УИД 23RS0014-01-2019-003304-73 К делу № 2-68/2020

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Ст-ца Динская 26 февраля 2020 г. 

Динской районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Николаевой Т.П.,

при секретаре Колбасиной Ю.В.,

с участием: истца ФИО1,

представителя истца ФИО2,

ответчика ФИО3,

представителей ответчиков ФИО4 и ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО6 и ФИО3 о взыскании денежных средств, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО6 и ФИО3 о взыскании денежных средств.

В обоснование заявленных требований указано, что 14.07.2017г. между истцом и ответчиком ФИО3 заключен предварительный договор о заключении в будущем недвижимости: земельного участка, площадью 700 квадратных метров, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: дачное подсобное хозяйство, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Стоимость земельного участка оценили в 1 000 000 рублей, расположенный на нем 

<

адрес> 000 000 рублей. Общая сумма сделки 4 000 000 рублей.

14.07.2017г. в соответствии с распиской ответчик ФИО3 получила от ФИО1 наличные денежные средства в размере 1 000 000 рублей в счет продажи земельного участка и жилого дома.

В рамках исполнения предварительного договора купли-продажи от 14.07.2017г. с ответчиком ФИО3 заключен договор строительного подряда, в котором подрядчик обязался в пункте 1.1 выполнить по заказу истца строительство жилого дома расположенного на земельном участке по адресу 

<

адрес>

В соответствии с пунктом 3.6 договора строительного подряда Ответчик ФИО3 обязалась произвести следующие работы и передать объект со следующими характеристиками: размеры дома по внешнему периметру 10*12 метров, этажность 1, фундамент свайный, материал цоколя бетон, материал стен-кирпич (желтого цвета), установка окон, кровля - металлочерепица, навес (с правой стороны вдоль 

<

адрес>,5 метра и передней части дома вдоль дома), плитка уличная, монтаж и установка приборов учета, установка септика, ограждение по периметру, установка ворот, калитки и передней части забора. Внутренняя отделка дома, ремонт, установка натяжного потолка, люстр, розеток, оклеивание обоев (три спальни, кухня-гостиная, коридор), укладка плитки в ванной (стены и пол), укладка напольной плитки (кухня, гостиная, коридор), укладка ламината три спальни, установка дверей, газового котла, счётчика, монтаж батарей, монтаж теплого пола.

В соответствии с пунктом 3.7 подрядчик ФИО3 обязалась подготовить техническую и кадастровую документацию на построение жилого дома. Согласно п. 4.3. оплата по договору производиться в следующем порядке - денежная сумма в размере 3 000 000 рублей оплачивается заказчиком после основного договора купли-продажи недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 2.1 договора строительного подряда дата начала работ – 14.07.2017г., дата окончания работ 15.12.2017г.

Пунктом 6.3 предусмотрено, что сторона не надлежащим образом исполнившая обязательства по Договору, обязана возместить другой стороне убытки в полной сумме с учетом неустоек.

В декабре месяце 2017г., при подготовке к подписанию основного договора купли продажи недвижимости: земельного участка в размере 700 квадратных метров, и жилого дома, ответчик ФИО3 довела до сведения истца, что работает совместно со своей сестрой ФИО6, и поскольку построенный ими дом находится в собственности ФИО6, то основной договор купли-продажи ФИО1 будет заключать с ней.

20.12.2017г. между истцом и ответчиком ФИО6 заключен предварительный договор, предметом которого явилось обязательство сторон в соответствии со ст. 429 ГК РФ заключить в будущем договор купли-продажи недвижимости: Земельного участка с КН № площадью 442 квадратных метра, категория земель: земли населенного пунктов, разрешенное использование: ИЖС, расположенный по адресу: 

<

адрес> В, принадлежавшего продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимости о 15.07.2017г., вид номер и дата государственной регистрации права: собственность, №.

Однако в нарушение условий предварительного договора общая площадь земельного участка, составила 442 квадратных метра, вместо оплаченных 700 кв. метров.

