Дело № 3а-73/2019 

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 06 мая 2019 года 

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего – судьи Морозковой Е.Е.,

при секретаре Степановой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Якорь» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ООО «Якорь» обратилось в Ленинградский областной суд с административным иском, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5 700 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости равном 

<

данные изъяты> рублей, по состоянию на 21.01.2010, на период с 20.04.2018 г. и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

В обоснование административного иска указано, что административный истец является собственником земельного участка, установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, чем нарушаются права административного истца.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 уточнила заявленные требования, просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости, установленной в результате проведения по делу судебной экспертизы, а именно в размере 

<

данные изъяты> рублей.

К участию в деле привлечены, в качестве административных ответчиков: ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области, Управление Росреестра по Ленинградской области, правительство Ленинградской области. 

В качестве заинтересованных лиц привлечены: администрация муниципального образования Тосненский муниципальный район Ленинградской области и администрация Ульяновского городского поселения Тосненского района Ленинградской области. 

В письменных возражениях представитель административного ответчика правительства Ленинградской области ФИО2 сослалась на имеющиеся замечания относительно представленного отчета об оценке. Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области утверждены постановлением правительства Ленинградской области от 29.12.2007 №356. Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по правилам, установленным ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» по состоянию на 21.01.2010 г., основанием для обращения в суд послужила реализация права истца на установление кадастровой стоимости равной рыночной, в связи с чем правительство Ленинградской области является ненадлежащим административным ответчиком по заявленным требованиям.

В судебном заседании представитель административного ответчика правительства Ленинградской области ФИО2 оставляет рассмотрение заявленных требований на усмотрение суда.

В возражении относительно заявленных требований представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области ФИО3 требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка оставляет на усмотрение суда. Сведения о спорном земельном участке, в том числен о кадастровой стоимости были переданы Фиалу для внесения в реестр 21.01.2010 в рамках передачи полномочий органа кадастрового учета Управлением Росреестра по Ленинградской области. Кадастровая стоимость внесена в ГКН 19.10.2011 по документу на выявление и исправление технической ошибки в кадастровых сведениях – общие сведения об объекте недвижимости (адрес, описание местоположения), сведения о местоположении границ земельного участка, сведения о кадастровой стоимости. Дата внесения кадастровой стоимости земельного участка- 19.10.2011 г. Оснований для внесения изменений в сведения ГКН о кадастровой стоимости равной рыночной не имеется. 

В возражении относительно заявленных требований представитель административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области ФИО4, пояснила, что для расчета кадастровой стоимости земельного участка применялся удельный показатель кадастровой стоимости для 5 группы видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания) земель населенных пунктов, расположенных в кадастровом квартале 

<

данные изъяты>, равный 

<

данные изъяты> руб.кв./м., утвержденный постановлением правительства Ленинградской области от 29.12.2007 №356. Кадастровая стоимость земельного участка составляет – 

<

данные изъяты> рублей. Дата внесения (определения) кадастровой стоимости – 19.10.2011. В связи с тем, что государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов на территории Ленинградской области проводилась в 2006-2007 годах, действие Федерального закона №167-ФЗ не распространяется на результаты государственной кадастровой оценки земель, утвержденные названным постановлением. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены только в суде. Указала, что в отчете, представленном административным истцом, рыночная стоимость спорного земельного участка определена на дату – 21.01.2010 г, что не соответствует дате определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. Управление не имеет самостоятельных возражений по существу предъявленных требований, просила рассмотреть дело в отсутствии представителя Управления. 

ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области, Управление Росреестра по Ленинградской области, администрация муниципального образования Тосненский муниципальный район Ленинградской области и администрация Ульяновского городского поселения Тосненского района Ленинградской области в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.

Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных представителей.

Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, согласно ст.84 КАС РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.

Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п/п 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с п.1 и п.5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, п.1 ст.390, п.1 ст.391 Налогового кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость устанавливается прежде всего для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 01 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п.1 ст.388 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права собственника данного земельного участка.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков - в силу п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ - проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи, когда в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.24.19 Федерального закона №135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что датой определения кадастровой стоимостью объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) закреплено право гражданина на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. 

Постановлением правительства Ленинградской области от 29.12.2007 №356 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области по состоянию на 01.01.2007 года.

В частности, среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель населенных пунктов, расположенных в кадастровом квартале №, составляет 

<

данные изъяты> руб./кв.м.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 02.11.2018 г., ООО «Якорь» является собственником земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения магазина, площадь 5700+/-57 кв.м., адрес: 

<

адрес>, кадастровый №.

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 31.10.2018 г. указано, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 30.10.2018 г. составляет 

<

данные изъяты> руб.; дата утверждения кадастровой стоимости 21 января 2010 г.; реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости: 21 января 2010 №б/н.; дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость (дата определения кадастровой стоимости) отсутствует. 

Отчетом № от 20.12.2018 г., составленным оценщиком ФИО8 являющейся членом некоммерческого партнерства СРО «Деловой Союз Оценщиков», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере –

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 21.01.2010 г.

В названном отчете об оценке проведен анализ рынка и диапазона значений ценообразующих факторов, дано описание объекту оценки, изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты; проведен анализ наиболее эффективного использования. Оценщиком сделан вывод о том, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является: использование земельного участка для размещения объектов торгового назначения (магазинов). 

