гражданское дело № 2-176/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

города Абаза 11 июля 2019 года 

Абазинский районный суд Республики Хакасия в составе председательствующего - судьи Абумова В.Ю. при секретаре судебного заседания Елпатовой Е.Г. с участием: 

истца ФИО2, его представителя ФИО3,

представителей ответчиков ФИО4, ФИО5, ФИО6 - ФИО7, адвоката Загрядского И.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО4, ФИО5, ФИО6 о взыскании суммы задатка по предварительному договору купли-продажи жилого дома, материального ущерба,

УСТАНОВИЛ:

истец обратился с заявлением, в котором указал, что 03.04.2017 между ним и ответчиками заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: 

<

адрес>, согласно условиям которого стоимость жилого дома оценена в 700 000 рублей, расчет между сторонами определен следующим образом: денежные средства в размере 50 000 рублей переданы при подписании предварительного договора; денежные средства в размере 650 000 рублей будут переданы до подписания основного договора купли-продажи, который стороны предполагали заключить до 03.10.2017. Согласно п. 4 предварительного договора купли-продажи переданная сумма в размере 50 000 рублей имеет статус задатка. Кроме того, истцом в счет оплаты дома переданы денежные средства в размере 40 000 рублей ФИО6 

С момента заключения предварительного договора, которым в числе прочего предусмотрена возможность покупателю произвести улучшения жилого дома (п. 8 предварительного договора), он произвел в нем ремонт (поменял электропроводку, систему отопления, выровнял стены и пол, провел канализацию и установил сантехнику и др.) на общую сумму 478 990 рублей. 

Поскольку ответчики в нарушение положений ст.ст. 429, 425, 310 ГК РФ отказываются заключать основной договор купли-продажи, направили ему предупреждение о выселении из дома, полагает, что сумма задатка полежит возврату в двойном размере вследствие неисполнения продавцами условий предварительного договора, а также подлежит взысканию с ответчиков сумма материального ущерба в размере 478 990 рублей. 

Просит суд взыскать в свою пользу с ФИО4, ФИО5, ФИО6 в солидарном порядке в пользу ФИО2 задаток в размере 100 000 рублей, материальный ущерб в размере 478 990 рублей, взыскать с ФИО6 аванс в размере 40 000 рублей. 

В судебном заседании истец ФИО2 заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, в обоснование привел доводы, изложенные в заявлении, дополнительно указал, что в доме невозможно было жить, туалет на улице, штукатурка трещит, он год не жил в указанном доме, делал ремонт, въехал 09.05.2018. С ответчиками он договорился, что приобретет дом в рассрочку с последующим выкупом, оплату будет производить по возможности. 

Представитель истца ФИО3 позицию своего доверителя поддержал.

Представитель ответчиков ФИО7 в судебном заседании пояснила, что ФИО2 уклонялся от заключения основного договора по причине отсутствия денег, ранее ответчики в судебном заседании подтвердили данное обстоятельство. 

Представитель ответчиков - адвокат Загрядский И.Л. в судебном заседании пояснил, что ФИО2 жил в доме, на ремонт, который он произвел, ответчики с ним не договаривались, срок действия предварительного договора истек, просит отказать в удовлетворении требований. 

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, рассмотрел настоящее дело в отсутствие ответчиков.

Заслушав истца, его представителя, представителей ответчиков, исследовав дело, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Как видно из дела, 03.04.2017 между ФИО4, ФИО5, ФИО6, именуемыми продавцами, и ФИО2, именуемом покупателем, заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома (далее - предварительный договор), в котором стороны выразили намерение заключить договор купли-продажи жилого дома по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты>, в срок до 03.10.2017.

Стоимость указанного объекта недвижимости по предварительному договору составила 700 000 рублей. При подписании предварительного договора в рамках исполнения условий, предусмотренных в пункте 4, покупателем переданы продавцам денежные средства в размере 50 000 рублей в качестве задатка в счет обеспечения сторонами исполнения условий предварительного договора. Кроме того, стороны определили, что оставшаяся сумма в размере 650 000 рублей будет выплачена до подписания основного договора купли-продажи.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В п. 1 ст. 421 ГК РФ закрепляется принцип свободы договора.