На вопросы истца ответчики пояснили, что номер дома в процессе строительства домов изменился с № на № В, земельный участок на котором расположен новый дом уменьшен 258 кв.м, за которые ответчик ФИО3 уже получила по расписке 1 000 000 рублей, но в течение месячного срока, они «дорежут» земельный участок до 700 квадратных метров.

ФИО3 по расписке получила 1 000 000 рублей за 7 соток земли из расчета 143 000 рублей за сотку. Площадь проданного земельного участка составила 442 кв.м., т.е. на 258 кв.м. меньше оговоренной, т.о. взысканию подлежит 2,58 *143 000 = 371 800 рублей.

27.12.2017г. между ФИО1 и ответчиком ФИО6 заключен договор купли-продажи недвижимости: земельного участка, общей площадью 442 кв.м., КН №, категория земель: земли населенных пунктов, с расположенным на нем жилым домом, КН №, общей площадью 97,6 кв.м., находящихся по адресу 

<

адрес> В. 

Сумма сделки купли-продажи, построенной недвижимости согласно договору от 27.12.2017г. составила 3 000 000 рублей.

После регистрации права собственности на указанный дом, при оформлении технического паспорта на дом в АО «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости Федеральное БТИ» Динском районном Южном филиале «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», ФИО1 узнал, что часть построенного и проданного ему дома, находится на соседнем участке, выходит за границы принадлежащего ему земельного участка.

Для проверки соблюдения границ земельного участка при строительстве жилого дома, был заключен договор с кадастровым инженером о составлении акта перенесения в натуру границ земельного участка, на котором расположен жилой дом. В соответствии с актом перенесения в натуру границ земельного участка от 26.05.2019г., выявлено не соответствие фактической границы земельного участка с данными ГНК, а именно часть дома (фасад) выходит за границы земельного участка, принадлежащего ФИО1 на праве собственности, забор, границы земельного участка по данным ГКН не соответствует фактической границе земельного участка (металлический забор), так же навес находится над чужим участком.

Недостатки имущества, являются неустранимыми недостатками, так как не могут быть устранены без несоразмерных расходов и затрат на их устранение. Передвинуть дом, согласно параметрам разрешенного строительства, в соответствии с правилами СНИП не представляется возможным, поскольку дом является недвижимым имуществом.

Считает правильным уменьшить соразмерную стоимость жилого дома на 50% от цены договора и просить суд взыскать с ФИО6 1 500 000 рублей.

14 июня была направлена претензия досудебного урегулирования ФИО3 с требованием возвратить 1 000 000 рублей, преданный в счет приобретения земельного участка в размере 700 метров и жилого дома. Ответ на претензию не последовал.

19 июня направлена претензия досудебного урегулирования ФИО6 Ответчик ФИО6 в ответ на претензию указала о невозможности решить спор в досудебном порядке, указав, что ФИО1 может использовать дом без навеса, умолчав при этом, что часть дома находится на соседнем участке.

Моральный вред, выразился в том, что данный жилой дом с участком предназначались для проживания истцом с женой до конца жизни. Семья долго выбирала место, где обосноваться и жить. ФИО1 понес дополнительные расходы на обустройство дома мебелью, техникой, которая приобретена на заказ, по определенным размерам и не может быть эффективно использована в другом жилом помещении. (Шторы на 163 000 рублей по чеку ККМ от 03.10.2018г., встроенная кухня Омега по договору подряда № от 21.05.2018г. стоимостью 270 000 рублей, карнизы под размеры штор с комплектующими на сумму 169 640 рублей, встроенный фильтр барьер стоимостью 3 167 рублей, набор встроенной мебели 45 000 рублей по счет фактуре 293 от 23.08.2018г.). 650 807 рублей - общая сумма понесенных расходов на технику и мебель, которую невозможно демонтировать без ущерба и пользоваться ими по назначению в другом помещении, ввиду того, что они выполнены под нестандартные размеры комнат.

