Дело № 2-894/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 декабря 2017 года г. Сортавала

Сортавальский городской суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Вакуленко Л.П.,

при секретаре Ефремовой Г.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка и встречному исковому заявлению Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия к ФИО1 о признании отсутствующим права собственности на жилой дом, 

установил:

Иск подан по тем основаниям, что ФИО1 является собственником жилого дома, площадью 21 кв.м., расположенного по адресу: 

<

Адрес обезличен>, на земельном участке с кадастровым номером 

<

Номер обезличен>. 10.01.2017 истица обратилась к ответчику с заявлением о предоставлении в собственность без проведения торгов, принадлежащего истице на праве аренды, указанного земельного участка, площадью 1500 кв.м., для целей эксплуатации жилого дома. 02.03.2017 истице было отказано в предоставлении земельного участка по той причине, что жилой дом не является объектом завершенного строительства. Полагая отказ незаконным, истец просит суд обязать ответчика заключить договор купли-продажи поименованного выше земельного участка, а также взыскать расходы по уплате государственной пошлины в сумме 300 руб.

31.05.2017 определением суда принято к производству встречное исковое заявление Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее - Министерство) к ФИО1 о признании отсутствующим права собственности на жилой дом, площадью 21 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 

<

Номер обезличен>, по адресу: 

<

Адрес обезличен> В обоснование встречного иска Министерство указывает, что поименованный жилой дом необоснованного зарегистрирован в качестве объекта недвижимости. 

На основании определении суда от 22.09.2017 по делу проведена строительно-техническая экспертиза. 

В судебном заседании истец по первоначальному иску ФИО1 и ее представитель ФИО2, допущенная к участию в деле в порядке п. 6 ст. 53 ГПК РФ, настаивали удовлетворении искового заявления по изложенным в нем основаниям. Выразили несогласие с проведенной по делу строительно-технической экспертизы, при этом отказались от проведения повторной или дополнительной экспертизы. Также указали на то, что Министерство не является надлежащим истцом по встречному иску поскольку зарегистрированное право собственности на объект недвижимости за ФИО1 ни каким образом не нарушает законных прав и интересов Министерства. В связи с чем в удовлетворении встречного иска просили отказать. 

Представитель ответчика - Министерства, по первоначальному иску, в судебное заседание не явился. Извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. Суду представлены пояснения, в которых ответчик выражает несогласие с предъявленным ФИО1 иском. Указывают, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Полагают, что регистрация права собственности ФИО1 на спорный объект недвижимости проведена неправомерно, поскольку зарегистрированное строение не отвечает признакам жилого дома, что подтверждается результатами проведенной по делу экспертизы, отвечающей требованиям ст. 25 ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ». Обращают внимание суда, что объект незавершенного строительства не является зданием или сооружением, так как не может быть использован по назначению до завершения строительства. Принимая во внимание, что исходя из выписки из ЕГРН, в государственном реестре прав зарегистрирован жилой дом, назначение – жилое, а по результатам проведенной экспертизы объект не признан пригодным для постоянного проживания, считают, что в ЕГРН содержатся недостоверные сведения в отношении спорного объекта. Ссылаясь на правоприменительную практику, ст. ст. 39.20, 42 ЗК РФ, ст. 130 ГК РФ, полагают, что имеются достаточные основания для отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 и удовлетворения встречного искового заявления Министерства о признании отсутствующим права собственности на поименованный жилой дом.

Третье лицо, Администрация Сортавальского муниципального района, своего представителя для участия в деле не направило, извещены. 

Третье лицо, Администрация Сортавальского городского поселения, своего представителя для участия в деле не направило, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. Представили в суд ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие. Разрешение вопроса оставляют на усмотрение суда. 

