Судья – Бендовская Е.В.

Судебная коллегия

Cуднева В.Н. - докладчик, 

ФИО1, ФИО2

№ 44-га-10/2018

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

президиума Пермского краевого суда

г. Пермь 23 марта 2018 года

Президиум Пермского краевого суда в составе: 

Председательствующего Заляева М.С.,

членов президиума Бузмаковой О.В., Гилевой М.Б., Нечаевой Н.А., Фефелова О.Н.,

при секретаре Лепихиной Н.В.

рассмотрел дело по административному исковому заявлению ФИО3 к Комитету имущественных отношений администрации Пермского муниципального района Пермского края о признании незаконным решения об отказе в предоставлении земельного участка в собственность, признании исключительного права на земельный участок, возложении обязанности

по кассационной жалобе ФИО3, поданной представителем ФИО4, на решение Пермского районного суда Пермского края от 21 сентября 2017 года, апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Пермского краевого суда от 06 декабря 2017 года.

Заслушав доклад судьи Пермского краевого суда Лобановой С.Ф., президиум 

у с т а н о в и л :

ФИО3 обратился в суд с административным исковым заявлением к Комитету имущественных отношений администрации Пермского муниципального района Пермского края (далее – Комитет имущественных отношений), просил признать незаконным решение Комитета имущественных отношений администрации Пермского муниципального района Пермского края об отказе в предоставлении ему в собственность земельного участка с кадастровым номером: **, общей площадью 1965 кв.м, расположенного по адресу: ****; признать его исключительное право на приобретение указанного земельного участка в собственность без торгов; обязать Комитет имущественных отношений администрации Пермского муниципального района Пермского края устранить нарушение, предоставив в собственность ФИО3 спорный земельный участок без проведения торгов.

В обоснование заявленных требований ФИО3 указал, что 19 апреля 2017 года он обратился в Комитет имущественных отношений администрации Пермского муниципального района Пермского края с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером: **, общей площадью 1965 кв.м, расположенного по адресу: ****, для ведения личного подсобного хозяйства на основании договора аренды земельного участка от 31 мая 2013 года, ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, в удовлетворении которого 28 апреля 2017 ему отказано ввиду не предоставления доказательств достижения цели использования земельного участка - строительства жилого дома. С указанным отказом он не согласен, поскольку возведение индивидуального жилого дома в связи с наличием на участке водоёма затруднительно и затратно. Согласно п. 2 ст. 4 Федерального закона «О личном подсобном хозяйстве» строительство жилого дома не является исключительной и единственной целью ведения личного подсобного хозяйства. По условиям договора аренды земельного участка от 31 мая 2013 года, заключенного с ним по итогам конкурса по предоставлению земельных участков в аренду, он имеет право выкупить земельный участок в собственность по истечении годового срока аренды не ранее 01 июня 2014 года при наличии недвижимого имущества, расположенного на данном участке – по кадастровой стоимости с учётом ставки земельного налога, а в случае отсутствия недвижимого имущества – по рыночной цене, установленной отчётом независимого оценщика на дату подачи заявки о выкупе земельного участка. Таким образом, в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и в силу договора аренды земельного участка от 31 мая 2013 года он имеет исключительное право приобретения земельного участка в собственность.

Решением Пермского районного суда Пермского края от 21 сентября 2017 года ФИО3 отказано в удовлетворении заявленных требований в полном объёме.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Пермского краевого суда от 06 декабря 2017 года решение Пермского районного суда Пермского края от 21 сентября 2017 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО3 – без удовлетворения.

В кассационной жалобе, поступившей в Пермский краевой суд 25 декабря 2017 года, заявитель ставит вопрос об отмене принятых судебных постановлений в связи с нарушением норм материального права.