Ситуация, в которой оказалась семья Юрченко по вине ответчиков, из-за их не профессионализма, кризисная. Истец потерял очень много денег, а по сути, приобрел жилье, которое не может использовать, поскольку часть дома стоит на соседнем земельном участке. Ежедневные мысли о том, где жить семье, негативно складывается на здоровье истца и его супруги, которые являются пенсионерами.

Сумму морального вреда оценивает в 350 000 рублей.

Ссылаясь на 475, 549, 557, 151 ГК РФ, просит суд взыскать с ответчика ФИО6 денежные средства в размере 1 500 000 рублей в счет соразмерного уменьшения покупной стоимости жилого дома, находящегося по адресу 

<

адрес> В; взыскать с ФИО3 сумму 371 800 рублей, уплаченную по предварительному договору от 14.07.2017г. за 2,58 недостающих сотки земли; солидарно взыскать с ответчиков моральный вред в размере 350 000 рублей; судебные издержки на проведение экспертизы 44 000 рублей, оплату государственной пошлины в размере 28 200 рублей и возмещение услуг адвоката 55 000 рублей.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования в полном объеме, просил иск удовлетворить по доводам, изложенным в тексте искового заявления и заявлении об увеличении исковых требований.

Представитель истца также поддержала доводы своего доверителя. Обратила внимание суда, что в судебном заседании ФИО3 подтвердила тот факт, что дом частично находится за пределами земельного участка истца, подтвердила, что готова вернуть часть денежных средств, за недостающие сотки. Указала на реестровую ошибку, однако не привела ни одного доказательства, позволяющего считать, что имеет место быть реестровая ошибка. Судебной экспертизой ООО «Медико-криминалистический центр», проведенной в рамках судебного разбирательства, местоположение недвижимости - жилой дом с КН 23:07:0601037:201 согласно сведениям ЕГРН, не соответствует его фактическому расположению, границы смещены на 1,6 м на юго-запад от их фактического место положения. При этом экспертом обращено внимание, что реестровая ошибка подлежала исправлению в период, когда существовал «материнский» земельный участок, сейчас первоначальный участок уже снят с кадастрового учета. Считает странной позицию ответчиков «мы признаем, что не дорезали земли, мы признаем, что дом вышел за пределы земельного участка, мы готовы отдать деньги за землю, однако исковые требования не признаем». Полагает, что обнаруженные недостатки имущества являются неустранимыми недостатками, так как не могут быть устранены без несоразмерных расходов и затрат на их устранение. Настаивала на удовлетворении иска в полном объеме.

Ответчик ФИО3, действуя в своих интересах и интересах ответчика ФИО6, исковые требования не признала, при этом пояснила суду, что готова заплатить за недостающие 2,58 сотки 70 045,24 рублей, либо оформить их в собственность истца. В последнее судебное заседание, будучи уведомленной надлежащим образом, не явилась. 

Представитель ФИО6, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности, ФИО4 с иском не согласился, считает заявленные к его доверителю требования не обоснованными. 

Согласно п. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из приведенной нормы права следует, что покупатель вправе потребовать уменьшения покупной цены за умышленное искажение информации о земельном участке, за предоставление заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка.

Как следует из договора купли-продажи от 27.12.2017г., ФИО6 являлась правообладателем продаваемой недвижимости на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (п.2-3 договора), т.е. продавала существующие объекты недвижимости. 

Согласно п. 6 договора, ФИО1 был согласен с техническим состоянием и качественными характеристиками покупаемой недвижимости, имел возможность в полном объеме ознакомиться с документацией на земельный участок и жилой дом, осмотреть его в натуре, осуществить проверку соответствия фактических границ земельного участка сведениям, зафиксированных по данным ГКН, в том числе при необходимости с привлечением специалистов. Сведения ГКН находятся в публичном доступе. При таких обстоятельствах ФИО1 не может быть признан действующим со всей степенью заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по условиям гражданского оборота по смыслу ст. 401 ГК РФ. Доказательств того, что ФИО6 вводила покупателя в заблуждение, либо предоставляла заведомо ложную информацию для совершения сделки купли-продажи, суду не представлено.

