УИД № 69RS0002-02-2022-000263-47 судья Шишова Е.А. 2026 год

дело № 2 – 1 – 2/2025 (33 – 600/2026)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда

в составе председательствующего судьи Кулакова А.В.,

судей Солдатовой Ю.Ю., Яковлевой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Носовой Я.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Твери

12 марта 2026 года

по докладу судьи Кулакова А.В.

дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Бежецкого межрайонного суда Тверской области от 19 ноября 2025 года, которым постановлено:

«исковые требования ФИО2 к ФИО1. Администрации Весьегонского муниципального округа Тверской области о признании незаконной перепланировки, реконструкции жилого помещения, обязать привести помещение в жилое и в соответствие техническому паспорту, освободить и привести в исходное состояние территорию примыкающую к жилому дому, признании недействительным решения собрания от 22.05.2022, признании недействительными и отмене Постановления о переводе из жилого помещения в жилое № 265 от 06.07.2022 и Акта о завершении переустройства, внесении изменений в ЕГРН, установлении неустойки, удовлетворить частично.

Признать незаконной реконструкцию помещения с кадастровым номером №, расположенного на первом этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, в части монтажа конструкции из ПВХ со стеклопакетами, состоящей из двух окон и входной двери между ними с разборкой кирпичной кладки под оконным проемом.

Обязать ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) в течение трех месяцев со дня вступления настоящего решения в законную силу, привести помещение в прежнее состояние частично, а именно привести общее имущество собственников многоквартирного жилого дома расположенного по адресу: 

<

адрес> первоначальное состояние до выполнения работ согласно проекту перепланировки и переустройства нежилого помещения, составленному ООО «Арктар-Проект», выполнив работы по демонтажу входного проема и восстановлению оконного проема с осуществлением кирпичной кладки под оконным проемом, с предварительной проектной подготовкой.

Признать частично недействительными и отменить Постановление о переводе из жилого помещения в нежилое № 265 от 06.07.2022 и Акт о завершении переустройства выданные администрацией Весьегонского муниципального округа Тверской области от 03.10.2022 в части согласования работ в соответствие с проектной документацией работ по демонтажу оконного блока и подоконного пространства в пределах устанавливаемого дверного блока.

Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) неустойку за неисполнение решения суда 300 рублей в день со дня истечения срока исполнения решения суда до момента фактического исполнении решения суда.

В удовлетворении остальной части требований ФИО2 к ФИО1, Администрации Весьегонского муниципального округа, отказать.

В удовлетворении требований ФИО2 к ФИО3, отказать.

Встречные исковые требования ФИО1 к ФИО2, Администрации Весьегонского муниципального округа, о сохранении в перепланированном (переустроенном, реконструированном) состоянии нежилое помещение, удовлетворить частично.

Сохранить нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное на первом этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, в перепланированном (переустроенном) состоянии согласно проекту перепланировки и переустройства нежилого помещения, выполненному ООО «Арктар-Проект», постановлению администрации Весьегонского муниципального округа Тверской области № 265 от 06.07.2022 и Акта о завершении переустройства и (или) перепланировке от 03.10.2022 частично, за исключением проведенных работ по демонтажу оконного блока и подоконного пространства в пределах устанавливаемого дверного блока для входа в помещение.

В удовлетворении остальной части требований ФИО1 к ФИО2, Администрации Весьегонского муниципального округа, отказать.

В удовлетворении требований ФИО1 к Главному управлению архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области, ГКУ «Центр управления земельным ресурсами» Тверской области, отказать.

Обеспечительные меры по определению суда от 27 августа 2024 года в виде запрета на отчуждение недвижимого имущества: нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, помещение 8, отменить после исполнения решения суда».

Судебная коллегия,

установила:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1, ФИО3, администрации Весьегонского муниципального округа Тверской области о признании незаконной перепланировки, реконструкции жилого помещения с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, возложении обязанности на собственников в течение тридцати дней после вступления решения суда в законную силу привести помещение в жилое и в состояние, соответствующее техническому паспорту от 21 июня 2004 года, восстановлении конструкции пола в помещении путем выполнения восстановительно-ремонтных работ, восстановлении вентиляционных шахт и дымоходов, приведении общего имущества собственников многоквартирного дома в первоначальное состояние путем демонтажа дверного проема, восстановления оконного проема в первоначальном виде, демонтажа конструкции крыльца и навеса над крыльцом, демонтажа пешеходной дорожки, приведении в исходное состояние внутренних несущих стен с заложением кирпичом вновь организованных дверных проемов, приведении внешнего вида фасада в первоначальное состояние с удалением декоративной штукатурки и восстановлением единого цвета фасада многоквартирного дома, освобождении и приведении в исходное состояние территории, примыкающей к жилому дому по адресу: 

<

адрес>, занятой входной группой и пешеходной дорожкой, признании решения собрания по вопросам, указанным в протоколе от 22 мая 2022 года, недействительным, признании недействительным и отмене Постановления о переводе из жилого помещения в нежилое № 265 от 06 июля 2022 года, а также акта о завершении переустройства, выданного администрацией Весьегонского муниципального округа относительно указанного помещения, внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости в отношении объекта недвижимости в части назначения помещения с «нежилое» на «жилое», установлении судебной неустойки на случай неисполнения ответчиками судебного решения в размере 3000 рублей в день до момента исполнения решения, истребовании из незаконного владения земельного участка, расположенного под входной группой, пристроенной к нежилому помещению с фасада дома.

В обоснование требований указано, что ФИО2 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>

Ответчики ФИО1 и ФИО3, являясь собственниками квартиры № в указанном выше многоквартирном доме, в июне 2022 года начали работы по изменению характеристик объекта капитального строительства, а именно: сделали отдельный вход, разобрав подоконный участок наружной стены, являющейся внешней ограждающей конструкцией и входящей в состав общего имущества многоквартирного дома, произвели замену несущих конструкций, установили дверь и пристроили крыльцо на общем земельном участке.

02 июня 2022 года истец в адрес ответчиков направил уведомление с возражением о переустройстве (перепланировке) данной квартиры, однако, работы продолжались, о проведении общего собрания собственников помещений его не извещали. После этого 22 июня 2022 года истец направлял заявления о незаконной реконструкции помещения в многоквартирном доме в администрацию Весьегонского муниципального округа, в прокуратуру Весьегонского муниципального округа, в управляющую компанию «Айтек», в ГУ «Государственная жилищная инспекция Тверской области», в Главное Управление архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области.

Из ответа администрации Весьегонского муниципального округа от 05 июля 2022 года он узнал о том, что ответчики подали документы о переводе жилого помещения в нежилое, который был согласован. О том, что 22 мая 2022 года состоялось собрание собственников жилья многоквартирного дома по вопросу перевода, его никто не уведомил. При этом в ответе от 05 августа 2022 года из Главного Управления архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области было указано, что разрешительная документация на реконструкцию дома, в котором размещено спорное помещение, не выдавалась.

Истец считает незаконными действия ответчиков, поскольку уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников. Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома. В данном случае при наличии возражений одного из собственников помещений в многоквартирном доме произведены работы, в результате которых изменен внешний вид фасада дома, его архитектурный облик, уменьшено общее имущество многоквартирного дома, в том числе, общий земельный участок.

Определением от 01 ноября 2022 года, занесенным в протокол судебного заседания, прекращено процессуальное положение ГУ «Государственная жилищная инспекция» Тверской области в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца, и данное лицо в порядке ст. 47 Гражданского процессуального кодекса РФ привлечено к участию в деле в качестве государственного органа для дачи заключения.

Определением от 14 ноября 2022 года, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ЗАО «Бизнес проект», ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, этим же определением прекращен процессуальный статус третьего лица УК «Айтек».

Определением от 13 марта 2023 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО13, ФИО14

Определением от 30 марта 2023 года, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области, Правительство Тверской области, ФИО15

Определением от 10 апреля 2023 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ГКУ Тверской области «Центр управления земельными ресурсами».

Ответчик ФИО1 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ФИО2 о сохранении в перепланированном (переустроенном, реконструированном) состоянии жилого помещения кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, согласно проекту ООО «АРКТАР-ПРОЕКТ», постановлению Администрации Весьегонского муниципального округа Тверской области от 06 июля 2022 года № 265 и акту о завершении переустройства и (или) перепланировки жилого/нежилого помещения в жилом доме от 03 октября 2022 года.

В обоснование встречных требований указано, что при рассмотрении дела Вторым кассационным судом общей юрисдикции 19 декабря 2023 года при отмене решения Бежецкого межрайонного суда Тверской области от 10 мая 2023 года и апелляционного определения Тверского областного суда от 15 августа 2025 года суд кассационной инстанции указал о том, что заключение эксперта ООО «Граффити» содержит выводы о том, что работы по демонтажу ограждающей стены подоконного блока, устройству дверного проема и входной группы, обустройству двух проемов в несущих стенах внутри жилого помещения не изменяют размеры общего имущества в многоквартирном доме. Вместе с тем, из того же заключения следует, что при ответе на вопрос о возможности приведения спорного помещения в прежнее состояние эксперт пришел к выводу, что в результате работ будут затронуты несущие конструкции, которые в силу положений ст. 36 ЖК РФ отнесены к общему имуществу многоквартирного дома, а уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. При этом суд кассационной инстанции не подверг сомнению и не нашел никаких противоречий в выводах эксперта относительно соответствия приведенных строительных работ всем требованиям, не создающим угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушающим права и охраняемые законом интересы других лиц и невозможности приведения помещения в первоначальное состояние, поэтому в этой части заключение эксперта может быть использовано для подтверждения юридически значимых обстоятельств по делу.

ФИО1 указано, что они с ФИО3 с 17 мая 2022 года являлись в равных долях собственниками 

<

адрес>. 22 июня 2022 года они обратились в администрацию Весьегонского муниципального округа с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, предоставив все необходимые документы.

