Дело № 3а-140/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Краснодар 03 июля 2025 г.

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Моисеевой О.М.,

при ведении протокола

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2, действующей по доверенности в интересах ООО «Кубань-тара», об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной рыночной,

установил:

ФИО2, действующая по доверенности в интересах ООО «Кубань-тара», обратилась в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества:

– нежилого помещения с кадастровым номером ........, площадью 5324.1 кв.м., расположенного по адресу: ............ и установить его кадастровую стоимость в размере равном рыночной стоимости – ................ руб., по состоянию на дату определения кадастровой стоимости на 01 января 2023 г.; 

– нежилого помещения с кадастровым номером ........, площадью 4961 кв.м., расположенного по адресу: ............ и установить его кадастровую стоимость в размере равном рыночной стоимости – ................ руб., по состоянию на дату определения кадастровой стоимости на 01 января 2023 г., обосновывая требования тем, что административному истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимого имущества с кадастровым номером ........, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 12 декабря 2024 г. № ......... Кадастровая стоимость в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........, по состоянию на 01 января 2023 г. утверждена Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 19 сентября 2023 г. № 2260 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края» в размере ................ коп. Данная стоимость была внесена в Единый государственный реестр недвижимости 21 октября 2023 г., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 21 октября 2024 г. № КУВИ-........ Кадастровая стоимость в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........, по состоянию на 01 января 2023 г. утверждена Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 19 сентября 2023 г. № 2260 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края» в размере ........ коп. Данная стоимость была внесена в Единый государственный реестр недвижимости 21 октября 2023 г., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 21 октября 2024 г. № КУВИ-......... Вместе с тем, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ........ по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 01 января 2023 г. составляет ................ руб., что подтверждается отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 29 февраля 2024 г. № ОЦ-290224/01, подготовленным ИП ФИО3 Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ........ по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 01 января 2023 г. составляет ................ руб., что подтверждается отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 29 февраля 2024 г. № ОЦ-290224/02, подготовленным ИП ФИО3 ООО «Кубань-тара» является собственником указанных нежилых помещений и считает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости этих объектов недвижимости нарушают его права, затрагивают законные интересы как собственника, поскольку кадастровая стоимость объектов недвижимости значительно превышает рыночную, что влечет к увеличению размера налоговых платежей.

В возражении на административное исковое заявление ФИО4, действующая на основании доверенности в интересах ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», просит рассмотреть дело в отсутствие представителя ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», но конкретной позиции по поводу заявленного иска не выразила, ссылаясь на то, что кадастровая стоимость спорных объектов недвижимого имущества определена в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 г. № 237 и Методическими указаниями о проведении государственной кадастровой оценки, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 04 августа 2021 г. № П/0336.

В информационном письме ФИО5 – заместитель директора филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю, указывает на то, что кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ........ в размере ................ коп. применяется с 01 января 2024 г. и на сегодняшний день является актуальной. Дата, по состоянию на которую определена указанная кадастровая стоимость – 01 января 2023 г. Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ........ в размере ................ коп. применяется с 01 января 2024 г. и на сегодняшний день является актуальной. Дата, по состоянию на которую определена указанная кадастровая стоимость – 01 января 2023 г.

В отзыве на административное исковое заявление представитель ФИО6, действующий по доверенности в интересах департамента имущественных отношений Краснодарского края, просит суд вынести законное и обоснованное решение.

В отзыве на административный иск ФИО7, действующая по доверенности в интересах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, указала, что Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства и просит рассмотреть дело по существу в отсутствие представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с учетом изложенной в отзыве позиции.

В возражении на административное исковое заявление ФИО8, действующий по доверенности в интересах государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ», просит суд провести предварительное слушание по административному делу в отсутствие представителя государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ».

В судебном заседании ФИО2, действующая по доверенности в интересах ООО «Кубань-тара», пояснила, что она не согласна с рыночной стоимостью нежилых помещений, определенной в соответствии с заключением судебной экспертизы, поскольку считает ее завышенной, представила рецензию на заключение судебной экспертизы и просила назначить повторную экспертизу. 

ФИО9, действующая по доверенности в интересах департамента имущественных отношений Краснодарского края, считает, что нет оснований для проведения повторной экспертизы, просила суд отказать в удовлетворении заявленных требований. 

Иные лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания посредством направления определения о возобновлении производства по административному делу по электронной почте, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ путем размещения информации на официальном интернет сайте Краснодарского краевого суда. О причине неявки в суд не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствие либо отложении слушания дела не просили.

Действующее процессуальное законодательство обязывает лиц, участвующих в деле, проявлять повышенную осмотрительность при совершении процессуальных действий и заботу о своих процессуальных делах, в связи с чем, суд пришел к выводу о том, что со стороны лиц, участвующих в деле, отсутствует процессуальный интерес в исходе рассмотрения данного дела. 

Неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению административного дела за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Поскольку судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте слушания дела.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований ООО «Кубань-тара» по следующим основаниям. 

Согласно части 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей. 

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ предусматривает, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. 

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (п. 2 ч. 1).

