Дело № 2-1516/21

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Орёл 2 июля 2021 года 

Советский районный суд г.Орла в составе:

Председательствующего судьи Михеевой Т.А.,

При секретаре судебного заседания Карпачевой Е.Д.,

С участием представителя истца ФИО1,

Представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1516/21 по иску ФИО3 к ФИО4, третьи лица – ФИО5, конкурсный управляющий ФИО6, о признании договора купли-продажи недействительным, переводе на истца прав и обязанностей покупателя,

У С Т А Н О В И Л :

Истец ФИО3 обратилась в Советский районный суд г.Орла с иском к ФИО4 о признании договора купли-продажи недействительным, переводе на истца прав и обязанностей покупателя. В ходе подготовки по делу в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО5, конкурсный управляющий ФИО6. В обоснование иска истцом указано следующее.

Она и ФИО5 являлись сособственниками 

<

...>. Право собственности истцом приобретено в порядке наследования по завещанию о в 2010 году. 

ДД.ММ.ГГ между ФИО5 и ФИО4 был заключён договор купли-продажи принадлежавшей ФИО5 1 /2 доли вправе собственности на указанную квартиру.

Истец указала, что о продаже доли ФИО5 её никто не уведомлял, фактически о сделке ей стало известно лишь ДД.ММ.ГГ, когда ею была получена выписки из ЕГРН, в которой собственником его доли числилась ФИО4

Заявляя о нарушении её права преимущественной покупки принадлежавшей ФИО5 доли в праве собственности на квартиру, истец просил суд признать ничтожным до договор от ДД.ММ.ГГ и перевести на неё права и обязанности покупателя по данной сделке.

В судебном заседании представитель истца ФИО7 исковые требования поддержала; пояснила, что истец и ФИО5 фактически являлись посторонними друг другу людьми, в данной квартире проживает истец; по оспариваемому договору купли-продажи принадлежавшая ФИО5 доля в праве собственности на квартиру была продана ответчику за 233 567,89 руб., в то время как после совершения оспариваемой сделки ей поступил звонок от представителя ФИО4, который предложил ей купить указанную долю по её реальной рыночной цене, существенно превышающей её цену, указанную в Договоре купли-продажи, в связи с чем истец усматривала недобросовестность действий ответчика. Также представила суду справку о наличии на банковском счёте истца суммы, достаточной для приобретения принадлежавшей ФИО5 доли в праве собственности на квартиру по целее её реализации на торгах.

В судебном заседании принимал участие посредством видеоконференц-связи представитель ответчика ФИО2, который возражал относительно удовлетворения иска; указал, что его доверитель добросовестно приобрела и оплатила стоимость спорного имущества по цене, определённой по результатам торгов.

Остальные участники процесса в судебное заседание не явились, судом извещались.

От финансового управляющего ФИО6 поступил письменный отзыв на иск, в котором она полагала, что при реализации имущества должника на торгах соблюдение права преимущественной покупки не требуется; также указала, что вся информация о проведении торгов, условиях торгов, их победителе была размещена на общедоступном ресурсе ЕФРСБ, где истец могла получить указанную информацию и принять участие в торгах, в связи с чем истец должна считаться уведомлённой о реализации указанного имущества.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что истце ФИО3 и ФИО5 являлись сособственниками 

<

...>.

Решением Арбитражного суда 

<

...> от ДД.ММ.ГГ по делу №*** ФИО5 был признан банкротом, была введена процедура реализации его имущества; определением арбитражного суда от ДД.ММ.ГГ финансовым управляющим должника была назначена ФИО6.

По результатам торгов ДД.ММ.ГГ между ФИО5 в лице финансового управляющего ФИО6 и ФИО4 был заключён Договор купли-продажи принадлежавшей ФИО5 

<

данные изъяты> в праве собственности на указанную квартиру за сумму 233 567,89 руб. (л.д.10). Право ответчика на указанную долю было зарегистрировано в ЕГРП ДД.ММ.ГГ (л.д.20).

Согласно ст.246 Гражданского Кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ч.1) участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В силу ч.1 ст.250 Гражданского Кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (ч.1).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом (ч.2).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ч.3).

В пунктах 1 и 4 статьи 213.25 Закона о банкротстве указано, что имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании его банкротом и введении реализации имущества гражданина (в том числе доля гражданина-банкрота в общем имуществе, на которое в соответствии с гражданским или семейным законодательством может быть обращено взыскание), составляет конкурсную массу (за исключением имущества, особо оговоренного в законе). По требованию кредитора доля гражданина-банкрота в общем имуществе может быть выделена для обращения на нее взыскания.

По общему правилу имущество гражданина подлежит реализации на торгах в порядке, установленном Законом о банкротстве (пункт 3 статьи 213.26 Закона о банкротстве).

Согласно пункту 1 статьи 213.26 Закона о банкротстве утверждаемое судом положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества гражданина должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112 и 139 Закона о банкротстве. Из данных статей следует, что продажа имущества должника, как правило, осуществляется путем последовательного проведения первоначальных и повторных открытых торгов в форме аукциона и торгов посредством публичного предложения до выявления победителя, предложившего наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Экспертная оценка рыночной стоимости продаваемого имущества учитывается при определении начальной цены продажи. Порядок, сроки и условия продажи имущества должника должны быть направлены на реализацию имущества должника по наиболее высокой цене и должны обеспечивать привлечение к торгам наибольшего числа потенциальных покупателей.