Постановлением администрации от 06 июля 2022 года разрешен перевод жилого помещения в нежилое с изменением его функционального назначения – аптечный пункт, с проведением работ в соответствии с проектной документацией. Постановлением администрации от 15 сентября 2022 года создана комиссия по приемке работ и согласно акту от 03 октября 2022 года комиссия произвела осмотр объекта и признала работы выполненными в соответствии с требованиями нормативных документов, данный акт являлся основанием для проведения инвентаризационных обмеров и внесения изменений в поэтажные планы и экспликации, а так же подтверждением окончания перевода жилого помещения и использования переведенного помещения в качестве нежилого. Все работы по переводу помещения в нежилое были проведены собственниками № соответствии с действующим законодательством, спорное нежилое помещение введено в эксплуатацию.

Право собственности на нежилое помещение с учетом изменений характеристик помещения согласно проектной документации и акту от 03 октября 2022 года зарегистрировано в ЕГРН и для защиты прав собственников достаточно сохранить нежилое помещение в перепланированном (переустроенном, реконструированном) состоянии без предъявления требований о признании права собственности на объект.

В данном случае ФИО1 и ФИО3 предприняли все необходимые меры к получению необходимых согласований и разрешений. О необходимости получения согласия всех собственников помещений ни ФИО1, ни ФИО3 не было известно, они ничего не скрывали и провели все работы по проекту, администрация все согласовала, в противном случае они не занимались бы переводом квартиры в нежилое помещение, все работы они начали после получения уведомления о переводе от 06 июля 2022 года, то есть их действия являлись абсолютно добросовестными и ими приняты все меры для получения необходимых согласований и разрешений.

Согласно заключению эксперта перепланировка допустима, соответствует функциональному назначению, улучшает потребительские качества и техническое состояние помещения, отвечает требованиям безопасности и соответствует строительным нормам, в помещении и в здании в целом отсутствует угроза жизни и здоровью граждан, помещение и здание в целом пригодно для нормальной и безопасной эксплуатации. Так же в заключении эксперта указано, что работы по приведению помещения в прежнее состояние невозможны, так как будут затронуты несущие конструкции, может возникнуть угроза жизни и здоровью граждан, помещение и здание в целом будут опасны для нормальной и безопасной эксплуатации.

Определением от 16 апреля 2024 года, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Фемида», ИП ФИО16, Главное управление архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области.

Определением от 03 мая 2024 года, занесенным в протокол судебного заседания, администрация Весьегонского муниципального округа Тверской области исключена из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, и привлечена к участию в деле в качестве соответчика.

Определением от 23 мая 2024 года, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве соответчика привлечено Главное управление архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области с исключением последнего из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением от 12 сентября 2024 года, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве соответчика привлечено ГКУ Тверской области «Центр управления земельными ресурсами».

Учитывая, что третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО13 умерла ДД.ММ.ГГГГ, определением от 24 сентября 2025 года привлечена ее правопреемник наследник по завещанию ФИО17

Истец по первоначальному иску ФИО2 в судебном заседании свои требования поддержал в полном объеме, встречные исковые требования не признал, пояснил, что действиями ответчиков нарушены его права как собственника помещения в доме, без его согласия уменьшено общее имущество многоквартирного дома, вместо окна обустроена входная дверь, построено бетонное крыльцо вплотную к несущей стене дома, что лишает доступа кого-либо к этой части несущей конструкции, внутри помещения изменены несущие стены путем расширения проемов, система отопления у входа в помещение убрана под пол, что лишает возможности провести какие-либо ремонтные работы в случае поломки. Принадлежащее ему помещение в этом доме он приобрел в 2006 году как квартиру, а затем перевел его в нежилое помещение, предоставив все необходимые документы, при этом предоставлять решение общего собрания жильцов и их согласие на такую реконструкцию в то время по закону не требовалось. Затем он это помещение продавал и в 2017 году снова стал его владельцем. ФИО1 и ФИО3 арендовали у него данное нежилое помещение, договор аренды был расторгнут, что не указывает, что он злоупотребляет своим правом. О проведении общего собрания собственников помещений дома его никто в известность не ставил.

Ответчик по первоначальному иску ФИО1, представлявшая так же интересы третьего лица ООО «Фемида», и ее представитель ФИО18 в судебном заседании исковые требования ФИО2 не признали, поддержали доводы встречного иска, полагали, что проведенные работы относятся к перепланировке и переустройству, которые проводятся в соответствии со ст. ст. 25, 26 ЖК РФ, требования которых о согласовании с органом местного самоуправления были соблюдены. Проемы внутри помещения в несущих стенах фактически не являются ограждающими конструкциями, обслуживают исключительно потребности одного помещения, при условии, что один проем был заложен, а другой обустроен, что свидетельствует о том, что ни уменьшения общего имущества, ни присоединения общего имущества не произошло. Действия ФИО2 могут быть расценены как злоупотребление правом, что влечет отказ в удовлетворении требований, так как ранее ФИО1 арендовала помещение у ФИО2 под аптеку, но позднее договор аренды был расторгнут, и она приобрела помещение в другом подъезде. ФИО2 при переводе своего помещения в нежилое не имел согласия всех собственников, протокол общего собрания он не предъявлял. Фактически обращение ФИО2 с данным иском в суд направлено на формальное использование судебной защиты в целях, не связанных с реальным обеспечением его прав, как собственника общего имущества. Несмотря на выполнение всей процедуры по переводу жилого помещения в нежилое, поведение ФИО2 не согласуется с требованиями разумности и добросовестности. Техническое состояние объекта не нарушает права и законные интересы граждан. Избранный ФИО2 способ защиты права не соответствует (не пропорционален) оспариваемому праву, учитывая, что доля ФИО2 в спорной части общего имущества (подоконная часть) незначительна, хотя другие собственники дали согласие на проведение конкретных работ по переводу помещения в нежилое. Внутри помещения произведена перепланировка, согласие 2/3 собственников получено. При удовлетворении иска срок для исполнения работ должен составлять не менее 6 месяцев. Полагали, что ФИО2 был пропущен срок исковой давности по требованиям о признании недействительными и отмене решения собрания по вопросам, указанным в протоколе от 22 мая 2022 года, постановления о переводе из жилого помещения в нежилое № 265 от 06 июля 2022 года, акта о завершении переустройства, выданного администрацией Весьегонского муниципального округа.

Ответчик по первоначальному иску ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в заявлении просил отказать в удовлетворении требований ФИО2 и удовлетворить встречные требования ФИО1

Ответчик по обоим искам администрация Весьегонского муниципального округа Тверской области, будучи извещенным надлежащим образом, своего представителя в суд не направил, просил рассматривать дело в отсутствие своего представителя, указав на непризнание иска ФИО2 и поддержку встречного иска ФИО1 В заявлении от 21 мая 2024 года представитель администрации указал на признание требований ФИО1

Представитель ответчика по встречному иску Главного управления архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области в заявлении просил рассматривать дело в свое отсутствие, в письменных пояснениях от 09 октября 2024 года указал, что несущие конструкции в силу положений ст. 36 ЖК РФ отнесены к общему имуществу многоквартирного дома, уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Заявление о выдаче разрешения на реконструкцию в Главное управление не поступало, заявлений о выдаче ГПЗУ на земельный участок по адресу: 

<

адрес>, от правообладателей не поступало, ГПЗУ не выдавался.

Ответчик по встречному иску ГКУ «Центр управления земельными ресурсами Тверской области» о месте и времени проведения судебного заседания извещен надлежащим образом, в отзыве от 30 сентября 2024 года указал, что Учреждение является ненадлежащим ответчиком по делу, разрешение спора оставил на усмотрение суда.

Представитель Главного управления «Государственная жилищная инспекция» Тверской области в своем заключении указал, что демонтаж оконного проема является реконструкцией и ведет к уменьшению размера общего имущества, следовательно, возможен только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме. Из протокола общего собрания собственников дома от 22 мая 2022 года усматривается, что решение о демонтаже стены дома для устройства дверного проема дано не всеми собственниками дома. Из проекта перевода жилого помещения в нежилое, выполненного ООО «Арктар-Проект», следует, что вход в помещение размещается в пределах оконного проема с демонтажем оконного блока и подоконного пространства в пределах устанавливаемого дверного блока в наружной стене, что свидетельствует о реконструкции, ведущей к уменьшению размера общего имущества многоквартирного дома, что требует согласия 100% собственников помещений указанного дома.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области, извещено надлежащим образом, в судебное заседание своего представителя не направило, в заявлении просило рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Правительства Тверской области, Управления Росреестра по Тверской области, ЗАО «Бизнес проект», ИП ФИО16, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО19, ФИО17, ФИО14, ФИО15 о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

В заявлениях, представленных ФИО4, ФИО20, ФИО6, ФИО7, ФИО9, ФИО10, ФИО11, просили суд отказать в удовлетворении исковых требованиях ФИО2, указав на свое согласие на перевод жилого помещения в нежилое и сохранение доме аптеки.

ФИО15 в заявлении от 13 ноября 2025 года указала, что не согласна с требованиями ФИО2, просила в их удовлетворении отказать, оставив аптеку в бывшей квартире № 8, претензий по организации дверного проема и строительства крыльца она не имеет, при проведении общего собрания 22 мая 2022 года она давала свое согласие на перевод квартиры в нежилое помещение под аптечный пункт.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО1 ставится вопрос об отмене решения суда первой инстанции, вынесении нового судебного акта об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворении встречного иска.

В обоснование жалобы указано, что вывод суда о том, что демонтаж подоконного пространства и устройство вместо оконного блока дверного согласно проекту ООО «АРКТАР-ПРОЕКТ» является уменьшением общего имущества и реконструкцией, что влечет необходимость получения согласия всех собственников помещений многоквартирного дома для проведения указанных работ, основано на неверном толковании норм материального права.