В кассационной жалобе представитель ФИО3 - ФИО4 просит отменить принятые по делу судебные постановления, указывая, что условиями торгов и договора аренды, заключенного между ФИО3 и Комитетом имущественных отношений администрации Пермского муниципального района Пермского края по итогам проведения конкурса, установлено право ФИО3 на выкуп арендуемого земельного участка. При этом, исходя из условий договора аренды, ФИО3 предоставлено право выкупить земельный участок вне зависимости от наличия или отсутствия на нём объектов недвижимости, указанное условие является существенным только при определении размера выкупной цены. Условия договора аренды Комитетом имущественных отношений администрации Пермского муниципального района Пермского края не оспорены и не изменены в установленном законом и договором порядке. В соответствии с ч. 8 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путём проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом. Земельный участок с кадастровым номером: **, который относится к категории земель: земли населённых пунктов, ФИО3 использовал в соответствии с его назначением: ведение личного подсобного хозяйства, а именно выращивал на нём картофель, построил баню и гараж, на которые в установленном законом порядке оформил право собственности. В соответствии с п. 2 ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" строительство жилого дома не является исключительной и единственной целью ведения личного подсобного хозяйства. Таким образом, ФИО3 обладает исключительным правом на приобретение в собственность арендуемого земельного участка не только в силу условий договора аренды, но и в соответствии с ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, судами первой и апелляционной инстанций не приняты во внимание его доводы о том, что на арендуемом земельном участке находится водоём, без осушения которого и проведения земляных работ, невозможно строительство жилого дома, так как проведение вышеуказанных работ требует существенных временных и материальных затрат, в то время как договор аренды земельного участка заключен только на 4 года 11 месяцев.

Для проверки доводов жалобы 18 января 2018 года истребовано дело, которое поступило в Пермский краевой суд 22 января 2018 года.

Определением судьи Пермского краевого суда от 26 февраля 2018 года кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании президиума Пермского краевого суда.

Согласно ст. 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход административного дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Президиум приходит к выводу о том, что такого характера нарушения норм материального и процессуального права допущены судами первой и апелляционной инстанций.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что 24 мая 2013 года Комитетом имущественных отношений администрации Пермского муниципального района Пермского края объявлено проведение конкурса по предоставлению земельных участков в аренду, в том числе земельного участка общей площадью 1965 кв.м для ведения личного подсобного хозяйства. Адрес земельного участка: ****. Категория земель: земли населенных пунктов. Кадастровый номер: **. Обременения: отсутствуют. Срок аренды 4 года 11 месяцев. Начальная цена величины годовой арендной платы 46825 руб. Задаток 9365 руб. Условиями конкурса предусмотрена возможность выкупа земельного участка в собственность по истечении годового срока аренды земельного участка (л.д.48-49).

По итогам проведения торгов 31 мая 2013 года между Комитетом имущественных отношений администрации Пермского муниципального района Пермского края (далее – арендодатель) и ФИО3 (далее – арендатор) заключен договор аренды земельного участка, кадастровый номер: **, общей площадью 1965 кв.м, расположенного по адресу: ****, с разрешённым использованием: для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель: земли населенных пунктов, срок договора - с 31 мая 2013 года по 30 апреля 2018 года, сведения о котором в установленном законом порядке внесены Управлением Росреестра по Пермскому краю в Единый государственный реестр недвижимости (л.д.39-41).

В соответствии с подпунктом 4.1.2 п. 4.1 указанного договора аренды арендатору предоставлено право выкупить земельный участок, арендованный по настоящему Договору, в собственность по истечении годового срока аренды не ранее 01 июня 2014 года при наличии недвижимого имущества, расположенного на данном земельном участке – по кадастровой стоимости с учётом ставки земельного налога; в случае отсутствия недвижимого имущества - по рыночной цене, установленной отчётом независимого оценщика на дату подачи заявки о выкупе земельного участка.

Согласно подпункту 4.2.1 п. 4.2 договора аренды арендатор принял на себя обязательства выполнять в полном объёме все условия Договора, в том числе своевременно и в полном объёме в соответствии с Договором вносить арендную плату.

Подпунктом 3.2.1 п. 3.2 договора аренды арендодатель обязан выполнять в полном объеме все условия Договора.

В соответствии с подпунктом 3.1.5 п. 3.1 вышеуказанного договора арендодателю предоставлено право вносить изменения и дополнения в Договор при изменении действующего законодательства и нормативно-правовых актов, регулирующих соответствующие правоотношения, в одностороннем порядке.