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (ч. 2).

В силу пункта 1 части 5 статьи 11 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» год проведения государственной кадастровой оценки указывается в решение о проведении государственной кадастровой оценки, которое принимается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации.

Согласно части 5 статьи 13 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, включаются сведения ЕГРН, актуальные по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки. 

В части 1 статьи 14 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методически указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу пункта 1.2. Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226, датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

В силу части 4 статьи 15 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступает в силу по истечении одного месяца после дня его обнародования (официального опубликования).

В соответствии с пунктом 1 части статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (ч.7).

В абзаце 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», разъяснено, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, ст.ст. 373, 388, 400 Налогового кодекса РФ).

Как следует из части 1 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», к отношениям, возникшим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 г. по 1 января 2023 г.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» или Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами. 

При этом, в соответствии с частью 6 статьи 24, частью 1 статьи 25 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» положения данного закона не применяются к государственной оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 г.

Частью 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237 «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценке в соответствии с этим законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Пунктом 1 Постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 г. № 318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в качестве соответствующей даты перехода к проведению в Краснодарском крае государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ установлено 01 мая 2017 г.

Следовательно, если государственная кадастровая оценка проведена после принятия указанного решения в соответствии с положениями Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», оспаривание результатов определения кадастровой оценки осуществляется по правилам статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237 «О государственной кадастровой оценке» и рыночная стоимость объектов недвижимости устанавливается на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки. 

В данном случае, кадастровая оценка спорного объекта недвижимости была проведена 01 января 2023 г., а поэтому ее оспаривание должно осуществляться по правилам статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В силу статьи 60 Кодекса административного судопроизводства РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно статье 61 Кодекса административного судопроизводства РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в статье 59 настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами (ч. 1).

Суд признает доказательства недопустимыми по письменному ходатайству лица, участвующего в деле, или по собственной инициативе (ч.2).

При рассмотрении ходатайства об исключении доказательств из административного дела ввиду их недопустимости бремя доказывания обстоятельств, на которых основано ходатайство, возлагается на лицо, заявившее ходатайство (ч. 3).

В соответствии со статьей 83 Кодекса административного судопроизводства РФ предусмотрено, если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (той же или другой комиссии экспертов).

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов) (ч. 2).

В определении суда о назначении дополнительной или повторной экспертизы должны быть изложены мотивы несогласия суда с ранее данным заключением эксперта (комиссии экспертов) (ч.3).

Согласно статье 84 Кодекса административного судопроизводства РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (ч.1).

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч. 2).

Из материалов дела следует и установлено в процессе судебного разбирательства, что ООО «Кубань-тара» является собственником объектов недвижимого имущества:

- нежилого помещения № ........, общей площадью 5324,1 кв.м, с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............

- нежилого помещения № ........ общей площадью 4961 кв.м, с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............ что подтверждается выписками из Единого государственного реестре недвижимости от 12 декабря 2024г. № КУВИ-........, представленными в материалы дела.

Результаты кадастровой оценки утверждены Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 19 сентября 2023 г. № 2260 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края». Согласно данным выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 21 октября 2024г. № КУВИ-........, кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ........ по состоянию на 01 января 2023г. составляет ................ рублей, № КУВИ........ кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ........ по состоянию на 01 января 2023г. составляет ................ рублей.

Согласно данным представленного отчета об оценке о рыночной стоимости объекта недвижимости от 29 февраля 2024 г. № ОЦ-290224/01, № ОЦ-290224/02, выполненного ИП ФИО3, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ........ по состоянию на 01 января 2023г. составила ................ руб. (л.д. 55-196 т.1), рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ........ по состоянию на 01 января 2023г. составила ................ руб. (л.д. 1-140 т.2). 

Вместе с тем, достоверных данных, подтверждающих рыночную стоимость спорных объектов недвижимого имущества на дату определения кадастровой стоимости, либо документов, свидетельствующих о соответствии отчета об оценке от 29 февраля 2024 г. № ОЦ-290224/01, № ОЦ-290224/02, выполненного ИП ФИО3, требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135 – ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец в суд не представил.

Учитывая, что указанный отчет об оценке получен во внесудебном порядке, по заказу административного истца на платной основе, эксперт не предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ, а между результатами определения кадастровой стоимости нежилого здания и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелось существенное расхождение в размере стоимости объекта, определением суда от 21 января 2025 г. была назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, производство которой поручено ООО «Краевая Академия Эксперт». 

Определение о возобновлении производства по делу, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта и указанием установленной экспертом кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле. При должной степени заботливости и осмотрительности их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с судебной экспертизой. 

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития РФ № N 200 от 14 апреля 2022 г. «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)». 