Однако, как следует из диспозиции ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ, установление исключительно одного факта уменьшения общего имущества без определения его способа (реконструкция, перепланировка, переустройство) является недостаточным для утверждения о необходимости получения согласия всех собственников на проведение работ, влекущих уменьшение общего имущества, а при изменении границ помещений в многоквартирном доме вне зависимости от способа (реконструкция, перепланировка, переустройство) требует согласия всех собственников помещение только в случае присоединения общего имущества к такому помещению.

Из чего следует, что действующее жилищное законодательство содержит ограниченный перечень случаев, при которых требуется согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Следовательно, к юридически значимым обстоятельствам, подлежащим доказыванию в рамках настоящего спора, относятся: установление вида проведенных работ - реконструкция, переустройство, перепланировка; установление факта наличия или отсутствия уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме в результате проведенных работ; произошло ли присоединение части общего имущества к помещению в результате проведенных работ.

Суд первой инстанции, оценивая работы по демонтажу оконного блока и подоконного пространства и устройство дверного проема (установка двери), отнес данный вид работ к реконструкции, отвергнув противоположный вывод экспертов, содержащийся в проведенной по делу строительно-технической экспертизе, указав на то, что проведенные работы затронули ограждающие несущие конструкции дома, относящиеся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, приведя положения сложившейся судебной практики и позицию государственного инспектора ГЖИ по Тверской области ФИО21, специалиста ФИО22 и письменную информацию ГУ ГЖИ Тверской области от 18 сентября 2024 года № 11955-ЕЖ.

Данный вывод сделан без учета изменений, внесенных в ч. 2 ст. 25 Жилищного кодекса РФ, согласно которым изменение ограждающих несущих конструкций возможно и при перепланировке, замена одного элемента в такой на конструкции на аналогичные или иные, улучшающие показатели, к реконструкции не относится (в данном случае произошла замена одного элемента с заполнением стеклопакетами, сохраняющими тепловой контур), понятие перепланировки стало более широким, что позволяет отнести спорные работы именно к перепланировке, а не к реконструкции.

Проект по переустройству помещения ООО «АРКТАР-ПРОЕКТ», заключение судебной строительно-технической экспертизы ООО «ГРАФФИТИ», заключение судебной строительно-технической экспертизы ФГБУ «Тверская лаборатория судебной экспертизы Министерства Юстиции РФ» последовательно, вне зависимости друг от друга, относят проведенные работы к перепланировке, а не реконструкции, т.е. лица, обладающие специальными познаниями, не оценивают данный вид работ как реконструкцию, обосновывая свою позицию с учетом специальных технических знаний.

В случае, если суд первой инстанции пришел к выводу, что при таких обстоятельствах достаточно исключительно правовых познаний, то действия суда по постановке перед экспертами вопроса о том, являются ли работы по демонтажу оконного блока и подоконного пространства реконструкцией, фактически нарушают положения ч. 1 и ч. 2 ст. 79 ГПК РФ и противоречат собственным выводам суда в мотивировочной части решения, поскольку при назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы суд пришел к выводу о том, что в данной части требуются специальные познания, а при вынесении решения обосновал свой вывод исключительно правовыми положениями и судебной практикой, однако, подобная подмена специальных познаний правовыми недопустима и нарушает общие начала процессуального и гражданского законодательства.

Кроме того, в заключении строительно-технической экспертизы подробно мотивирован вывод эксперта об отсутствии уменьшения размера общего имущества при проведении данного вида работ с учетом установленного порядка определения границ и площади помещений, который ни сторонами, ни судом не оспаривался.

Что касается выводов экспертов об отсутствии изменения границ других помещений, границ общего имущества и присоединения к помещению части общего имущества, то в этой части суд доверяет этим выводам эксперта.

При таких обстоятельствах, по мнению подателя жалобы, недопустимо делать вывод о том, что проведенные работы относятся к реконструкции и повлекли уменьшение размера общего имущества, при условии, что присоединение части общего имущества к помещению установлено не было, а, следовательно, и согласие всех собственников помещений многоквартирного дома при проведении работ при переводе жилого помещения в нежилое не требовалось.

Более того, по мнению подателя жалобы, необходимо учитывать и положения ч. 4.1 ст. 36 ЖК РФ, согласно которым приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в ч. 3 ст. 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.

Отмечено, что суд первой инстанции, делая вывод о возможности приведения помещения в первоначальное состояние до проведения работ по проекту ООО «АРКТАР-ПРОЕКТ» в части демонтажа дверного блока и восстановления оконного с восстановлением подоконного пространства, не учитывал фактические обстоятельства дела, в том числе, в части невозможности приведения помещения в первоначальное состояние.

В мотивировочной части решения суд указал, что работы по демонтажу входного проема и восстановлению оконного проема с осуществлением кирпичной кладки под оконным проемом необходимо проводить с предварительной проектной подготовкой, поскольку для предотвращения частичного разрушения несущих конструктивных элементов здания либо их ослабления, проектной документацией должен быть разработан состав работ, учитывающий при необходимости проведение охранных (укрепительных) работ по усилению конструкций здания в части, где расположены демонтируемые конструкции, требования, предъявляемые к демонтажным и строительно-монтажным работам, с установлением срока проведения работ в 3 месяца.

Однако, материалы дела не содержат доказательств того, что указанные виды работ с учетом разработки проектной документации возможно осуществить в течение 3-х месяцев при условии, что разработка проектной документации зависит от третьих лиц, которые самостоятельно устанавливают сроки разработки этой документации, а также доказательств того, что по результатам разработки проектной документации проведение данных работ станет возможным и не повлияет на безопасность здания, исключит его разрушение и не создаст угрозу жизни и здоровью проживающих в этом жилом доме лиц, поскольку в заключении судебной строительно-технической экспертизы указано, что проведение проектных работ в компетенцию эксперта-строителя не входит, при этом бремя доказывания данных обстоятельств возложено на истца по первоначальному иску ФИО2

Также подателем жалобы обращено внимание, что согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы ООО «ГРАФФИТИ» в связи со значительным объемом строительно-монтажных работ и физическим состоянием здания постройки 1968 года демонтажные и монтажные работы по приведению нежилого помещения в прежнее состояние являются экономически нецелесообразными, ухудшат техническое состояние конструкций здания, не будут отвечать требованиям безопасности, соответствовать строительным нормам и приведут к снижению механической безопасности здания. Будут затронуты несущие конструкции, их сохранность достаточной несущей способности на действующие нагрузки; в помещении и в здании в целом может возникнуть угроза жизни и здоровью граждан; помещение и здание в целом будет опасно для нормальной и безопасной эксплуатации, то есть приведение нежилого помещения в прежнее состояние невозможно.

Несмотря на то, что суд первой инстанции не принял данное заключение как достоверное доказательство, выводы эксперта в этой части согласуются с выводами экспертов ФГБУ «Тверская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ» о необходимости разработки проектной документации (результаты которой неизвестны), а также не ставились под сомнение в этой части судебной коллегией по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции при вынесении определения от 19 декабря 2023 года.

В любом случае, суд не вправе выходить за пределы исковых требований, а ФИО2, перечисляя выполнение необходимых работ, просил привести помещение в соответствии с техническим паспортом от 21 июня 2004 года. При ответе на поставленный вопрос эксперт четко указал, что сведений о том, в каком состоянии находилось помещение, установить на основании данного технического паспорта невозможно, что исключает удовлетворение исковых требований в этой части.

По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции необоснованно отклонил довод о наличии злоупотребления правом в действиях ФИО2, связав данный отказ исключительно с отсутствием со стороны ФИО1 действий по получению разрешения на строительство.

Вместе с тем, данное утверждение суда противоречит позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которой, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В данном случае у ФИО1 не было оснований полагать, что проведенные ею работы относятся к реконструкции, в связи с чем она должна была получить разрешение на строительство, поскольку и ООО «АРКТАР-ПРОЕКТ», и Администрация Весьегонского муниципального округа Тверской области отнесли эти работы к перепланировке, а в этой части ФИО1 совершала все действия согласно действующему законодательству, учитывая, что в ходе судебного разбирательства обе проведенные по делу судебные строительно-технические экспертизы отнесли эти работы к перепланировке, а не реконструкции. В связи с чем, у подателя жалобы, как лица, не обладающего специальными познаниями, не было сомнений в том, что в данном случае она совершила все необходимые действия для легализации проведенных работ.

Однако, при разрешении вопроса о наличии злоупотребления правом со стороны ФИО2 необходимо учитывать и его действия при переводе собственного жилого помещения в нежилое, поскольку в ходе судебного разбирательства он утверждал, что проводил реконструкцию с уменьшением общего имущества, для чего получал разрешение на строительство. В частности, в момент проведения данных работ действовало требование жилищного законодательства о необходимости получения согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ), однако, материалы дела согласия собственников не содержат, а, следовательно, учитывая позицию ФИО2, он сам нарушил требования законодательства и обязан привести свое помещение в первоначальное состояние. Отмечено также, что исходя из представленных им документов, ФИО2 сам определил свое задание на проектирование, как реконструкцию, хотя глава администрации согласовал ему переустройство и перепланировку, и все иные документы, в том числе, заявление от его имени, содержат информацию исключительно о переустройстве и перепланировке, при этом из проекта на реконструкцию не следует, каким образом ФИО2 обеспечил безопасность здания.

Также при оценке действий ФИО2 с точки зрения добросовестности, необходимо оценить и его требование о приведении помещения в первоначальное состояние.

При таких обстоятельствах требуется установить у истца не только наличие процессуального права на предъявление иска, но и материально-правового интереса в приведении помещения в первоначальное состояние, выраженный в том, что требуемое приведение приведет к восстановлению нарушенного права, и, собственно, а какие именно права истца в этом случае нарушаются.

