УИД: 78RS0015-01-2024-001539-43

Дело № 2-166/2025 (2-5065/2024)

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 06 марта 2025г.

Невский районный суд г. Санкт-Петербурга

в составе председательствующего судьи: Поповой Н.В., 

при секретаре: Зверковой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств необходимых для устранения недостатков, убытков, о взыскании судебных расходов, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО2, заявив в окончательной редакции требования о взыскании денежных средств, необходимых для устранения недостатков приобретенного истцом у ответчика жилого дома в размере 5 460 195 руб. 93 коп., убытков в виде ежемесячных арендных платежей за квартиру и внесения залога в размере 364 000 руб., транспортных расходов в размере 28 593 руб. 36 коп., расходов по оплате госпошлины в размере 33 554 руб. 43 коп., расходов на оплату услуг представителя в размере 120 000 руб., расходов на топографическую съемку в размере 14 000 руб., расходов на получение адресной справки в размере 2 237 руб. 88 коп., расходов на подготовку акт сверки балансовой принадлежности инженерных сетей в размере 5 466 руб. 12 коп., указывая, что ответчик продала истцу жилой дом с существенными недостатками в виде отсутствия подключенных к дому коммуникаций, а также в виде повреждения стен в результате пожара.

Истец ФИО1 и ее представитель ФИО4 в судебном заседании на удовлетворении заявленных исковых требований настаивали.

Представитель ответчика ФИО5 в судебном заседании поддержал позицию, изложенную в отзыве на исковое заявление, согласно которому, наличие водоснабжения, водоотведения, электроснабжения на момент передачи ответчиком истцу дома подтверждено соответствующими документами и результатами проверок государственных органов; заявленные истцом недостатки являются явными, которые должны были быть установлены при обычном способе приемки; на момент приобретения дома истец знала о его техническом состоянии и была с ним согласна.

Представитель третьего лица СПб ГКУ «Горжилобмен» ФИО6 в судебном заседании исковые требования истца поддержала.

Проверив материалы дела и расчеты истца, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд находит исковые требования истца подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что 13 октября 2022г. между истцом ФИО1 (покупатель) и ответчиком ФИО2 (продавец) был заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, удостоверенный нотариусом нотариального округа Санкт-Петербурга ФИО7, по условиям которого, истец приобрела у ответчика земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 536 +/-8кв.м., расположенный в границах участка ориентир 

<

адрес> а также трехэтажный жилой дом с кадастровым номером № общей площадью 118,5кв.м., находящийся по адресу: 

<

адрес>

Согласно п.4 договора, цена договора составляет 9 000 000 руб., из которых стоимость земельного участка 954 516 руб. 69 коп., которая оплачивается за счет кредитных денежных средств, предоставленных истцу ПАО Сбербанк; 8 045 483 руб. 31 коп. – стоимость жилого дома, которая оплачивается покупателем за счет социальной выплаты, предоставленной истцу и ее несовершеннолетним детям на основании государственного жилищного свидетельства о праве на предоставление дополнительной меры социальной поддержки в виде предоставления социальной выплаты на строительство или приобретение жилья за счет средств бюджета Санкт-Петербурга гражданам, имеющим трех и более несовершеннолетних детей, принятым на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий (т.1 л.д. 11-12).

14 ноября 2022г. произведена государственная регистрация перехода права собственности на жилой дом и земельный участок (т. 1 л.д. 28-37).

17 ноября 2022г. дом и земельный участок были переданы истцу по акту приема-передачи, из которого следует, что покупатель подтверждает, что объект им осмотрен, претензий к качеству, планировке и техническому состоянию не имеется.

06 февраля 2023г. между сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору купли-продажи, по условиям которого, была изменена стоимость земельного участка и жилого дома без изменения общей стоимости приобретаемых истцом объектов (т.1 л.д. 13).

Как следует из объяснений представителя истца, 23 августа 2023г. истец осмотрела дом, в ходе которого, ответчик заверила истца, что жилой дом подключен к системе центрального холодного водоснабжения, к системе центрального водоотведения (канализации), а также к электрическим сетям, при этом фактически водоснабжение и электричество в доме на момент осмотра отсутствовало, что было обосновано ответчиком тем фактом, что в доме никто не живет. Не доверять словам ответчика у истца оснований не имелось.

До заключения сделки в ГБУ «Горжилобмен» ФИО1 подан комплект документов для согласования параметров приобретаемого за счет средств выделенных в качестве мер социальной поддержки жилого помещения.

В комплекте документов истцом представлен технический паспорт на жилой дом, переданный ей ответчиком, составленный по состоянию на 06 сентября 2022г., из которого следует, что отопление дома осуществляется от собственной котельной на газе, водопровод – от центральной городской сети, канализация – сброс в городскую сеть, элетроснабжение – скрытая проводка.