Какой-либо спор относительно фактического положения ограждения участка либо размещения строений у ФИО1 не возникал. Имеет место только несоответствие сведений ГКН. Поскольку, исходя из заявленных требований, ФИО1 сохраняет за собой право собственности на приобретенное недвижимое имущество, он не лишен права на принятие мер по исправлению реестровой ошибки.

Считает, что в части требований о взыскании компенсации морального вреда 350000 рублей, ФИО1 не привел каких-либо доводов и не представил суду каких-либо доказательств его причинения. Также следует отказать в удовлетворении требований о взыскании суммы судебных расходов. Просит суд в удовлетворении заявленных ФИО1 исковых требований к ФИО6 - отказать.

Представитель ФИО3, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности, ФИО5 также не согласился с иском, считает его не обоснованным. Так требования к ФИО3 истец основывает на том, что он произвел оплату по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ за 700 кв.м., тогда как в дальнейшем в собственность получил 442 кв.м. Расчет подлежащей взысканию суммы истец произвёл, исходя из установленной в предварительном договоре от 14.07.2017г. цены в 1 000 000 рублей (1 000 000:7=143 000 за сотку). Ссылается, что ФИО3 неосновательно сберегла 371 800 рублей оплаченные за 258 кв.м. Полагает, что подобный расчет не может быть признан достоверным. Согласно основного договора купли-продажи от 27.12.2019г., цена 442 кв.м, определена в 120 000 рублей (120 000:4,42=27 149,32). При таком подходе цена 258 кв.м, составляет 70 045,24 рублей. В части требований о взыскании компенсации морального вреда 350 000 рублей, считает, что ФИО1 не привел каких-либо доводов и не представил суду каких-либо доказательств его причинения. Просит суд, в удовлетворении заявленных к ФИО3 исковых требований - частично отказать, взыскать в пользу ФИО1 с ФИО3 по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, за 258 кв.м, недостающей земли 70 045,24 рублей. В удовлетворении требований о взыскании суммы судебных расходов в соответствии со ст.98 ГПК РФ, ФИО1 следует отказать.

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом, ходатайств об его отложении в суд не поступало.

С учетом мнения участников процесса, в соответствии со ст.ст. 48, 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд считает, что заявленные исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям:

В судебном заседании установлено, что 14.07.2017г. между ФИО3 и ФИО1 заключен предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить в будущем не позднее 15.12.2017г. договор купли-продажи недвижимости: земельного участка, площадью 700 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: ЛПХ, и жилого дома, расположенных по адресу: 

<

адрес>. Стороны оценили стоимость земельного участка в 1 000 000 рублей, жилой дом – в 3 000 000 рублей (л.д. 57, 58). 

Денежная сумма в размере 1 000 000 рублей передана истцом ФИО3 в момент подписания предварительного договора, что подтверждается собственноручно написанной распиской от 14.07.2017г. (л.д. 49). 

Также, 14.07.2017г. между истцом и ответчиком ФИО3 заключен договор строительного подряда, в котором подрядчик обязался в установленный срок – 15.12.2017г. выполнить по заказу истца строительство жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу 

<

адрес> (л.д. 54-56).

По условиям данного договора ответчик ФИО3 обязалась произвести строительные работы и передать истцу объект с определенными договором характеристиками, а также подготовить техническую и кадастровую документацию на построение жилого дома. Оплата по договору в размере 3 000 000 рублей производится заказчиком после заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества (п. 4.3).

20.12.2017г. между ФИО6 и ФИО1 заключен предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить в будущем не позднее 30.12.2017г. договор купли-продажи недвижимости: земельного участка с № площадью 442 кв.м., категория земель: земли населенного пунктов, разрешенное использование: ИЖС, и жилой дом, площадью 97,6 кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес> В (л.д. 65. 66). 

27.12.2017г. между ФИО6 и ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимости: земельного участка, общей площадью 442 кв.м., №, категория земель: земли населенных пунктов, с расположенным на нем жилым домом, КН №, общей площадью 97,6 кв.м., находящихся по адресу 

<

адрес> земельного участка составляет 120 000 рублей, жилого дома – 1 980 000 рублей, определен порядок взаимных расчетов. Также покупателем передано продавцу 900 000 рублей на неотъемлемые улучшения жилого дома (л.д. 50-53).

Расчет по договору произведен в полном объеме, что подтверждается распиской ФИО6 от 28.12.2017г. о получении от ФИО1 900 000 рублей и платежным поручением № от 29.12.2017г. на сумму 2 100 000 рублей (л.д. 47, 48).

Договор прошел государственную регистрацию, право собственности на приобретенные объекты недвижимости зарегистрированы за ФИО1, что подтверждается Выписками из ЕГРН (л.д. 59-64).

В соответствии с актом перенесения в натуру границ земельного участка от 26.05.2019г., выявлено несоответствие фактической границы земельного участка с данными ГНК, которые отображены на схеме (л.д. 69, 70).

Истцом направлены в адрес ответчиков претензии – 14.06.2019г. ФИО3, 19.06.2019г. ФИО6 с требованием о расторжении заключенных с ними договоров и возврате денежных средств (л.д. 14-19).

В возражениях на претензию ФИО6 указано об исполнении условий договора купли-продажи в полном объеме и невозможности нахождения жилого дома за пределами проданного земельного участка. Предложено обратиться в суд (л.д. 67, 68).

На основании статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст.475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 475 Гражданского кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Как следует из договора купли-продажи недвижимости от 27.12.2017г., истец приобрел у ответчика ФИО6 жилой дом, с техническим состоянием и качественной характеристикой указанной недвижимости покупатель согласен, передача недвижимости произведена путем передачи технической документации, ключей, квитанций об оплате коммунальных, налоговых платежей в момент подписания договора.

Исходя из анализа вышеприведенных норм права, для применения мер гражданско-правовой ответственности к продавцу, сторона должна доказать, что переданный объект недвижимости не соответствует условиям договора о качестве товара и данные недостатки возникли до его передачи покупателю.

В силу положений статьи 469 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (п. 2 ст. 474 ГК РФ).

Таким образом, качество товара определяется соглашением сторон в договоре, при отсутствии такого соглашения товар, пригодный для использования, считается соответствующим требованиям о качестве.

Юридически значимым обстоятельством для правильного разрешения настоящего спора является выяснение вопроса о возможности использования жилого дома по назначению.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований.

Разрешая спор, в соответствии со ст. 12 ГПК РФ судом созданы условия для всестороннего, полного и объективного исследования всех обстоятельств и предоставлена сторонам возможность представить доказательства в судебное заседание. 

Для разрешения возникшего спора по ходатайству представителя истца судом назначена судебная землеустроительная экспертиза (л.д. 86-88). 

Согласно заключению экспертов ООО «Медико-криминалистический центр» от 15.11.2019г. № (л.д. 95-126):

местоположение фактических границ земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, №В, не соответствует сведениям, внесенным об этих границах в ЕГРН. Выявленное несоответствие составляет от 3,1м до 13,3 м, площадь несоответствия 386 кв.м.;

местоположение объекта недвижимости жилой дом с кадастровым номером № согласно сведениям ЕГРН, не соответствует его фактическому расположению на местности, границы смещены на 1,6 м по направлению на юго-запад от их фактического местоположения;

местоположение фактических границ земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>, №, не соответствует сведениям, внесенным об этих границах в ЕГРН. Выявленное несоответствие составляет от 2,1м до 16,1 м, площадь несоответствия 832 кв.м. В связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок, подтверждающих его фактическую площадь и конфигурацию, определить, являются ли указанные несоответствия реестровой ошибкой технически невозможно.

В силу требований ч.ч. 1, 2 ст.67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, при том никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Оценивая заключение экспертов по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд учитывает, что экспертиза выполнена квалифицированными экспертами, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. Заключение соответствует требованиям Федерального закона РФ №73-ФЗ от 31.05.2001г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», его объективность и достоверность сомнений не вызывает.

Заключение судебной экспертизы полно и всесторонне отражает вопросы, поставленные судом, в нем учтены все документы, касающиеся местоположения принадлежащих истцу жилого дома и земельного участка. 

Стороны при назначении экспертизы отводов экспертам не заявляли и согласились на проведение экспертизы именно в данном учреждении. У суда нет оснований не доверять судебной экспертизе, проведенной по определению суда и в соответствии со ст. 80 ГПК РФ.

Обстоятельств, предусмотренных ч. 2 ст. 87 ГПК РФ, на основании которых можно усомниться в правильности или обоснованности заключения эксперта, судом не установлено. Оснований расценивать заключение экспертов как недопустимое доказательство, не имеется.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО7 подтвердила сделанные в заключении выводы, при этом пояснила суду, что фактическое местоположение жилого дома не соответствует внесенным о нем сведениям в ЕГРН. Дом «заступает» за границы земельного участка.

Согласно ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилой дом используется для целей проживания.

При заключении договора купли-продажи стороны прописали все его условия; продавец передала, а покупатель принял всю информацию о доме, нашел дом в приемлемом состоянии, не имел претензий к качеству дома. 

Каких-либо объективных и достоверных доказательств того, что дом непригоден для проживания, то есть не соответствует своему назначению, ввиду выявленных недостатков, в том числе скрытых, судом, не установлено и из материалов дела не усматривается. 

Оснований сомневаться в качестве приобретенного имущества у ФИО1 не было, т.к. жилой дом был расположен в границах земельного участка, имеющего соответствующее ограждение. В Выписке из ЕГРН в разделе № описание местоположение объекта недвижимости, жилой дом также находится в пределах земельного участка.

Вместе с тем, спорный жилой дом частично расположен за границей приобретенного ФИО1 земельного участка по 

<

адрес>, №В 

<

адрес>, что указывает на наличие признаков самовольно возведенной постройки. 

В данном случае истец, пользуясь правом выбора в силу ч. 1 ст. 475 Гражданского кодекса РФ, заявил требования об уменьшении покупной цены жилого дома.

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ).

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Поскольку жилой дом не соответствует надлежащему качеству, суд полагает возможным определить размер уменьшения покупной цены жилого дома на 50% от его стоимости, исходя из расходов, необходимых на устранение его недостатков.

Такой подход не противоречит положениями ст.475 ГК РФ, поскольку законодатель не определил правила определения объема соразмерного уменьшения покупной цены.

Договором Купли-продажи от 27.12.2017г. определена цена жилого дома – 1 980 000 рублей, которая подлежит уменьшению до 990 000 рублей, а разница в 990 000 рублей – взысканию с ответчика ФИО6

Отказывая в части требований, предъявленных к ФИО3, суд исходит из следующего: согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса (пункты 3, 5 статьи 429 ГК РФ).

По правилам п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как следует из предварительного договора от 14.07.2017г., заключенного между ФИО1 и ФИО3, стороны обязались заключить в предусмотренный договором срок договор купли-продажи земельного участка, площадью 700 кв.м. и жилого дома, площадью 100 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>, №. 

Пунктами 2 и 3.2 договора установлены стоимость недвижимости – 1 000 000 рублей за земельный участок, 3 000 000 рублей за жилой дом и срок заключения основного договора – 15.12.2017г. 