Аптечный пункт является объектом социального значения и его создание направлено на реализацию прав неопределенного круга лиц на жизнь и здоровье, учитывая, что практически все собственники помещений многоквартирного дома являются пожилыми людьми 70 - 80 лет и нуждаются в возможности приобретения лекарственных средств в месте, расположенном, как можно более доступно территориально.

Следовательно, по мнению подателя жалобы, подлежит исследованию вопрос, на защиту какого права направлено предъявление иска, в чем заключается нарушение гражданских прав, а также необходимо установить, каким образом приведение объекта социального значения в первоначальное состояние приведет к восстановлению нарушенного права и какой интерес в результате этого будет защищен.

Действия ФИО2 направлены на препятствие в осуществлении фармацевтической деятельности, в том числе, как месть за расторжение договора аренды и, как следствие, утрату дохода. Суд первой инстанции в этой части установил, что с ФИО1 и ФИО3 у ФИО2 возникли неприязненные отношения в связи с противоречиями при аренде его помещения, поскольку в течение практически пяти лет ООО «Фемида», учредителями которой являлись на период аренды ФИО1 и ФИО3, на основании договора аренды занимало нежилое помещение, принадлежащее на праве собственности ФИО2, под аптечный пункт, оплачивая не только арендную плату, но и потребляемые коммунальные услуги. В начале 2022 года ФИО2 сообщил об увеличении размера арендной платы, что для учредителей ООО «Фемида» стало бы обременительным, но поскольку организация осуществляет лицензируемый вид деятельности и не может расторгнуть договор аренды либо после прекращения срока его действия не возобновлять, так как не может осуществлять этот вид деятельности без наличия помещения, а в лицензии указан адрес, по которому осуществляется фармацевтическая деятельность, и данное помещение подлежит проверке контрольными органами на соответствие параметрам (площади и т.п.), то ФИО1 и ФИО3 заранее уведомили ФИО2, что будут заниматься поиском иного помещения. Будучи осведомленным о подобных ограничениях при осуществлении фармацевтической деятельности и о наличии постоянных клиентов, включая всех собственников этого многоквартирного дома, ФИО2 не предполагал, что ФИО1 и ФИО3 больше не планируют продлевать срок действия договора аренды, поскольку это было бы связано с переоформлением значительного объема документации и потерей постоянной клиентуры. Весной 2022 года ФИО1 и ФИО3 смогли приобрести в собственность квартиру № в соседнем подъезде, что позволило бы сохранить постоянных клиентов и исключило бы траты на аренду, после чего они уведомили ФИО2 о переводе своего жилого помещения в нежилое, о дате собрания по данному вопросу и вопросу о перепланировке помещения и в чем она будет заключаться, сообщив, что как только будет осуществлен перевод жилого помещения в нежилое, оформлена новая лицензия, то они освободят его помещение. ФИО2 был в отъезде, по возвращении начал рассылать письма, включая администрацию Весьегонского муниципального округа, что категорически против перевода жилого помещения в нежилое помещение. Одновременно совершая действия по досрочному расторжению договора аренды и оспариванию действий по переводу жилого помещения в нежилое, ФИО2 фактически препятствовал осуществлению фармацевтической деятельности и вынуждал пролонгировать действие заключенного между ИП ФИО2 и ООО «Фемида» договора, поскольку в противном случае он лишался регулярного источника дохода и должен был нести бремя оплаты коммунальных платежей в отношении своего имущества.

Податель жалобы полагала, что ФИО2 в любом случае выбран способ судебной защиты, который не соответствует (не пропорционален) оспариваемому праву, учитывая, что его доля как собственника нежилого помещения в многоквартирном доме в спорной части общего имущества (подоконная часть) незначительна, однако, требования он заявлял в отношении всей части общего имущества, хотя другие собственники не только его на это не уполномочили, но и дали согласие на перевод жилого помещения в нежилое путем проведения конкретных строительных работ.

По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции необоснованно не признал срок исковой давности пропущенным по требованиям о признании недействительными постановления о переводе жилого помещения в нежилое № 265 от 06 июля 2022 года и акта о завершении переустройства от 03 октября 2022 года, поскольку ФИО2 администрацией Весьегонского муниципального округа от 05 июля 2022 года был уведомлен о рассмотрении документов о переводе жилого помещения в нежилое помещение, соответственно, узнал об оспариваемом постановлении не позднее 06 июля 2022 года, то есть в день вынесения постановления, а не из ответа ГУ ГЖИ по Тверской области от 13 июля 2022 года по электронной почте. Поскольку ФИО2 с иском обратился в суд только 07 октября 2022 года, то трехмесячный срок для обращения в суд им был пропущен.

Так как в результате проведенных приемочной комиссией мероприятий не было выявлено расхождения проведенного переустройства (перепланировки) с технической документацией, то и оснований для признания акта приемочной комиссии недействительным не имелось.

В судебном заседании апелляционной инстанции ответчик по первоначальному иску ФИО1 и ее представитель ФИО18 поддержали доводы апелляционной жалобы в полном объеме, полагая решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным.

Истец по первоначальному иску ФИО2 возражал относительно удовлетворения апелляционной жалобы.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили, об уважительности причин своей неявки не сообщили, об отложении рассмотрения дела не просили, поэтому на основании ч. 1 ст. 327, ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ судебной коллегией определено к рассмотрению дела в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 195 Гражданского процессуального кодекса РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Обжалуемое решение суда первой инстанции отвечает указанным требованиям.

Из материалов дела усматривается, что ФИО2 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>

ФИО1 и ФИО3 с 17 мая 2022 года являлись в равных долях собственниками квартиры № по адресу: 

<

адрес>.

С 23 мая 2024 года в связи с продажей ФИО3 своей 1/2 доли ФИО1 на праве собственности полностью принадлежит спорное помещение.

22 июня 2022 года ФИО1 и ФИО3 обратились в Администрацию Весьегонского муниципального округа с заявлением о переводе принадлежащего им жилого помещения в нежилое, представив на рассмотрение проект, разработанный ООО «АРКТАР-ПРОЕКТ», которым предусматривалось проведение работ по переустройству и перепланировке, в том числе, по демонтажу оконного блока и подоконного пространства для организации отдельного входа, а также протокол общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме от 22 мая 2022 года, содержащий решение о даче согласия на перевод жилого помещения в нежилое под аптеку, а также согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение, за что проголосовало 83,38% собственников помещений многоквартирного дома.

Свидетель ФИО11 в судебном заседании 14 ноября 2022 года показала, что при проведении собрания 22 мая 2022 года в нем участвовали 6 человек, о месте и времени собрания уведомляли лично всех при встрече, объявление о собрании не вывешивали. ФИО2 не уведомляли, так как у него нежилое помещение. Инициатором собрания были ФИО1 и ФИО3 На повестке дня было три вопроса, а именно: о разрешении ФИО1 и ФИО3 перевести жилое помещение в нежилое, о передаче в пользование части земельного участка для строительства входного крыльца к нежилому помещению, об изменении общего имущества собственников в многоквартирном доме путем демонтажа стены дома и устройства дверного проема. Вшестером поговорили и решили дать разрешение, о чем она подписала протокол и письменные согласия.

Свидетель ФИО6 в ходе судебного заседания 14 ноября 2022 года показала, ей принадлежит 

<

адрес>, но проживает она по другому адресу. В мае - в начале июня 2022 года ей позвонила ФИО1 и позвала участвовать в собрании собственников жилья. ФИО6 приехала к дому, где ее встретили ФИО3 и муж ФИО1, которые сказали, что она опоздала и дали подписать две бумаги, как пояснили, ее согласие на открытие ими в доме аптеки. Она не возражала относительно открытия аптеки и подписала.

Постановлением администрации Весьегонского муниципального округа Тверской области от 06 июля 2022 года № 265 собственникам жилого помещения ФИО1 и ФИО3 разрешен перевод жилого помещения (квартиры) №, расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: 

<

адрес>, в нежилое помещение с изменением его функционального назначения – аптечный пункт, с проведением работ по переустройству и перепланировке в соответствии с проектной документацией.

Постановлением администрации Весьегонского муниципального округа Тверской области от 15 сентября 2022 года № 369 создана комиссия по приемке завершенных работ по переустройству и перепланировке жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>

На основании акта приемочной комиссии от 03 октября 2022 года предъявленное к приемке нежилое помещение №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, после выполненной перепланировки и переустройства принято в эксплуатацию. Среди выполненных работ перечислены работы по демонтажу оконного блока и подоконного пространства в объеме устанавливаемого дверного блока, установка дверного блока, устройство крыльца.

На момент рассмотрения дела в спорном нежилом помещении осуществляется фармацевтическая деятельность ООО «Фемида» на основании лицензии, выданной Министерством здравоохранения Тверской области.

