Дело № 2-1676/2018

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 мая 2018 года город Омск

Центральный районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Казанцевой Н.А. при секретаре судебного заседания Василёвой К.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 к ФИО7 о прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи об ипотеке, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО6 обратился в суд с названным иском к ответчику, в обоснование требований указав, что 06.04.2015 года между ФИО3 и отцом истца ФИО8 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. По условиям п. 3 договора купли-продажи цена приобретаемого имущества составила 1310 000 рублей. Покупателем продавцу в момент подписания договора была передана сумма в размере 1 270 000 руб., а остальные денежные средства в сумме по 20 000 руб. оплачиваются покупателем до 05.05.2015 г. и до 06.06.2015 г. В связи с рассрочкой выплаты суммы в 40 000 руб. при регистрации перехода прав собственности на квартиру покупателю, одновременно было зарегистрировано обременение ипотеки в силу закона. Согласно расписки от 18.04.2015 г. указанные суммы по 20 000 рублей были выплачены покупателем до 18.05.2015 г. Однако, обременение в виде ипотеки не снято по настоящее время. ДД.ММ.ГГГГ умер ФИО1, наследником после смерти которого является его сын - истец ФИО6, что подтверждается свидетельством о праве на наследство по завещанию. Являясь владельцем квартиры, ФИО6 фактически не имеет возможности ею распорядиться по причине наличия обременения ипотеки, несмотря на то, что обязательства его отцом ФИО1 было выполнено в полном объеме. Истец совместно с ответчиком обращались в Управление Росреестра по Омской области для снятия обременения с квартиры, однако при заполнении заявления ответчиком были неверно указаны данные объекта в связи с чем, Управлением Росреестра по Омской области было отказано в погашении регистрационной записи об ипотеке. Впоследствии ответчик перестала выходить на контакт и отвечать на телефонные звонки. Со ссылкой на положения Гражданского кодекса РФ и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» просит признать обременение ипотеки в силу закона на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> кадастровый номер № отсутствующим, погасить регистрационную запись № от 17.04.2015 г. об ипотеке в силу закона на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> (л.д. 3-5).

В судебном заседании истец ФИО6 исковые требования поддержал в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске, дополнительно пояснил, что после подписания договора купли-продажи денежные средства в общей сумме 40000 рублей были переданы представителю покупателя – дочери ответчика, так как последняя плохо ходит. При обращении в феврале 2018 в МФЦ с заявлением о снятии регистрационной записи об ипотеке ответчик подтвердила получение указанной суммы, в связи с чем они подали в МФЦ совместное заявление об исключении записи об ипотеке. Других наследников у отца нет, просит иск удовлетворить.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах своей неявки не сообщил, письменных возражений не представил, заявления об отложении, о рассмотрении дела в его отсутствие в суд не поступало. 

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства, против чего не возражал истец.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Омской области, АН «Престиж-Недвижимость» ИП ФИО4 в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом. 

Выслушав истца, исследовав материалы гражданского дела, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему. 

Согласно ч. 4 ст. 29 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (утратила силу с 1 января 2017 года. - Федеральный закон от 03.07.2016 № 361-ФЗ) регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Погашение регистрационной записи об ипотеке и совершение в реестре отметки о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.

Согласно ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

Судом установлено, по договору купли-продажи от 06.04.2015 года продавец ФИО7 продала, а покупатель ФИО1 купил квартиру по адресу: 

<

адрес>. Согласно п. 3 данного договора цена квартиры составляет 1 310 000 рублей, установлена соглашением сторон. Расчет по договору будет произведен следующим образом: - сумму в размере 1 270 000 руб. покупатель оплачивает продавцу за счет собственных средств до подписания договора, - сумму в размере 20 000 рублей покупатель обязуются оплатить продавцу в срок до 05.05.2015 г., - сумму в размере 20 000 рублей покупатель обязуются оплатить продавцу в срок до 06.06.2015 г. Данным пунктом договора также предусмотрено, что до окончательного расчета квартира будет находиться в залоге у продавца. В договоре имеется запись о том, что покупателем сумма в размере 1 270000 руб. получена полностью (л.д. 9-10).

Собственником квартиры по адресу: 

<

адрес> согласно предоставленному свидетельству о государственной регистрации права от 17.04.2015 г., выписки из ЕГРН является ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р. Как следует из представленных свидетельства о государственной регистрации права собственности, сведений Управления Росреестра по Омской области в отношении рассматриваемого объекта недвижимости, при государственной регистрации права собственности на указанную квартиру также было зарегистрировано обременение права – ипотека в силу закона, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.04.2015 г. сделана запись регистрации № (л.д. 12,25-28,42,46-47,48).

Как следует из представленной расписки от 18.04.2015 г. и от 18.05.2015 г. представителем покупателя - ФИО5 от ФИО1 получена невыплаченная сумма по договору купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>, в общей сумме 40000 рублей. В расписке так же имеется подпись представителя покупателя о том, что расчет за квартиру произведен полностью, претензий нет (л.д. 14).

Таким образом, обязательства по договору купли-продажи со стороны покупателя исполнены полностью, что не оспорено стороной ответчика.

