РЕШЕНИЕ

(резолютивная часть)

Именем Российской Федерации

7 ноября 2024 г. г. Самара

Ленинский районный суд г. Самары в составе председательствующего судьи Болочагина В.Ю., при секретаре Ахметовой М.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-3690/24 по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании двойной суммы задатка и возмещении убытков,

Руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд г. Самары в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья В.Ю. Болочагин

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

7 ноября 2024 г. г. Самара

Ленинский районный суд г. Самары в составе председательствующего судьи Болочагина В.Ю., при секретаре Ахметовой М.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-3690/24 по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании двойной суммы задатка и возмещении убытков,

установил:

ФИО1 обратилась в Ленинский районный суд г. Самары с иском к ФИО2 о взыскании двойной суммы задатка и возмещении убытков. В обоснование иска указывает, что 28.02.2023 г. они заключили предварительный договор купли-продажи с соглашением о задатке, приняли обязательство заключить в будущем договор купли-продажи квартиры площадью 29,92 м2 по адресу: 

<

адрес>, по цене 7 100 000 рублей. Ответчица обязалась приобрести право собственности на указанную квартиру в срок с 23.03.2023 г. до 20.04.2023 г. Ответчица состоит в браке с ФИО3 28.02.2023 г. она уплатила по реквизитам, которые предоставил ФИО3, задаток в размере 100 000 рублей. 28.03.2023 г. ответчица зарегистрировала право собственности на квартиру. 7.04.2023 г. она направила ответчице предложение заключить договор купли-продажи. Ответчица отказалась заключать договор купли-продажи. 18.04.2023 г. ответчица продала квартиру другому человеку. 14.05.2023 г. ответчица возвратила задаток. В связи с отказом ответчицы от заключения договора купли-продажи квартиры она понесла убытки, взяв заём в размере 2 000 000 рублей под 4,5% в месяц по договору займа от 1.03.2023 г. Она возвратила сумму займа, но дополнительно выплатила проценты за в общем размере 180 000 рублей. Просит взыскать двойную сумму задатка в размере 100 000 рублей и 80 000 рублей в возмещение убытков, не покрытых двойной суммой задатка.

В судебном заседании истица и её представитель по ордеру от 4.08.2024 г. №082176 адвокат Сокурова И.И. заявленные требования поддержали. Истица пояснила, что она написала текст предварительного договора и отправила его ответчице по What’sApp. Лично с ответчицей она не общалась, единый документ не составлялся.

Ответчица и её представитель ФИО4, допущенный судом в порядке, предусмотренном п.6 ст.53 ГПК РФ, иск не признали, представили письменный отзыв (л.д. 60-66).

Третье лицо ФИО3 в судебном заседании полагал исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Изучив материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

Как установлено в ходе разбирательства дела, в феврале 2023 г. лица, участвующие в деле, вели переговоры о продаже истице квартиры по адресу: 

<

адрес>. Переговоры с истицей вёл ФИО3, муж ответчицы. Квартира на момент проведения переговоров ответчице не принадлежала, однако ответчицей 18.09.2020 г. был заключён с ООО «Специализированный застройщик черномор» договор участия в долевом строительстве от 1.09.2020 г. №184/4 (л.д. 19-28), по которому застройщик обязался передать ответчице указанную квартиру не позднее 31.05.2023 г.

По итогам переговоров стороны составили документ, поименованный ими предварительным соглашением и датированный 28.02.2023 г. (л.д. 13). По условиям этого договора истица обязалась внести задаток в размере 100 000 рублей за указанную выше квартиру. Ответчица обязалась «вступить в собственность и выйти на окончательную сделку в возможно кратчайшие сроки, сумма сделки составляет 7 100 000 рублей». Оговорено, что в случае «отказа от сделки» продавца (ответчицы) она обязуется вернуть задаток в двойном размере, а в случае «отказа от сделки» покупателя (истицы) задаток не возвращается.