Специальных норм, регулирующих особенности обращения взыскания на долю должника-банкрота в праве общей собственности на нежилое помещение, в законодательстве о банкротстве и иных специальных законах, регулирующих оборот недвижимости, не имеется. Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (пункт 6 статьи 69) по данному вопросу отсылает к федеральным законам.

В статье 255 ГК РФ, регулирующей общие правила обращения взыскания на долю в общем имуществе, предусмотрен алгоритм последовательных действий кредитора, преследующего цель удовлетворить свои требования за счет стоимости этой доли (каждый последующий этап возможен при недостижении цели на предыдущем): выдел доли должника в общем имуществе и обращение на нее взыскания; продажа должником доли остальным участникам общей собственности по рыночной цене с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга; требование по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

В силу этого судебный акт о признании должника банкротом санкционирует обращение взыскания на все его имущество, в том числе и на долю в праве общей собственности, и это не позволяет применить положения ст. 255 ГК РФ, касающиеся отношении, возникающих до получения этой санкции.

Проведением публичных торгов достигается установленная Законом о банкротстве цель: возможно большее удовлетворение требовании кредиторов должника-банкрота. Однако законодательством также преследуется цель ухода от долевой собственности как нестабильного юридического образования и охраняется интерес сособственника на укрупнение собственности посредством предоставления последнему преимущественного права покупки доли (ст. 250 ГК РФ). Каких-либо законных основании для вывода о том, что при банкротстве должника его сособственник лишается преимущественного права покупки доли, не имеется.

При действующем правовом регулировании баланс этих интересов будет соблюден следующим образом. Цена доли должника в праве общей собственности на нежилое помещение должна быть определена по результатам открытых торгов. После определения в отношении доли должника победителя торгов (в том числе иного лица, с которым в соответствии с Законом о банкротстве должен быть заключен договор купли-продажи) сособственнику должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной победителем торгов, посредством направления предложения о заключении договора. В случае отказа сособственника или отсутствия его волеизъявления в течение определенного срока с даты получения им предложения имущество должника подлежит реализации победителю торгов.

Такой подход, помимо прочего, отвечает существу преимущественного права покупки, заключающегося в наличии у определенного законом лица правовой возможности приобрести имущество на тех условиях (в том числе по той цене), по которым это имущество готово приобрести третье лицо. До выявления победителя торгов такого третьего лица не имеется.

Специального регулирования преимущественного права покупки доли в праве общей собственности на нежилое помещение при обращении на нее взыскания в законодательстве не имеется, а вопрос о реализации преимущественного права покупки в иных ситуациях, связанных с банкротством (в частности, о цене, по которой покупатель может реализовать свое право), в Законе о банкротстве разрешен в пользу рыночной цены, определенной на торгах (п. 3 ст. 179, п. 8 ст. 195, п. 4 ст. 201). Данная позиция изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 3 от 2020 года, утверждённого 28.11.2020 года.

Финансовый управляющий ФИО6 в письменном отзыве на иск указала, что ею ДД.ММ.ГГ на сайте ЕФРСБ было опубликовано сообщение о проведении торгов и иная информация о торгах, в связи с чем она полагала, что истец имела возможность получить указанную информацию и воспользоваться своим правом преимущественной покупки.

Однако данный довод судом оценивает критически, поскольку, пока не доказано иное, предполагается отсутствие у истца специальных познаний и осведомлённости о признании ФИО5 банкротом, введения процедуры реализации его имущества, объявлении торгов по реализации его имущества, и установлении условий реализации указанного имущества. Размещение такой информации на сайте ЕФРСБ, по мнению суда, не отвечает требованиям надлежащего уведомления сособственника о реализации спорного имущества, а именно – предоставления сособственнику возможности воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной победителем торгов, посредством направления предложения о заключении договора, и лишь в случае отказа сособственника или отсутствия его волеизъявления в течение определенного срока с даты получения им предложения имущество должника подлежит реализации победителю торгов. Финансовому управляющему письменно предлагалось представить суду указанную информацию, такая информация суду представлена не была.

В связи с этим суд приходит к выводу, что в связи с реализацией принадлежавшей ФИО5 1 /2 доли в праве собственности на спорную квартиру право преимущественной покупки ФИО3 было нарушено.

В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в общей собственности постороннему лицу участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Если при продаже будет нарушено преимущественное право покупки, то любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей. 

Поэтому в указанном случае должен быть заявлен иск о переводе на истца прав и обязанностей покупателя, а не о признании недействительным договора купли – продажи. Истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ. Данная позиция изложена в п.14 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В связи с этим исковые требования в части признания сделки недействительной судом оставляются без удовлетворения, исковые требования в части перевода на истца прав и обязанностей покупателя по оспариваемому договору купли-продажи судом удовлетворяются.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО3 к ФИО4, третьи лица – ФИО5, конкурсный управляющий ФИО6, о признании договора купли-продажи недействительным, переводе на истца прав и обязанностей покупателя удовлетворить в части.

Перевести на ФИО3, ДД.ММ.ГГ года рождения, уроженку 

<

...>, права и обязанности покупателя по Договору от ДД.ММ.ГГ купли-продажи ? доли в праве собственности на 

<

...>, кадастровый №***, заключённому между ФИО5 в лице финансового управляющего ФИО6, и ФИО4.

В удовлетворении требований о признании сделки недействительной отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Орловский областной суд через Советский районный суд г.Орла в течение месяца с момента вынесения мотивированного решения суда.

Председательствующий Т.А. Михеева