Пунктом 4 ст. 421 ГК РФ предусматривается, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Пунктом 5 ст. 429 ГК РФ определены последствия уклонения стороны от заключения основного договора, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с п. 3 предварительного договора, стороны обязались заключить договор купли-продажи вышеуказанного объекта недвижимости в срок до 03.10.2017.

В установленный предварительным договором срок договор купли-продажи жилого дома между сторонами заключен не был.

Сторонами по делу не представлено суду доказательств направления другой стороне предложения заключить договор купли-продажи жилого дома в установленный предварительным договором срок, также стороны с требованием о понуждении к заключению основного договора в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора друг к другу не обращались, что подтверждено сторонами в судебном заседании.

Поскольку истцы и ответчики в установленный законом срок не заключили основной договор купли-продажи недвижимости, их обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены.

По смыслу положения п. 6 ст. 429 ГК РФ согласно которому обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор, не направление оферты одной из сторон предварительного договора другой стороне с целью заключить основной договор не является противоправным поведением. 

Следовательно, доводы истца о виновности ответчиков в не заключении основного договора и возложении на них негативных последствий на основании п. 2 ст. 381 ГК РФ, которым установлена обязанность стороны, получившей задаток, уплатить другой стороне двойную сумму задатка, не основаны на законе.

Определяя правовую природу суммы, переданной истцом за продаваемый объект недвижимости, суд исходит из следующего.

Факт получения денежных средств сторонами в размере 50 000 рублей в качестве задатка ответчиками не оспаривался. 

Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (статья 329 ГК РФ). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа, поскольку задаток выплачивается именно в счет платежей по договору.

Согласно п. 3 ст. 380 ГК РФ, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса.

Поскольку по смыслу п. 1 ст. 380 ГК РФ соглашение о задатке заключается вместе с договором, по которому стороны желают обеспечить исполнение обязательств, а основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был, обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором прекращены, суд приходит к выводу о том, что сумму в размере 50 000 рублей, переданную истцом в качестве задатка за продаваемый объект недвижимости по предварительному договору купли-продажи следует считать авансом, который подлежит возврату в полном объеме.

Вместе с тем, принимая во внимание совокупность изложенных обстоятельств, оценив содержание фактических отношений, имеющих правовую природу предварительного договора, суд, признавая требования истца о возврате 50 000 рублей подлежащими удовлетворению, приходит к выводу, что оснований для ее взыскания в двойном размере на основании п. 2 ст. 381 ГК РФ не имеется, поскольку обе стороны предварительного договора не приняли надлежащих мер к заключению основного договора.

Таким образом, поскольку договор купли-продажи дома между сторонами заключен не был, ни одна из сторон с таким предложением к другой стороне не обратилась, это позволяет суду квалифицировать правоотношения сторон предварительного договора прекращенными, уплаченная истцом ответчикам сумма подлежит возврату. 

Согласно представленной ФИО2 расписки ФИО6 получила от ФИО2 тремя платежами денежные средства в общей сумме 40 000 рублей (17.12.2018 - 30 000 рублей, 16.01.2019 и 09.02.2019 по 5 000 рублей) в счет выплаты за дом.

Указанная сумма признается судом авансом, подлежащим взысканию с ФИО6 в пользу ФИО2

Доводы ФИО6 о том, что указанные денежные средства она получила от ФИО2 в счет арендной платы, не нашел своего подтверждения, поскольку суду не представлено доказательств заключения между сторонами договора аренды либо иного соглашения, определяющего порядок пользования жилым помещением и сумму арендной платы.

Разрешая требования истца о взыскании с ответчиков суммы материального ущерба, суд приходит к следующему.

Пунктом 8 предварительного договора предусмотрено, что покупатель вселяется в жилой дом с момента подписания настоящего договора. Улучшения, произведенные покупателем в указанном доме (ремонт, замена оборудования и т.д.) считаются неотделимыми, в случае возникновения спора при расторжении настоящего договора подлежат возмещению продавцами.

