Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 июля 2020 года г. Красногорск,

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Вердияна Г.В.,

при ведении протокола помощником судьи Сорокиным Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-146/2020 (пред. № 3а-961/2019) по административному исковому заявлению фио об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

фио обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего им на праве собственности земельного участка с КН 

<

данные изъяты>, расположенного в 

<

данные изъяты>, равной его рыночной стоимости.

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего ему земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и, соответственно нарушает его (истца) права плательщика земельного налога.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на дату кадастровой оценки в представленном отчете об оценке № 280419-КС от 28 апреля 2019 года, составленном оценщиком ООО «ЦЕНТР НЕЗАВИСИМОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ И ОЦЕНКИ».

В ходе судебного разбирательства, в связи с оспариванием представителем административного ответчика - Министерства имущественных отношений Московской области достоверности величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенного в отчете об оценке, судом была назначена экспертиза для проверки представленного административными истцами отчета об оценке рыночной стоимости данного объекта на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и определения, в случае такого несоответствия, его действительной рыночной стоимости (т. 1 л.д. 129-132)

Определением Московской областного суда от 22 января 2020 года по делу назначена повторной судебная оценочная экспертизы (т.1 л.д. 244-248).

По результатам повторной судебной экспертизы рыночная стоимость спорного объекта недвижимости была определена в размере отличном от размера рыночной стоимости, определенного в отчете об оценке.

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО1 поддержала заявленные требования своего доверителя в полном объеме.

От представителя административного ответчика – Министерства имущественных отношений Московской области – в суд поступили письменные замечания к экспертному заключению, в связи с Министерство полагало заключение эксперта ненадлежащим доказательством, ввиду допущенных экспертом нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, а именно: 1) необоснованный отказ от доходного подхода; 2) отказ от внесения корректировки на «условия рынка».

От представителя заинтересованного лица – ГБУ МО «ЦКО» – в суд также поступили письменные замечания к экспертному заключению, а именно: 1) отсутствие анализа наиболее эффективного использования; 2) неверно определенный сегмент рынка; 3) не учтен фактор многолетних насаждений на аналоге № 3; 4) ненадлежащая корректировка на «статус населенного пункта»; 5) необоснованная корректировка на «расположение относительно красной линии».

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не обеспечили явку в суд своих представителей.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным в соответствии со ст. 150 КАС РФ рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле. 

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему. 

В силу положений п. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) п. 1 ст. 390, п. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), кадастровая стоимость устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п. 1 ст. 388 НК РФ физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

В соответствии с п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, указанных в п. 3 данной статьи.

В силу положений 

<

...> Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития России от 22 июня 2015 года № 388), при проведении государственной кадастровой оценки основным методом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является метод массовой оценки.

Пункт 3 ст. 66 ЗК РФ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, установленного в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного земельного участка.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ).

В соответствии с абз. 1, 37 названной нормы, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости затрагивает права и обязанности юридического лица - собственника данного земельного участка.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4 ст. 24.18). Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абз. 2 ст. 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 8 ФСО № 4).

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Судом установлено, что фио являются собственником земельного участка с КН 

<

данные изъяты>, общей площадью 108 379 кв.м., категория земли: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для размещения объектов многофункционального торгово-складского комплекса, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты> (т. 1 л.д. 92).

Судом также установлено, что распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 27 ноября 2018 года № 15ВР-1633 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» была установлена, в том числе, кадастровая стоимость земельного участков, принадлежащего административным истцам по состоянию на 1 января 2018 года (дата формирования перечня земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке), что подтверждается приложенными к административному исковому заявлению выписками о из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости (т. 1 л.д. 98). 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости составляет – 472 240 900 рублей.

Согласно заключению эксперта № 24/03/20 от 19 марта 2020 года ООО «ФИНАНСОВЫЙ-КОНСАЛТИНГ» ФИО2, которой судом было поручено проведение повторной судебной экспертизы по проверке отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определению действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, оценщиком при составлении отчета об оценке были допущены нарушения требований российского законодательства об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости. В соответствии с данным экспертным заключением рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составляет 238 292 900 рублей.