Третье лицо, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Карелия, в судебное заседание своего представителя не направил, извещены надлежащим образом. Суду представлен отзыв, из которого следует, что Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) содержит сведения о земельном участке с кадастровым номером 

<

Номер обезличен>, местоположение определено как: 

<

Адрес обезличен>, категория земель - земли населенных пунктов, вид - разрешенного использования для индивидуальной жилой застройки, площадь - 1500 кв.м. Государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 

<

Номер обезличен> был осуществлен 13.03.2012. На поименованный земельный участок накладываются ограничения прав, предусмотренные ст.ст. 56, 56.1 ЗК РФ. В пределах данного земельного участка расположено здание с кадастровым номером 

<

Номер обезличен>, местоположение: 

<

Адрес обезличен>, назначение – жилой дом, количество этажей – 1, год завершения строительства – 2015, площадь – 21 кв.м. На жилой дом зарегистрировано право собственности за ФИО1 

<

Номер обезличен>, дата регистрации 14.12.2016. Государственный кадастровый учет здания был осуществлен 02.12.2016 на основании заявления о постановке на учет и технического плана от 11.11.2016, который был подготовлен на основании разрешения на строительство, выданного МО «Сортавальское городское поселение» от 07.02.2014 и проектной документации «Индивидуальный жилой дом в п. Лахденкюля в г. Сортавала на земельном участке с кадастровым номером 

<

Номер обезличен>». По результатам проверки представленных документов основания для отказа либо приостановления в осуществлении кадастрового учета объекта недвижимости не имелось. 

Суд, выслушав истца и его представителя, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.

В соответствии с п. 1 Постановления Правительства Республики Карелия от 26.09.2017 №326-П Комитет преобразован в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия, о чем 08.11.2017 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена соответствующая запись.

На основании положений ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Пункт 1 ст. 130 ГК РФ предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с ч.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Из положений пунктов 1, 4 статьи 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» следует, что кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (далее - постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (далее также - снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 9, 11 - 21.1, 25 - 30 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.

В силу части 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Из материалов дела усматривается, что 24.04.2012 администрация Сортавальского муниципального района заключила с ответчиком договор аренды земельного участка с кадастровыми номером 

<

Номер обезличен>, площадью 1500 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование для индивидуальной жилой застройки. Срок действия договора с 24.04.2012 по 23.04.2017.

07.02.2014 ФИО1 администрацией Сортавальского городского поселения было выдано разрешение на строительство №RU 

<

Номер обезличен> индивидуального жилого дома на земельном участке площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером 

<

Номер обезличен>, расположенного по адресу: 

<

Адрес обезличен> Срок действия разрешения до 07.02.2024.

Согласно выписке из ЕГРП от 14.12.2016 ФИО1 является правообладателем жилого дома, расположенного на поименованном земельном участке, назначение – жилое, площадью 21 кв.м., кадастровый номер 

<

Номер обезличен>. Вид права – собственность, право зарегистрировано 14.12.2016.

На указанный объект имеется технический паспорт от 04 июля 2016 года.

Согласно сведениям кадастрового паспорта спорное строение является жилым домом, год завершения строительства – 2015, сведения внесены в государственный кадастр недвижимости 02.12.2016. Жилой дом расположен в границах земельного участка с кадастровым номером на конце :13.

Из технического паспорта следует, что строение на земельном участке является жилым домом, расположен по адресу: 

<

Адрес обезличен>. Год постройки – 2015, общая площадь жилого дома 13,5 кв.м., жилая площадь 11,2 кв.м., число этажей – 1. Год ввода в эксплуатацию – 2016. 

В соответствии с Распоряжением администрации Сортавальского городского поселения №546-О от 13.10.2016 жилому дому присвоен адрес: 

<

Адрес обезличен>.

ФИО1 обратилась 10.01.2017 в адрес Министерства с заявлением о предоставлении без торгов земельного участка с кадастровым номером 

<

Номер обезличен> в целях индивидуального жилищного строительства. 

Из ответа Министерства имущественных и земельный отношений Республики Карелия №3784/12.4-21 от 02.03.2017 следует, что заявление ФИО1 от 10.01.2017 о предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 

<

Номер обезличен> оставлено без удовлетворения. Основанием для отказа послужило то обстоятельство, что спорный объект не является объектом завершенного строительства, а строительство дома осуществлено за границами допустимой зоны застройки определенной градостроительным планом земельного участка.