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Краевая Академия Эксперт» № КАЭ-140/2025 от 12 марта 2025 г., выполненному экспертом ФИО10, отчет об оценке от 29 февраля 2024 г. № ОЦ-290224/01, № ОЦ-290224/02, выполненный ИП ФИО3, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального закона, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Математических ошибок не выявлено. Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ........, площадью 5324,1 кв.м., расположенного по адресу: ............ по состоянию на дату определения кадастровой стоимости на 01 января 2023 г. составляет ................ руб. Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ........, площадью 4961 кв.м., расположенного по адресу: ............ по состоянию на дату определения кадастровой стоимости на 01 января 2023 г. составляет ................ руб.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО6, ознакомившись с заключением эксперта № КАЭ-140 от 12 марта 2025 г., представил возражение, в котором указал, что заключение не может быть признано допустимым доказательством по делу, поскольку, по мнению департамента, экспертом при проведении экспертизы были допущены нарушения требований Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», которые привели к необоснованному снижению кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами ........ а именно: при расчете рыночной стоимости объектов экспертизы в рамках сравнительного подхода экспертом допущены следующие нарушения:

1. при расчете рыночной стоимости объектов экспертизы, выбранные экспертом объекта-аналоги № 1 - площадью 516 кв. м, № 2 – площадью 363,10 кв. м, № 3 - площадью 600 кв. м, значительно отличаются по площади от исследуемых объектов. Применение в расчетах понижающих коэффициентов на площадь к размере 26%, 29%, 24% или всех объектов-аналогов искажает рыночную стоимость исследуемых объектов. 

2. скорректированное значение рыночной стоимости 1 кв. м объекта экспертизы с кадастровым номером ........ (64 834.27 руб./кв. м) (табл. 11 стр. 44 заключения) ниже минимального значения рыночной стоимости 1 кв. м (65 666,67 руб./кв. м) аналогичной недвижимости, а также на 33% ниже среднего значения (97 150,28 руб./кв. м), определенного экспертом при анализе рынка (табл. № 10 стр. 42 заключения), пояснения эксперта отсутствуют. 

3. скорректированное значение рыночной стоимости 1 кв. м объекта экспертизы с кадастровым номером ........ (65 062,00 руб./кв. м) (табл. 13 стр. 46 заключения) ниже минимального значения рыночной стоимости 1 кв. м (65 666,67 руб./кв. м) аналогичной недвижимости, а также на 33% ниже среднего значении (97 150,28 руб./кв. м), определенного экспертом при анализе рынка (табл. № 10 стр. 42 заключения), пояснения эксперта отсутствуют.

При расчете рыночной стоимости объектов экспертизы в рамках доходного подхода экспертом допущено следующее нарушение:

1. скорректированное значение стоимости аренды объекта экспертизы (667 руб./кв. м) (табл. № 19 и № 21 стр. 55, 56 заключения) ниже минимального значения рыночной стоимости 1 кв. м аренды (700 руб./кв. м), а также на 19% ниже среднего значения (827,43 руб./кв. м), определенного экспертом при анализе рынка (табл. № 18 cтp. 53 заключения).

ФИО2, действующая по доверенности в интересах ООО «Кубань-тара», ознакомившись с заключением эксперта № КАЭ-140 от 12 марта 2025 г., представила рецензию № 90/25 от 23 июня 2025 г., выполненную ФИО11 - экспертом-оценщиком ООО «КраснодарЭкспертЦентр», в которой указано, что заключение не может быть признано допустимым доказательством по делу, поскольку экспертом были нарушены требования Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» и Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», а именно:

1. содержание заключения не соответствует требованиям статьи 25 «Заключение эксперта или комиссии экспертов и его содержание» Федерального закона №73-Ф3 от 31 мая 2001 г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

2. в заключении эксперта не применялся федеральный стандарт оценки VI, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200.

3. в нарушение п. 9 ФСО VI и ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» в заключении отсутствует информация о применяемых при оценке объектов экспертизы стандартах оценки, а также обоснование использования стандартов оценки для определения соответствующего вида стоимости.

4. в нарушение п. 11 ФСО VI и ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» в заключении отсутствует информация о принятых при проведении оценки объектов оценки допущений.

5. в нарушение статьи 8 Объективность, всесторонность и полнота исследований эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», а также п.7.12 ФСО VI в заключении раздел «Анализ рынка недвижимости» не выполнен. По тексту заключения приведено общее описание субъективного рынка недвижимости и объектов, которые к нему относятся, при этом экспертом не изучен рынок коммерческой недвижимости г. Краснодара. Принцип полноты и всесторонности исследований в заключении, установленный ст. 8 ФЗ ГСЭД, экспертом не соблюден.

6. в нарушение статьи 8 и в полном объеме Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», а также ФСО №7, п.116 по тексту заключении не определен сегмент, к которому относятся объекты экспертизы. Принцип полноты и всесторонности исследований в заключении, установленный ст. 8 ФЗ ГСЭД, экспертом не соблюден.

7. в нарушение статьи 8 и в полном объеме Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», а также ФСО №7, п. 10, ввиду неопределенности с сегментом, к которому относятся объекты, экспертом сформирована выборка всего лишь из 8 объектов (стр. 41 Заключения) о продаже коммерческой недвижимости в Центральной части г. Краснодара на дату оценки, состоящая из 4 зданий и 4 помещений. Здания исключены, так как не сопоставимы по типу объекта и действительная выборка составила 4 объекта, что не отражает рынок и не дает понять общих тенденций, сложившихся на дату оценки. Аналогичная ситуация по аренде коммерческой недвижимости. Выборка составлена из 7 объявлений и для формирования рынка подобраны объекты несопоставимой площади, назначения, типа объектов, нарушая принцип достаточности (ФСО №7, п. 11) Сведения о неразвитости рынка по тексту заключения не представлены. 

