Дело №2-1433/2024

УИД 03RS0011-01-2024-002172-37

№

(2)">

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации 

23 октября 2024 года город Ишимбай

Ишимбайекий городской суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Шагизиганоаой Х.Н.,

при секретаре Бадртдиновой Д.Н.,

с участием представителя ФИО1 ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО1 о понуждении заключить договор аренды жилого помещения, по встречному иску ФИО1 к ФИО3, ЗАО «Ишимбайекая чулочная фабрика» о признании недействительным договора купли-продажи и регистрации права собетвенноети, признании права собственности в порядке приватизации,

у с т а н о в и л а :

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО1, просила обязать ответчика заключить с ней договор аренды на условиях, указанных в договоре от 23.07.2023, в обоснование указав следующее. 

Она 28.03.2023 приобрела квартиру по адресу: 

<

адрес> На основании апелляционного определения Верховного суда РБ от 26.09.2013 №33-11332/2013 данное имущество с обременением - в виде прав третьих лиц, состоящем в праве пользования ФИО1 ФИО1 использует в качестве проживания имущество безвозмездно. 24.07.2023 истец направил ответчику предложение заключить договор аренды, приложив проект договора аренды, подписанной ею. Ответчик уклонился от подписания договора, до настоящего времени не ответил на предложение истца, не подписал проект договора, не предоставил истцу ни протокол разногласий, ни свой проект договора. Претензионный порядок истец соблюл. 16.11.2023 истец направил ответчику претензию с требованием подписать приложенный договор аренды. Последним днем для досудебного урегулирования было 22.12.2023. Однако до настоящего времени ответчик на претензию не ответил, требования истца не удовлетворил. 

ФИО1 обратился со встречным иском к ФИО3, ЗАО «Ишимбайская чулочная фабрика» (далее - ЗАО «ИЧФ»), в котором просил применить последствия недействительности ничтожной сделки - признать договор купли-продажи от 20.03.2023 № № между ЗАО «Ишимбайская чулочная фабрика» в лице конкурсного управляющего ФИО6 и ФИО3 квартиры 

<

адрес> недействительным (ничтожным), признать недействительной регистрацию права собственности и аннулировать в ЕГРН запись регистрации права собственности за ФИО3 от 25.05.2023 на вышеуказанную квартиру, признать недействительной регистрацию права собственности и аннулировать в ЕГРП запись регистрации права собственности за ЗАО «Ишимбайская чулочная фабрика» на эту же квартиру; признать проживание ФИО1 в указанной квартире по условиям договора социального найма, признать за ФИО1 право собственности на указанную квартиру в порядке приватизации.

В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ умерла его мать ФИО2303.07.1970 ФИО4 принята швеей на Ишимбайскую чулочно- носочную фабрику (в настоящее время ЗАО «Ишимбайская чулочная фабрика»). На основании протокола № 3 от 13.12.1984 заседания профкома о распределении комнат матери была предоставлена комната в общежитии № площадью № кв.м по адресу: 

<

адрес>По указанному адресу он проживает с рождения по настоящее время, зарегистрировался по месту жительства при получении паспорта в ДД.ММ.ГГГГ году в шестнадцати летнем возрасте.Данные обстоятельства установлены Ишимбайским городским судом пс гражданскому делу № 2-980/2013, что по смыслу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ не требуют доказывания вновь.Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.02.2017 по делу № А07-15176/2016 ЗАО «ИЧФ» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим должника утверждена ФИО5 Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.12.2021 конкурсным управляющим имуществом ЗАО «ИЧФ» утвержден ФИО6 На основании протокола о результатах торгов по продаже имущества ЗАО «Ишимбайская чулочная фабрика» между ЗАО «ИЧФ» в лице конкурсного управляющего ФИО6 и ответчиком ФИО3 20.03.2023 заключен договор купли-продажи недвижимости №38. Право собственности ФИО3 на спорное жилое помещение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Республике Башкортостан 23. 05.2023.