Согласно заключению судебной экспертизы № 1 от 17 января 2023 года, выполненной экспертом ФИО23, произведенные работы нежилого помещения не изменяют параметры объекта капитального строительства - общей площади и строительного объема помещения и здания, не изменяют внешние границы (контур) помещения в ограждающих конструкциях этого помещения, а также здания в целом, работы по демонтажу ограждающей стены подоконного блока, устройству дверного проема и входной группы (состоящей из крыльца и навеса на фасаде), обустройству двух проемов в несущих стенах внутри нежилого помещения относятся к перепланировке и не являются реконструкцией. Перепланировка помещения допустима, соответствует функциональному назначению, улучшают потребительские качества и техническое состояние помещения, отвечает требованиям безопасности и соответствует строительным нормам, требованиям противопожарной безопасности, санитарных норм и иным нормам. В результате перепланировки несущие конструкции не затронуты, сохраняют достаточную несущую способность на действующие нагрузки; в помещении и в здании в целом отсутствует угроза жизни и здоровью граждан; помещение и здание в целом пригодно для нормальной и безопасной эксплуатации. Работы не изменяют размера общего имущества в многоквартирном доме (не уменьшают и не увеличивают размера общего имущества в многоквартирном доме, включая ФИО2). Приведение нежилого помещения в прежнее состояние невозможно, будут затронуты несущие конструкции, их сохранность достаточной несущей способности на действующие нагрузки; в помещении и в здании в целом может возникнуть угроза жизни и здоровью граждан; помещение и здание в целом будет опасно для нормальной и безопасной эксплуатации. Выполненные работы по демонтажу ограждающей стены подоконного блока, устройства дверного проема и входной группы (состоящей из крыльца и навеса на фасаде), обустройства двух проемов в несущей стене внутри нежилого помещения не привели к увеличению помещения ответчиков за счет общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

При повторном рассмотрении дела после отмены состоявшихся по делу судебных актов судебной коллегией по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции судом в связи с принятием к производству встречных требований о сохранении помещения в перепланированном (переустроенном, реконструированном) состоянии в соответствии со ст. 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и распоряжением Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 года № 3214-р (в редакции от 31 октября 2023 года № 3041-р) по ходатайствам обеих сторон назначена судебная комплексная землеустроительная и строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ФГБУ «Тверская лаборатория судебной экспертизы Министерства Юстиции РФ» с правом привлечения необходимых специалистов для ее проведения, имеющих образование в данной области, в том числе частного эксперта ФИО24

Согласно экспертному заключению ФГБУ «Тверская лаборатория судебной экспертизы Министерства Юстиции РФ» от 18 июля 2025 года № 523-2-16.1 (эксперты ФИО24 и ФИО25) на основании данных осмотра и предоставленных сведений установлено, что нежилое помещение кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, образованное в результате проведения работ по проекту ООО «Арктар-Проект», соответствует действующим на момент предъявления в суд встречного иска (02 апреля 2024 года) и обязательным к применению требованиям градостроительных норм и правил, сводам правил, СанПиН, правил пожарной безопасности. Несоответствия действующих и обязательных к применению градостроительных норм и правил, СНИП, САНПИН, правил пожарной безопасности не установлены. Проведение строительных работ не требуется. В нежилом помещении кадастровый № и в здании в целом в результате проведения работ по проекту ООО «Арктар-Проект» отсутствует угроза жизни и здоровью граждан, они пригодны для нормальной и безопасной эксплуатации.

К работам, выполненным согласно проекту ООО «Арктар-Проект», относятся, в том числе: демонтаж оконного блока и средней части участка подоконного пространства под ним с последующей установкой конструкции из ПВХ со стеклопакетами, состоящей из двух окон, расположенных в существующем ранее проёме без его изменения, и входной двери между ними, а так же организация проемов в несущих стенах внутри помещения кадастровый № с заменой отдельных участков несущих конструкций стен на несущие конструктивные элементы балочного типа – перемычки, установленные над проёмами. Произведенные работы не привели к изменению параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройки, перестройки или расширению помещений в нем в контурах капитальных стен, являются заменой отдельных элементов несущих и ограждающих конструкций без изменения границы помещения кадастровый № и местоположения внутренних и наружных несущих стен. Произведенные работы не относятся к реконструкции многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, являются перепланировкой помещения.

Фасадная стена двухэтажного жилого дома с входными группами в помещения общественного назначения, расположенными на первом этаже, является ограждающей несущей конструкцией. При этом вход в нежилое помещение кадастровый №, сгруппированный по бокам с двумя оконными блоками в единую конструкцию, расположен в пределах сохранённого без изменений проёма ранее существующего оконного блока и на средней части участка стены подоконного пространства, воспринимающим вертикальные нагрузки только от собственного веса (так же см. т. 2, л.д. 137). При устройстве входной группы выполнена замена ограждающих наружных конструкций, устройство крыльца с навесом над ним. Произведенные работы не привели к надстройке, перестройке здания или расширению помещений в нем в контурах капитальных стен. Площадь помещений вследствие работ по устройству входа не изменилась. Площадь земельного участка кадастровый №, на котором расположен жилой дом кадастровый №, не занята конструкциями входной группы. Помещения дома, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме или удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, не затронуты. Границы помещения кадастровый №, границы других помещений не изменены. Отсутствуют изменение границ и размера общего имущества и присоединение к помещению кадастровый № части общего имущества, связанные с изменением границ помещений в многоквартирном доме. При устройстве входной группы уменьшения общего имущества жилого дома не произошло.

При устройстве крыльца общее имущество не используется. При устройстве навеса используется общее имущество – наружная стена, для крепления к ней двух вертикальных несущих профилей. Остальные несущие столбы входной группы связи с общим имуществом многоквартирного дома не имеют. При устройстве навеса над крыльцом прочность и устойчивость здания не нарушаются, ослабление несущей многоквартирного дома отсутствует.

Работы, выполненные в нежилом помещении кадастровый №, соответствуют работам, указанным в проектной документации. Выполнение работ по переустройству инженерного оборудования, влияющих на общее имущество многоквартирного дома, не установлено.

Дымовые и вентиляционные каналы проходят в стенах здания, их изменение не установлено. Стеновые каналы, существующие по сведениям на 1989 год, содержащимся в техническом паспорте (т. 8, л. д. 165 - 167), сохранены.

В связи с отсутствием в техническом паспорте по состоянию от 21 июня 2004 года (т. 1, л.д. 92 - 93; т. 8, л.д. 223 - 225, 236 - 240) сведений о конструктивных элементах исследуемого объекта, существовавших в 2004 году, ответить на поставленный перед экспертом вопрос (имеется ли техническая возможность для приведения спорного помещения из нежилого в жилое до первоначального вида (соответствующее техническому паспорту от 21 июня 2004 гожа), не представляется возможным. Дополнительно установлена техническая возможность приведения спорного помещения из нежилого в жилое, до состояния, соответствующего состоянию перед проведением работ по проекту ООО «Арктар-Проект», для чего необходимо выполнение следующих работ: демонтаж инженерно-технических систем и оборудования (электроснабжения, водоснабжения, канализации, пожарной сигнализации); демонтаж потолочной системы «Армстронг»; демонтаж ненесущих перегородок; демонтаж бетонных полов и основания под полом до существующей ранее отметки; демонтаж конструкции из ПВХ со стеклопакетами, состоящей из двух окон и входной двери между ними; демонтаж навеса над крыльцом; демонтаж крыльца; отбивка штукатурки фасада; устройство кирпичной кладки под оконным проёмом; установка оконного блока; благоустройство территории под разобранными конструкциями; восстановление печи между помещениями № и №; заделка проёмов в кирпичных стенах; устройство деревянных полов по кирпичным столбикам; устройство облегчённых каркасно-обшивных перегородок с восстановлением существующей ранее планировки; установка внутренних дверных блоков между помещениями; восстановление газоснабжения от индивидуальной баллонной установки, установка газовой плиты; прокладка внутренних инженерных коммуникаций – электропроводки с приборами, трубопроводов водоснабжения и канализации с установкой санитарных приборов; выполнение отделочных работ внутренних поверхностей потолков, стен, полов и наружных поверхностей цоколя, откосов, зачистка наружной стены, по необходимости восстановление участков кирпичной кладки. Кроме того, указанные выше работы по демонтажу, перепланировке и переоборудованию, переводу помещения из нежилого в жилое, следует выполнять в соответствии с существующими нормативно-правовыми актами и технически нормативными документами с предварительной проектной подготовкой. Для предотвращения частичного разрушения несущих конструктивных элементов здания либо их ослабления, проектной документацией должен быть разработан состав работ, учитывающий при необходимости проведение охранных (укрепительных) работ по усилению конструкций здания в части, где расположены демонтируемые конструкции, требования, предъявляемые к демонтажным и строительно-монтажным работам. Проведение проектных работ не входит в компетенцию эксперта-строителя. Дополнительно отмечается, что собственник помещения вправе распоряжаться своим имуществом в соответствии с его назначением и установленными нормативно-правовыми актами пределами использования (ЖК РФ ст. 30, ч. 1; ГК РФ ст. 209, п. 2), в том числе внутренней планировкой помещения, инженерным оборудованием и конструктивными элементами, при проведении необходимых согласований. В связи с этим выбор состава конструктивных элементов (конструкции и материала пола, инженерных коммуникации и оборудования, планировка помещений, установка внутренних дверных блоков, восстановление печи между помещениями № и № при выполненной ранее в жилом доме замене печного отопления на централизованное водяное, вид варочного устройства (газовая или электроплита)), относятся к праву собственника помещения. При этом жилое помещение должно отвечать всем требованиям, предъявляемым к такому роду помещениям.

Частично удовлетворяя первоначальные и встречные исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 181.5, 196, 197, 209, 222, 247, 289, 290, 301, 304 Гражданского кодекса РФ, ст. ст. 22, 25, 26, 29, 36, 40, 44, 44.1, 45, 46, 48 Жилищного кодекса РФ, ст. ст. 1, 51 Градостроительного кодекса РФ, ст. ст. 60, 62 Земельного кодекса РФ, п./п. «в» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491, ст. ст. 218, 219, 226 Кодекса административного судопроизводства РФ, разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

При этом судом было установлено, что из всего объема выполненных ФИО1 и ФИО3 строительных работ в спорном помещении признаками работ, приведших к уменьшению общего имущества, а, следовательно, требующих получения согласия всех собственников жилого дома, обладают только работы по реконструкции фасадной части дома (демонтаж кирпичной кладки фасада под окном помещения, устройство входной двери), а оснований для признания остальных видов работ реконструкцией не имеется, поэтому последние подлежат сохранению в перепланированном виде, в то же время при проведении внутренних работ в 

<

адрес> уменьшения общего имущества многоквартирного дома не произошло.

Приходя к таким выводам, суд первой инстанции отклонил заключение судебной эксперты № 1 от 17 января 2023 года, выполненное экспертом ФИО23, поскольку названный эксперт не выходила на место, непосредственно в спорном помещении не присутствовала и его не осматривала, при этом выводы эксперта ФИО23 противоречивы, а именно: указывая, что выполненные работы относятся к перепланировке, в то же время при ответе на третий вопрос относительно возможности приведения спорного помещения в прежнее состояние, эксперт пришла к выводу, что в результате работ будут затронуты несущие конструкции, которые в силу положений ст. 36 Жилищного кодекса РФ отнесены к общему имуществу в многоквартирном доме.