8. в нарушение статьи 8 и в полном объеме Федерального закона № 73-Ф3 от 31 мая 2001 г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», а также ФСО №7, п. 11д, по тексту заключения отсутствуют «Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы».

9. в нарушение п. 11,13 ФСО-7, ст. 25 ФЗ-73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в заключении отсутствует обоснование отнесения экспертом рынка объекта экспертизы к неактивному/активному рынку.

10. нарушен п. 9 ФСО V. В рамках расчета сравнительным подходом экспертом не приведена корректировка на ценообразующий фактор «этаж расположения» для объекта оценки (нежилого помещения с кадастровым номером: ........), так как помещение располагается частично на 1-м этаже, часть площадей в подвале (рис. 4), что указано самим экспертом в заключении, в расчетах этот факт игнорируется и ошибочно указывается, что все помещения располагаются на 2-м этаже и выше (рис. 5), что некорректно и приводит к искажению итоговой стоимости объектов экспертизы. Такое же отсутствие корректировки по данному ценообразующему фактору и в рамках доходного подхода (рис. 6).

11. нарушен п. 9 ФСО V. В рамках расчета сравнительным подходом экспертом не учтена корректировка «на наличие мебели» для аналога №3 (рис. 7) в обоих расчетах по объектам экспертизы. Корректировка в данном случае должна быть понижающей к объекту - аналогу, а значит, приведет стоимость объектов экспертизы к уменьшению. 

12. по тексту отсутствуют сведения, позволяющие квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его достаточности. Нарушен п.2.3 ФСО VI.

13. нарушен п. 9 ФСО V и п. 2.3 ФСО VI. В рамках расчета сравнительным подходом экспертом не приведена корректировка на ценообразующий фактор «наличие отдельного входа» для объекта оценки № 2 (нежилого помещения с кадастровым номером: ........ - рис. 9) в расчетах в рамках сравнительного и в рамках доходного подходов, так как он располагается на 1 этаже и составляет вместе с первым объектом оценки целое здание, логически имея отдельную входную группу, в отличие от аналогов расположенных на верхних этажах. Такое же отсутствие корректировки по данному ценообразующему фактору и в рамках доходного подхода, в котором ценообразующий фактор «наличие отдельного входа» не выбран в качестве ключевого для аренды коммерческих помещений в Центральной части г. Краснодара.

14. на странице 61 при обосновании корректировок экспертом принимаются сведения из источника информации (рис. 10), которые выпущены после даты оценки - ежеквартального анализа рынка недвижимости СтатРиэлта, который опубликован 16.01.2023 г. (рис. 11), что нарушает п. 12, раздел IV, ФСО III «Процесс оценки», так как использование такой информации может происходить в 2-х случаях и должно быть указано в допущениях (пояснениях к корректировке). Объяснения использования данного источника для подтверждения наметившихся тенденций оценщиком не приведено. Нарушен также п. 2.3 ФСО VI.

15. по тексту отсутствуют сведения, позволяющие квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его достаточности. Нарушен п.2.3 ФСО VI. Объектами экспертизы являются нежилые помещения, при этом в списке использованных источников указаны Методические рекомендации и подзаконные акты, используемые для определения рыночной стоимости земельных участков (рис. 12).

16. в ходе изучения документов, представленных экспертом было выявлено, что на момент вынесения определения о назначении судебной экспертизы от 21 января 2025 г,, на момент получения материалов дела экспертной организацией и дачи подписки эксперта - 12 февраля 2025 г., и на момент проведения большей части исследования Эксперт ФИО10, не являлся субъектом оценочной деятельности, так как не имел квалификационного аттестата по направлению «Оценка недвижимости», что подтверждается информацией в заключении, а также открытыми сведениями на СРО РАО (рис. 1).

Для проверки доводов представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края и ФИО2, действующей по доверенности в интересах ООО «Кубань-тара», суд вызвал в судебное заседание эксперта ФИО10 для дачи пояснений по экспертизе и истребовал у него письменные пояснения по поводу замечаний департамента имущественных отношений Краснодарского края и рецензии ФИО2, действующей по доверенности в интересах ООО «Кубань-тара», на заключение судебной экспертизы.

