2-115/2021

Решение

Именем Российской Федерации

19 июля 2021 года пгт. Залегощь Орловской области

Залегощенский районный суд Орловской области в составе

председательствующего судьи Семилеткиной О.В.

при секретаре Царевой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Залегощенского районного суда Орловской области гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, в лице представителя по доверенности ФИО7, к ООО «Авангард-Агро-Орел» о признании необоснованными и снятыми возражений на проект межевания земельного участка, признании права на выдел земельного участка в счет земельных долей, 

установил:

истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, в лице представителя по доверенности ФИО7, обратились в суд с исковым заявлением, в котором указали, что они является собственниками земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> В целях реализации гарантированного права на выдел в натуре земельного участка в счет принадлежащих им долей, кадастровым инженером был подготовлен проект межевания земельного участка для выдела № земельных долей. ДД.ММ.ГГГГ в газете «

<

данные изъяты>» № кадастровым инженером Р.И.Н. было опубликовано объявление о подготовке проекта межевания предполагаемых к выделу земельных участков и необходимости его согласования. Однако, ДД.ММ.ГГГГ от ответчика в адрес кадастрового инженера на данное объявление поступили возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого земельного участка, с указанием того, что на образуемый при выделе земельный участок отсутствует письменное согласие арендатора исходного земельного участка, а так же ответчик выразил несогласие относительно размера и местоположения земельного участка, поскольку кадастровым инженером нарушен порядок ознакомления с проектом межевания, установленный п.9,10,11 ст.13.1 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (для ознакомления заявителю был предоставлен всего один лист из проекта межевания). Истцы считают указанные возражения необоснованными ссылаясь на то, что предметом согласования являются размер и местоположение границ выделяемого земельного участка, и соответственно, возражения должны содержать обоснование причин несогласия с предложенными размером и местоположением границ выделяемого земельного участка. Проект изготовлен в соответствии с требованиями законодательства, никаких препятствий в ознакомлении с проектом межевания не допущено. Срок договора аренды истек ДД.ММ.ГГГГ. Собрания, назначенные арендатором с повесткой дня об условиях договора аренды, неоднократно отменялись, при этом истцами было направлено ответчику уведомление об отказе в возобновлении договора аренды, принадлежащих им земельных долей, которые ответчиком получены ДД.ММ.ГГГГ. Отменяя собрания в связи с карантином по нераспространению короновирусной инфекции, ответчик препятствует истцам выразить свой отказ от договора аренды на собрании. При этом, в другом сельском поселении общие собрания с участием ответчика проводились. Общее собрание собственников земельных долей с конкретным числом участников, составляющим 20 человек, не может являться массовым мероприятием и соответственно запрета на его проведение с соблюдением карантинных мер нет. С июля 2020 года ответчик выделил уже три земельных участка, но не один из них на кадастровый учет не поставил, что автоматически исключит его из числа собственников долей земельного участка и позволит оставшимся 19 собственникам провести собрание и распорядиться долями по своему усмотрению. Все действия ответчика говорят о злоупотреблении правом. Просит признать необоснованными и снятыми возражения на проект межевания 2 земельных участков, выделяемых истцами из земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> признать за истцами право выделить 

<

данные изъяты> земельных участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м. и 

<

данные изъяты> кв.м в соответствии с проектом межевания, подготовленным кадастровым инженером Р.И.Н., определив размеры и местоположение границ выделяемого земельного участка в соответствии с указанным проектом межевания. Взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в размере 

<

данные изъяты> рублей.