Оценивая заключение судебной комплексной землеустроительной и строительно-технической экспертизы, выполненной ФГБУ «Тверская лаборатория судебной экспертизы Министерства Юстиции РФ», суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оно в целом соответствует требованиям гражданско-процессуального законодательства, выполнено специалистами, квалификация которых сомнений не вызывает. Заключение оформлено надлежащим образом, научно обосновано, его выводы представляются ясными и понятными, оснований не доверять заключению экспертов не имеется. При этом судом указано, что привлечение учреждением Министерства Юстиции к проведению экспертизы ФИО24 не противоречит нормам действующего законодательства.

Вместе с тем, приняв во внимание правовую позицию, изложенную в п. 4 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13 декабря 2023 года, согласно которой оборудование отдельного входа в помещение многоквартирного дома посредством разрушения части его внешней стены, являющейся несущей конструкцией, относится к реконструкции этого дома и регулируется законодательством о градостроительной деятельности, суд первой инстанции частично не согласился с выводом экспертов о том, что при устройстве входной группы уменьшения общего имущества жилого дома не произошло, соответственно, это не относится к реконструкции, при этом экспертами указано, что фасадная стена двухэтажного жилого дома с входными группами в помещения общественного назначения, расположенными на первом этаже, является ограждающей несущей конструкцией. Тем самым суд не принял вывод экспертов в части того, что оборудование отдельного входа не является реконструкцией, поскольку очевидным является тот факт, что путем разборки подоконной части для установки двери произошло уменьшение части внешней стены, а именно: ее объем.

Суд также учитывал консультацию специалиста ФИО22, допрошенного в судебном заседании 14 ноября 2022 года, и позицию представителя ГЖИ по Тверской области государственного инспектора ФИО21, высказанную им в судебном заседании 06 декабря 2022 года, согласно которым демонтаж оконного блока и подоконного пространства представляет собой реконструкцию, ведущую к уменьшению размера общего имущества многоквартирного дома, а именно: стены, соответственно, для перевода помещения из жилого в нежилое необходимо было получить согласие всех собственников.

Из письма ГУ ГЖИ Тверской области № 11955-ЕЖ от 18 сентября 2024 года следует, что любые стены и иные ограждающие конструкции как несущие, так и не несущие, являющиеся частями помещений из состава общего имущества или наружными ограждающими конструкциями, входят в состав общего имущества собственников многоквартирного дома. Демонтаж любой строительной конструкции, предусмотренный проектной документацией на многоквартирный дом и входящей в состав общего имущества собственников помещений дома, является уменьшением состава общего имущества, влекущим за собой уменьшение количества физических объектов, материалов, входящих в состав общего имущества. Исходя из определения п. 14 ст. 1 ГрК РФ демонтаж любой ограждающей конструкции (стены перегородки и т.п.), входящей в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, является реконструкцией. Демонтаж оконного проема является реконструкцией и ведет к уменьшению размера общего имущества, а, следовательно, возможен только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном жоме. Согласно протоколу общего собрания собственников помещения в доме 

<

адрес> разрешение на демонтаж стены дома для устройства дверного проема принято не всеми собственниками. В п. 4 Общих указаний проекта, выполненного ООО «Арктар-Проект», указано, что вход в помещение размещается в пределах оконного проема с демонтажем оконного блока и подоконного пространства в пределах устанавливаемого дверного блока в наружной стене, что представляет собой реконструкцию, ведущую к уменьшению размера общего имущества многоквартирного дома.

Принимая решение о частичном удовлетворении исковых требований ФИО2, суд первой инстанции исходил из того, что, поскольку произведенные строительные работы в части организации входной двери в помещение с фасада дома являются реконструкцией, затрагивающей общее имущество в многоквартирном доме, то получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на осуществление указанных строительных работ (реконструкции) являлось обязательным.

Между тем, материалы дела не содержат сведений о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, ФИО2, на совершенные ФИО1 и ФИО3 указанные строительные работы. Кроме того, на момент предоставления документов в администрацию Весьегонского муниципального округа и на момент проведения строительных работ отсутствовало также согласие ФИО15, собственника 1/2 доли 

<

адрес>, вступившей в наследство после смерти своего отца, но не оформившей своих наследственных прав, соответствующее согласие представлено суду только в 2025 году при рассмотрении дела.

Учитывая выводы экспертов о том, что остальные работы, проведенные в помещении, относятся к перепланировке, а так же с учетом изменений, внесенных в ст. 25 Жилищного кодекса РФ о работах, относящихся к перепланировке, суд пришел к выводу, что оснований для удовлетворения требований ФИО2 о признании незаконной перепланировки, реконструкции жилого помещения и возложении обязанности на собственников привести помещение в жилое и в состояние, соответствующее техническому паспорту от 21 июня 2004 года, восстановить конструкцию пола в помещении путем выполнения восстановительно-ремонтных работ, восстановить вентиляционные шахты и дымоходы, демонтировать конструкции крыльца и навеса над крыльцом, демонтировать пешеходную дорожку, привести в исходное состояние внутренние несущие стены, заложив кирпичом вновь организованные дверные проемы, привести внешний вид фасада в первоначальное состояние с удалением декоративной штукатурки и восстановлением единого цвета фасада многоквартирного дома, не имеется.

Учитывая, что выполненные работы в остальной части кроме демонтажа кирпичной кладки фасада под окном помещения и устройства входной двери не обладают признаками работ, приведших к уменьшению общего имущества, а, следовательно, требующих получения согласия всех собственников жилого дома, жизни и здоровью граждан не угрожают, указанные работы к реконструкции не относятся, являются правомерными, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что нежилое помещение в части указанных работ подлежит сохранению в перепланированном состоянии, тем самым удовлетворив встречные требования ФИО1 частично.

Исходя из того, что согласование работ, относящихся к проведению реконструкции, осуществляется не органом местного самоуправления, установив, что администрация муниципального образования согласовала представленный ФИО1 и ФИО3 проект, в том числе, в части устройства входной двери на месте оконного проема, в порядке, предусмотренном главой 4 Жилищного кодекса РФ, что в данном случае являлось неправомерным, суд первой инстанции признал, что в части согласования работ по обустройству входа в помещение аптеки путем демонтажа оконного блока с заменой его на дверь Постановление о переводе жилого в нежилое помещение № 265 от 06 июля 2022 года и акт о завершении переустройства администрации Весьегонского муниципального округа Тверской области не отвечают требованиям закона и подлежат в данной части отмене.

Вместе с тем, суд также пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены указанных выше актов органа местного самоуправления в полном объеме, поскольку остальные виды работ, относящиеся к работам по перепланировке, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, соответствуют всем градостроительным нормам и правилам, СНИПам, САНПИНам, правилам пожарной безопасности, все необходимые документы, предусмотренные нормами ЖК РФ в части перепланировки, собственниками квартиры № 8 были представлены в администрацию, требования ст. 23 Жилищного кодекса РФ (перевод помещения из жилого в нежилое) о необходимом количестве согласия собственников, в том числе, всех смежных помещений, выполнены.

Судом первой инстанции отмечено, что сами по себе выводы судебных экспертов, что все работы, выполненные ФИО1 и ФИО3 по переводу жилого помещения в нежилое, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, соответствуют всем градостроительным нормам и правилам, СНИПам, САНПИНам, правилам пожарной безопасности, не могут являться основанием для удовлетворения встречных требований о сохранении помещения в перепланированном (переустроенном, реконструированном) состоянии в части работ, относящихся к реконструкции, а именно: монтажа конструкции из ПВХ со стеклопакетами, состоящей из двух окон и входной двери между ними, с разборкой кирпичной кладки под оконным проемом, поскольку не были выполнены все условия для сохранения данного помещения полностью, в частности не представлено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме и нет заключения о соответствии конкретным правилам, выданного уполномоченной для работы именно в этой сфере деятельности организации, в частности отсутствие разрешительной документации, выданной органом в соответствии с нормами градостроительного законодательства на реконструкцию помещения, а именно: Главным Управлением градостроительства и архитектуры, куда ФИО1 не обращалась.

Учтя, что ФИО1 не лишена права обратиться с надлежащими документами в компетентный орган для согласования работ по реконструкции помещения в части оборудования входной двери с учетом требований ст. 22 Жилищного кодекса РФ, куда она до настоящего времени не обращалась, однако, все работы были согласованы органом местного самоуправления, данные об изменении характеристик помещения в настоящее время внесены в ЕГРН, суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения требований ФИО1 о внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости в отношении объекта недвижимости в части назначения помещения с «нежилое» на «жилое».

По требованиям ФИО2 в части приведения общего имущества собственников многоквартирного дома в первоначальное состояние с выполнением работ по демонтажу входного проема и восстановлению оконного проема с осуществлением кирпичной кладки под оконным проемом суд признал, что данные работы необходимо проводить с предварительной проектной подготовкой, поскольку для предотвращения частичного разрушения несущих конструктивных элементов здания либо их ослабления проектной документацией должен быть разработан состав работ, учитывающий при необходимости проведение охранных (укрепительных) работ по усилению конструкций здания в части, где расположены демонтируемые конструкции, требования, предъявляемые к демонтажным и строительно-монтажным работам, в связи с чем в соответствии со ст. 206 Гражданского процессуального кодекса РФ установил срок для выполнения данных требований в 3 месяца со дня вступления решения в законную силу.