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права от 09.07.2002 серии № ЗАО «ИЧФ» является собственником 9-этажного жилого строения - общежития по адресу: 

<

адрес>, на основании договора аренды предприятия с правом выкупа от 11.07.1991 № № то есть фабрика приобрела право на общежитие в порядке приватизации.Право собственности на жилое помещение 

<

адрес> возникло у фабрики на основании этого же договора аренды предприятия с правом выкупа от 11.07.1991 № №. Следовательно, право собственности на спорное жилое помещение у ЗАО «ИЧФ» возникло также в порядке приватизации, что противоречит положениям ст.ст 1, 2, 11, 18 Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», так как приватизация жилья юридическими лицами не предусмотрена, ЗАО «ИЧФ» незаконно стало собственником спорного общежития, жилого помещения № 

<

адрес>, относящихся к государственному жилищному фонду и неподлежащих приватизации или выкупу юридическими лицами, а сделка, послужившая основанием возникновения права собственности и регистрации этого права, является недействительной, чем нарушил его жилищные права.При таких обстоятельствах регистрация права собственности ЗАО «ИЧФ» на квартиру 

<

адрес>, заключение сделки купли-продажи этого жилого помещения с ФИО3 и регистрация 25.05.2023 ее права собственности ущемляет его законные права к препятствует реализации права на приватизацию. Ранее свое право на бесплатную приватизацию жилого помещения он не использовал, поэтому в соответствии со ст. 7 ФЗ «О введении Жилищного кодекса Российской Федерации» и ч. 1 ст. 2 Закона «О приватизации жилищного фонда РФ», он имеет право приобрести занимаемое им жилое помещениепо адресу: 

<

адрес>, в собственность в порядке приватизации бесплатно.

ФИО3, ФИО1, представитель, конкурсный управляющий ЗАО «ИЧФ», представители третьих лиц, будучи надлежаще извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, не представили доказательства уважительности причин неявки, не просили отложить судебное заседание, в связи с чем на основании ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие. 

В своем отзыве на встречное исковое заявление ФИО3 просит оставить исковые требования ФИО1 без удовлетворения, обязать его заключить с ней договор аренды на условиях, указанных в договоре от 23.07.2023, указывая, что она является добросовестным покупателем - спорная квартира приобреталась на конкурсной основе в рамках дела о банкротстве, чистота сделки проверялась арбитражным управляющим; право собственности на данную квартиру у ЗАО «ИЧФ» возникло на основании договора аренды предприятия с правом выкупа от 11.07.1991 №121, согласно которому выкупалось не отдельное здание общежития, а предприятие полностью, приватизации подлежало все предприятие в комплексе, считает, что спорное имущество не являлось жилищным фондом, не подлежащей приватизации.

Представитель ФИО1 ФИО2 в судебном заседании не признала исковые требования ФИО3, поддержала исковые требования ФИО1, просила их удовлетворить. Пояснила, что в карточке торгов квартиры продавцом было указано, что квартира идет с обременением, что вне зарегистрировано лицо. То есть ФИО3 прекрасно понимала, что приобретает квартиру с рисками, что либо надо заключать договор аренды, либо выселять, нельзя признать добросовестным приобретателем. Апелляционным определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 25.11.2014 установлено, что ребенок ФИО1 был вселен к родителю, но зарегистрирован по достижении 14-16 лет. Он жил в квартире с рождения, был выписан с роддома вместе с матерью ДД.ММ.ГГГГ на этот адрес: г

<

адрес>, с момента рождения по настоящее время он проживает в этой квартире. У него сохранилось право на приватизацию. Приобретение права собственности с торгов мешает его праву приватизации. Согласно апелляционному определению Верховного Суда РБ с 2013 года ЗАО «ИЧФ» пыталось ФИО7 выселить, при этом были установлены обстоятельства о том, что он проживает в квартире с рождения, в иске было отказано. Истец ФИО7 до сих право приватизации не использовал, т.к. работал вахтовым методом, никто его не беспокоил, право на приватизацию не ограничен сроком. У него другого жилого помещения в собственности нет, в квартире он проживает один. Мать была работницей данного предприятия, с 13.07.1970 работала в Ишимбайской чулочно-носочной фабрике до ухода 

<

данные изъяты>, 08.07.1993 ее уволили в связи 

<

данные изъяты> и умерла. До смерти она жила в этой квартире (комнате). Далее опекуном ФИО7 была тетя ФИО24 они проживали в этой квартире. В прошлом году на Новый год ФИО3 прислала уведомление о заключении договора аренды. Она (представитель ФИО7) созвонилась с сыном ФИО3, что есть определенная судебная практика, что они могут расторгнуть договор купли-продажи и забрать деньги, они купили эту квартиру за 70000 руб., но они не согласились. Ответ на претензию письменно не дали, общались по телефону с сыном ФИО3, сама она пожилая. Задолженности по квартплате и коммунальным услугам у ФИО7 не было, были ежемесячные начисления. Они не получали коммерческое предложение с договором найма жилого помещения. С условиями договора аренды не согласны, они кабальные, если заключить договор аренды, то на тех же условиях, на которых он приобретал, в среднем платить примерно 5500-6000 руб. в отопительный сезон, летом 3500 руб. плюс по счетчикам за воду, свет. ФИО7 зарегистрирован с 2002 года, живет с рождения. Приобретателю по торгам было известно о наличии обременения, что не говорит о ее добросовестности. ФИО7 не обращался в ЗАО «ИЧФ» за приватизацией, он молодой парень, 

