвержден отчет об использовании денежных средств, полученных от аренды подвального помещения в период с 2004 по 2011 годы. Всего получено 1 776 500 рублей, из которых 913 500 рублей сдано в банк, 863 000 рублей использовано на содержание, обслуживание и текущий ремонт общего имущества. Отчет утвердили.

Многоквартирный жилой дом (кадастровый №), количество этажей, в том числе подземных этажей: 9, в том числе подземных 1, расположенный по адресу: Адрес, общей площадью 2081.1 кв.м., год завершения строительства: 1991 (Выписка от 29.01.2024г. № КУВИ-001/2024-28264328).

Многоквартирный жилой дом (кадастровый №), количество этажей, в том числе подземных этажей: 9, в том числе подземных 1, расположенный по адресу: Адрес, общей площадью 2733.4 кв.м. год завершения строительства: 1991 (Выписка от 29.01.2024г. № КУВИ-001/2024-28257918).

Многоквартирный жилой дом (кадастровый №), количество этажей, в том числе подземных этажей: 10, в том числе подземных 1, расположенный по адресу: Адрес, общей площадью 2085.6 кв.м., год завершения строительства: 1991 (Выписка от 29.01.2024г. № КУВИ-001/2024-28252878).

Многоквартирный жилой дом (кадастровый №), количество этажей, в том числе подземных этажей: 9, в том числе подземных 1, расположенный по адресу: Адрес, общей площадью 2098.4 кв.м., год завершения строительства: 1997 (Выписка от 29.01.2024г. № КУВИ-001/2024-28246015).

В качестве правоустанавливающего документа на спорное подвальное помещение ФИО3 в материалы дела представлена копия Договора о совместной хозяйственной деятельности по долевому строительству жилья от Дата, заключенного между ФИО1 А.А. и «Иркутскстройзаказчик», по условиям которого «Иркутскстройзаказчик» осуществляет строительство встроенно-пристроенного магазина, благоустройство стоянки автомашин.

В материалы дела подлинник указанного договора не представлен. Кроме того, из содержания данного договора сделать выводом о том, что ФИО1 А.А. приобретает спорное подвальное помещение многоквартирного дома не представляется возможным, поскольку в указанном договоре отсутствуют необходимые индивидуальные признаки объекта недвижимости с соответствующим описанием.

Также, согласно п. 4.1 договора, он вступает в силу по выполнению п. 2.1 Договора, то есть с момента перечисления средств. В случае не перечисления средств в согласованный срок договор считается аннулированным. Оплата согласно п. 2.1 Договора осуществляется Дольщиком после подписания Договора в сумме 825 000 000 руб. в срок до Дата путем перечисления денежных средств на расчетный счет предприятия «Иркутскстройзаказчик». Доказательств оплаты по договору от Дата ФИО3 в материалы дела не представлено. 

Суду представлен Акт приема-передачи магазина от Дата, где указано, что стороны условия по договору выполнили, претензий не имеют.

Однако, оригинал Договора отсутствует. При наличии спора о праве собственности на помещение, а также в отсутствие оригинала договора в подтверждение права собственности суд не может сделать вывод о заключенности такого договора при наличии только копии (Определение ВС РФ от Дата №-КГ20-13-К7).

Также отсутствует согласие собственников данных подвальных помещений на передачу таких помещений в собственность ФИО3, в связи с чем у застройщика отсутствовали полномочия на передачу общего имущества собственников МКД в частную собственность ФИО3.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ФИО1 А.А. при отсутствии правоустанавливающих документов и согласия собственников многоквартирного дома не вправе пользоваться спорным подвальным помещением, являющимся общим имуществом всех собственников многоквартирного дома.

Дата между ФИО1 А.А. (Арендодатель) и ООО «Браво» (Арендатор) заключен договор аренды помещения №МА22-Л4П-1, по условиям которого Арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование (аренду) за определенную в настоящем Договоре плату часть нежилого помещения, расположенного по адресу: Адрес, ул.: ФИО12, Адрес, общей площадью 149,6 кв.м., нежилое помещение в подвале жилого дома - 30.06 кв.м., встроенно-пристроенное помещение на первом этаже из витринного стекла, для целей прохода — 65,1 кв.м., встроенно-пристроенное подвального помещения, для целей прохода и хоз нужд — 54 кв.м. (п.1.1 договора). Согласно п. 1.2 договора, Арендодатель владеет указанным в п. 1.1 помещением на основании договора о совместной хозяйственной деятельности по долевому строительству жилья от Дата и Акту приема-передачи встроено-пристроенного фирменного магазин-офис «Хронос» от Дата.