Отказывая в удовлетворении ходатайства ответчиков по первоначальному иску о применении сроков исковой давности в части требований о признании постановления муниципального органа незаконным и подлежащим отмене, суд первой инстанции исходил из того, что ФИО2 стало известно о вынесенном постановлении Администрации Весьегонского муниципального округа Тверской области № 265 – 05 августа 2022 года (т. 1 л.д. 20), с исковым заявлением в суд он обратился 07 октября 2022 года, то есть в установленный ст. 219 КАС РФ срок.

Отказывая в удовлетворении требований ФИО2 о признании решений собрания собственников многоквартирного дома по вопросам, указанным в протоколе от 22 мая 2022 года, суд первой инстанции установил, что инициаторами оспариваемого собрания были собственники 

<

адрес> ФИО1 и ФИО3 На повестке данного собрания рассматривались дача согласия собственников МКД на строительство крыльца к нежилому помещению, за что проголосовало 11 собственников, воздержался 1, по вопросу демонтажа стены дома для обустройства входного проема проголосовали за 11 собственников, воздержался 1.

Оспаривая решения собраний, ФИО2 утверждал, что собрание не проводилось, его никто не ставил в известность о нем, о самом решении он узнал при ознакомлении с материалами дела в ноябре 2022 года.

Ответчиками по первоначальному иску также заявлено о применении срока исковой давности по оспариванию решения собрания, оформленного протоколом № 1 от 22 мая 2022 года, так как ФИО2 узнал о проведенном собрании и принятом решении в августе 2022 года и о принятом решении, так как его информировали ФИО1 и ФИО3, что будут переводить жилое помещение в нежилое и спрашивали его согласие, на что до проведенного собрания ФИО2 категорически был против, при этом голос ФИО2 на собрании никак не мог повлиять на принятые решения.

Все собственники помещений и жилых помещений были привлечены к участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требования относительно предмета спора, возражений относительно проведенного собрания не заявили, подтвердили участие в нем и согласие на поставленные вопросы относительно перевода спорной 

<

адрес> нежилое помещение под аптеку.

Судом отмечено, что по основному вопросу о переводе жилого помещения в нежилое участие ФИО2 не было обязательным, так как у него помещение находится в другом подъезде и не является смежным.

Разрешая ходатайство о применении срока исковой давности, суд пришел к выводу, что по данному спору ФИО2 мог обратиться в суд в шестимесячный срок с того времени, когда он узнал или должен был узнать о предполагаемом нарушении своих прав, в связи с чем заявление о применении срока исковой давности по требованиям о признании недействительном решений общих собраний собственников помещений подлежит удовлетворению.

На собрании, решение которого оформлено протоколом № 1 от 22 мая 2022 года, ФИО2 не принимал участия, до собрания в телефонном разговоре высказал свою позицию, что он категорически против перевода ФИО1 и ФИО3 жилого помещения в нежилое, подтвердив позже в письменном уведомлении от 02 июня 2022 года.

Ранее ФИО2 был осуществлен самим перевод жилого помещение в нежилой в этом же многоквартирном доме, как он сам подтвердил в ходе судебного заседания, он знает процедуру перевода жилого помещения в нежилое, какие необходимы документы, а именно: согласие собственников многоквартирного дома, которое может быть получено только на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.

О том, что ФИО1 и ФИО3 получили одобрение на перевод жилого помещения в нежилое, а именно Администрацией вынесено постановление 06 июля 2022 года о переводе помещения в нежилое, ФИО2 стало известно 13 июля 2022 года из ответа ГУ «ГЖИ» Тверской области, полученного посредством электронной почты.

С данной даты суд исчислил срок исковой давности на обжалование решения общего собрания собственников помещения многоквартирного дома, который истек 07 января 2023 года. С исковыми требованиями в данной части ФИО2 обратился 10 марта 2023 года, в связи с чем суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований о признании решения собрания собственников многоквартирного дома по вопросам в протоколе от 22 мая 2022 года.

Отклоняя доводы ФИО2 о том, что сам протокол общего собрания он смог увидеть и ознакомиться с решением в ходе судебного разбирательства, как несостоятельные, суд первой инстанции указал, что ФИО2, зная, что ответчики получили разрешение на перевод жилого помещение в нежилое, должен был знать о состоявшемся собрании и решении собственников многоквартирного дома.

Отказывая в удовлетворении требований ФИО2 об истребовании из незаконного владения ФИО1 и ФИО3 земельного участка, расположенного под входной группой, пристроенной к нежилому помещению №, суд первой инстанции исходил из того, что в ходе судебного заседания установлено, что крыльцо целиком расположено на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: 

<

адрес>, площадью 13687 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования для общественно-деловой деятельности. Право собственности на данный земельный участок ни за кем не зарегистрировано.

С иском об истребовании части занятого земельного участка может обратиться только Администрация Весьегонского муниципального округа Тверской области, ГКУ «Центр управления земельными ресурсами Тверской области» или прокурор Весьегонского района Тверской области в защиту интересов РФ. ФИО2 не правомочен и не уполномочивался данными органами на обращение в суд с данными исковыми требованиями, в то же время им не представлено доказательств того, что его права каким-либо образом нарушаются нахождением крыльца на указанном земельном участке, в связи с чем суд не нашел оснований для удовлетворения данных требований и требований освободить и привести в исходное состояние территорию, примыкающую к жилому дому по адресу: 

<

адрес>, занятую входной группой и пешеходной дорожкой.

Доводы ФИО2, что крыльцо примыкает к стене многоквартирного дома, площадь примыкания составляет 0,9 кв.м, что мешает ему пользоваться данным участком общего имущества многоквартирного дома, суд признал несостоятельными, так как в данном случае крыльцо не вошло в площадь дома и не располагается на придомовом земельном участке, в связи с чем не может каким-то образом нарушить права истца по первоначальному иску.

В то же время судом отмечено, что ФИО2 является собственником помещения в многоквартирном доме, не проживает в нем, а занимается сдачей помещения в аренду, с ФИО1 и ФИО3 у истца возникли неприязненные отношения в связи с противоречиями при аренде его помещения.

Частично удовлетворяя требования ФИО2 о взыскании судебной неустойки на случай неисполнения решения суда в установленный срок 3 месяца с даты вступления решения суда в законную силу, суд первой инстанции, учитывая возражения ФИО1 о несоразмерности, пришел к выводу о взыскании с ФИО1 судебной неустойки за каждый день просрочки исполнения судебного решения в размере 300 рублей, соответствующем принципам справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.

Учитывая, что на момент вынесения решения собственником спорного нежилого помещения является единолично ФИО1, в удовлетворении требований ФИО2 к ФИО3 суд первой инстанции отказал в полном объеме.

Кроме того, судом отказано в удовлетворении требований как первоначального иска, так и встречного иска к Главному управлению архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области, ГКУ «Центр управления земельными ресурсами» Тверской области, поскольку какие-либо права истцов данными организациями не нарушались.

Судебная коллегия полагает, что указанные выводы суда в целом основаны на правильном применении норм материального права и соответствуют материалам дела, при этом, отклоняя доводы апелляционной жалобы, отмечает следующее.

Так, согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения (п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма); 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

По смыслу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено имущество, отвечающее закрепленным в ней юридическим признакам, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, обслуживающие более одного жилого помещения.

Аналогичные положения закреплены и в п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, в соответствии с которым в состав общего имущества включаются, в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством в пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В силу ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В соответствии со ст. 25 Жилищного кодекса РФ переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.

Статьей 29 Жилищного кодекса РФ предусмотрена возможность сохранения жилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Согласно ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такую реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» для реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в таком доме, принятое в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации. Проведение реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества (например, частичного использования внешней стены дома (ограждающей несущей конструкции) и части придомовой территории для оборудования отдельного входа в помещение), требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (части 1 - 3 статьи 36, часть 2 статьи 40, пункт 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ). Такое решение или согласие является необходимым основанием для выдачи соответствующего разрешения на строительство (пункт 6.2 части 7 статьи 51 ГрК РФ). Осуществление реконструкции многоквартирного дома в отсутствие соответствующего решения или согласия, а равно в отсутствие разрешения на строительство является основанием для признания ее самовольной и возложения на ответчика обязанности осуществить приведение объекта в состояние, существовавшее до начала такой реконструкции.

Согласно п. 4 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 13 декабря 2023 года, оборудование отдельного входа в помещение многоквартирного дома посредством разрушения части его внешней стены, являющейся несущей конструкцией, относится к реконструкции этого дома и регулируется законодательством о градостроительной деятельности.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства (часть 1 статьи 26 ЖК РФ).

В силу статьи 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности (пункт 4 части 17 указанной статьи).

Из анализа приведенных норм следует, что проекты работ по перепланировке помещений многоквартирного дома как части объекта капитального строительства в виде устройства в них дополнительных входов не могут быть согласованы в порядке, предусмотренном главой 4 ЖК РФ, если такое устройство затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности жилого дома.

Ввиду того, что устройство отдельного входа в помещение сопряжено с разрушением части стены многоквартирного дома и может затрагивать конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности дома, такие работы возможны посредством проведения капитального ремонта или реконструкции многоквартирного дома, производство которых регулируется законодательством о градостроительной деятельности, в том числе применительно к вопросам архитектурно-строительного проектирования, государственной экспертизы проектной документации, выдачи разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию.

Судебная коллегия отмечает, что проектом переустройства и перепланировки квартиры предусматривалось оборудование отдельного входа в спорное помещение путем производства работ по разрушению части внешней стены многоквартирного дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией. Соответственно, такие работы могут повлиять на безопасность всего многоквартирного дома.

При этом администрация муниципального образования согласовала указанный проект в порядке, предусмотренном главой 4 ЖК РФ, что в данном случае являлось недопустимым.

Учитывая изложенное, следует признать, что доводы апелляционной жалобы о необоснованности вывода суда первой инстанции о том, что демонтаж подоконного пространства и устройство вместо оконного блока дверного согласно проекту ООО «АРКТАР-ПРОЕКТ» является уменьшением общего имущества и реконструкцией, что влечет необходимость получения согласия всех собственников помещений многоквартирного дома для проведения указанных работ, основаны на неверном толковании норм материального права, поэтому судебной коллегией отклоняются как несостоятельные.