<

данные изъяты>. На момент смерти матери отец жил отдельно, поэтому его передали тетке. Как 

<

данные изъяты> ему не дали жилое помещение, т.к. за ним было закреплено спорное жилое помещение. ФИО7 не ставили в известность, когда заключали договор купли-продажи между ФИО3 и ЗАО «ИЧФ», узнал о договоре купли-продажи зимой 2024 года. С заключением, предоставленным ФИО3, не согласны, ФИО7 не присутствовал при оценке, вообще их требования не признают. Между ФИО7 и ЗАО «ИЧФ» никакого договора найма нет, считают, что он проживает на условиях договора социального найма. 

Выслушав представителя ФИО8, исследовав в совокупности материалы дела, медицинской документации, суд приходит к следующему. 

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ (Определение Конституционного Суда РФ от 21 марта 2013 г. № 398-О) наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности процесса (ч. 3 ст. 123 Конституции РФ) стороны, должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений в силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий.

В силу ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом; зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Основания приобретения права собственности перечислены в ст. 218 ГК РФ.

В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет договора (объект недвижимости) и цена.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Согласно абзацу 1 пункта 2 названной нормы требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно статье 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент разрешения спора судом) граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных данным Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Согласно пункту 2 постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-I «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» (далее - Постановление № 3020-I) и приложения 3 к названному постановлению жилищный и нежилой фонд, расположенный на территориях, находящихся в ведении соответствующего городского (за исключением городов районного подчинения), районного (за исключением районов в городах) Совета народных депутатов, и находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах).

В соответствии со статьей 18 этого же Закона (в редакции Закона Российской Федерации от 23 декабря 1991 г. N 4199-1 "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР") при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.

Пунктом 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" разъяснено, что гражданину не может быть отказано в приватизации жилого помещения в домах данных предприятий и учреждений и в том случае, если изменение формы собственности или ликвидация предприятий и учреждений имели место до вступления в силу статьи 18 названного выше Закона (в редакции Закона Российской Федерации от 23 декабря 1992 г. N 4199-1 "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР"), поскольку действовавшее до этого времени законодательство, регулировавшее условия и порядок изменения формы собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений, не касалось вопросов приватизации их жилищного фонда, а законодательством, регулировавшим приватизацию жилищного фонда, не были установлены условия, которые лишили бы гражданина в указанных случаях права на получение в собственность занимаемого жилого помещения.

По аналогии закона к отношениям по пользованию такими гражданами помещениями в общежитиях, которые при приватизации предприятий по каким-либо причинам не были переданы в ведение органов местного самоуправления, подлежат применению приведенные выше положения статьи 7 Федерального закона Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент рассмотрения спора), поскольку с момента перехода в частную собственность коммерческой организации, созданной в процессе приватизации государственного или муниципального предприятия, жилое помещение фактически утрачивает статус общежития специализированного государственного или муниципального жилищного фонда.

Жилищное законодательство не регулирует отношения по специализации частного жилищного фонда, собственники которого владеют, пользуются и распоряжаются им по своему усмотрению в пределах, установленных гражданским и жилищным законодательством.

Так, в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 19 и статьи 92 Жилищного кодекса Российской Федерации специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV этого Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, в том числе служебные жилые помещения и жилые помещения в общежитиях.

Согласно статье 53 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего на момент возникновения отношений по пользованию спорным жилым помещением, члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство.

Из приведенных выше положений норм материального права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации в их системном толковании следует, что правом на приватизацию жилого помещения обладают все лица, имеющие право пользования данным жилым помещением, независимо от того, кому из них оно было изначально предоставлено. Приватизация государственного предприятия не влияет на жилищные права граждан, вселенных в установленном законом порядке в помещения государственного жилищного фонда до приватизации государственного предприятия, включая право на вселение несовершеннолетних детей.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации любая дифференциация правового регулирования, приводящая к различиям в правах и обязанностях субъектов права, должна осуществляться с соблюдением требований Конституции Российской Федерации, в том числе вытекающих из принципа равенства (части 1 и 2 статьи 19), в силу которых различия допустимы, если они объективно оправданны, обоснованны и преследуют конституционно значимые цели, а используемые для этих целей правовые средства соразмерны им. Соблюдение конституционного принципа равенства, гарантирующего защиту от всех форм дискриминации, означает, помимо прочего, запрет вводить такие различия в правах лиц, принадлежащих к одной и той же категории, которые не имеют объективного и разумного оправдания (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях). Указанный принцип распространяется не только на непосредственно признаваемые Конституцией Российской Федерации права и свободы, но и связанные с ними другие права, приобретаемые на основании федерального закона, включая право граждан на бесплатную приватизацию занимаемых ими жилых помещений (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 15 июня 2006 г. N 6-П по делу о проверке конституционности положений подпункта 1 пункта 2 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части первой статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции статьи 12 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации") в связи с запросом Верховного Суда Российской Федерации и жалобой граждан ФИО9, ФИО10 и ФИО11, п. п. 3, 3.1; Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 апреля 2011 г. N 4-П по делу о проверке конституционности статьи 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в связи с жалобой граждан ФИО12 и ФИО13, п. 3.2). 

Вышеприведенное толкование норм права и разъяснение приведено по аналогичному делу Ишимбайского городского суда в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.11.2014 по делу №49-КГ14-13 по иску ФИО14 к ЗАО «ИЧФ» о признании права собственности в порядке приватизации.

Судом из представленных по запросу суда Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан документов по приватизации государственного предприятия Ишимбайская чулочно-носочная фабрика установлено следующее.

Решением Исполкома Ишимбайского горсовета народных депутатов от 30.06.1982 № 250 утвержден акт Госкомиссии по приему в эксплуатацию законченного строительством общежития, построенного по заказу чулочно-носочной фабрики по адресу: 

<

адрес>

11.07.1991 между Арендодателем - Российским государственным концерном по производству текстильной продукции (далее по тексту Ростекстиль) и Арендатором - Ишимбайской чулочной фабрикой заключен договор аренды с правом выкупа арендованного имущества. Согласно условиям договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду имущество Ишимбайской чулочно-носочной фабрики по остаточной стоимости на момент сдачи в аренду с учетом фактического износа с последующим выкупом. Арендатору передаются закрепленные за Ишимбайской чулочной фабрикой средства образованных фондов экономического стимулирования в полном объеме по состоянию на 01.07.1991.

15.07.1991 между государственным концерном «Ростекстиль» и арендным предприятием «Ишимбайская чулочно-носочная фабрика» заключен договор о выкупе государственного имущества. При этом непроизводственные фонды, в том числе здание 1982 года передано в собственность фабрики безвозмездно.

26.11.1991 предприятию выдан государственный акт о выкупе имущества государственного предприятия.

21.02.1992 Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом выдано свидетельство о собственности на приватизированное предприятие.

05.03.1992 произведена реорганизация предприятия в АОЗТ «ЧУЛПАН».

09.07.2002 правопреемник предприятия ЗАО «Ишимбайская чулочная фабрика» оформил свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанное общежитие по адресу: 

<

адрес>. Основанием для государственной регистрации права явился договор аренды предприятия с правом выкупа от 11.07.1991 № 121.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.02.2017 по делу №А07-15176/2016 ЗАО «ИЧФ» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО5 

Согласно реестровому делу 21.03.2018 на основании указанного договора аренды с правом выкупа произведена государственная регистрация права собственности ЗАО «Ишимбайская чулочная фабрика» на квартиру по адресу: 

<

адрес>

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.12.2021 конкурсным управляющим утвержден ФИО6 

20.03.2023 по итогам торгов на основании протокола № о результатах торгов по лоту № от 03.03.2023между конкурсным управляющим ЗАО «Ишимбайская чулочная фабрика» ФИО6 и ФИО3 заключен договор купли-продажи спорной квартиры за 70000 руб. при кадастровой стоимости 1311629.61 руб.

Согласно выписке из ЕГРН от 24.07.2024 за ФИО3 зарегистрировано право собственности на спорную квартиру 23.05.2023.

В объявлении о проведении торгов от 07.02.2023 конкурсным управляющим ЗАО «ИФТИ» было сообщено, что на указанное в лотах имущество наложено обременение в виде прав третьих лиц согласно ст. 13 Федерального закона №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» - граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, ими имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие ЖК РФ. 

Также в самом договоре купли-продажи от 20.03.2023 указано обременение в виде прав третьих лиц, состоящее в праве пользования гражданином ФИО1 указанным жилым помещением на основании апелляционного определения Верховного Суда Республики Башкортостан от 26.09.2013 по делу №33-11332/2013., с чем покупатель был ознакомлен и подписал договор. 

С учетом осведомленности покупателя о наличии вышеуказанного обременения, с учетом нижеприведенного апелляционного определения, из которого явно прослеживалось право ФИО1 на приватизацию занимаемого им жилого помещения, покупка ФИО3 спорной квартиры по явно заниженной цене 70000 руб. при первоначальной цене лота в 348300 руб. и кадастровой стоимости 1311629.61 руб. суд считает несостоятельным довод ФИО3 о том, что она является добросовестным приобретателем, поскольку договор купли-продажи был заключен с нарушением законодательно установленного права ФИО1 на бесплатное приобретение в собственность жилого помещения (в порядке приватизации). В случае проявления надлежащей осмотрительности при предоставлении продавцом заранее соответствующей информации об обременениях на квартиру, о наличии судебного решения покупатель ФИО3 могла предвидеть последствия в виде признания недействительной сделки купли-продажи, однако предпочла заключить договор купли-продажи, приобретая жилое помещение за явно заниженную цену, выгодную ей, игнорируя законные права и интересы ФИО7 на приватизацию жилой квартиры. Тем самым она понимала риск неблагоприятных последствий заключения сделки купли-продажи. Также согласно пояснениям представителя ФИО1 ей через сына разъяснялась судебная практика по данной категории дела, предлагалось при наличии вышеизложенных обстоятельств право на расторжение договора и возврат денежных средств, на что она не согласились. 

Между тем, апелляционным определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 26.09.2013 по делу №33-11332/2013 (дело Ишимбайского городского суд №2-980/2013), на которое указывалось в договоре купли-продажи от 20.03.2023, решение Ишимбайского городского суда Республики Башкортостан от 10.07.2013 отменено, принято по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ЗАО «Ишимбайская чулочная фабрика» к ФИО1 о признании утратившим право пользования жилым помещением по адресу: 

<

адрес>, снятии с регистрационного учета по этому адресу, взыскании расходов по оплате государственной пошлины отказано.

Данным апелляционным определением установлено, что право собственности ЗАО «Ишимбайская фабрика трикотажных изделий» на общежитие, расположенное по адресу: 

<

адрес>, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права общежития от 09.07.2002 серия №.Из справки ЗАО «Ишимбайская фабрика трикотажных изделий» от 20.05.2013 следует, что ФИО25мать ответчика) 13.07.1970 приказом № принята на фабрику швеей; комната в общежитии общей площадью № кв.м, предоставлена матери ответчика на основании протокола № от 13.12.1984 заседания профкома о распределении комнат в общежитии. 17.12.1992 согласно приказу №№ ФИО4 уволена в связи 

<

данные изъяты> и ДД.ММ.ГГГГ умерла.Принимая во внимание, что мать ФИО26. умерла, отец ФИО28. с семьей не проживает, постановлением администрации г. Ишимбай № № от 14.10.1993 ФИО29 назначена опекуном над детьми ФИО1, ФИО15 Согласно выписке из домовой книги ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ., с 17.07.2002 зарегистрирован по адресу: ДД.ММ.ГГГГ

Судебная коллегия пришла к выводу, что после смерти матери и назначения опекуна не проживание ответчика в общежитии в силу его несовершеннолетнего возраста не может расцениваться как отказ от пользования данным жилым помещением вследствие выезда из него в другое постоянное место жительства. Факт отсутствия отказа от права пользования данным жилым помещением подтверждается и тем обстоятельством, что ФИО1, в шестнадцатилетнем возрасте 17.07.2002 зарегистрировался по месту жительства, в последующем сохранял регистрацию по данному месту жительства. Выезд ФИО1 до его совершеннолетия носил временный характер, право пользования другим жилым помещением он не приобрел, личные вещи (предметы мебели) не вывез, исполняет обязанности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, образовавшаяся задолженность по жилищно - коммунальным услугам в настоящее время им полностью погашена.При таких обстоятельствах судебная коллегия, пришла к выводу о том, что ФИО1 не утратил право пользование жилым помещением.