В соответствии со ст. 218 Гражданского Кодекса РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В соответствии со ст. 1112 Гражданского кодекса РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Согласно ч. 1 ст. 1119 ГК РФ завещатель вправе по своему усмотрению завещать имущество любым лицам, любым образом определить доли наследников в наследстве, лишить наследства одного, нескольких или всех наследников по закону, не указывая причин такого лишения, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, включить в завещание иные распоряжения. Завещатель вправе отменить или изменить совершенное завещание в соответствии с правилами статьи 1130 настоящего Кодекса.

Как следует из содержания ч. 1 ст. 1152 ГК РФ, для приобретения наследства наследник должен его принять. Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось (ч. 2).

Согласно свидетельству о смерти от 25.08.2017 г. серии II-КН № ФИО1 умер ДД.ММ.ГГГГ (л.д.7, 32). Как следует из свидетельства о праве на наследство по завещанию 

<

адрес>6 от 16.02.2018 г., наследником имущества ФИО8, умершего 10.08.2017 г. является сын – ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р. Наследство состоит, в том числе, из квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер: №. На указанное имущество имеется обременение: ипотека в силу закона (л.д. 8, 57).

В соответствии с пунктом 34 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» наследник, принявший наследство, независимо от времени и способа его принятия считается собственником наследственного имущества, носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства вне зависимости от факта государственной регистрации прав на наследственное имущество и ее момента (если такая регистрация предусмотрена законом).

Однако распорядиться своим имуществом истец ФИО6 не имеет возможности в связи с имеющимся обременением, несмотря на надлежащее исполнение своих обязанностей ФИО1 

Согласно ч. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Судом установлено, что обязательства ФИО1 перед ответчиком прекращены в связи с исполнением предусмотренных договором купли-продажи квартиры обязательств.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. 

В силу ч. 2 ст. 352 ГК РФ о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

Вместе с тем, согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 25.04.2018 г. залог (ипотека) в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, сохраняется.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства.

При этом, если была произведена государственная регистрация залога, залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (абз. 2 п. 2 ст. 352 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

При этом законом не регламентирован срок, в течение которого должно быть подано соответствующее заявление.

Санкции за уклонение залогодержателя от подачи заявления о прекращении залога ни законом, ни договором ипотеки не установлены.

Исходя из системного толкования п. 1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 2 ст. 165 ГК РФ, запись об ипотеке, возникшей в силу договора, в отсутствие совместного заявления залогодателя и залогодержателя по причине уклонения одной из сторон сделки может быть погашена на основании решения суда о прекращении ипотеки.

При этом в качестве уклонения от погашения регистрационной записи об ипотеке рассматривается непредставление одной из сторон сделки в регистрирующий орган заявления, поскольку представление в этот орган каких-либо иных документов по закону не требуется.

17.02.2018 года истец совместно с ответчиком обращались в Управление Росреестра по Омской области для снятия обременения с квартиры, однако при заполнении заявления были неверно указаны данные объекта в связи с чем, Управлением Росреестра по Омской области было отказано в погашении регистрационной записи об ипотеке (л.д. 15, 16). 

Из пояснений истца следует, что в заявлении ответчиком был ошибочно указан адрес жилого помещения истца. На просьбы истца о необходимости повторного обращения в МФЦ с заявлением, ответчик ФИО7 перестала выходить на контакт и отвечать на телефонные звонки, не предприняла каких-либо действий для погашения регистрационной записи об ипотеке, заявление о прекращении ипотеки в регистрирующий орган повторно не направила. 

Доказательств обратного в материалы дела ответчиком не представлено. 

Согласно п. 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Как установлено в судебном заседании, истец лишен возможности без обращения в суд погасить регистрационную запись об ипотеке, не смотря на полное исполнение обязательств по договору купли-продажи, ввиду отсутствия сведений о месте жительства ответчиков.

Таким образом, решение суда в данном случае для истца является единственным возможным основанием в настоящее время для погашения в реестре записи об ипотеке.

У суда отсутствуют основания усомниться в добросовестности покупателя по исполнению принятых обязательств при покупке спорного жилого помещения.

Регистрационная запись об ипотеке является препятствием для осуществления истцом своих прав по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему имуществом. 

Проанализировав по правилам ст.ст. 56, 60, 67, 196 ГПК РФ представленные доказательства в их совокупности, суд полагает, что имеются основания для удовлетворения заявленных требований и прекращения ипотеки с погашением регистрационной записи об ипотеке по указанному выше договору купли-продажи от 26.10.2011 года.

Согласно статьям 17 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования истца ФИО6 обоснованы и подлежат удовлетворению.

Решение суда является основанием для государственной регистрации прекращения ипотеки и погашения записи регистрации об ограничении (обременении) права в виде ипотеки в силу закона на спорную квартиру, содержащуюся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 235-237 ГПК РФ, 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Прекратить ипотеку объекта недвижимости – квартиры № 

<

адрес> в г. Омске, кадастровый номер №, по договору купли-продажи от 06.04.2015 года, заключенному между ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ г.р. и ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ г.р., запись регистрации об ипотеке № от 17.04.2015 года.

Решение суда является основанием для государственной регистрации прекращения ипотеки и погашения записи регистрации № от 17.04.2015 года об ипотеке на 

<

адрес> в 

<

адрес>, кадастровый номер №

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в Омский областной суд путем подачи жалобы через Центральный районный суд г. Омска в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Н.А. Казанцева

Решение в окончательной форме изготовлено 17.05.2018