Дата между ФИО1 А.А. (Арендодатель) и ООО ТД «БОСТОН» (Арендатор) заключен договор аренды помещения №МА22-Л4П-2, по условиям которого Арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование (аренду) часть нежилого помещения, расположенного по адресу: Адрес, общей площадью 79,4 кв.м., за определенную в настоящем Договоре плату: нежилое помещение в подвале жилого дома — 79,4 кв.м. (п. 1.1 договора). Согласно п. 1.2 договора, Арендодатель владеет указанным в п. 1.1 помещением на основании договора о совместной хозяйственной деятельности по долевому строительству жилья от Дата и Акту приема-передачи встроено-пристроенного фирменного магазин-офис «Хронос» от Дата.

В договоре от Дата, заключенным между ФИО1 А.А. и ТСЖ «Квори» указано, что нежилые помещения в подвальном помещении многоквартирного дома по адресу: Адрес принадлежат ФИО1 А.А. 

По ходатайству ФИО1 истца назначена судебная строительная-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту АНО НИЦНЭИ «Эксперт-Центр» ФИО10 Согласно выводам заключения № от Дата эксперт пришел к следующим выводам:

-нежилое помещение - подвальное помещение дома, расположенное по адресу: Адрес (Блок-секция №) не предназначено для самостоятельного использования. Нежилое помещение - подвальное помещение дома, расположенное по адресу: Адрес (Блок-секция №) предназначено для обслуживания более одного помещения многоквартирного дома, расположенного по адресу: Адрес;

- в нежилом помещении - подвальном помещении дома, расположенном по адресу: Адрес (Блок-секция №) размещены инженерные системы отопления горячего, холодного водоснабжения, системы канализации, а также системы электроснабжения;

- необходимость общего доступа всех собственников в многоквартирном доме в спорное помещение дома, расположенное по адресу: Адрес (Блок-секция №) в лице специалистов служб эксплуатации имеется. Непосредственно общий доступ всех собственников в многоквартирном доме в спорные помещения, должен быть ограничен в целях их безопасности;

- спорное подвальное помещение дома, расположенное по адресу: Адрес (Блок-секция №) в целом, является предназначенным для технического обслуживания многоквартирного дома. Спорное подвальное помещение дома, расположенное по адресу: Адрес (Блок-секция №) в целом, не является вспомогательным помещением. Использование спорного помещения (его частей) в качестве самостоятельного объекта (нежилого помещения), в том числе с возможностью самостоятельной эксплуатации невозможно;

- ответить на вопрос проводилось ли переустройство, реконструкция, иные работы в указанном подвальном помещении дома, расположенное по адресу: Адрес (Блок-секция №) в отсутствии в материалах дела проектной и исполнительной документации на жилой дом, расположенный по адресу: Адрес (Блок-секция №), а также инвентаризационной документации по состоянию на 1997г. (год ввода в эксплуатацию дома расположенного по адресу: Адрес (Блок-секция №) не представляется возможным;

- согласно Постановлению мэра Адрес от Дата № жилые помещения 1-го этажа были переведены в нежилые с организацией отдельного входа, в ходе чего образовались помещения №№,21,22,23, согласно поэтажному плану от 2022г., соответственно было затронуто общее имущество собственников МКД в виде наружных стеновых панелей многоквартирного жилого дома, см. фото №, а также земельный участок, на котором расположен данный многоквартирный жилой дом;

- учитывая отсутствие в материалах дела проектной и исполнительной документации на жилой дом, расположенный по адресу: Адрес (Блок-секция №), а также инвентаризационной документации по состоянию на 1997г. (год ввода в эксплуатацию дома расположенного по адресу: Адрес (Блок-секция №) ответить на поставленный вопрос не представляется возможным.

Допрошенный в судебном заседании в качестве эксперта ФИО10 экспертное заключение № от Дата поддержал полностью. 

В материалы дела представлены рецензии специалистов ООО «ВСКБ им. ФИО11» от Дата и ООО УКП «Макте» от Дата на заключение № от Дата, согласно которым экспертиза проведения с нарушением методик и рекомендаций.