На указанном участке ФИО3 возведены гараж и баня площадью 48 кв.м и 12 кв.м, право собственности на которые им зарегистрированы 17 июня 2015 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании деклараций об объекте недвижимого имущества от 10 июня 2015 года (л.д.42-43).

19 апреля 2017 года ФИО3 обратился в Комитет имущественных отношений администрации Пермского муниципального района Пермского края с заявлением, в котором просил на основании договора аренды земельного участка от 31 мая 2013 года и ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации предоставить ему в собственность арендуемый земельный участок (л.д.37).

Комитет имущественных отношений администрации Пермского муниципального района Пермского края 28 апреля 2017 года в ответе на вышеуказанное заявление сообщил ФИО3 об отказе в предоставлении ему земельного участка в собственность в связи с тем, что не представлено доказательств достижения им цели использования земельного участка - строительства жилого дома (л.д.38).

Установив вышеуказанные обстоятельства, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 39.2, пунктами 1, 2 ст. 39.3, ст. 39.20, ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктами 1, 2 ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве", пришёл к выводу, что отказ административного ответчика в предоставлении ФИО3 земельного участка в собственность является правомерным, поскольку возведение на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности, хозяйственной или иной вспомогательной постройки, к которым относится гараж и баня, не влечёт возникновение права на приобретение участка в собственность на основании ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, так как их создание не отвечает первоначальным целям предоставления земельного участка, а именно для ведения личного подсобного хозяйства, которое прежде всего предполагает жилищное строительство. То обстоятельство, что договор аренды от 31 мая 2013 года предусматривает право арендатора выкупить земельный участок по истечении годового срока аренды, учитывая положения действующего земельного законодательства, о незаконности оспариваемого отказа административного ответчика не свидетельствует.

Проверяя законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился, при этом дополнительно указал, что в соответствии с п. 7 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также из условий договора аренды следует, что предоставление земельного участка в собственность возможно только за плату, в то время как административный истец, обращаясь с заявлением в Комитет имущественных отношений фактически ставит вопрос о безвозмездной передаче ему в собственность земельного участка, что противоречит установленному земельным законодательством принципу платности использования земли.

Президиум Пермского краевого суда считает, что указанные выводы судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии у ФИО3 преимущественного права на приобретение арендуемого земельного участка в собственность без проведения торгов в соответствии с условиями договора аренды основаны на неправильном применении норм материального и процессуального права.

Согласно ст. 176 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Судебный акт является законным в том случае, когда он принят при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, и обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, а также тогда, когда он содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункты 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года "О судебном решении").

В пункте 2 ст. 15 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с названным Кодексом и федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей до 01 января 2015 года) земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно ст. 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).

В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 ст. 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.

Согласно п. 1 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п.1).

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (п. 2).

Согласно п. 1 ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В соответствии с п. 8 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений и прекратившей действие с 01 марта 2015 года в связи с вступлением в силу Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ) при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

Статьей 35 Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» не предусмотрено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Таким образом, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может иметь преимущественное право на его приобретение в собственность за плату, возникающее с момента вступления в силу договора аренды.

Согласно ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В законе установлено, что собственник здания, строения, сооружения вправе требовать в собственность или в аренду земельный участок с целью эксплуатации таких объектов. В ином случае право, предусмотренное ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, не возникает.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 07 июля 2003 года № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» личное подсобное хозяйство - форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции.

Согласно пунктам 1, 2 ст. 4 Федерального закона от 07 июля 2003 года № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок).

Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Следовательно, усадьба - это жилой дом, как правило в сельском населенном пункте, со всеми строениями и земельным участком, предназначенным для производства и переработки сельскохозяйственной продукции, поэтому наличие на арендованном земельном участке нежилых хозяйственных построек, которые носят вспомогательный характер по отношению к жилому дому, не порождает право административного истца на приобретение земельного участка в собственность на основании ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку до настоящего времени жилой дом на земельном участке не возведен, соответственно цель предоставления земельного участка в аренду на землях населенного пункта не достигнута, суды первой и второй инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для предоставления ФИО3 арендуемого земельного участка в собственность на основании ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, ФИО3, обращаясь с заявлением в Комитет имущественных отношений о предоставлении ему земельного участка в собственность, в качестве правовых оснований возникновения вышеуказанного права указал не только на ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, но и на условия договора аренды земельного участка от 31 мая 2013 года.