В письменных пояснениях эксперт ФИО10 на возражение департамента имущественных отношений Краснодарского края указал, что в рамках сравнительного подхода корректирующий коэффициент на размер площади, принят в соответствии со справочником оценщика недвижимости - 2021 г. «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» под редакцией ФИО12 На стр. 41-42, представлена выборка предложений о продаже сопоставимых объектов с объектом оценки, а также диапазоны цен (минимальный, средний и максимальный), но без учета скидки на торг и разницу в площади. Далее были выбраны 3 объекта-аналога, цены которых соответствуют среднему диапазону. После применения всех необходимых поправок и была получена итоговая стоимость в 64 834,27 руб./кв.м. На стр. 41-42, представлена выборка предложений о продаже сопоставимых объектов с объектом оценки, а также диапазоны цен (минимальный, средний и максимальный), но без учета скидки на торг и разницу в площади. Далее были выбраны 3 объекта-аналога, цены которых соответствуют среднему диапазону. После применения всех необходимых поправок и была получена итоговая стоимость в 65 062,00 руб./кв.м. На стр. 41-42, представлена выборка предложений о продаже сопоставимых объектов с объектом оценки, а также диапазоны цен (минимальный, средний и максимальный), но без учета скидки на торг и разницу в площади. Далее были выбраны 3 объекта-аналога, цены которых соответствуют среднему диапазону. После применения всех необходимых поправок и была получена итоговая стоимость в 65 062,00 руб./кв.м. 

При расчете рыночной стоимости объектов экспертизы в рамках доходного подхода пояснил, что на стр. 52-53, представлена выборка предложений о продаже сопоставимых объектов с объектом оценки, а также диапазоны цен (минимальный, средний и максимальный), но без учета скидки на торг и разницу в площади. Далее были выбраны 3 объекта-аналога, цены которых соответствуют среднему диапазону. После применения всех необходимых поправок и была получена итоговая стоимость в 667,02 руб./кв.м.

В письменных пояснениях эксперт ФИО10 на рецензию, представленную ФИО2, действующую по доверенности в интересах ООО «Кубань-тара», пояснил, что глава III (ст. ст. 19-25) ФЗ - 73 от 31 мая 2001 г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» относятся к производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях. Сведения об участниках процесса, присутствовавших при производстве судебной экспертизы не указаны, по причине отсутствия присутствовавших участников. Наличие научной степени и ученого звания не указано, по причине их отсутствия.По второму замечанию пояснил, что данное замечание вводит в заблуждение. В экспертизе полностью соблюдены, как Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» так и Федеральный закон № 73-ФЗ от 31 мая 2001 г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» в части соответствия формы документа. ФСО VI не содержит терминологию и методологию процесса оценки, а содержит требования к составлению и содержанию отчета. По третьему замечанию пояснил, что в данном случае, в экспертном заключении допущена опечатка, которая не влияет на результат экспертного заключения. ФСО №7 не отменен Приказом Минэкономразвития РФ об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки № 200 от 14.04.2022г. По четвертому замечанию пояснил, что о каких именно допущениях говорит рецензент непонятно. Эксперт провел исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. По пятому замечанию пояснил, что рынок коммерческой недвижимости г. Краснодара экспертом изучен в достаточном объеме. Представлена выборка коммерческой недвижимости, выставленная к продаже/аренде в районе расположения объектов экспертизы. Подводя итог анализа рынка продаж и аренды коммерческой недвижимости г. Краснодара, эксперт сделал вывод о том, что рынок динамичен и постоянно развивается. Проведенный анализ рынка коммерческой недвижимости полностью соответствует показателям проведенного экспертом анализа рынка продаж и аренды коммерческой недвижимости. По шестому замечанию пояснил, что определение сегмента, к которому относятся объекты экспертизы, представлено на листе 29 заключения. По седьмому замечанию пояснил, что эксперт проанализировал рынок предложений о продаже и о сдаче в аренду коммерческой недвижимости и недвижимости, которая может использоваться под коммерческое назначение. Учитывая, что объекты оценки достаточно больших размеров, то подобрать такого размера объекты-аналоги в открытом доступе не представилось возможным. Из представленного анализа были выбраны наиболее сопоставимые объекты-аналоги. По имеющимся различиям в ценообразующих факторах, были применены все необходимые корректирующие коэффициенты. Анализ рынка предложений о продаже коммерческой недвижимости, показал отсутствие разницы в цене между зданиями и помещениями, в связи с этим и были взяты в качестве выборки для анализа, но не выбраны в качестве аналогов. Что касаемо выборки предложений по аренде коммерческих помещений, то все выбранные предложения являются и представлены под офисное назначение. По восьмому замечанию пояснил, что произведен анализ социально-экономического развития Краснодарского края, анализ спроса, предложения и динамики цен коммерческой недвижимости и объектов коммерческого назначения. В соответствии с проведенным анализом предложений на рынке недвижимости г. Краснодара, можно сделать вывод, что рынок коммерческой недвижимости достаточно активен; диапазон цен от 65 666,67 до 125 000 за кв.м., среднее значение цен составляет 97 150,28 за кв.м. Анализ рынка предложений о продаже объектов коммерческой недвижимости и объектов, которые могут использоваться в коммерческих целях представлен в заключении эксперта на листе 42. По девятому замечанию пояснил, что рынок коммерческой недвижимости в г. Краснодаре достаточно развит, активен и постоянно расширяется. Объекты, представленные на рынке, являются ликвидными с относительно небольшим разбросом цен. Об этом говорит не только анализ социально-экономической обстановки, но и анализ рынка продаж и аренды коммерческой недвижимости, представленной в заключении. По десятому замечанию пояснил, что с учетом того, что большая часть площади объекта экспертизы с кадастровым номером: ........ занимает выше 2-го этажа, то общий корректирующий коэффициент будет равен 1,00. По одиннадцатому замечанию пояснил, что учитывая, что продавец представил фото, на которых нет мебели, а также в подробном описании продавец вообще не упоминает о его наличии и хотя бы примерном оснащении, экспертом принято решение не вводить корректирующий коэффициент. По двенадцатому замечанию пояснил, что учитывая, что мнения экспертов-оценщиков и мнения сотрудников банковских структур полностью совпадают в отношении скидок на торг в среднем значении, экспертом было принято решение использовать таблицу 448. Значение скидок на торг, по мнению экспертов-оценщиков, усредненные по городам России. По тринадцатому замечанию эксперт пояснил, что учитывая, что объекты оценки представляют собой обособленные помещения, со своими кадастровыми номерами, то и рассматриваются не как здание, а как помещения. Таким образом, расчет выполнен верно. По четырнадцатому замечанию пояснил, что в данном случае дата публикации никак не относится к дате, по состоянию на которую были собраны данные для справочника. Авторы справочника четко указывают, что данные коэффициенты капитализации объектов коммерческой недвижимости по состоянию на 01.01.2023г, то есть на дату оценки, а не после нее. По пятнадцатому замечанию эесперт пояснил, что из указанного справочника (Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Минимущества РФ №568-р (ред. От 31.07.2002г.) от 06.03.2002г.), экспертом использовались некоторые термины и их разъяснения при производстве экспертизы. По шестнадцатому замечанию эксперт пояснил, что данное замечание является не обоснованным. Ни ст. 16 ФЗ-73, ни п.7 ст. 49 КАС РФ, на которые ссылается представитель истца, не содержат и не упоминают требования о сроках проведения экспертиз до или после получения квалификационных или иных необходимых документов для ответа экспертом на поставленные судом вопросы. Эксперт, которого назначает суд, не обязан иметь квалификационный аттестат, т.к. он выполняет не отчет об оценке, а экспертное заключение или какой-то другой документ, и выступает в данном случае не как оценщик-член СРО. Суд самостоятельно решает, какие документы должны быть у эксперта для подтверждения его квалификации. Все процессуальные кодексы указывают только одно основание (требование) для назначения лица судебным экспертом - наличие специальных знаний (ст. 57 УПК РФ, ст. 85 ГПК РФ, ст. 55 АПК РФ). Вместе с тем, процессуальные кодексы требуют, чтобы в своем заключении судебный эксперт сообщил о своем образовании, специальности, стаже работы, о наличии ученой степени и (или) ученого звания (ст. 204 УПК РФ, ст. 86 АПК РФ). Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности экспертом был получен до завершения проведения экспертизы В какой конкретно день была проведена экспертиза не имеет юридического значения. 