Из предварительного договора не могут возникать обязательства по передаче предварительно оплаченного товара, кроме как обязательства по заключению основного договора.

В судебном заседании установлено, что основной договор между истцом и ответчиком в определенный ими срок не заключен. Более того, достоверных доказательств, подтверждающих, что на момент заключения предварительного договора ФИО3 являлась правообладателем земельного участка и жилого дома с отраженными в договоре характеристиками в 

<

адрес>, №, в материалы гражданского дела не представлено.

Как следует из договора купли-продажи от 15.07.2017г., собственником недвижимого имущества по указанному адресу на момент отчуждения являлась ФИО8, которая продала его ФИО6, при этом площадь земельного участка составляет 1500 кв.м., жилого дома – 20,7 кв.м. (л.д. 79).

Анализ исследованных судом доказательств в совокупности с установленными в судебном заседании обстоятельствами, приводит суд к выводу, что денежные средства в размере 1 000 000 рублей переданы истцом за недвижимость, которая им не приобреталась.

Иных доводов для взыскания денежных средств, кроме как продажа земельного участка меньшей площадью, исковое заявление не содержит. В связи с чем, в части требований о взыскании с ФИО3 371 800 рублей за недостающую площадь земельного участка (258 кв.м.) не имеется. 

Не могут быть приняты доводы представителя истца о применении к возникшим правоотношениям положений Закона РФ «О защите прав потребителей».

Действительно, Закон о защите прав потребителей применяется к отношениям сторон предварительного договора (статья 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (п. 4 Постановления Пленума ВС РФ №).

Вместе с тем, Закон о защите прав потребителей регулирует отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо ИП (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг.

Поскольку и предварительные договоры от 14.07.2017г., 20.12.2017г. и договор купли продажи от 27.12.2017г. заключен истцом с ответчиками – физическими лицами, то к возникшим правоотношениям применяются положения Гражданского кодекса РФ о договоре.

Разрешая требование о взыскании компенсации морального вреда, суд исходит из следующего. 

Под моральным вредом понимаются физические или нравственные страдания, причинённый гражданину действиями или бездействием, посягающими на принадлежащие ему от рождения или в силу закона нематериальные блага (жизнь, здоровье, достоинство личности, деловая репутация, неприкосновенность частной жизни, личная и семейная тайна и т.п.), или нарушающими его личные неимущественные права (право на пользование своим именем, право авторства и другие неимущественные права), или нарушающими его имущественные права.

Моральный вред может заключаться в нравственных переживаниях в связи с утратой родственников, невозможностью продолжать активную общественную жизнь, потерей работы, раскрытием тайны, распространением сведений, порочащих честь, достоинство или деловую репутацию гражданина, физической болью, связанной с причинённым увечьем, иным повреждением здоровья либо в связи с заболеванием, перенесённым в результате нравственных страданий.

Суд обязан установить, чем подтверждается факт причинения потерпевшему нравственных или физических страданий, при каких обстоятельствах и какими действиями (бездействием) они нанесены, степень вины причинителя, какие нравственные или физические страдания перенесены потерпевшим, в какой сумме он оценивает их компенсацию и другие обстоятельства, имеющие значение для разрешения данного спора.

В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, истцом не представлено каких-либо доказательств того, что в результате виновных действий ответчиков были причинены нравственные или физические страдания, а также степень таких страданий, нарушены принадлежащие ФИО1 нематериальные блага, или личные неимущественные права и интересы, при этом обязанность возмещения морального вред с силу прямого указания закона, отсутствует.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требования о взыскании компенсации морального вреда не имеется.

Статьей 94 ГПК РФ установлено, что к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся в том числе: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг представителей; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в данной статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного требования.

Вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного в суд требования непосредственно связан с выводом суда, содержащимся в резолютивной части его решения (ч. 5 ст. 198 ГПК РФ), о том, подлежит ли заявление удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и приводит к необходимости возмещения судебных расходов.