В соответствии с ч.2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В рамках данного дела также предоставлены доказательства того, что ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, согласно выписке из домовой книги в квартире по адресу: 

<

адрес> зарегистрирован с 17.07.2002, но фактически с момента рождения был вселен своей матерью ФИО30. как членом своей семьи (согласно медицинской карте, обменной карте ФИО4 была выписана из роддома с новорожденным сыном ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ на адрес: 

<

адрес>, откуда вызывались педиатры и т.д.) проживал и проживает с 1986 года по настоящее время. 

Из ответов ГБУ РБ ГКоИТИ от 19.09.2024 и уведомления Росреестра по РБ от 17.10.2024 ФИО1 не имеет в собственности жилого помещения, право на приватизацию жилого помещения не использовал. Из представленных квитанций следует, что он своевременно оплачивает коммунальные платежи в спорной квартире, задолженности не допускает. 

В связи с изложенным факт включения объектов жилищного фонда в состав приватизируемого имущества государственного и муниципального предприятия не должен влиять на жилищные права граждан, вселившихся и проживавших в данных жилых помещениях до приватизации, в том числе и на право бесплатной передачи жилья в собственность граждан на основании статьи 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Следовательно, регистрация права собственности на спорную квартиру за ЗАО «Ишимбайская чулочная фабрика», а затем переход права собственности на это жилое помещение к ФИО3 не может влиять на право пользования ФИО7 данным жилым помещением, в том числе на право бесплатной передачи жилья в собственность граждан на основании статьи 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Таким образом, ФИО1 имеет право на приватизацию спорной квартиры, поэтому основания для прекращения его права пользования квартирой не имеется.

Отсутствие договора социального найма жилого помещения, при фактическом вселении в предоставленную ее матери - работнику государственного предприятия квартиру, проработавшей на предприятии более 20 лет, проживании в ней, исполнении обязанностей нанимателя, само по себе не свидетельствует о том, что у такого лица права пользования жилым помещением не возникло. Фактически ФИО7 пользовался данной квартирой на условиях социального найма, поскольку был вселен как член семьи в жилое помещение государственного предприятия и до сих пор пользуется им. 

Таким образом, исковые требования ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи от 20.03.2023, регистрации права собственности ФИО3 и ЗАО «Ишимбайская чулочная фабрика», признании права собственности, признании его проживания на условиях социального найма, признании за ним права собственности в порядке привтаизации подлежат частичному удовлетворению. При этом суд, признавая недействительным договор № купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес> заключенный 20.03.2023 между ЗАО «Ишимбайская чулочная фабрика» в лице конкурсного управляющего ФИО6 и ФИО3, на основании ч. 2 ст. 168 ГК РФ, применяет последствия недействительности сделки в виде прекращения право собственности ФИО3 на спорную квартиру, т.к. законом не предусмотрено последствие недействительности сделки в виде признания недействительной регистрации права собственности; далее -признавая проживание ФИО1 в той же квартирена условиях социального найма и право собственности на квартиру в порядке приватизации, прекращает право собственности ЗАО «Ишимбайская чулочная фабрика» на спорную квартиру.

Учитывая, что удовлетворение встречного иска исключает возможность удовлетворения первоначально заявленного иска, в удовлетворении исковых требований ФИО3 суд отказывает, поскольку при признании недействительной договора купли-продажи жилого помещения от 20.03.2023 и признании за ФИО1 права собственности на квартиру в порядке приватизации отсутствуют основания для заключения между ним и ФИО3 договора аренды жилого помещения на условиях, предложенных ФИО3.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ФИО3 (паспорт 

<

данные изъяты>) к ФИО1 (паспорт №) о заключении договора аренды на условиях, указанных в договоре от 23.07.2023 года, отказать.

Встречное исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.

Признать недействительным договор № купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес> заключенный 20.03.2023 года между ЗАО «Ишимбайекая чулочная фабрика» (ОГРН 

<

***>) в лице конкурсного управляющего ФИО6 и ФИО3.

Применить последствия недействительности сделки - прекратить право собственности ФИО3 на квартиру по адресу: 

<

адрес>

Прекратить право собственности ЗАО «Ишимбайекая чулочная фабрика» на квартиру по адресу: 

<

адрес>

Признать проживание ФИО1 в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес> на условиях социального найма.

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан путем подачи апелляционной жалобы через Ишимбайекий городской суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме 05.11.2024 года.

Судья Шагизиганова Х.Н.