С учетом изложенного, суд не принимает во внимание рецензию от 23 июня 2025 г. № 90/25 на заключение судебной экспертизы ООО «Краевая Академия Эксперт» № КАЭ-140/2025 от 12 марта 2025 г., подготовленную экспертом-оценщиком ФИО11, поскольку процессуальный закон не относит рецензию специалиста, полученную вне судебного разбирательства, к числу средств доказывания, используемых в административном процессе, в то время как соблюдение порядка получения доказательств, установленных процессуальным законодательством, является необходимым элементом любого судебного доказательства.

Таким образом, ФИО2, действующая по доверенности в интересах ООО «Кубань-тара», не представила заслуживающие внимание основания, предусмотренные статьей 83 Кодекса административного судопроизводства РФ, для назначения повторной судебной экспертизы, а поэтому суд отказал в проведении повторной экспертизы.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу в соответствии с соблюдением действующего законодательства, ответил на все поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы.

Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик, всех факторов, указывающих наиболее существенное влияние на стоимость оцениваемого объекта недвижимости, физические характеристики помещений, соответствующие корректировки, расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов недвижимости.

В свою очередь лицами, участвующими в деле, каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объектов недвижимости, не представлено. В названной ситуации сомневаться в достоверности и объективности заключения судебной экспертизы, у суда оснований не имеется. 

Анализируя собранные по делу доказательства, в том числе заключение экспертизы ООО «Краевая Академия Эксперт» № КАЭ-140 от 12 марта 2025 г., на предмет их относимости и допустимости в соответствии с требованиями статей 60, 61 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд пришел к выводу о том, что исковые требования ФИО2, действующей по доверенности в интересах ООО «Кубань-тара», правомерны и нашли свое подтверждение в процессе судебного разбирательства, а обстоятельства, на основании которых возможно усомниться в объективности или обоснованности заключения судебной экспертизы ООО «Краевая Академия Эксперт» № КАЭ-140 от 12 марта 2025 г. или не доверять выводам эксперта ФИО10, не установлены.

