Дело 70RS0001-01-2021-002717-22

Производство №2а-1736/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 июля 2021 года Кировский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего судьи Порохнюк Е.Н.,

при секретаре Назиной Е.В.,

помощник судьи Сафиулина И.А.,

с участием представителя административного истца ФИО1 ФИО2, представителей административного ответчика Управления Росреестра по Томской области ФИО3 и ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске административное дело №2а-1736/2021 по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Росреестра по Томской области о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации ипотеки (залога), возложении обязанности устранить нарушение прав, взыскании судебных расходов,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным иском к Управлению Росреестра по Томской области, в котором просит признать незаконным решение административного ответчика о приостановлении государственной регистрации ипотеки (залога) в силу закона в отношении земельного участка с кадастровым номером /________/, расположенного по адресу: /________/, по заявлению ФИО1 от 11.05.2021; возложить на административного ответчика обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов административного истца путем внесения в ЕГРН записи о государственной регистрации ипотеки в силу закона в отношении указанного земельного участка; судебные расходы отнести на административного ответчика.

В обоснование указано, что ФИО1 11.05.2021 обратился в Управление Росреестра по Томской области с заявлением о государственной регистрации обременения в виде ипотеки (залога) в силу закона в отношении указанного земельного участка, собственником которого является ЖСК «/________/». 24.05.2021 административный ответчик принял решение о приостановлении государственной регистрации прав до 24.08.2021. Такое решение от считает незаконным. В обжалуемом решении указано, что истцом не представлены документы, подтверждающие возникновение ипотеки в силу закона, ссылаясь на п.1 ст.77 Закона об ипотеке. Полагает, что ответчик не разобрался в заявленном истцом требовании. Суть его обращения заключается в государственной регистрации обременения в виде залога в отношении земельного участка в пользу истца, который, в данном случае, является залогодержателем земельного участка как участник долевого строительства. Так, между ООО «Строительное предприятие «Рекон» (застройщик) и ФИО5 заключен договор о долевом участии в строительстве. 21.10.2016 за ФИО7 зарегистрировано право на объект долевого строительства – однокомнатную квартиру. Впоследствии строительный адрес объекта строительства изменен на /________/ в г.Томске. Определением Арбитражного суда Томской области права застройщика ООО «Строительное предприятие «Рекон» на объект незавершенного строительства по адресу: /________/, переданы ЖСК «/________/» (ИНН /________/), в члены которого включена ФИО7 Указанный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером /________/ по адресу: /________/, принадлежащем на праве собственности ЖСК «/________/». Решением Кировского районного суда г.Томска от 29.12.2016 по делу №2-2700/2016 за истцом признано право требования к ЖСК «/________/» передачи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на объект долевого строительства – однокомнатную /________/ площадью 48,49 кв.м, расположенную на 14 этаже в 1 подъезде 14-тиэтажного жилого дома по адресу: /________/. Утверждено мировое соглашение, заключенное между истцом и ФИО7, согласно которому административному истцу передано право требования к ЖСК «/________/» передачи оставшейся 1/2 доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру. На основании указанных судебных актов истец приобрел права участника долевого строительства и являлся членом ЖСК «/________/» до 14.11.2019, когда добровольно вышел из его состава. Учитывая, что до настоящего времени возврат паевого взноса кооперативом истцу не произведен, а прекращение членства в ЖСК «/________/» не влечет прекращение прав истца как участника долевого строительства, в том числе, прав залогодержателя в отношении земельного участка для размещения объекта долевого строительства, отсутствие соответствующей записи в ЕГРН нарушает права истца. С момента государственной регистрации договора /________/ от 26.01.2010 о долевом участии в строительстве земельный участок с кадастровым номером /________/ находится в залоге в силу закона у участника долевого строительства, которым после перехода прав в судебном порядке является административный истец. Жалоба в порядке подчиненности не подавалась. 

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причин неявки суду не сообщил, направил представителя.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2, действующая на основании доверенности от 05.04.2021 сроком на 10 лет, административный иск поддержала в полном объеме. Дополнила, что ЖСК «/________/» является застройщиком дома. В данном случае применима статья 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Не смотря на то, что ФИО1 являлся членом ЖСК, после того как он вышел из его состава на него распространяется указанный закон.

Представители административного ответчика Управления Росреестра по Томской области ФИО6, действующая на основании доверенности от 11.01.2021 сроком до 31.12.2021, ФИО3, действующая на основании доверенности от 21.07.2021 сроком до 31.12.2021, в судебном заседании требования согласованно не признали, возражения на административный иск подержали. Пояснили, что в данном случае не действуют положения ст.13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». После выхода истца из состава членов кооператива на него не распространяются отношения долевого строительства. Полагали, что в настоящем случае ФИО1 необходимо обращаться с требованиями о взыскании паевого взноса. ЖСК «/________/» является «достройщиком» и в отношениях долевого участия стороной не является. Обратили внимание, что изначально земельный участок был иным. Тот участок, на который просит установить залог административный истец, образован путем объединения с другими участками. Кроме того, ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» говорит об установлении ипотеки в отношении земельного участка в пользу всех участников долевого строительства, а не в пользу кого-то одного. Ранее внесенная запись об ипотеке была погашена в связи с передачей прав застройщика ЖСК «/________/». Есть определенная процедура, ее сотрудники Росреестра придерживались при приостановлении государственной регистрации ипотеки. Уведомление о приостановлении регистрации ипотеки от 24.05.2021, по своей сути, носило разъяснительный характер. 

Заслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, определив на основании ст.150 КАС Российской Федерации рассмотреть дело при настоящей явке, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований. При этом исходит из следующего. 

Решением Кировского районного суда г.Томска от 29.12.2016, вступившим в законную силу 10.02.2017, по делу №2-2700/2016, исковые требования ФИО1 к ФИО7 о разделе совместно нажитого имущества удовлетворены, за истцом признано право требования к ЖСК «/________/», ИНН /________/, передачи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на объект долевого строительства, которым является 1-комнатная /________/, площадью 48,49 кв.м, расположенная на 14-м этаже 14-этажного жилого дома по адресу: /________/ (строительный адрес: /________/).

В соответствии с ч.2 ст.64 КАС Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом по ранее рассмотренному гражданскому или административному делу либо по делу, рассмотренному ранее арбитражным судом, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении судом другого административного дела, в котором участвуют лица, в отношении которых установлены эти обстоятельства, или лица, относящиеся к категории лиц, в отношении которой установлены эти обстоятельства.

Данным решением установлено, что 26.01.2010 между ООО «Строительное предприятие «Рекон» (застройщик) и ФИО7 заключен договор /________/ о долевом участии в строительстве 14-этажного жилого здания /________/ со встроенными помещениями административного назначения и встроено-пристроенной автостоянкой в /________/). Согласно п. 1.2 стороны осуществляют совместное инвестирование строительства объекта. Доля дольщика в инвестировании строительства соответствует однокомнатной /________/ площадью 48,49 кв.м., расположенной на 14-этаже в 1 подъезде адресу: /________/ (строительный адрес) (п. 2.2). 

Согласно выписке из ЕГРП от 21.10.2016 за ФИО7 зарегистрировано право на объект долевого строительства: 1-комнатная /________/, площадью 48,49 кв.м., на 14-м этаже в 1 подъезде 14-этажного жилого здания /________/ по адресу/________/).

Как следует из определения Арбитражного суда Томской области от 11.11.2013 №А67-5248/2012 у объекта капитального строительства изменен строительный адрес с г/________/ на /________/, в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Строительное предприятие «Рекон» включено требование ФИО7 о передаче жилого помещения – однокомнатной /________/, площадью 48,49 кв.м., расположенной на 14-м этаже в первом подъезде дома по адресу: /________/, размер исполненных обязательств – 1054625 руб., размер неисполненных обязательств – 14520 руб.