Договором аренды спорного земельного участка, заключенного между ФИО3 и Комитетом имущественных отношений администрации Пермского муниципального района Пермского края, предусмотрено право арендатора приобрести земельный участок в собственность за плату вне зависимости от того, возведены на нём объекты недвижимости или нет. На момент заключения указанного договора аренды Земельный кодекс Российской Федерации предусматривал преимущественное право покупки арендатором земельного участка, предоставленного ему в пользование.

Из пояснений представителя Комитета имущественных отношений администрации Пермского муниципального района Пермского края, данных в судебном заседании 15 сентября 2017 года в суде первой инстанции, следует, что ответом № 2159 от 28 апреля 2017 года ФИО3 отказано в удовлетворении его заявления о предоставлении арендуемого земельного участка в собственность и в силу договора аренды земельного участка от 31 мая 2013 года, так как его условия противоречат действующему земельному законодательству (л.д.82-83).

Согласно абзацу первому статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

ФИО3 условия договора аренды земельного участка от 31 мая 2013 года исполняются надлежащим образом. На земельном участке на момент обращения с заявлением о предоставлении его в собственность имелись два объекта недвижимого имущества.

В соответствии с подпунктом 3.2.1 п. 3.2 договора аренды арендодатель обязан выполнять в полном объеме все условия Договора. Обязанностям арендодателя корреспондируют права арендатора, предусмотренные договором, в том числе право выкупа спорного земельного участка по истечении определенного срока аренды.

Условия договора аренды земельного участка от 31 мая 2013 года административным ответчиком в установленном законом и договором порядке не изменены, недействительными не признаны.

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Однако ни судом первой, ни судом апелляционной инстанций оценка включения по инициативе арендодателя права арендатора на выкуп земельного участка в условия договора аренды, правомерности отказа Комитета имущественных отношений администрации Пермского муниципального района Пермского края ФИО3 в предоставлении арендуемого земельного участка в собственность за плату на основании условий действующего договора аренды от 31 мая 2013 года, заключённого с ним по итогам проведения 29 марта 2013 года конкурса, не дана, толкование подпункта 4.1.2 п. 4.1 договора не приведено.

Указанные нарушения привели к тому, что судами не была проведена проверка и оценка фактических обстоятельств дела, их юридическая квалификация.

Выводы суда апелляционной инстанции о том, что ФИО3 фактически в заявлении просил предоставить арендуемый земельный участок в собственность бесплатно являются неверными, так как положения ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, условия договора аренды от 31 мая 2013 года, на которые ФИО3 ссылался в своём обращении, предусматривают предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность за плату, в исковом заявлении и пояснениях административным истцом таких доводов не приводилось.

Таким образом, судами первой и апелляционной инстанций требования ФИО3, заявленные им со ссылкой на договор аренды от 31 мая 2013 года, разрешены без учёта вышеизложенной правовой позиции. 

В связи с изложенным решение суда первой инстанции и определение суда второй инстанции, оставившее его без изменения, нельзя признать законными. Указанные выше судебные постановления приняты с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, повлиявшими на исход дела, без их устранения невозможна защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, что является основанием для отмены обжалуемых судебных постановлений. Допущенные судами нарушения норм закона являются существенными, привели к нарушению права стороны на справедливое судебное разбирательство и должны быть устранены судом первой инстанции при новом рассмотрении дела.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 329 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, президиум Пермского краевого суда

п о с т а н о в и л:

решение Пермского районного суда Пермского края от 21 сентября 2017 года, апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Пермского краевого суда от 06 декабря 2017 года отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Пермский районный суд Пермского края в ином составе судей.

Председательствующий: