Дело № 2- 1701/2017 

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 июля 2017 года Октябрьский районный суд города Омска в составе 

председательствующего Быкова А.В.,

при секретаре Зайцевой Е.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Омске гражданское дело по иску Администрации Омского муниципального района Омской области к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация Омского муниципального района Омской области обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, указав при этом следующее.

На основании постановления Администрации Омского муниципального района Омской области от 05.11.2013 №, между Администрацией Омского муниципального района Омской области и ФИО1 18.11.2013 заключён договор № аренды земельного участка. 

Данный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Омской области 31.01.2014 (ч. 2 ст. 609 ГК РФ).

Согласно п.1.1., п. 1.2. указанного договора Администрация передаёт, а ФИО1 принимает в аренду сроком на три года земельный участок, площадью 1000 кв.м. в границах Магистрального сельского поселения Омского муниципального района Омской области, местоположение которого определено 

<

данные изъяты>, из состава земель населенных пунктов для размещения дома индивидуальной жилой застройки.

Согласно пункту 2.1 договора арендная плата определяется согласно расчету арендной платы, являющемуся неотъемлемым приложением к договору в размере 32 411 рублей в год.

Пунктом 2.2 договора определено, что арендатор перечисляет арендную плату ежеквартально равными долями: до 10 февраля, 10 мая, 10 августа, 10 ноября текущего финансового года, соответственно за первый, второй, третий и четвертый кварталы финансового года.

Согласно акту приёма-передачи земельный участок был передан ФИО1 28.11.2014 года.

Пунктом 4.2 договора установлена обязанность арендатора своевременно уплачивать арендную плату.

При принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчете указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан с момента вступления этих актов в силу) (п. 2.6 договора).

Согласно выписке из ЕГРН от 16.06.2016 кадастровая стоимость земельного участка по состоянию:

- с 18.11.2013 по 20.01.2015 составляет 324 110 руб.,

- с 21.01.2015 по 14.03.2016 составляет 341 490 руб.

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 26.09.2011 № 36-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области» была утверждена кадастровая стоимость. Указанный приказ вступил в силу с 01.01.2012 года.

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20.11.2014 № 50-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Омской области» утверждена новая кадастровая стоимость. Указанный приказ вступил в силу с 10.01.2015 года.

Между тем, ответчик не уплачивала в сроки, установленные в соответствии с положениями договора, арендные платежи, в связи с чем у арендатора образовалась задолженность по арендной плате за период с 09.02.2014 по 10.05.2016 в размере 87 466,27 руб.

Согласно пункту 7.2. договора аренды, в случае невнесения арендной платы в сроки, установленные настоящим договором, арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,5 % просроченной суммы за каждый день просрочки.

В связи с чем, арендатору была начислена неустойка на сумму основного долга, рассчитываемая по формуле:

Основной долг / 100% х 0,5 % х количество дней просрочки в квартале.

В связи с чем, сумма начисленной пени ФИО1 за период просрочки внесения арендной платы с 10.02.2014 по 08.06.2016 составляет 197 729,80 руб.

Расчет суммы основной задолженности и пени по вышеназванному Договору аренды представлен Управлением учета и финансирования Администрации Омского муниципального района Омской области в виде выписки по карточке учета поступлений (основной долг, расчет пени) по состоянию на 08.06.2016 года.

Ссылаясь на пункты договора аренды от 18 ноября 2013 года, ст., ст. 8, 309, 330, 424, 606, 610, 614 ГК РФ, требования Земельного кодекса Российской Федерации, Постановление Правительства Омской области от 28.10.2008 года № 176-п «Об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в муниципальных районах Омской области», Постановление Администрации Омского муниципального района Омской области от 10.11.2009 года № 2100-п «Об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в Омском муниципальном районе Омской области» истец просит взыскать с ФИО1 задолженность по договору аренды земельного участка № от 18.11.2013 в сумме 285 196,07 руб. (в т.ч. основной долг - 87 466,27 руб., пеня - 197 729,80 руб.) (л.д. 3-7).

Стороны в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно требований ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой из сторон они подлежат доказыванию, ставит их на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

При этом, согласно положений ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, нормы гражданского законодательства (глава 34 Гражданского кодекса РФ) применяются к арендным отношениям, объектом которых является земельный участок, лишь постольку, поскольку иное не урегулировано земельным или специальным федеральным законом.

В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Часть 4 ст. 22 ЗК РФ указывает на то, что общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ № 582 от 16.07.2009 года установлены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также утверждены правила определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

В силу абз. 5 п. 10 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании постановления Администрации Омского муниципального района Омской области от 05.11.2013 №, между Администрацией Омского муниципального района Омской области и ФИО1 18.11.2013 заключён договор № аренды земельного участка (л.д. 8-12). 

Данный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Омской области 31.01.2014 года (л.д.12).

Согласно п.1.1., п. 1.2. указанного договора Администрация передаёт, а ФИО1 принимает в аренду сроком на три года земельный участок, площадью 1000 кв.м. в границах Магистрального сельского поселения Омского муниципального района Омской области, местоположение которого определено 

<

данные изъяты> из состава земель населенных пунктов для размещения дома индивидуальной жилой застройки.

Согласно пункту 2.1 договора арендная плата определяется согласно расчету арендной платы, являющемуся неотъемлемым приложением к договору в размере 32 411 рублей в год (л.д. 8-14)

Пунктом 2.2 договора определено, что арендатор перечисляет арендную плату ежеквартально равными долями: до 10 февраля, 10 мая, 10 августа, 10 ноября текущего финансового года, соответственно за первый, второй, третий и четвертый кварталы финансового года.

Согласно акту приёма-передачи земельный участок был передан ФИО1 28.11.2014 года (л.д.13).

Пунктом 4.2 договора установлена обязанность арендатора своевременно уплачивать арендную плату.

При принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчете указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан с момента вступления этих актов в силу) (п. 2.6 договора).

Согласно выписке из ЕГРН от 16.06.2016 кадастровая стоимость земельного участка по состоянию:

- с 18.11.2013 по 20.01.2015 составляет 324 110 руб.,

- с 21.01.2015 по 14.03.2016 составляет 341 490 руб.

Обязанность по уплате арендных платежей возникает у арендатора с момента принятия им от арендодателя участка по акту приема-передачи. Первый платеж вносится арендатором не позднее десяти календарных дней с даты государственной регистрации настоящего договора (п. 2.3. договора).

Согласно акту приема-передачи указанный в п. 1.1. договора земельный участок был передан истцу 18 ноября 2013 года (л.д.12).

Требования предъявлены истцом в части оплаты по договору аренды на 10 мая 2016 года, в части неустойки на 08 июня 2016 года.

Согласно п., п. 2, 3 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора.

Таким образом, обязательства по внесению арендных платежей по договору аренды сохраняются за арендатором до государственной регистрации перехода права аренды земельного участка в собственность арендатору.

На основании абз. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с положениями ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (ст. 622 ГК РФ).

Действительно, согласно пункту 2.1 договора аренды величина арендной платы на год предоставленном земельном участке рассчитывается по формуле: Ап = Кс*Сап, где:

Ап - размер годовой арендной платы; руб.;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в соответствии с Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 26.09.2011 года № 36-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области»; Сап - ставка арендной платы за земельный участок, установленная Постановлением Администрации от 10.11.2009 года № 2100-п «Об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в Омском муниципальном районе Омской области».

Размер годовой арендной платы за земельный участок составляет:

324110 * 0,1= 32410 (тридцать две тысячи четыреста десять) рублей.

В тоже время, в соответствии с п.п. 2.5,2.6 договора в случае изменения порядка определения размера арендной платы, арендная плата подлежит изменению. При принятии правовых актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчете указанного в данных акта момента (если такой в актах не указан, с момента вступления этих актов в силу).