В возражениях на исковое заявление генеральный директор ООО «Авангард-Агро-Орел» ФИО8 просил отказать истцам в удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на то, что согласно извещения о согласовании проекта межевания земельного участка по предварительной договоренности с кадастровым инженером представитель ответчика прибыл для ознакомления с проектом межевания, однако ознакомиться и снять ему предоставили только проектный план, отказав в ознакомлении и снятии фотокопий с иных листов проекта межевания. Порядок согласования размера и местоположения границ выделяемого земельного участка, установленный ст.13.1 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» кадастровым инженером нарушен. Отказ в выдаче проекта межевания на согласование является существенным нарушением прав заявителя и лишает его прав на подачу обоснованных возражений относительно размера и местоположения образуемого земельного участка. Поскольку указанные данные умышленно не были предоставлены заявителю, считают, что извещение было подано без готового проекта межевания. Участник общей долевой собственности вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельных долей без согласия арендатора, если на общем собрании выразит несогласие на передачу в аренду земельного участка. Доказательств голосования на общем собрании против заключения договора аренды земельного участка или наличие согласия арендатора на выдел не представлено. При таких обстоятельствах права истца на выдел отсутствуют. С земельного участка не снято обременение арендой ООО «Авангард-Агро-Орел», фактически арендные отношения по окончании договора аренды продолжились, до принятия решения о его дальнейшей судьбе на общем собрании. Арендодателям выплачена арендная плата за весь ДД.ММ.ГГГГ год, на земельном участке, выделяемом истцами, имеется урожай озимой пшеницы, посеянный ответчиком в период действия договора аренды. Пунктом 8.4 договора аренды установлено, что не допускается расторжения договора во время проведения сельскохозяйственных работ до их окончания, а пунктом 6.2 договора предусмотрено, что он действует до полного исполнения сторонами своих обязательств. В полном проекте межевания допущены ошибки, которые подтверждены кадастровым инженером. Данные ошибки являются существенными, и возможность их исправления возможна только путем новой публикации извещения о согласовании проекта межевания всеми участниками долевой собственности. 

В судебном заседании представитель истцов ФИО7 исковые требования поддержала по основаниям в нем изложенным, пояснив, что договор аренды истек ДД.ММ.ГГГГ и право на выдел у них возникло в соответствии с п.4 ст.13 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Выделяемые земельные участки соответствует требования п.6 ст.11.9 ЗК РФ, а допущенные кадастровым инженером технические описки не влияют на размер и местоположение земельных участков. 

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности ФИО9 исковые требования не признала, по основаниям указанным в возражениях, пояснив, что после ознакомления с проектом межевания, в нем были выявлены существенные нарушения. На листе 5 проекта межевания производится выдел двух земельных участков: ЗУ1 в счет ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ЗУ2 в счет ФИО4 и ФИО6. На листе 12 (карте) указано, что формируется один земельный участок ЗУ2, состоящий из 3 контуров и получается, что все земельные доли ушли ФИО4 и ФИО6. Возражений относительно местоположения, несоответствия земельных участков п.6 ст.11.9 ЗКРФ не имеется.

Выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Так, земельный участок с кадастровым № общей № кв.м. расположен по адресу:

<

адрес> категория земель: 

<

данные изъяты>, вид разрешенного использования: 

<

данные изъяты>. Участок находится в общей долевой собственности, в том числе истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ответчика ООО «Авангард-Агро-Орел» и иных лиц, указанных в выписке из ЕГРН.

Доля в праве истцов: ФИО1 - 

<

данные изъяты>, ФИО2 - 

<

данные изъяты>, ФИО3 - 

<

данные изъяты>, ФИО4 - 

<

данные изъяты>, ФИО5 - 

<

данные изъяты>, ФИО6- 

<

данные изъяты> 

ДД.ММ.ГГГГ между участниками общей долевой собственности в количестве 

<

данные изъяты> человек в лице представителя Б.Е.Н. и в количестве 

<

данные изъяты> человек в лице представителя П.Г.И., заключен договор аренды земельного участка, согласно которого, земельный участок с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> в аренде сроком на 

<

данные изъяты> лет. Договор аренды вступает в силу с момента его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств. Не допускается расторжение договора во время проведения сельскохозяйственных работ до их окончания. 

ДД.ММ.ГГГГ заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне Арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого, арендатором данного земельного участка является ООО «Авангард-Агро-Орел».