Если иск удовлетворен частично, то это одновременно означает, что в части удовлетворенных требований суд подтверждает правомерность заявленных требований, а в части требований, в удовлетворении которых отказано, суд подтверждает правомерность позиции ответчика. Соответственно, при неполном (частичном) удовлетворении имущественных требований, подлежащих оценке, судебные издержки присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику - пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом были заявлены требования на сумму 1 871 800 рублей, удовлетворены судом – в размере 990 000 рублей, т.е. на 52,89%. 

При подаче искового заявления истцом уплачена государственная пошлина в размере 28 200 рублей, что подтверждается квитанцией от 26.07.2019г. (л.д. 12).

Однако при цене иска 1 871 800 рублей подлежит уплате государственная пошлина 17 559 рублей. 

В силу п. 1 ч. 1 ст. 333.40 Налогового Кодекса РФ, уплаченная государственная пошлина подлежит частичному возврату или полностью в случае её уплаты в большем размере, чем это предусмотрено статьей НК РФ.

При таких обстоятельствах излишне уплаченная госпошлина в размере 10 641 рублей подлежит возврату.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований понесенные расходы по оплате государственной пошлины в размере 17 559 рублей х 52,89% = 9 286,96 рублей.

Стоимость проведенной по делу землеустроительной экспертизы составляет 65 000 рублей, ФИО1 оплачено 44 000 рубля, что подтверждается платежными документами. С учетом пропорциональности в пользу истца подлежит взыскать с ответчика ФИО6 понесенные истцом расходы по оплате экспертизы 65 000 рублей х 52,89 % = 34 378,5 рублей 

Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

При определении размера взыскиваемых расходов на оплату услуг представителя, суд учитывает объем оказанной юридической помощи, представленных доказательств, продолжительность процесса, поведение лиц, участвующих в деле, их отношение к процессуальным правам и обязанностям, и полагает справедливым взыскать с ответчика в пользу истца понесенные им расходы на оплату услуг представителя, которые подтверждаются квитанциями об оплате на общую сумму 55 000 рублей (л.д. 42, 43), пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 55 000 рублей х 52,89 % = 29 089,5 рублей.

Назначенная по делу судебная землеустроительная экспертиза, проведена экспертом без предварительной оплаты её ответчиками, в соответствие с требованиями ст. 85 ГПК РФ. Удовлетворяя заявление эксперта о взыскании вознаграждения за выполненную работу в размере 25 000 рублей (л.д. 94) рублей, суд считает необходимым взыскать их с ФИО9 с учетом положений ст. 98 ГПК РФ, которые следует перечислить на расчетный счет экспертной организации.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО6 и ФИО3 о взыскании денежных средств – удовлетворить частично.

Уменьшить покупную стоимость жилого дома расположенного по адресу: 

<

адрес>В до 990 000 (девятьсот девяноста тысяч) рублей.

Взыскать с ФИО6 в пользу ФИО1:

денежные средства в размере 990 000 (девятьсот девяносто тысяч) рублей в счет соразмеренного уменьшения покупной стоимости жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>В;

судебные издержки, понесенные на оплату судебной экспертизы 34 378 (тридцать четыре тысячи триста семьдесят восемь) рублей 50 копеек, оплату государственной пошлины в размере 9 286 (девять тысяч двести восемьдесят шесть) рублей 96 копеек, на оплату юридических услуг представителя в размере 29 089 (двадцать девять тысяч восемьдесят девять) рублей 50 копеек, 

а всего 1 062 754 (один миллион шестьдесят две тысячи семьсот пятьдесят четыре) рубля 96 копеек.

В остальной части – отказать.

Взыскать с ФИО6 в пользу ООО «Экспертный медико-криминалистический центр» расходы за проведение судебной экспертизы в размере 25 000 (двадцать пять тысяч) рублей.

Банковские реквизиты для оплаты: 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Динской районный суд путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 02 марта 2020 года. 

Председательствующий Т.П. Николаева