Между тем, оснований не доверять заключению эксперта № от Дата, суд не усматривает. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет соответствующую квалификацию. Заключение дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования и аргументированные ответы на поставленные судом вопросы, которые являются последовательными, не допускают неоднозначного толкования и не содержат внутренних противоречий. 

При этом суд не принимает в качестве достоверного доказательства представленные рецензии специалистов ООО «ВСКБ им. ФИО11» от Дата и ООО УКП «Макте», поскольку данные специалисты не предупреждены судом об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Кроме того, рецензия на заключение эксперта не является доказательством по делу.

Определением суда от Дата в удовлетворении ходатайства ФИО1 о проведении повторной экспертизы по гражданскому делу № отказано. 

Определением суда от Дата в удовлетворении ходатайства ФИО1 о проведении дополнительной экспертизы по гражданскому делу № отказано. 

Согласно ч. 3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Рассматривая заявление ФИО3 о пропуске истцом срока исковой давности, суд находит его обоснованным по следующим основаниям.

Согласно ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу ч. 1 ст. 196, ст. 200 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ФИО3 по иску о защите этого права.

Статьей 197 ГК РФ установлено, что для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности (ч. 1 ст. 199 ГК РФ). Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения (ч. 2 ст. 199 ГК РФ).

ФИО3 считает, что срок исковой давности следует исчислять с момента заключения договора аренды между ФИО1 А.А. и ТСЖ «Квори» - Дата, однако с указанным доводом суд не может согласиться ввиду следующего. 

Согласно п. п. 40, 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от Дата № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ», в силу п. 1 ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем. В соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.

В соответствии с абз. 5 ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304).

В силу ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Определением Конституционного Суда Российской Федерации от Дата № разъяснено, что ст. 304 Гражданского кодекса РФ направлена на устранение нарушений прав собственника или иного владельца, не связанных с лишением владения, и в качестве таковой служит для защиты прав и законных интересов граждан и реализации предписаний ст. ст. 17 (ч. 3), 35, 46 и 55 (ч. 3) Конституции РФ. Данная статья во взаимосвязи с абз. 5 ст. 208 Гражданского кодекса РФ, предусматривающим, что исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения, и, соответственно, предоставляющим дополнительные гарантии защиты нарушенных прав, не может рассматриваться как нарушающая конституционные права граждан.

Поскольку требования истца направлены на устранение препятствий в пользовании части общедомового имущества, путем его освобождения, к спорным правоотношениям применяется положение ст. 304 ГК РФ, то в силу ст. 208 ГК РФ исковая давность на заявленные требования не распространяется.

В силу ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Основаниями для удовлетворения иска об истребовании истцом имущества из чужого незаконного владения являются, обстоятельства при которых собственник вещи лишен фактического господства над своим имуществом, которое выбыло из его владения, при этом необходимо, чтобы имущество, которого лишился собственник сохранилось в натуре и находилось в фактическом владении другого лица. Кроме того, истребовать из чужого незаконного владения возможно лишь индивидуально-определенное имущество, либо индивидуализированные вещи, обладающие едиными общими свойствами для всех вещей данного вида, что вытекает из сущности данного иска, направленного на возврат собственнику именно того самого имущества, которое выбыло из его владения. Иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения носит внедоговорной характер.

Частью 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу ч.2 ст.162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны в том числе собственников помещений в многоквартирном доме, в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицами, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Действиями ФИО1 А.А. по занятию подвального помещения и ограничению доступа в него нарушаются права, как управляющей компании ООО «Южное управление ЖКС», занимающейся обслуживанием дома, так и сособственников общих помещений дома, расположенного по адресу: Адрес.

При таких обстоятельствах у суда имеются основания для удовлетворения исковых требований ООО «Южное управление ЖКС».

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Южное управление ЖКС» к ФИО2 удовлетворить.

Истребовать из чужого незаконного владения ФИО2 из чужого незаконного владения часть подвального помещения (№№, 2, 19, 16, 18, 15, 17, 12, 13, 11 согласно поэтажному плану от 2022 года), расположенного по адресу: Адрес (Блок-секция №).

Обязать ФИО2 освободить часть подвального помещения (№№, 2, 19, 16, 18, 15, 17, 12, 13, 11 согласно поэтажному плану от 2022 года), расположенного по адресу: Адрес (Блок-секция №).

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Октябрьский районный суд Адрес в течение месяца со дня изготовления мотивированного текста решения. 

Судья В.С. Колесникова

Мотивированный тест решения суда изготовлен Дата.