Из ответа Администрации МО «Сортавальское городское поселение» №316-01/2-41 от 10.02.2017 усматривается, что по результатам проверки в рамках муниципального земельного контроля установлено, что строительство жилого дома осуществлено за границами допустимой зоны застройки определенной градостроительным планом земельного участка. 

Как следует из ответа администрации Сортавальского городского поселения №1662-01/2-39 от 27.06.2017 земельный участок с кадастровым номером на конце :13 в соответствии с утвержденными правилами землепользования и застройки Сортавальского городского поселения расположен в территориальной зоне коммунально-складских и транспортных объектов (ПК-2).

Министерство обратилось в суд с иском о признании отсутствующим право собственности ФИО1 на жилой дом по адресу: 

<

Адрес обезличен>, ходатайствуя о назначении судебной строительно-технической экспертизы. 

Согласно результатам проведенной по делу судебной экспертизы поименованный выше жилой дом в качестве объекта индивидуального жилищного строительства не построен. В действительности построен садовый дом, который не является завершенным строительством объектом недвижимости. Отвечая на второй вопрос, эксперт указал, что целевому назначению – жилой дом, спорный объект не соответствует. Находящееся на участке строение может быть использовано как садовый домик с временным пребыванием людей. В дальнейшем перестроенный под ИЖС с добавлением в конструкцию стен, пола и перекрытия утеплителя и обеспеченного инженерными коммуникациями и соответствующим оборудованием: водопровод, канализация, отопление. 

В материалах дела представлена фототаблица, подтверждающая выводы эксперта.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса, либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса). При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 15 ЖК РФ предусмотрено, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)). Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Из статьи 16 ЖК РФ следует, что к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В соответствии с разделом 2 постановления Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение).

Согласно техническому паспорту от 04 июля 2015 года спорный объект имеет площадь 13,5 кв. м, жилая площадь - 11,2 кв. м., кухня - 2.3 кв. м., фундамент - железобетонный ленточный монолитный, материал стен – деревянные каркасно -обшивные, перегородки нет, перекрытие чердачное-деревянное по балкам, крыша – стропила деревянные, кровля - абсентоцементная, окна - оконные блоки двойные, двери - филенчатые окрашенные, отделка внутренняя – простая, наружная окраска, год постройки - 2016, этажность – 1, отопление- электрическое, газоснабжение-баллонное, электроснабжение- центральное. Иные характеристики объекта недвижимого имущества отсутствуют, в частности хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, вентиляция.

Согласно результатам проведенной по делу судебной экспертизы поименованный выше жилой дом в качестве объекта индивидуального жилищного строительства не построен. В обследуемом объекта (доме) критерии капитальности не состоятельны: прочная связь строений с грунтом отсутствует, так как фундаменты поверхностные, не заглублены, ленточные, бетонные, лежневые; отсутствует заглубленный в грунт фундамент, отсутствуют инженерные коммуникации, при перемещении данного строения на иное место, строению несоразмерный ущерб по затратам на их восстановление не наносится, так как одноэтажные строения, исходя из их конструкции, каркасные, пригодны к разборке без нанесения ущерба; здание выполнено из легкогорючих материалов, не имеющих противопожарной обработки; по нормам эксплуатации (амортизации) и своей конструкции здание построено на коротки срок, не более 20-25 лет (фундамент уже разрушается). В действительности построен садовый дом, который не является завершенным строительством объектом недвижимости. Отвечая на второй вопрос, эксперт указал, что целевому назначению – жилой дом, спорный объект не соответствует. Находящееся на участке строение может быть использовано как садовый домик с временным пребыванием людей. В дальнейшем перестроенный под ИЖС с добавлением в конструкцию стен, пола и перекрытия утеплителя и обеспеченного инженерными коммуникациями и соответствующим оборудованием: водопровод, канализация, отопление. 

Кроме того, согласно заключению эксперта исследуемый дом не соответствует требованиям пожарного, санитарного, экологического, градостроительного законодательства, строительным нормам и правилам и иным, предъявляемым требованиям к строительству жилых домов. 

В материалах дела представлена фототаблица, подтверждающая выводы эксперта.

Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся в Своде правил N 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001», утвержденном приказом Минрегиона России от 27 декабря 2010 г. N 789). 

Согласно СНиП 31-02-2001 утвержденном Приказом Минрегиона РФ от 27.12.2010 N 789. снабжение дома питьевой водой должно быть предусмотрено от централизованной сети водоснабжения населенного пункта. Допускается предусматривать индивидуальные и коллективные источники водоснабжения из подземных водоносных горизонтов или водоемов из расчета суточного расхода хозяйственно-питьевой воды не менее 60 л на человека.

Из указанного Свода правил также усматривается, что при отсутствии централизованного теплоснабжения жилой дом должен иметь отдельное помещение теплогенераторной.

Как видно из технического паспорта спорного объекта недвижимости, строение не оборудовано водопроводом. Это свидетельствует о невозможности постоянного проживания в нем граждан и удовлетворения их бытовых нужд. Помещение также не оборудовано отдельной комнатой для теплогенераторной.

Поскольку принадлежащее истцу на праве собственности помещение, расположенное на арендуемом земельном участке, не отвечает требованиям, предъявляемым к жилым домам, как не имеющее необходимых условий для постоянного проживания в нем, оно не может быть использовано в соответствии с его назначением, указанным в кадастровом паспорте.

Принимая во внимание представленные сторонами доказательства, суд считает, что спорное строение не соответствует установленным санитарным и техническим правилам и нормам для индивидуальных жилых домов и не является таковым, соответственно встречный иск Министерства о признании отсутствующим право собственности за ФИО1 на спорных объект подлежит удовлетворению.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с частями 2, 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из содержания указанного положения статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что заявленное в ней право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретение земельного участка, занятого соответствующим объектом недвижимости.

По смыслу указанных норм, возникновение исключительного права зависит от достижения той цели, для которой земельный участок предоставлялся лицу. Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

При указанных обстоятельствах требования ФИО1 о возложении на ответчика обязанности заключить с ней договор купли-продажи земельного участка площадью 1500 кв. м. с кадастровым номером 

<

Номер обезличен> для целей эксплуатации жилого дома не подлежит удовлетворению. 

Суд не может согласиться с доводами ответчика по встречному иску об отсутствии нарушения прав Министерства в результате регистрации права собственности ответчика на спорный объект.

Согласно ст.1 Закона Республики Карелия от 29.12.2015 №1980-ЗРК «О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия и органами государственной власти Республики Карелия» (далее в т.ч. Закон №1980-ЗРК), вступившего в силу с 01.01.2016, в соответствии с п.4 ст.2 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», ч.1.2 ст.17 Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» органы государственной власти Республики Карелия осуществляют полномочия органов местного самоуправления по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в т.ч. городских округов в Республике Карелия в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законодательством, городских, сельских поселений в Республике Карелия в отношении земельных участков, расположенных на территории поселений, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселений, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законодательством.

В силу ст.3 Закона №1980-ЗРК полномочия, указанные в ст.1 настоящего Закона, осуществляются органом исполнительной власти Республики Карелия, уполномоченным Правительством Республики Карелия.

Постановлением Правительства Республики Карелия от 30.12.2015 №446-П функции в сфере управления и распоряжения в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Республики Карелия земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, возложены на Государственный комитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок. 

В силу части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, зарегистрированное право собственности на индивидуальный жилой дом, фактически таковым не являющийся, означало бы наличие у ответчика преимущественного права на получение в собственность земельного участка без проведения торгов.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к Министерству имущественных и земельных отношений о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка оставить без удовлетворения. 

Встречный иск удовлетворить.

Признать отсутствующим право собственности ФИО1 на жилой дом, площадью 21 кв.м., кадастровый номер 

<

Номер обезличен> расположенный на земельном участке с кадастровым номером 

<

Номер обезличен>, по адресу: 

<

Адрес обезличен>. 

Взыскать с ФИО1 в бюджет Сортавальского муниципального района госпошлину в сумме 300 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный Суд Республики Карелия через Сортавальский городской суд в течение месяца с даты изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Л.П. Вакуленко

Мотивированно решение суда изготовлено 28.12.2017.