В момент заключения договора действовало Постановление Правительства Омской области от 28 октября 2008 года № 176-п «Об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в муниципальных районах Омской области», согласно которого ставка арендной платы за земельный участок не может быть ниже ставки земельного налога, а максимальное значение Сап не может быть выше 0,1., при этом существовала и кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 324110 рублей 00 копеек, на основании которого был произведен расчет по договору.

Указанное Постановление было отменено в связи с вступлением в силу 11 мая 2015 года постановления Правительства Омской области № 108-п от 29.04.2015 года «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, представленные в аренду без торгов» и арендная плата должна вноситься в соответствии с вновь принятым Постановлением.

Согласно п. 2, 3 постановления № 108-п размер арендной платы при аренде земельных участков в расчете на год определяется следующим способом: на основании кадастровой стоимости земельных участков в размере 0,5 % в отношении земельного участка, предоставленного гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, дачного хозяйства, сенокошения или выпаса сельскохозяйственных животных.

При этом кадастровая стоимость указанного участка с 21 января 2015 года 341490 рублей 00 копеек.

Из расчета кадастровой стоимости в размере 324110 руб. (период действия с 18 ноября 2013 года – 10 мая 2015 года), сумма арендной платы составила исходя из 540 дней пользования 324110 * 0,1 / 365 * 540 = 47950 рублей 52 копеек.

Расчет по постановлению № 108-п:

- 11.05.2015 по 10.05.2016 (485 дн.) 341110 * 0,5% / 365 * 235 = 2266 рублей 27 копеек.

Итого, должно быть начислено арендной платы за срок действия договора в размере 50216 рублей 79 копеек.

В соответствии с пунктом 3 статья 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имуществ.

При этом, из смысла приведенной правовой нормы следует, что в течение года должно остаться неизменным условие договора аренды, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Таким образом, изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов, не является в данном случае изменением условий договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми показателями, и представляют собой исполнение согласованного сторонами механизма определения размера арендной платы.

Действительно, согласно пункту 7.2. договора аренды, в случае невнесения арендатором платежей в установленные сроки, им уплачивается пени в размере 0,50 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки. 

В нарушение условий заключенного договора аренды ответчик свои обязательства по внесению арендных платежей в полном объеме не выполнила.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

По смыслу ст. 330 ГК РФ штрафной неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить займодавцу, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Согласно Определению Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 года именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод конкретного лица в целях защиты прав и законных интересов других лиц (ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации). Поэтому размеры неустойки должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям. В данной связи, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Поэтому п. 1 ст. 333 ГК РФ предусмотрено не только право суда, а по существу его обязанность установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Таким образом, предусмотренное ст. 333 ГК РФ право снижения размера штрафной неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств - независимо от того, является неустойка законной или договорной. Возложение законодателем на суды решения вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия.

Учитывая явную несоразмерность неустойки основному требованию и завышенный процент штрафных санкций, суд считает возможным снизить ее размер до 10000 рублей 00 копеек. 

Согласно ст., ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Таким образом, подлежит взысканию с ответчика задолженность по договору аренды в сумме 50216 рублей 79 копеек и неустойка в сумме 10000 рублей 00 копеек.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец при подаче иска был освобожден в сумме 2006 рублей 00 копеек. 

Руководствуясь ст., ст. 103, 233-237 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Взыскать с ФИО1 в пользу Администрации Омского муниципального района Омской области задолженность по договору аренды земельного участка № от 18 ноября 2013 года в сумме 50216 рублей 79 копеек и неустойку в сумме 10000 рублей 00 копеек, а всего взыскать 60216 рублей 79 копеек.

В остальной части требований Администрации Омского муниципального района Омской области к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, отказать за необоснованностью.

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 2006 рублей 00 копеек. 

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения в течение 7 дней со дня вручения ей копии этого решения, с соблюдением требований ст. 242 ГПК РФ.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами в Омский областной суд через Октябрьский районный суд г. Омска в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий: А.В.Быков