Так, заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и федеральным стандартам оценки. Достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, не оспаривается. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, о чем имеется его подписка. Эксперт ФИО10 имеет диплом специалиста ВСГ № 3237105 от 04 сентября 2008 г., ФГОУ ВПО «Российский государственный университет туризма и сервиса», квалификация «Специалист по сервису», диплом о профессиональной переподготовке 23120010295 ЧОУ ВО «Южный институт менеджмента» по программе «Судебная оценочная экспертиза», выдан 26 марта 2020 г., предоставляющий право на ведение профессиональной деятельности в сфере судебных оценочных экспертиз, свидетельство № 844 от 03 марта 2020 г. о членстве в НП «Саморегулируемая организация судебных экспертов», сертификат соответствия № ОСЭ2020/03-4838 по специализации 19.3 «Судебная оценочная экспертиза», действителен до 26 марта 2023 г., НП «Саморегулируемая организация судебных экспертов», сертификат соответствия - серия СС № 024827 по специальности «Судебная оценочная экспертиза», действителен до 21 апреля 2024 г. НП «Саморегулируемая организация судебных экспертов», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № 032176-1 от 03 декабря 2021 г. по направлению «Оценка недвижимости», договор страхования профессиональной ответственности № 433-584-038923/21 от 26 апреля 2021 г., членство в некоммерческом партнерстве «Саморегулируемая организация судебных экспертов», свидетельство № 844 от 03 марта 2020 г. и свидетельство № 01356 от 06 мая 2022 г., квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № 047064-1 от 07 марта 2025 г. по направлению «Оценка недвижимости». Стаж работы в оценочной деятельности с 2018 г. Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика. В заключении судебной экспертизы содержится подробное описание проведенного экспертом исследования, на основании которого эксперт дал ясные и недвусмысленные ответы на все поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал выводы со ссылками на законодательство об оценочной деятельности. Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами. В заключении представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта недвижимости, существенно влияющих на его стоимость. Определение рыночной стоимости указанного объекта недвижимости проводилось с применением двух подходов к оценке рыночной стоимости – сравнительный и доходный подходы. Сравнительный подход – способ оценки имущества, заключающийся в анализе цен недавно произведенных сделок и цен предложения объектов, аналогичных оцениваемому имуществу, путем метода прямого сравнительного анализа продаж, который включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам, сходным с оцениваемым, единицей сравнения выбран 1 кв.м.. При таком методе цены на объекты-аналоги корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. Экспертом обоснованно были отобраны в качестве объектов-аналогов – 3 объекта (№ 2, № 7 и № 8), характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. При подборе объектов-аналогов эксперт правильно руководствовался пунктом 22б ФСО № 7, в силу которого объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается «объект, сходный объекту оценки по ценообразующим факторам». При выборке аналогов, эксперт, проанализировав имеющуюся информацию по продаже офисных помещений в г. Краснодаре на юридически значимую дату, верно определил наиболее схожие объекты-аналоги, прошедшие процесс отбора с учетом их схожести с оцениваемым. Использованные в расчетах объекты сравнения максимально приближены к исследуемому объекту по фактическому использованию, стоимостным и физическим характеристикам. Подобранные аналоги сопоставимы по основным факторам с объектом экспертизы и в целом отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 г. № 200. Эксперт применил корректировку на торг – 7,5 %, на разницу в площади, согласно справочнику оценщика недвижимости - 2021 г. «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» под редакцией ФИО12, Корректировки на остальные параметры сравнения объекта экспертизы и объектов-аналогов не вводились, т.к. значения параметров сравнения объектов-аналогов и объекта экспертизы совпадают. 

Также, при оценке объектов недвижимого имущества был применены доходный подход – оценивает стоимость недвижимости на данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков. Эксперт принял решение об использовании метода прямой капитализации дохода, это объясняется тем, что за последние годы рынок недвижимости стал более стабильным и развивается с равномерным увеличением цен, а соответственно и ставок аренды. В качестве аналогов были отобраны объекты, схожие с объектом оценки по основным ценообразующим факторам (состояние внутренней отделки, состояние подъездных путей, местоположение). По результатам анализа предложений экспертом обоснованно выбраны три объекта-аналога (№ 1, № 3 и № 4), характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Определение арендной ставки проводилось на основе сбора и анализа информации по стоимостным показателям арендных ставок сопоставимых объектов в г. Краснодаре на ул. Северной, ул. Ставропольской. Для определения рыночной арендной ставки оцениваемых помещений эксперт отобрал три аналога, наиболее схожие по основным ценообразующим факторам и качественно-количественным характеристикам, привел корректировки на торг 7,5 % согласно справочнику оценщика недвижимости - 2021 г. «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» под редакцией ФИО12, на разницу в площади, согласно справочнику оценщика недвижимости - 2021 г. «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» под редакцией ФИО12 При определении процента недозагрузки в размере 17,3 эксперт руководствовался данными сборника рыночных корректировок и данных подлежащий использованию при определении стоимости объектов недвижимости №19. По состоянию на 01 января 2023 г. (для даты оценки недвижимости в пределах первого полугодия 2023 г.) под ред. ФИО13 (код сборника: СРКД 19/1-2023Н)», размер операционных расходов – 22,7 % от потенциального дохода принят на основании сборника рыночных корректировок и данных подлежащий использованию при определении стоимости объектов недвижимости №19. По состоянию на 01 января 2023 г. (для даты оценки недвижимости в пределах первого полугодия 2023 г.) под ред. ФИО13 (код сборника: СРКД 19/1-2023Н)», размер коэффициента капитализации принят на основании Ассоциации развития рынка недвижимости СтатРиэлт по состоянию на 01 января 2023 г. в размере 0,09. Для согласования результатов оценки, полученных с использованием различных подходов, использовался метод иерархий, являющийся математической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих суть любой проблемы. Весовой коэффициент: сравнительный подход- - 0,500, доходный подход - 0,500.

