Дело № 3а-150/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

17 сентября 2021 года город Тверь

Тверской областной суд в составе:

председательствующего судьи Пержуковой Л.В.

при секретаре судебного заседания Мокеевой А.С.,

с участием представителя административного истца ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО3 об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества,

установил:

ФИО3 обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объектов нежилого здания – 

<

данные изъяты> с кадастровым номером: № по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости.

Заявленные требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимого имущества существенно превышает его рыночную стоимость, что затрагивает права и законные интересы административного истца как налогоплательщика налога на имущество физических лиц.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 заявленные требования поддержал.

Административный истец ФИО3, представители административных ответчиков: Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, Управления Росреестра по Тверской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», заинтересованного лица Администрации муниципального образования «Никулинское сельское поселение Калининского муниципального района Тверской области», извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Представителем заинтересованного лица Администрации муниципального образования «Никулинское сельское поселение Калининского муниципального района Тверской области» ФИО4, направившей в суд ходатайство о рассмотрении дела в её отсутствие, переданы суду письменные возражения против иска, согласно которым просила учесть, что указанный в иске объект недвижимости предназначен для целей 

<

данные изъяты>, предполагает осуществление предпринимательской деятельности и извлечение прибыли, расположен вблизи городской черты и развитой инфраструктуры. С учетом изложенного полагала, что рыночная стоимость, указанная в отчете, существенно занижена и при установлении в её размере кадастровой стоимости объем налоговых поступлений в бюджет муниципального образования снизится более чем в пять раз, что ведет к увеличению дефицита бюджета и препятствует осуществлению определенных законом полномочий сельского поселения по решению вопросов местного значения.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ФИО3 на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества: нежилого здания – 

<

данные изъяты> с кадастровым номером: № по адресу: 

<

адрес>, государственная регистрация права произведена ДД.ММ.ГГГГ.

Являясь правообладателем объекта недвижимого имущества, административный истец вправе оспаривать его кадастровую стоимость, поскольку данная стоимость применяется для целей налогообложения.

В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость данного объекта недвижимости, поставленного на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 47576598,32 руб. 

В подтверждение рыночной стоимости административным истцом представлен отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, составленный оценщиком ФИО1, согласно которому рыночная стоимость указанного объекта недвижимости на дату определения его кадастровой стоимости, то есть на ДД.ММ.ГГГГ, составила 8790000 руб. 

Оценив представленный отчет об оценке в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что он соответствует требованиям действующего законодательства.

Оценка произведена в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральными стандартами оценки, на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.

Отчет содержит необходимые данные, идентифицирующие объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка недвижимости, в том числе объектов сельскохозяйственного назначения, к сегменту которых относится объект оценки, а также ценообразующих факторов, влияющих на его стоимость. 

Оценщик мотивировал использование метода замещения в рамках затратного подхода и метода количественных корректировок в рамках сравнительного подхода, обосновав при этом отказ от иных методов оценки и использования доходного подхода. 

В рамках затратного подхода оценщик рассчитал сумму затрат на воспроизводство/замещение объекта оценки с учетом прибыли предпринимателя, из которой исключил величину накопленного износа здания, рассчитанную по формуле перемножения значений всех видов износа, определив таким образом его рыночную стоимость затратным подходом.

В рамках сравнительного подхода оценщик отобрал 5 объектов-аналогов, относящихся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка, сопоставимых с ним по ценообразующим факторам, цены которых скорректировал по итогам сравнения с оцениваемым объектом и, согласовав полученные результаты, определил величину рыночной стоимости объекта оценки как средневзвешенные величины скорректированных цен аналогов. 

Итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки оценщик определил путем сложения величин, полученных в результате умножения рыночной стоимости, определенной каждым из использованных подходов на средневзвешенное значение достоверности подходов.

Не соглашаясь с выводами оценщика, Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области представило возражения, в которых указало следующее:

- при определении физического износа основного строения и пристроек оценщик указал на отключение водопровода, тогда как сведений, обосновывающих такой вывод оценщика, отчет не содержит;

- отчет не содержит обоснования применения одних предложений, представленных в их выборке и неприменения других;

- при определении восстановительной стоимости основного строения с литерой № оценщиком был использован аналог из сборника УПВС № 26 Том I Отдел I таблица 1(в) «Коровники двухрядные и помещения для молодняка (со сплошными стенами)», группа капитальности – Ш, имеющий деревянные перекрытия, однако на странице 101 отчета из технического паспорта объекта оценки следует, что группа капитальности основного строения – II, перекрытия – железобетонные сборные плиты, следовательно, расчет восстановительной стоимости объекта оценки произведен некорректно;

На страницах 52-53 отчета при определении восстановительной стоимости пристроек с литерами №, №, №, №, №, № оценщиком использован аналог из сборника УПВС № 26 Том II Отдел VIII таблица 140(а) «Пристройки деревянные холодные», группа капитальности V, имеющий деревянные стены, полы, перегородки, в то время как на странице 102 отчета из технического паспорта объекта оценки следует, что группа капитальности пристроек – III, стены и перегородки объектов – каменные кирпичные, полы – бетонные, следовательно, расчет восстановительной стоимости объекта оценки произведен некорректно.

Между тем, данные возражения не опровергают сведения, используемые при производстве оценки, а также выводы, содержащиеся в отчете об оценке, достоверность которых оценщик ФИО1, допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля, полностью подтвердила. 

Так, согласно показаниям свидетеля она использовала сведения, содержащиеся в техническом паспорте объекта, а также интервьюировала его собственника, пояснившего, что водопровод уже на дату оценки был отключен, и производила осмотр, по результатам которого установлено, что водопровод отсутствует вообще. При этом, с учетом ретроспективной даты оценки сведения о нем были указаны, но в связи с его отключением на дату оценки никаких корректировок не производилось.

Оценщиком на странице 35 отчета в соответствии с положениями ФСО № 7 проанализирован сегмент рынка, к которому относится оцениваемый объект, удельные цены, приведены тексты объявлений о продаже объектов того же сегмента рынка. На странице 61 отчета обоснован выбор аналогов, наиболее сопоставимых по ценообразующим факторам с объектом оценки с учетом наибольшей информации об объектах, содержащейся в объявлениях.

Использование при затратном подходе в качестве объектов аналогов объектов, относящихся к иной группе капитальности, оценщик обосновал тем, что отобранные объекты-аналоги были наиболее близки к объекту оценки по конструктивным особенностям, с учетом имеющихся отличий были внесены соответствующие корректировки на группу капитальности согласно справочнику УПВС № 26 (страница 52 отчета). 

Основания ставить под сомнение достоверность показаний свидетеля, обладающего специальными знаниями и квалификацией в области оценочной деятельности, предупрежденного об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда отсутствуют.

Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы, суду не представлено. Ходатайства о проведении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости участвующие в деле лица не заявили.

При таких обстоятельствах кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества должна быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания – 

<

данные изъяты> с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 8790000 рублей.

Датой подачи заявления считать дату обращения в суд – ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Л.В. Пержукова

Решение в окончательной форме составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий Л.В. Пержукова