Текст договора от 28.02.2023 г. написан от руки истицей. Ответчица этот документ не подписывала, стороны лично не встречались. Истица сфотографировала составленный ею документ и переслала ответчице фотографию по мессенджеру What’sApp. Ответчица распечатала полученную фотографию, поставила свою подпись на распечатке, сфотографировала получившийся документ и переслала фотографию истице по тому же мессенджеру. Истица распечатала полученную от ответчицы фотографию и подписалась на распечатке.

Данные обстоятельства сторонами не оспариваются.

Такой способ заключения договора прямо допускается законом, действия сторон свидетельствует о достижении между ними соглашения.

В соответствии со ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечёт его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии с положениями §7 гл.30 ГК РФ существенными условиями договора продажи недвижимости являются его предмет и цена.

В соответствии со ст.380 ГК РФ задатком признаётся денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Фраза в тексте заключённого сторонами договора от 28.02.2023 г. об обязательстве ответчицы «выйти на окончательную сделку» расценивается судом как принятие ею на себя обязательства заключить в будущем договор купли-продажи указанной в том же документе квартиры. В документе использована непрофессиональная, обыденная лексика, которая, однако, является общеупотребительной для описания отношений, связанных с заключением предварительных договоров при отчуждении недвижимости. Хотя встречное обязательство истицы заключить основной договор купли-продажи явным образом в тексте анализируемого документа не сформулировано, оно вытекает из его содержания, в частности, из того, что истица обязуется внести задаток, который она теряет в случае отказа от заключения основного договора («отказа от сделки»). Следовательно, обязанность заключить договор купли-продажи квартиры установлена для обеих сторон, а не только для ответчицы.

Документ позволяет однозначно идентифицировать объект недвижимости посредством указания его адреса и ссылки на договор участия в долевом строительстве.

В документе указана цена продажи квартиры.

Таким образом, заключённый сторонами договор полностью соответствует определению предварительного договора – он содержит обязательство заключить в будущем договор купли-продажи объекта недвижимости, определяет предмет этого договора и его цену. Срок заключения основного договора в нём не определён, что допускается п.4 ст.429 ГК РФ.

Однако законодателем установлены особые, квалифицированные требования к форме договора купли-продажи недвижимости. В силу ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований к форме договора влечёт его недействительность.

Следовательно, в силу п.2 ст.429 ГК РФ, предварительный договор купли-продажи недвижимости также должен быть заключён путём составления одного документа, подписанного сторонами, под страхом его ничтожности.

Предварительный договор от 28.02.2023 г. составлен путём обмена письмами, что, как следует из п.2 ст.434 ГК РФ, не приравнивается законодателем к составлению одного документа, подписанного сторонами, а рассматривается как иной способ письменного оформления договора. Иными словами, установленные законом требования к форме предварительного договора сторонами не были соблюдены.

Следовательно, предварительный договор от 28.02.2023 г. является ничтожным в силу прямого указания закона.

Согласно п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.

Таким образом, обязательства по заключению договора купли-продажи квартиры у сторон не возникли.

Сумму в 100 000 рублей, полученную от истицы во исполнение условий ничтожного предварительного договора, ответчица добровольно возвратила.

Оснований для взыскания этой суммы в двойном размере у истицы не имеется.

Доводы истицы о том, что в части соглашения о задатке договор между сторонами действует, т.к. соглашение о задатке заключено в надлежащей форме, несостоятельны. Стороны условились об уплате задатка в обеспечение обязательства по предварительному договору, т.е. обязательства по заключению договора купли-продажи квартиры (п.4 ст.380 ГК РФ). Однако это обязательство у сторон не возникло ввиду ничтожности договора. При недействительности соглашения, из которого возникло основное обязательство, обеспеченными считаются связанные с последствиями такой недействительности обязанности по возврату имущества, полученного по основному обязательству (п.3 ст.329 ГК РФ). Всё полученное от истицы по недействительному соглашению ответчица уже возвратила.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд г. Самары в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 17.11.2024 г.

Судья (подпись) В.Ю. Болочагин

Копия верна

Судья

Секретарь