Определение рыночной стоимости с использованием доходного и сравнительного подходов является корректным, отказ от применения затратного подхода обоснован. В силу статьи 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденного приказом от 25 сентября 2014 г. № 611 Министерства экономического развития Российской Федерации, выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатива эксперта-оценщика. Экспертом подробно описан процесс оценки объекта недвижимости, в заключении содержатся таблицы, расчеты, их описание и пояснения к ним. Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов является корректным, отказ от применения затратного метода обоснован и не противоречит нормам Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200.

При определении окончательной рыночной стоимости объектов экспертизы - нежилых помещений с кадастровыми номерами 23:43:0302035:45, 23:43:0302035:46, эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов с последовательным применением корректировок. 

Отсюда следует, что заключение судебной оценочной экспертизы ООО «Краевая Академия Эксперт» № КАЭ-140 от 12 марта 2025 г., является объективным и полным, его выводы - обоснованными и последовательными, а установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами ................ руб., ................ руб., по состоянию на 01 января 2023 г., достоверным.

Доводы представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края со ссылкой на положения Распоряжения Правительства РФ от 16 ноября 2021 г. № 3214-р «О Перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями» о том, что заключение судебной оценочной экспертизы должно проводиться исключительно государственной судебно-экспертной организацией, надуманны, в связи с чем, не принимаются судом во внимание. Федеральный закон от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», предусматривает, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами (ч. 1 ст. 41). 

Часть 2 статьи 41 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», прямо распространяет на указанных лиц действие статей 16 и 25, закрепляющих обязанности эксперта и требования к заключению эксперта или комиссии экспертов, а также иных его норм (статьи 2 – 4, 6 – 8, 17, ч. 2 ст. 18, ст. 24).

Определение Правительством РФ в разделе II вышеназванного Перечня двух видов судебных экспертиз (судебная строительно-техническая экспертиза и судебная землеустроительная экспертиза), которые могут проводиться только государственными экспертными учреждениями, не исключает возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющимися государственными судебными экспертами, что согласуется с позицией Верховного Суда РФ, изложенной в решение Верховного Суда РФ от 24 марта 2022 г. № АКПИ22-93.

Определение Правительством РФ в разделе II Перечня двух видов судебных экспертиз, которые могут проводиться только государственными экспертными учреждениями, не препятствует суду с учетом специфики спора и всех фактических обстоятельств дела определять характер и виды специальных познаний, необходимых ему для правильного рассмотрения дела, и принимать решение о назначении по делу иной судебной экспертизы.

Отсюда следует, что с учетом характера рассматриваемого судом спора и конкретных обстоятельств каждого дела вид назначаемой экспертизы, профессиональные и квалификационные требования к эксперту, проверка наличия у него специальных знаний в области предмета экспертизы, а также проверка сведений о его образовании, специальности, стаже работы, занимаемой должности и круг вопросов, которые ставятся перед экспертом или экспертным учреждением, определяет исключительно суд, которому принадлежит право назначения судебной экспертизы.

Доводы ФИО2, действующей по доверенности в интересах ООО «Кубань-тара», о несоответствии кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости его рыночной стоимости в 2023 г., о превышении кадастровой стоимости над рыночной в 2021 г., что затрагивает права и обязанности последнего, как собственника данного объекта недвижимости и налогоплательщика, нашли подтверждение, а поэтому административный иск об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, подлежит частичному удовлетворению.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства РФ и разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (ст. 248, ч. 3 ст. 249 КАС РФ).

В данном случае, датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества является 17 декабря 2024 г. (дата сдачи иска в суд). В связи с этим, датой подачи заявления следует считать 17 декабря 2024 г.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО2, действующей по доверенности в интересах ООО «Кубань-тара», об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости – удовлетворить частично:

установить в отношении объекта недвижимого имущества - нежилого помещения № 141-255, общей площадью 5324,1 кв.м, с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............ кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 г. в размере ................).

установить в отношении объекта недвижимого имущества - нежилого помещения № 1-140, общей площадью 4961 кв.м, с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 г. в размере ................ рублей).

Датой подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровым номером ........ считать 17 декабря 2024 г.

Решение суда является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья краевого суда О.М. Моисеева

Решение в окончательной форме изготовлено 11 июля 2025 г.