В соответствии с пп. 2.1 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона "О несостоятельности "банкротстве" участник долевого строительства - гражданин, являющийся участником строительства и имеющий требование к застройщику на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, по которому застройщиком осуществлены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд, гражданин, являющийся участником строительства, внесшим денежные средства на счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве, публично-правовая компания "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" (далее - Фонд), являющаяся участником строительства на основании договора участия в долевом строительстве при осуществлении мероприятий по финансированию завершения строительства объектов незавершенного строительства, в отношении которых привлекались средства участников долевого строительства, либо в результате перехода права требования по договору участия в долевом строительстве в результате осуществления выплаты в соответствии с настоящим Федеральным законом

В соответствии с определением Арбитражного суда Томской области от 23.06.2016 № А67-5248/2012 погашены требования граждан - участников (в реестре требований под номером /________/ указана ФИО7) строительства к ООО «Строительное предприятие «Рекон» о передаче жилых помещений, путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства по адресу /________/ и земельных участков по адресу: /________/ (кадастровый /________/), по адресу: /________/ (кадастровый /________/), по адресу: /________/ (кадастровый /________/), по адресу: /________/ (кадастровый /________/), созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу «/________/» (ИНН /________/). 

Данное определение явилось основанием для внесения в ЕГРН записи о погашении (снятии) ограничений (обременений) на объект незавершенного строительства, а также земельный участок, расположенный по адресу: /________/ (кадастровый /________/), наложенных в результате заключения с ООО «Строительное предприятие «Рекон» участниками строительства, указанными в реестре требований о передаче жилых помещений должника по состоянию на 14.06.2016, договоров о долевом участии в строительстве.

Согласно протоколу /________/ общего собрания ЖСК «/________/» от 15.11.2016, ФИО7 включена в список членов кооператива.

Учитывая, что погашены требования граждан - участников строительства к ООО «Строительное предприятие «Рекон» о передаче жилых помещений, путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельных участков созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу «/________/», соответственно с этого момента ФИО7 перестала быть участником долевого строительства (пп. 2.1 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона "О несостоятельности "банкротстве").

Определением Кировского районного суда г.Томска от 24.04.2017 по материалу №13-357/2017 утверждено мировое соглашение, одним из условий которого являлось передача взыскателю ФИО1 право требования к ЖСК «/________/», ИНН /________/, передачи на объект долевого строительства – 1-комнатную /________/, площадью 48,49 кв.м, расположенную на 14-м этаже 14-этажного жилого дома по адресу: /________/ (строительный адрес: /________/).

Арбитражным судом Томской области определением от 23.06.2016 по делу №А67-5248/2012 заявление и.о. конкурсного управляющего ООО «СП «Рекон» ФИО11 о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект строительства, созданный участниками строительства ЖСК «/________/ 3», удовлетворено. Указано, что 21.01.2016 ООО «СП «Рекон» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство. В реестр требований о передаче жилых помещений ООО «СП «Рекон» включено, в том числе, требование о передаче жилого помещения в многоквартирном жилом доме по адресу: /________/, участник долевого строительства ФИО7 (/________/).

Согласно выписке из ЕГРН от 20.04.2021 земельный участок с кадастровым номером /________/, расположенный по адресу: /________/, площадью 9927 +/- 35 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, принадлежит на праве собственности ЖСК «/________/».

07.10.2019 ФИО1 обратился в ЖСК «/________/» с заявлением о добровольном выходе из кооператива и выплате ему паенакопления, образовавшееся на дату прекращения членства в кооперативе.

14.11.2019 в ответ на заявление ФИО1 к ЖСК «/________/» сообщено, что его членство в кооперативе прекращается 14.11.2019, возврат паевого взноса будет произведен в соответствии с п.14.4 Устава ЖСК «/________/».

Жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив должен соответствовать следующим требованиям:

В силу п. 3 ч. 8 ст. 201.10 Закона о банкротстве в качестве паевых взносов члены жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства. Если участник строительства исполнил обязательство по оплате жилого помещения не в полном объеме, в качестве паевого взноса он также обязан внести денежные средства в размере неисполненной части обязательства.

Согласно п. 9 ч. 8 ст. 201.10 Закона о банкротстве в создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива наряду с участниками строительства могут участвовать и иные лица в случае, если жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в объекте незавершенного строительства после завершения его строительства будет больше, чем необходимо для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства.

Таким образом, ЖСК «/________/» создан за счет членов кооператива - граждан участников долевого строительства предыдущего застройщика ООО «СП «Рекон».

Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только указанными в нем способами:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, жилищных сертификатов;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Исходя из чч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 г.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 ЖК Российской Федерации жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных этим кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (часть 3 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами (ч. 4 ст. 110 названного Кодекса).

Согласно п. 3 ст. 21 Закона Российской Федерации от 19 июня 1992 года N 3085-1 "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации" источниками формирования имущества потребительского общества являются паевые взносы пайщиков, доходы от предпринимательской деятельности потребительского общества и созданных им организаций, а также доходы от размещения его собственных средств в банках, ценных бумаг и иные источники, не запрещенные законодательством Российской Федерации.

Таким образом, после вступления в члены кооператива ФИО1 (ранее ФИО7) отношения участия в долевом строительстве прекратились, так как в качестве паевых взносов члены ЖСК «/________/» внесли при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. 

Соответственно, с этого момента возникли отношения в результате создания и деятельности кооператива, а потому ссылка административного истца на применение при его обращении в Управление Росреестра по Томской области п.1 ст.13 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" отклоняется.

Согласно п.1 ст.14 федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (пп.8 ч.2 ст.14 указанного федерального закона).

11.05.2021 ФИО1 в лице представителя ФИО2 обратился с заявлением в Управление Росреестра по Томской области о государственной регистрации ипотеки в силу закона в отношении земельного участка с кадастровым номером /________/, расположенного по адресу: /________/.

К данному заявлению были приложены доверенность на представителя, заявление о добровольном выходе из кооператива от 07.10.2019, информационное письмо от 14.11.2019, решение Кировского районного суда г.Томска от 29.12.2016, определение Кировского районного суда г.Томска от 24.04.2017, что следует из описи.

В соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ установлено, что к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Пунктом 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ предусмотрено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

24.05.2021 Управлением Росреестра по Томской области принято решение о приостановлении до 24.08.2021 государственной регистрации ипотеки в силу закона в отношении указанного выше земельного участка, оформленное уведомлением /________/. В данном уведомлении разъяснены случаи возникновения ипотеки в силу закона и, так как не представлены документы, подтверждающие возникновение ипотеки в силу закона на государственную регистрацию, предложено их представить.

Учитывая изложенное, поскольку Управлением Росреестра по Томской области выполнена обязанность по проверке представленных на государственную регистрацию ипотеки в силу закона документов, и на момент их подачи отсутствие доказательств возникновения ипотеки в силу закона, соответственно регистрация была обоснованно приостановлена. 

В связи с этим суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административных исковых требований ФИО1 в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.174, 176-180 КАС Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении требований ФИО1 к Управлению Росреестра по Томской области о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации ипотеки (залога), возложении обязанности устранить нарушение прав, взыскании судебных расходов отказать.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г. Томска в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий (подпись) Е.Н.Порохнюк

Решение в окончательной форме изготовлено 04.08.2021.

Председательствующий (подпись) Е.Н.Порохнюк

Верно.

Председательствующий Е.Н.Порохнюк

Секретарь Е.В.Назина

Решение не вступило в законную силу.

Подлинный документ подшит в деле №2а-1736/2021, находящемся в производстве Кировского районного суда г.Томска