В сведениях ЕГРН в отношении вышеуказанного земельного участка значится обременение в виде аренды в пользу ООО «Авангард-Агро-Орел» с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации № 

Реализовывая свое право на выдел земельного участка в натуре, с целью определения границ планируемых к выделу земельных долей истцами был изготовлен проект межевания земельных участков. ДД.ММ.ГГГГ в газете «

<

данные изъяты>» № кадастровым инженером Р.И.Н. было опубликовано объявление о подготовке проекта межевания предполагаемых к выделу земельных участков и необходимости их согласования. ДД.ММ.ГГГГ от участника общей долевой собственности ООО «Авангард-Агро-Орел» поступили возражения, в которых указано, что на образуемый при выделе земельных долей земельный участок отсутствует письменное согласие арендатора исходного земельного участка, что является обязательным требованием п.7 ст.47 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и п.5 ст.14 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а так же то, что кадастровым инженером нарушен порядок ознакомления с проектом межевания, установленный пп.9,10,11 ст.13.1 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ( для ознакомления заявителю был предоставлен всего один лист из проекта межевания).

В соответствии с п. 2 ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

При не достижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выделе доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

На основании ч.4 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

Согласно п. 3 ст. 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) особенности выдела земельного участка в счет земельных долей определяются Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Порядок выделения земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения предусмотрен ст. 13 названного Федерального закона.

Согласно ст. 9 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

На основании ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом(ст.8.1 ГК РФ).

В силу положений пункта 1 статьи 12 Закона об обороте сельскохозяйственных земель в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных этой статьей, а также статьями 13 и 14 данного закона.

Пунктом 1 статьи 13 Закона об обороте сельскохозяйственных земель предусмотрено, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и названным законом.

Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 статьи 13 (пункт 2).

Если решение общего собрания участников долевой собственности о выделе земельного участка отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей (пункт 4).

Пунктом 5 статьи 14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель установлено, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.

Таким образом, по смыслу указанной нормы, право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, положения пункта 5 статьи 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» обеспечивают с учетом специфики этой сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов всех участников долевой собственности, а также арендаторов земельных участков; эти положения находятся в системном единстве с общим правилом, предусмотренным пунктом 4 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, о необходимости при образовании земельных участков получить согласие арендаторов, которое обеспечивает защиту прав указанных лиц и соответствует требованиям статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации о том, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (определения от 16 июля 2013 г. № 1196-О, от 29 января 2015 г. № 162-О, от 21 мая 2015 г. № 1197-О иот 25 февраля 2016 г. № 348-О).

В силу пунктов 1, 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. 

Согласно пункту 1, подпункту 7 пункта 3 статьи 14 названного Федерального закона владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению:

1) лица, право которого на объект недвижимости возникает (за исключением возникновения прав на созданный или образованный объект недвижимости) или прекращается, - при государственной регистрации возникновения или прекращения соответствующего права;

2) правообладателя объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости, - при государственной регистрации ограничения или обременения, прекращения ограничения или обременения, если иное не установлено настоящим Федеральным законом;

3) сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Приведенные нормы права предполагают возможность проведения регистрационных действий по прекращению ограничения или обременения (в том числе аренды) на основании заявления правообладателя объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, истцы являются правообладателями земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с соответствующими долями. Указанные лица намерения продолжить арендные отношения с ООО «Авангард-Агро-Орел» не имеют, о чем в адрес последнего было направлено соответствующие уведомления ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, направляя в адрес арендатора уведомление о не намерении продлевать договор аренды, истцы выражают только свое волеизъявление, тогда как правообладателями земельного участка являются, помимо истца, иные сособственники земельных долей, чье волеизъявление подлежит учету по специальным правилам, установленным приведенными положениями Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». 

Прекращения записи об аренде по смыслу названного Федерального закона и в силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации является одним из проявлений правомочия по распоряжению земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, которое производится в соответствии с решением участников долевой собственности, принимаемым на общем собрании.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли, что предусмотрено абзацем 2 пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

При этом, заявление о прекращении обременения в связи с истечением срока договора аренды, на основании решения общего собрания участников долевой собственности в регистрирующий орган не подавалось. Возражения относительно продления договора аренды, направленные в адрес арендатора, были представлены ответчику только от имени истцов, следовательно, распоряжение общим имуществом в виде земельного участка не было осуществлено в порядке, установленном специальным законом.