В результате выбора подходов оценщиком для оценки земельных участков отобран сравнительный подход (метод количественных корректировок). Отказ от использования затратного и доходного подходов мотивирован. В качестве объектов-аналогов отобрано 3 объекта-аналога отличающиеся от объекта оценки по площади, объект-аналог №2 имеет категорию земель «земли промышленности», а также по виду разрешенного использования. Проведены корректировки по следующим элементам сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия). По второй группе элементов сравнения оценщиком не проводились такие корректировки как: на местоположение; на категорию земель и вид разрешенного использования; на инженерную оснащенность; на наличие строений на участке. Рыночная стоимость оцениваемого земельного участка, по результатам расчетов в рамках сравнительного подхода, по состоянию на 21.01.2010 г. определена в размере 

<

данные изъяты> рублей.

По ходатайству представителя административного истца ООО «Якорь» ФИО1 на основании ст.ст.77, 78 КАС РФ определением суда от 15 марта 2019 г. по делу назначена судебная экспертиза с постановкой перед экспертом вопроса об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 19.10.2011.

Проведение судебной экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Евро Аудит Групп», расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Согласно заключению эксперта ФИО9 от 15.04.2019 г. №-Э/19 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5 700 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 19.10.2011 г. составляет 

<

данные изъяты> рублей. 

Для проведения оценки земельного участка экспертом отобран сравнительный подход (метод процентных корректировок). В качестве аналогов отобрано три объекта-аналога, наиболее сопоставимых с объектом оценки. При отборе объектов-аналогов Эксперт воспользовался предложениями, опубликованными в листингах издания «Бюллетень Недвижимости». Проведена корректировка по таким элементам сравнения первой группы, как поправка на динамику рынка, поправка на торг. В табл. 4.4. выполнены поправки первой группы. Скорректированная на поправки первой группы стоимость каждого аналога представляет собой базу для выполнения поправок второй группы. Также проведены поправки по второй группе элементов сравнения: местоположение; площадь, обеспеченность коммуникациями. В табл. 4.6 приведен расчет стоимости объекта исследования. По окончании расчета, эксперт проверил его корректность с использованием двух критериев: проверка на сходность результатов и проверка на необходимое и достаточное количество объектов сравнения. Изменение итоговой стоимости при удалении аналогов лежит в пределах типичного наблюдаемого на рынке диапазона точности оценки. Следовательно, ни один из аналогов не оказывает критического воздействия на итоговую стоимость, а выборка может быть признана необходимой и достаточной. Рыночная стоимость с учетом погрешности, сопровождающей процедуру расчета, и с учетом округления составляет 

<

данные изъяты> рублей.

Исследовав приведенные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Кадастровая стоимость земельного участка исчислена в соответствии с правилами п.2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития от 12.08.2006 №222.

В связи с тем, что очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Ленинградской области в срок, установленный ст. 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ не проведена, то с учетом конкретных обстоятельств дела и руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд считает возможным восстановить ООО «Якорь» срок для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

С учетом требований ст. 24.19 Федерального закона №135-ФЗ, разъяснений, содержащихся в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», выписки из ЕГРН, пояснений лиц, участвующих в деле, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 19.10.2011 г.

Соответственно, по состоянию на указанную выше дату судебным экспертом в заключении от 15.04.2019 №-Э/19 определена рыночная стоимость земельного участка. 

В отношении даты, по состоянию на которую судебным экспертом в заключении установлена рыночная стоимость земельного участка, у участников процесса возражений не имеется.

Представленный отчет об оценке № от 20.12.2018 как одно из доказательств подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Исследуя представленный отчет об оценке, суд учитывает, что при проведении оценки земельного участка оценщиком допущены недостатки, которые вызвали у участников процесса определенные сомнения в правильности проведения оценки, что повлекло за собой необходимость проведения по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка. 

В связи с чем, представленный административным истцом отчет об оценке № от 20.12.2018 г. суд не может признать надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Оценивая заключение судебного эксперта от 15.04.2019 №-Э/19, суд отмечает следующее.

В силу ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы. Эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами.

Заключение эксперта от 15.04.2019 №-Э/19 г. мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта соответствует требованиям, предусмотренным законодательством об оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь ст.82 КАС РФ и положениями Федерального закона №135-ФЗ, суд признает названное выше заключение эксперта от 15.04.2019 №-Э/19 надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью размер рыночной стоимости названного выше земельного участка по состоянию на 19.10.2011 г.

Согласно требованиям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона №135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление. В данном случае заявление поступило в комиссию 28 декабря 2018 года.

С учетом требований ч.2 ст.247 КАС РФ суд не может также согласиться с обоснованностью утверждения представителя правительства Ленинградской области о том, что правительство Ленинградской области не является надлежащим административным ответчиком по настоящему делу.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью (ООО) «Якорь» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5 700 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения магазина, в размере его рыночной стоимости равном 

<

данные изъяты> рублей, по состоянию на 19 октября 2011 года, на период с 1 января 2018 и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 28 декабря 2018 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную коллегию Ленинградского областного суда в течение 1 месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Е.Е.Морозкова

Решение в окончательной форме изготовлено 08 мая 2019 года.