Дело № 2-392/2020

74RS0031-01-2019-005696-33

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 июля 2020 года

Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Ижокиной О.А.

при секретаре Гавриловой М.Н.

с участием старшего помощника прокурора Орджоникидзевского района г. Магнитогорска Челябинской области Скляр Г.А.

с участием помощника прокурора Орджоникидзевского района г. Магнитогорска Челябинской области Филипповой Л.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску ОАО «Магнитострой» к ФИО1, ФИО2 о расторжении договора аренды, выселении;

по встречному иску ФИО1 к ОАО «Магнитострой» о понуждении к заключению договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

В окончательных требованиях ОАО «Магнитострой» обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2 о расторжении договора аренды жилого помещения, выселения без предоставления другого жилого помещения.

В обоснование требований указано, что истец является собственником квартиры по адресу 

<

адрес обезличен> в 

<

адрес обезличен>, право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке. 

<

дата обезличена> между истцом и ФИО1 заключен договор аренды указанного жилого помещения сроком на 1 год. В спорной квартире проживают и состоят на регистрационном учете ФИО1 и ФИО2 

<

дата обезличена> ФИО1 направлено уведомление о расторжении договора аренды, необходимости подписания соглашения о расторжении договора, освобождении ответчиками жилой площади, передачи ключей ОАО «Магнитострой». До настоящего времени соглашение о расторжении договора ответчиком не подписано, квартира не освобождена. Считает, что ответчиками нарушены права собственника жилого помещения. Просит расторгнуть договор аренды спорной 

<

адрес обезличен>-н от 

<

дата обезличена>, заключенный между истцом и ФИО1, и выселить ФИО1, ФИО2 из спорного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения (л.д. 2,44).

В окончательных требованиях ФИО1 обратился в суд со встречным иском к ОАО «Магнитострой» о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры.

В обоснование требований указано, что договор аренды является смешанным договором и содержит в себе элементы предварительного договора купли-продажи. На момент предоставления ему и его супруге указанного жилого помещения для проживания, он проходил службу в органах внутренних дел 

<

адрес обезличен>, работая водителем в ОГПС. Считает, что по условиям договора имеет право на выкуп квартиры у собственника по остаточной стоимости, поскольку стаж его работы составил более 25 лет, а суммированный стаж совместно проживающих с ним членов семьи – более 35 лет. 

<

дата обезличена> он обратился с заявлением к ответчику о желании выкупить арендуемое жилое помещение по остаточной стоимости – 272 555 руб. Ответчик проигнорировал его заявление, а 

<

дата обезличена> инициировал в отношении него судебный иск о выселении и расторжении договора аренды. Ликвидационная стоимость квартиры составила 756 245 руб.

Просит обязать ОАО «Магнитострой» заключить с ним договор купли-продажи квартиры по адресу 

<

адрес обезличен> в 

<

адрес обезличен> по ликвидационной стоимости в размере 756 245 руб. (л.д. 47-48,126-128).

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, по встречному иску к участию в деле привлечена ФИО2 (л.д. 105).

Представитель ОАО «Магнитострой» – ФИО3, действующая на основании доверенности от 

<

дата обезличена> (л.д. 12), исковые требования в судебном заседании поддержала по доводам и основаниям, изложенным в иске с учетом уточнений. 

ФИО1, ФИО2 о слушании извещены (л.д. 119,120), в судебное заседание не явились, с ходатайством об отложении разбирательства дела не обращались.

Ранее в судебном заседании ФИО1 исковые требования не признал по доводам и основаниям, изложенным во встречном иске. 

Представители ФИО1 – ФИО4, ФИО5, действующие на основании нотариально удостоверенной доверенности от 

<

дата обезличена> (л.д. 33), исковые требования ОАО «Магнитострой» в судебном заседании не признали по доводам и основаниям, изложенным во встречном иске. Встречные исковые требования в судебном заседании поддержали по доводам и основаниям, изложенным в иске с учетом уточнений. 

Представитель ОАО «Магнитострой» – ФИО3, встречные исковые требования в судебном заседании не признала. Поддержала письменный отзыв, в котором указано, что по смыслу п.7 договора аренды, заключенного между ОАО «Магнитострой» и ФИО1, арендатор действительно имеет право на выкуп комнаты, но только при наличии стажа работы – 25 лет и суммированного стажа членов семьи 35 лет в ОАО «Магнитострой». Однако у ФИО1 и его семьи отсутствует необходимый трудовой стаж в ОАО «Магнитострой», а потому имеется возможность выкупа квартиры лишь по коммерческой стоимости, установленной собственником. Правовых оснований для понуждения ОАО «Магнитострой» заключить указанный договор не имеется. Дополнила, что после принятия решения по настоящему делу ФИО1 не лишен возможности заключить с ОАО «Магнитострой» договор купли-продажи спорной квартиры по рыночной цене.