После приема-передачи объекта недвижимости истцом было установлено, что дом не подключен к системам водоснабжения, водоотведения и электрическим сетям.

Согласно ответа на запрос суда ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» в отношении земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, договорные отношения между Предприятием и ФИО2 отсутствуют. 25.10.2019 Предприятием проведено обследование объекта, по результатам которого установлен факт произведенного самовольного подключения Потребителем к общесплавной централизованной системе водоотведения одним выпуском с точкой подключения в канализационном колодце.

12 октября 2023 года специалистами ГУП «Водоканал Санкт-Петербург» составлен акт № обследования частного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> из которого следует, что на момент обследования водоснабжение объекта не осуществляется.

ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» письмом от 07 ноября 2023г. истцу было предложено самостоятельно обратиться в ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» с заявлением о технологическом присоединении к центральной системе холодного водоснабжения, стоимость которого составляет 4 960 160 руб. 76 коп., а также к централизованной системе водоотведения, стоимость которого составляет 449 234 руб. 21 коп.

За услуги подключения дома к электрическим сетям истцом на основании договора № от 23 ноября 2022 внесена оплата в размере 50 800 руб. 96 коп. (т.1 л.д. 38-67).

Таким образом, общая стоимость дополнительных расходов, необходимых для приведения жилого дома в состояние, пригодное для проживания семьи истца, согласно уточненного искового заявления составляет 5 460 195,93 руб.

Из материалов дела также усматривается, что ответчик является собственником земельного участка с расположенным на нем жилым домом, по адресу: 

<

адрес>, который подключен ко всем инженерным сетям.

По пояснению ответчика дом, который был продан ФИО1 был подключен к электрическим сетям опосредованно, через электрические сети, проведенные на земельный участок по адресу: 

<

адрес>

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО8, не доверять показаниям которой у суда оснований не имеется, так как ее показания не противоречат иным, представленным суду письменным доказательствам, сообщила суду, что истец обратилась к ней за помощью в сопровождении сделки по покупке дома. Так как сделка должна была проходить с использование жилищной субсидии, необходимо было соблюсти строгие требования к перечню документов и их содержанию. Ответчик предоставил истцу старый технический паспорт с указанием на то, что в доме имеются все необходимые коммуникации. Однако, поскольку технический паспорт был старше 5-ти лет, ответчик заказала новый технический паспорт, сделка была оформлена, переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН. Между истцом и ответчиком сложились доверительные отношения. Наличие договоров с ресурсоснабжающими организациями и фактическое наличие коммуникаций в доме свидетель не проверяла.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО9, не доверять показаниям которой у суда оснований не имеется, так как ее показания не противоречат иным, представленным суду письменным доказательствам, сообщила суду, что на земельном участке ответчика, который она разделила на два участка, были постоянные проблемы с подключением коммуникаций, имели место самовольные подключения к водоснабжению.

В соответствии с п.1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое недвижимое имущество.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (п. 1 ст. 549, ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (абз. 4 п. 1 ст. 475абз. 4 п. 1 ст. 475 ГК РФ).

Из содержания ст. 476 ГК РФ следует, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно пп. 1, 2 ст. 477 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей. Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Положениями ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст.123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

Оценив объяснения лиц, участвующих в деле, в совокупности с представленными суду письменными доказательствами, суд приходит к выводу, что при заключении договора купли-продажи жилого дома ответчик ввела истца в заблуждение относительно качества и потребительских характеристик передаваемого товара, в частности, скрыла от истца информацию об отсутствии законного подключения жилого дома к холодному водоснабжению и водоотведению.

Перед заключением сделки ответчиком истцу был передан технический паспорт объекта недвижимости из которого следовало, что продаваемый дом подключен к общегородским сетям водоснабжения и водоотведения, вместе с тем как установлено в ходе судебного разбирательства, к указанным сетям подключен иной жилой дом, расположенный рядом с домом, приобретенным истцом, собственником которого также являлась ответчик.

При таких обстоятельствах суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению исковые требования истца о взыскании с ответчика убытков в виде расходов на оплату услуг ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» на общую сумму 5 409 394 руб. 97 коп.

Доводы ответчика о том, что в момент заключения договора купли-продажи истец знала об отсутствии в доме холодного водоснабжения и канализации, равно как и доводы о том, что холодное водоснабжение и канализация исправно работали в момент заключения сделки сторон, опровергаются представленными суду письменными доказательствами и показаниями допрошенных свидетелей, в связи с чем, признаются судом необоснованными.