В обоснование требований о взыскании материального ущерба в сумме 478 990 рублей за произведенный ремонт жилого дома истцом представлены копии договоров оказания услуг по проведению ремонтно-строительных работ, сметы и акты о приемке выполненных работ (оказанных услуг), а также товарные чеки, подтверждающие оплату строительных материалов.

05.05.2017 между ФИО2 и ИП ФИО1 заключен договор оказания услуг по проведению ремонтно-строительных работ, предметом которого является строительство пристройки к дому бытового назначения по адресу: 

<

адрес>, стоимость выполненных работ составила 110 000 рублей, что подтверждается сметой и актом о приемке выполненных работ (оказанных услуг).

Согласно договору оказания услуг по проведению ремонтно-строительных работ от 04.09.2017, заключенному между ФИО2 и ИП ФИО1, предметом договора является строительство септика (выгребной ямы) по адресу: 

<

адрес>, стоимость выполненных работ составила 35 400 рублей, что подтверждается сметой и актом о приемке выполненных работ (оказанных услуг).

03.04.2018 между ФИО2 и ИП ФИО1 заключен договор оказания услуг по проведению ремонтно-строительных работ, предметом которого является проведение работ по ремонту помещений и монтажу бытового оборудования по адресу: 

<

адрес>, стоимость выполненных работ составила 282 590 рублей, что подтверждается сметой и актом о приемке выполненных работ (оказанных услуг).

Таким образом, судом установлено, что в рамках действия предварительного договора в период с 03.04.2017 по 03.10.2017 ФИО2 в жилом доме по адресу: 

<

адрес>, по своей инициативе произведены работы по строительству септика и строительству пристройки к дому бытового назначения, что не предусмотрено предварительным договором, и кроме того, указанные работы произведены без получения на то согласия собственников дома и соответствующих административных органов, разрешение которых для данных видов работ является обязательным.

Доказательств заключения каких-либо соглашений с собственниками жилого дома по его реконструкции, перепланировке, строительству дополнительных помещений, изменяющих конструктивные данные жилого дома и его площадь, а также доказательств наличия соответствующих уведомлений о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, предусмотренных ст. 51.1 Градостроительного кодекса России, суду не представлено.

Кроме того, требование ФИО2 о взыскании с ответчиков суммы, затраченной на ремонтные работы жилого помещения, произведенные на основании договора 03.04.2018, также не могут быть судом признаны законными и обоснованными, поскольку обязательства, предусмотренные предварительным договором, в том числе о возможности улучшения жилого помещения, прекращены 03.10.2017, следовательно, правоотношения сторон предварительного договора в данной части также считаются прекращенными.

Таким образом, требования истца о взыскании с ответчиков суммы в размере 478 990 рублей в качестве материального ущерба удовлетворению не подлежат.

В силу ч. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основании состязательности и равноправия сторон.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (п. 1 ст. 56 ГПК РФ).

Оценивая относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в их совокупности, суд пришел к выводу, что ни та, ни другая сторона предварительного договора купли-продажи не приняла надлежащих мер к заключению основанного договора, что привело к прекращению действия предварительного договора и предполагает возврат сторон в первоначальное положение.

Таким образом, на основании вышеизложенного исковые требования ФИО2 подлежат частичному удовлетворению в сумме 90 000 рублей.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом при подаче иска оплачена государственная пошлина в размере 9 389 рублей 90 копеек, что соответствовало цене иска.

Вместе с тем, сумма государственной пошлины, подлежащей взысканию с истца с учетом частичного удовлетворения иска в размере 90 000 рублей, составит 2 900 рублей. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО2 к ФИО4, ФИО5, ФИО6 о взыскании суммы задатка по предварительному договору купли-продажи жилого дома, материального ущерба удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО4, ФИО5, ФИО6 в солидарном порядке в пользу ФИО2 аванс в размере 50 000 рублей.

Взыскать с ФИО6 в пользу ФИО2 аванс в размере 40 000 рублей.

Взыскать с ФИО4, ФИО5, ФИО6 в солидарном порядке в пользу ФИО2 сумму государственной пошлины в размере 2 900 рублей.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Хакасия в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Абазинский районный суд Республики Хакасия.

Мотивированное решение изготовлено 15 июля 2019 года.

Председательствующий В.Ю. Абумов