Исследовав экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям с. 1-3 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ). Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, выводы, сделанные по результатам исследования и ответы на поставленные судом вопросы.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного исследования, имеющим достаточный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Оснований не доверять указанному заключению эксперта не имеется, сомнений в правильности или обоснованности данного заключения у суда не возникает, и суд принимает его в качестве достоверного доказательства, устанавливающего действительную рыночную стоимость спорного земельного участка.

Указание административного ответчика на необоснованный отказ эксперта от применения доходного подхода, является несостоятельным, поскольку эксперт вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов, а на стр. 15-16 заключения содержится подробное обоснование отказа от применения доходного подхода, с которым суд соглашается.

Довод административного ответчика о том, что эксперт необоснованно отказался от корректировки на «условия рынка», не заслуживает внимания, среднерыночный срок экспозиции для оцениваемого земельного участка составляет от 5 до 9 месяцев, в то время как сроки экспозиции аналогов составили от 1 до 5 месяцев, что входит в данный период. Кроме того, эксперт в своих письменных пояснениях обоснованно обращает внимание на данные экономического научного журнала «Оценка инвестиций» согласно которым ценовых изменений в течении 2017 году не происходило.

Указание ГБУ МО «ЦКО» на отсутствие анализа наиболее эффективного использования не нашло своего подтверждения в судебном заседании, данный анализ содержится на стр. 36 экспертного заключения.

Замечание заинтересованного лица о неверно определенном сегменте рынка суд признает необоснованным, поскольку обоснование корректировок представлено на стр. 47-51 ЭЗ, все участки имеют ВРИ, сопоставимое с объектом оценки. Кроме того, эксперт пояснил, что в справочной литературе отсутствует класс земельных участков под торгово-складские объекты в связи с чем корректировки были применены для наиболее близкого класса – «под офисно-торговую застройку».

Ссылка ГБУ МО «ЦКО» на то обстоятельство, что экспертом не учтен фактор многолетних насаждений на аналоге № 3 не нашла своего подтверждения. Экспертом был проанализирован данный фактор и сделан вывод о его нейтральном влиянии на стоимость аналога, поскольку объект предполагает возможность размещения на нем объектов различного назначения, в силу чего, данные насаждения могут быть использованы как благоустройство и озеленение территории.

Довод заинтересованного лица о применении ненадлежащей корректировки на «статус населенного пункта» был подробно опровергнут экспертом в судебном заседании и письменных пояснениях.

Указание ГБУ МО «ЦКО» на необоснованность корректировки на «расположение относительно красной линии» является несостоятельным. Подробное обоснование корректировки содержится на стр. 48 экспертного заключения.

Каких-либо объективных данных, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих о том, что избранная им методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости представителем административного ответчика суду не представлено. 

Иными лицами, участвующими в деле, выводы эксперта не оспариваются.

Оценив экспертное заключение эксперта ООО «ФИНАНСОВЫЙ КОНСАЛТИНГ» фио в совокупности с другими представленными по делу доказательствами (в том числе экспертное заключение эксперта АО «Международный центр оценки» фио), суд приходит к выводу о том, что определенная экспертом фио рыночная стоимость спорного земельного участка является наиболее вероятной ценой, по которой данный объект мог быть отчужден на открытом рынке по состоянию на 

<

данные изъяты>, и именно эта стоимость должна быть установлена в качестве его кадастровой стоимости.

Исходя из изложенного, требование фио об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. 175-180, 249 КАС РФ,

р е ш и л:

административное исковое заявление фио об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить частично. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с КН 

<

данные изъяты>, общей площадью 108 379 кв.м., категория земли: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для размещения объектов многофункционального торгово-складского комплекса, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 238 292 900 (двести тридцать восемь миллионов двести девяносто две тысячи девятьсот) рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, включая дату подачи административного искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости в Московский областной суд – 27 июня 2019 года. 

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Г.В. Вердиян