Судебная коллегия отмечает, что, вопреки доводам апелляционной жалобы, судом первой инстанции достоверно установлено, что работы в части монтажа конструкции из ПВХ со стеклопакетами, состоящей из двух окон и входной двери между ними, с разборкой кирпичной кладки под оконным проемом относятся к реконструкции помещения с кадастровым номером № расположенного на первом этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, что с учетом действующего законодательства возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

Отклоняя доводы жалобы о том, что суд пришел к противоположным выводам относительно проведенной по делу строительно-технической экспертизы, судебная коллегия отмечает, что в соответствии с ч. 3 ст. 86 Гражданского процессуального кодекса РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что судом первой инстанции дана оценка данному экспертному заключению в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ в совокупности с иными доказательствами по делу, при этом несогласие суда в части того, что оборудование отдельного входа не является реконструкцией, подробно мотивированно в обжалуемом решении и сомнений у судебной коллегии не вызывает.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, ФИО1 в нарушение положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ не представлено доказательств невозможности проведения работ по приведению общего имущества собственников многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в первоначальное состояние до выполнения работ согласно проекту перепланировки и переустройства нежилого помещения, составленному ООО «Арктар-Проект», с выполнением работ по демонтажу входного проема и восстановлению оконного проема с осуществлением кирпичной кладки под оконным проемом с предварительной проектной подготовкой в течение трех месяцев со дня вступления обжалуемого решения в законную силу.

Доводы апелляционной жалобы о недостаточности установленного судом срока для исполнения решения не могут быть приняты во внимание.

Так, согласно ст. 206 Гражданского процессуального кодекса РФ при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, в случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.

В соответствии с пунктом 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», удовлетворяя требование кредитора о понуждении к исполнению обязательства в натуре, суд обязан установить срок, в течение которого вынесенное решение должно быть исполнено (часть 2 статьи 206 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), часть 2 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). При установлении указанного срока, суд учитывает возможности ответчика по его исполнению, степень затруднительности исполнения судебного акта, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства.

Доказательств невозможности или затруднительности исполнения решения суда в установленный срок ФИО1 не представлено, при этом установленный судом срок для исполнения в течение трех месяцев со дня вступления решения в законную силу соответствует обстоятельствам дела и требованию о приведении помещения в прежнее состояние в удовлетворенной судом части иска ФИО2 и является разумным. Ссылки в жалобе на недостаточность срока, установленного для исполнения решения суда, чем-либо не подтверждены.

Доводы жалобы о невозможности приведения спорного помещения в прежнее состояние со ссылкой на заключение судебной экспертизы № 1 от 17 января 2023 года, выполненной экспертом ФИО23, отмену решения суда не влекут, поскольку, как отмечалось выше, названное доказательство нельзя отнести к допустимым и достоверным, так как эксперт ФИО23 не выходила на место, непосредственно в спорном помещении не присутствовала и его не осматривала, при этом ее выводы о невозможности восстановления помещения в прежнее состояние опровергаются выводами судебного эксперта ФИО24, установившей наличие технической возможности приведения спорного помещения в прежнее в удовлетворенной части иска ФИО2 с предварительной проектной подготовкой.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, при разрешении иска ФИО2 суд первой инстанции не вышел за пределы заявленных требований, разрешив по существу требование о приведении спорного помещения в состояние до его незаконной реконструкции.

Доводы апелляционной жалобы о злоупотреблении ФИО2 правом не основаны на материалах дела, ничем не подтверждены, а потому подлежат отклонению.

При этом судебная коллегия отмечает, что о своем несогласии с предполагаемыми ФИО1 и ФИО3 к выполнению работами, необходимости проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме для получения согласия на проведение испрашиваемых ими работ ФИО2 заявлял до обращения их в Администрацию за согласованием перепланировки. О незаконности предполагаемой ФИО1 и ФИО3 реконструкции ФИО2 сообщал так же в Администрацию Весьегонского муниципального округа до принятия оспариваемого постановления о переводе жилого помещения в нежилое.

Однако, не устранив возражения ФИО2, ФИО1 и ФИО3 приступили к выполнению работ и завершили их, проявив тем самым неосмотрительность и неразумность.

Доводы жалобы о том, что у ФИО1 не было оснований полагать, что проведенные ею работы относятся к реконструкции, в связи с чем она должна получить разрешение на строительство, поскольку и ООО «АРКТАР-ПРОЕКТ», и Администрация Весьегонского муниципального округа Тверской области отнесли эти работы к перепланировке, а в этой части ФИО1 совершала все действия согласно действующему законодательству, учитывая, что в ходе судебного разбирательства обе проведенные по делу судебные строительно-технические экспертизы отнесли эти работы к перепланировке, а не реконструкции, отклоняются судебной коллегией как несостоятельные, основанные на неверном толковании норм материального права.

При этом доводы жалобы о том, что при определении наличия злоупотребления правом со стороны ФИО2 необходимо учитывать и его действия при переводе своего жилого помещения в нежилое, поскольку в ходе судебного разбирательства он утверждал, что проводил реконструкцию с уменьшением общего имущества, для чего получал разрешение на строительство, подлежат отклонению как необоснованные, поскольку действия ФИО2 по переводу своего жилого помещения в нежилое в рамках настоящего спора не рассматриваются, предметом судебного разбирательства не являлись.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, сами по себе неприязненные отношения между ФИО1 и ФИО3 с одной стороны и ФИО2 с другой в связи с противоречиями при аренде помещения последнего не свидетельствуют о том, что действия ФИО2 были направлены исключительно на препятствие в осуществлении фармацевтической деятельности ФИО1 и ФИО3, поскольку, возражая относительно реконструкции, ФИО2 с самого начала действовал открыто, последовательно, заблаговременно предупреждая ответчиков по первоначальному иску о своей позиции и ее правовых основаниях, чему должного внимания ФИО1 и ФИО3 оказано не было.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы о том, что ФИО2 не представлены доказательства его материально-правового интереса в приведении помещения в первоначальное состояние, выраженное в том, что требуемое приведет к восстановлению его нарушенного права, судебная коллегия отмечает, что, будучи собственником нежилого помещения в многоквартирном доме, ФИО2 вправе требовать обязанности осуществить приведение объекта в состояние, существовавшее до начала реконструкции, поскольку в силу действующего законодательства проведение реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произошло уменьшение размера общего имущества (например, частичного использования внешней стены дома (ограждающей несущей конструкции) требует согласия всех собственников помещений.

Доводы апелляционной жалобы о том, что при переводе жилого помещения в нежилое осуществляемый вид деятельности не изменился, не поставил под угрозу санитарно-эпидемиологические показатели, ранее аптечный пункт располагался в данном жилом доме, почти все собственники были согласны на размещение аптечного пункта в бывшей квартире, на перевод жилого помещения в нежилое помещение, на проводимую перепланировку, поскольку в силу возраста и состояния здоровья нуждаются в социально значимом объекте, расположенном в шаговой доступности, не свидетельствуют о незаконности принятого судебного акта, поскольку действия ФИО1 в части монтажа конструкции из ПВХ со стеклопакетами, состоящей из двух окон и входной двери между ними, с разборкой кирпичной кладки под оконным проемом в отсутствие согласия на это всех собственников помещений многоквартирного дома, а равно разрешения государственного органа на реконструкцию, свидетельствуют о незаконной реконструкции помещения с кадастровым номером №, расположенного на первом этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>.

Доводы жалобы, которые сведены к тому, что ФИО2 был избран ненадлежащий способ защиты права, судебной коллегии отклоняются как основанные на неверном понимании норм материального права, опровергаются материалами дела и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта в апелляционном порядке.

Вопреки доводам апелляционной жалобы о неприменении судом последствий пропуска срока обращения в суд с требованием о признании недействительными постановления Администрации Весьегонского муниципального округа Тверской области № 265 от 06 июля 2022 года, судебная коллегия отмечает, что отношения, связанные с самовольной реконструкцией, регулируются положениями ст. 222 Гражданского кодекса РФ, соответственно, в силу разъяснений абзаца 1 п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» к требованиям, связанным с требованием о приведении помещения, сохранение которого не создает угрозу жизни и здоровью граждан, применяется общий срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 196, пункт 1 статьи 200 ГК РФ), который к моменту предъявления иска ФИО2 ни по одному из его требований пропущен не был.

Доводы апелляционной жалобы со ссылкой на судебную практику не свидетельствуют об ошибочности выводов суда, поскольку относятся к иным обстоятельствам, не сопоставимым с обстоятельствами настоящего дела. Обстоятельства по каждому конкретному делу устанавливаются непосредственно при его рассмотрении, и решение принимается судом в соответствии с представленными доказательствами с учетом норм права, регулирующих данные правоотношения.

В целом доводы апелляционной жалобы сводятся к повторению правовых позиций, которые были предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и не содержат дополнительных данных, которые не были проверены судом первой инстанции и имели бы существенное значение для разрешения дела либо опровергали бы выводы суда, основаны на ошибочном толковании норм материального права, применённых к спорным отношениям, направлены на иную оценку доказательств, оснований для которой судебная коллегия не усматривает.

Иными лицами, участвующими в деле, решение суда обжаловано не было.

Суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, произвел надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно. Нарушений норм материального и процессуального права, вопреки доводам жалобы, влекущих отмену судебного постановления, допущено не было.

Доводы апелляционной жалобы, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке не содержат, по существу сводятся к несогласию с выводами суда, что не может служить основанием к отмене обжалуемого решения.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Бежецкого межрайонного суда Тверской области от 19 ноября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 25 марта 2026 года.

Председательствующий А.В. Кулаков

Судьи Ю.Ю. Солдатова

А.О. Яковлева