Ответчику на момент заключения сделки было доподлинно известно о том, что жилой дом не подключен к системе водоснабждения и водоотведения, поскольку 01 ноября 2019 года ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» в присутствии ФИО10 составлен акт о прекращении приема сточных вод на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

адрес>., поскольку в ходе обследования выявлено самовольное подключение к общесплавной централизованной системе водооотведения.

При этом при заключении договора купли-продажи указанные обстоятельства не были оговорены продавцом в договоре –купли продажи.

При наличии у истца технического паспорта на спорный объект недвижимости, составленного по состоянию на 06 сентября 2022 года, и отсутствии указаний со стороны ответчика о том, что в 2019 году ГУП «Водоканал Санкт-Петербург» установлено самовольное подключение к системе водоотведения, основания сомневаться в том, что жилой дом подключен к общегородским сетям водоснабжения и водоотведения, по мнению суда у истца отсутствовали.

При этом суд находит заслуживающими внимание доводы ответчика о том, что на момент заключения договора купли-продажи истец знала, что ей необходимо будет нести дополнительные расходы на подключение дома к электрически сетям, так как договор присоединения был заключен истцом с ПАО «Россети Ленэнерго» в тот же день, что и были произведены взаиморасчеты по договору купли-продажи (23 ноября 2022 года), соответственно, приобретая дом, истец уже знала, что дом не подключен к электрическим сетям, и ей необходимо будет нести дополнительные расходы на подключение к электрически сетям и фактически была с этим согласна.

При таких обстоятельствах, суд не находит правовых оснований для признания расходов истца, понесенных на оплату услуг ПАО «Россети Ленэнерго» убытками истца и возложения на ответчика бремени по их компенсации истцу.

Как указывает истец, в связи с невозможностью проживать в приобретенном жилом доме, истец была вынуждена заключить договор аренды (найма) 

<

адрес>, стоимость месяца проживания в которой составляет 56 000 руб. (т.1 л.д. 92-94).

До заключения договора найма квартиры, истец вместе с членами своей семьи проживала в доме своей матери по адресу: 

<

адрес>, в результате чего, несла дополнительные транспортные расходы на приобретение бензина на общую сумму 28 593 руб. 36 коп. (т.1 л.д. 100-121).

18 ноября 2023г. истцом в адрес ответчика была направлена досудебная претензия с требованиями о возмещении убытков, которая ответчиком в добровольном порядке удовлетворена не была.

Так как истцом суду не было представлено относимых и допустимых доказательств наличия причинно-следственной связи, между действиями ответчика и необходимостью для истца заключения договора аренды жилого помещения, суд находит исковые требования истца в указанной части необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

При этом судом принято во внимание, что до заключения договора купли-продажи истец имела постоянную регистрацию и место проживания на территории Санкт-Петербурга, и не представила суду доказательств невозможности проживания по адресу регистрации после заключения сделки с ответчиком.

Поскольку из представленных истцом квитанций на оплату бензина невозможно достоверно установить, что данные расходы понесены истцом исключительно из-за действий/бездействий ответчика, повлекших за собой нарушение имущественных прав истца, исковые требования истца о возмещении убытков, понесенных на оплату бензина, так же не подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч.1 ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истцом были понесены расходы на оплату услуг представителя в размере 120 000 руб., что подтверждается договором об оказании юридических услуг № от 19 сентября 2023г. и квитанциями по его оплате (т.1 л.д. 122-123).

С учетом сложности дела, количества выполненной представителем истца работы, размера подлежащих удовлетворению исковых требований истца, количества составленных представителем истца процессуальных документов, способствующих достижению для истца положительного результата, количества судебных заседаний с участием представителя истца, руководствуясь принципами разумности и справедливости, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы на оплату юридических услуг в размере 70 000 руб.

Истцом были понесены расходы по оплате госпошлины в размер 33 554 руб. 43 коп., которые на основании ч.1 ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в полном объеме.

Заявленные истцом расходы на оплату топографической съемки в размере 14 000 руб., расходы на подготовку акта сверки балансовой принадлежности инженерных сетей в размере 5 466 руб. 12 коп. и на оплату получения адресной справки в размере 2 237 руб. 88 коп., не признаются судом необходимыми расходами, без несения которых истец была бы лишена права обратиться в суд за защитой своего нарушенного права, а потому не подлежат возмещению истцу по правилам процессуального законодательства о возмещении судебных издержек.

Руководствуясь ст. ст. 1941-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 убытки в размере 5 409 394,97 руб., расходы по оплате государственной пошлины 33 554,43 руб., расходы на оплату услуг представителя 70 000 рублей.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путём подачи апелляционной жалобы через Невский районный суд Санкт-Петербурга в течение 1 месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Н.В. Попова

Мотивированное решение изготовлено 16 июня 2025 года