Помощник прокурора Орджоникидзевского района г. Магнитогорска Челябинской области Филиппова Л.А. в заключении полагала, что требования ОАО «Магнитострой» подлежат удовлетворению, в удовлетворении встречных требований ФИО1 следует отказать.

Суд, заслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела в судебном заседании, заслушав заключение помощника прокурора, приходит следующему.

В силу п.п.1,2 ст.209 Гражданского кодекса РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п.1 ст.288 Гражданского кодекса РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст.304 Гражданского кодекса РФ).

Поскольку спорный договор аренды заключен 

<

дата обезличена>, также следует руководствоваться действующим в указанный период времени законодательством. 

Согласно ст.5 Жилищного кодекса РСФСР, жилищный фонд включает: 1) жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие государству (государственный жилищный фонд); 2) жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям (общественный жилищный фонд); 3) жилые дома, принадлежащие жилищно-строительным кооперативам (фонд жилищно-строительных кооперативов); 4) жилые дома и квартиры, находящиеся в личной собственности граждан (индивидуальный жилищный фонд). В жилищный фонд включаются также жилые дома, принадлежащие государственно-колхозным и иным государственно-кооперативным объединениям, предприятиям и организациям. В соответствии с Основами жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик к этим домам применяются правила, установленные для общественного жилищного фонда. 

На основании ст.7 Жилищного кодекса РСФСР, жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий.

В соответствии с п.1 ст.606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ч.2 ст.30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

В соответствии с ч.7 ст.31 Жилищного кодекса РФ, гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.

В соответствии со ст.688 Гражданского кодекса РФ, в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Согласно ч.1 ст.5 Жилищного кодекса РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В соответствии с требованиями ч.1 ст.56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч.1 ст.57 Гражданского процессуального кодекса РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

В силу ч.3 ст.67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Как следует из материалов дела, 

<

дата обезличена> между АООТ «Магнитострой» и ФИО1 заключен договор аренды 

<

номер обезличен>-н жилого помещения – квартиры по адресу 

<

адрес обезличен> в 

<

адрес обезличен> (л.д. 5).

Срок аренды, указанной в договоре, составил один год с момента его заключения (пункт 3). Договор продлевается на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон за 2 месяца до срока договора не заявит о его расторжении (пункт 12).

Согласно сведениям адресной службы, в настоящее время на регистрационном учете в спорном жилом помещении состоят ФИО1 и ФИО2 (л.д. 18,90а).

«Магнитострой» изменил организационно правовую форму с АООТ на ОАО (л.д. 123,124). 

Собственником спорной квартиры является ОАО «Магнитострой», право собственности зарегистрировано 

<

дата обезличена> (л.д. 27,35-36).

<

дата обезличена> ФИО1 ОАО «Магнитострой» направлено уведомление о расторжении договора аренды и выселении в срок до 

<

дата обезличена> (л.д. 7,8).

В силу ст.619 Гражданского кодекса РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Собственник уведомил арендатора о досрочном расторжении договора аренды в соответствии с п.12 договора аренды, ФИО1 направлено соглашение о расторжении договора аренды, в срок до 

<

дата обезличена> рекомендовано освободить квартиру, передать представителю ОАО «Магнитострой» комплект ключей, сдать квартиру по акту приема-передачи, а также сняться с регистрационного учета.

Суд находит требования собственника жилого помещения о расторжении договора аренды правомерными. Договор аренды действителен, не оспорен, сторонами подписан, условия его не изменялись, потому арендодатель вправе потребовать его досрочного расторжения. Дата государственной регистрации правового значения не имеет, поскольку договор аренды пролонгирован, действует по настоящее время.

Требования ст.619 Гражданского кодекса РФ арендодателем соблюдены, арендатору предоставлен разумный срок для исполнения обязательств.

<

дата обезличена> ФИО1 обратился с заявлением в ООО «Трест Магнитострой» о заключении с ним договора купли-продажи квартиры по адресу 

<

адрес обезличен> в 

<

адрес обезличен> по оценочной стоимости в размере 272 255 руб. (л.д. 38).

<

дата обезличена> ФИО1 обратился в ООО «Трест Магнитострой» с претензией, в котором указал, что им не получен ответ на его заявление от 

<

дата обезличена> и просил заключить с ним договор купли-продажи квартиры по адресу 

<

адрес обезличен> в 

<

адрес обезличен> по оценочной стоимости в размере 272 255 руб. (л.д. 37).

Суд полагает необходимым отметить, что указанное заявление и претензия адресованы ООО «Трест Магнитострой», в то время как собственником спорной квартиры является ОАО «Магнитострой».

Как следует из условий договора аренды, которые необходимо трактовать дословно, предметом договора аренды является квартира без права выкупа жилой площадью 17,2 кв. м по адресу 

<

адрес обезличен> в 

<

адрес обезличен> (пункт 1).

Вопреки доводам стороны ФИО1, в соответствии с положениями Жилищного кодекса РСФСР квартира являлась составляющим жилищного фонда.

Пунктом 7 договора аренды предусмотрено право выкупа комнаты, но не квартиры, при стаже работы 25 лет или суммированного стажа работы 35 лет в АО «Магнитострой» совместно проживающих членов семьи по остаточной стоимости на момент продажи или выкупить по рыночной цене независимо от стража работы.

ФИО1 указал, что у него имеется 20 лет военного стажа: периоды с 

<

дата обезличена> по 

<

дата обезличена> – служба в органах внутренних дел 

<

адрес обезличен>, и периоды с 

<

дата обезличена> по 

<

дата обезличена>, с 

<

дата обезличена> по 

<

дата обезличена> – служба в вооруженных силах СССР; 6 лет 1 месяц 2 дня – гражданский трудовой стаж, что подтверждается копией трудовой книжки ФИО1 (л.д. 51-52), сведениями ГУ УПФ в 

<

адрес обезличен> (л.д. 57).

ФИО2 трудового стажа в АО «Магнитострой» не имеет (л.д. 53-56)

Суд находит указанные доводы ФИО1 несостоятельными, поскольку, как следует из условий договора аренды, которые необходимо трактовать дословно, речь идет о работе арендатора и членов его семьи в АО «Магнитострой», а не о сроке военной службы или общем трудовом стаже.

В соответствии со ст.420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Суть каждого договора определяется его содержанием.

Статьей 421 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон.

Суд не находит оснований для понуждения ОАО «Магнитострой» к заключению договора купли-продажи спорной квартиры по ликвидационной стоимости, обязанность заключить договор купли-продажи на указанных ФИО1 условиях у ОАО «Магнитострой» отсутствует.

У ФИО1 имеется возможность выкупа указанной квартиры по рыночной цене, установленной собственником квартиры – ОАО «Магнитострой».

Судом стороне ФИО1 неоднократно предоставлялась возможность разрешить спор мирным путем, вместе с тем, ФИО1 указанной возможностью не воспользовался.

Ссылка ФИО1 на то, что его заявление с просьбой заключить договор купли-продажи квартиры по инвентаризационной стоимости спровоцировало подачу искового заявление о выселении, юридически значимым обстоятельством для существа рассматриваемого спора не является.

Поскольку суд пришел к выводу о правомерности заявленных требований ОАО «Магнитострой» о расторжении договора аренды, подлежат удовлетворению требования и о выселении арендатора и членов его семьи, поскольку право пользования спорным жилым помещением у ФИО1, ФИО2 в связи с расторжением договора аренды должно быть прекращено.

Проживание ФИО1 и ФИО2 в спорном жилом помещении нарушает права собственника жилого помещения.

Исковые требования ФИО1 о понуждении к заключению договора купли-продажи спорного жилого помещения удовлетворению не подлежат, поскольку на нормах действующего законодательства не основаны.

Оценив исследованные в судебном заседании доказательства по правилам ч.3 ст.67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд полагает правильным удовлетворить требования ОАО «Магнитострой», в удовлетворении встречных требований ФИО1 следует отказать.

На основании ст.98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Таким образом, с ФИО1 и ФИО2 в пользу ОАО «Магнитострой» следует взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. (л.д. 3), по 3 000 руб. с каждого (6 000 руб. : 2). 

Руководствуясь ст.ст.12,56,98,194,198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ОАО «Магнитострой» удовлетворить.

Выселить ФИО1, ФИО2 из жилого помещения – квартиры по адресу 

<

адрес обезличен> в 

<

адрес обезличен>, без предоставления другого жилого помещения.

ФИО1 в удовлетворении встречных исковых требований к ОАО «Магнитострой» о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры по адресу 

<

адрес обезличен> в 

<

адрес обезличен> отказать.

Взыскать с ФИО1, ФИО2 в пользу ОАО «Магнитострой» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., по 3 000 руб. с каждого.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области.

Председательствующий:

Решение в окончательной форме принято 09 июля 2020 года.