Вместе с тем, как усматривается из материалов дела, ответчиком до истечения срока договора ДД.ММ.ГГГГ в газете «

<

данные изъяты>» № было опубликовано объявление о проведении общего собрания участников долевой собственности на ДД.ММ.ГГГГ с целью решения вопроса об условиях договора аренды.

Собрание участников долевой собственности не состоялось по объективным обстоятельствам, и было отменено администрацией Октябрьского сельского поселения в связи с карантином по нераспространению короновирусной инфекции, о чем в газете «

<

данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ было подано соответствующее объявление, а так же назначена дата следующего собрания по предложению ответчика на ДД.ММ.ГГГГ с той же повесткой дня.

ДД.ММ.ГГГГ на сайте администрации 

<

адрес> было опубликовано объявление об отмене собрания собственников земельных долей, назначенное на ДД.ММ.ГГГГ, в связи с карантином по нераспространению короновирусной инфекции.

ДД.ММ.ГГГГ в газете «

<

данные изъяты>» № опубликовано объявление о проведении общего собрания по предложению ответчика с повесткой дня - решение вопроса об определении договора аренды на ДД.ММ.ГГГГ, которое так же было отменено 

<

данные изъяты>, в связи с карантином по нераспространению короновирусной инфекции.

Дата нового собрания по предложению ответчика с повесткой дня – определение условий договора аренды назначена на ДД.ММ.ГГГГ, о чем в газете «

<

данные изъяты>» № подано соответствующее объявление.

Согласно объявления в газете «

<

данные изъяты>» №, собрание назначено на ДД.ММ.ГГГГ с повесткой дня, в том числе, определение условий договора аренды. 

<

адрес> собрание было отменено.

Дата нового собрания опубликована в газете «

<

данные изъяты>» № на ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах, поскольку истцами не представлено доказательств голосования против договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заявление о погашении регистрационной записи по договору аренды не подавалось, общее собрание по вопросу прекращения договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения не проведено, а соответственно договор аренды считается действующим, при этом истцами еще не представлено возражений против продления договора на общем собрании, суд приходит к выводу о том, что право на выдел земельного участка без согласия арендатора у истцов ещё не возникло, а, следовательно, исковые требования истцов удовлетворению не подлежат.

Участники долевой собственности только на общем собрании могут принять решение о прекращении договора аренды в связи с истечением его срока, поскольку в силу пункту 1 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», распоряжаться земельным участком, а значит определять судьбу общего имущества, указанные лица, так как их количество превышает пять, должны на общем собрании.

Кроме того, предполагаемые к выделу земельные участки истцов, в настоящее время используются арендатором, засеяны озимой пшеницей, что подтверждается представленными ответчиком документами.

Согласно представленным ответчиком ведомостям, арендная плата арендатором была выплачена за весь 2020 год.

Довод истцов о том, что общее собрание переносится уже несколько раз, из чего следует злоупотребление правом, подлежит отклонению, поскольку возможность проведения общего собрания участников долевой собственности для определения судьбы земельного участка сохраняется в любом случае. При этом, истцы своим право назначить и провести общее собрание не воспользовались.

Ограничения, введенные в связи с карантином по нераспространению короновирусной инфекции, являются временными, и введены не только на территории Орловской области, а на всей территории Российской Федерации. 

Кроме того, сведения об образуемых земельных участках и их частях (т.1 л.д.201) не соответствуют проектному плату этих земельных участков ( т.1 л.д.209), что является существенным нарушением при изготовлении проекта межевания земельных участков.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе истцам в удовлетворении исковых требований, то в соответствии со ст.98 ГПК РФ, расходы по оплате государственной пошлины взысканию с ответчика не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, в лице представителя по доверенности ФИО7, к ООО «Авангард-Агро-Орел» о признании необоснованными и снятыми возражений на проект межевания земельного участка, признании права на выдел земельного участка в счет земельных долей оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Орловского областного суда через Залегощенский районный суд Орловской области в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения, которое будет составлено в течение пяти дней со дня оглашения его резолютивной части. 

Председательствующий судья Семилеткина О.В.

Полный текст решения изготовлен 23.07.2021