Дело № 2-250/2020

УИД 42RS0012-01-2020-000247-64

РЕШЕНИЕ

 

именем Российской Федерации

Мариинский городской суд Кемеровской области

в составе председательствующего судьи Калашниковой С.А.,

при помощнике судьи в качестве секретаря Сомовой Ж.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Мариинске

28 мая 2020 года

дело по иску ФИО1 и ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, Управлению по имуществу и жизнеобеспечению Мариинского городского поселения о признании договора купли-продажи здания бытового обслуживания, договора аренды недействительными, взыскании денежных средств и компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к Жилфонду ФИО7 и Мариинскому центру недвижимости о признании договора купли-продажи здания бытового обслуживания недействительным из-за невозможности перевода в жилое здание, признании договора аренды недействительным, взыскании денежных средств и компенсации морального вреда.

Определением суда от 12.03.2020 ненадлежащие ответчики заменены надлежащими ответчиками - ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 и Управлением по имуществу и жизнеобеспечению Мариинского городского поселения. К рассмотрению дела в качестве третьего лица на стороне ответчика, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен комитет по управлению муниципальным имуществом Администрацию Мариинского муниципального района.

Требования мотивированы тем, что 28.06.2017 истец обратилась в агентство недвижимости Жилфонд и заключила договор № 

<

...> по поиску и подбору объекта недвижимости и договор № 

<

...> по продаже объекта недвижимости - своей квартиры. Исполнителем в договоре выступала ФИО3

В договоре № 

<

...> указано, что продажа квартиры состоится при условии предоставления альтернативного жилья.

В ходе работы риэлтором истцу была показана 2-комнатная квартира, в то же время нашелся покупатель на ее квартиру, были оформлены расписки по оплате услуг, однако вечером того же дня истцу сообщили, что понравившаяся ей квартира продана и предоплату нужно забрать. Таким образом, свою квартиру истец продала, однако взамен ничего не получила, выезжать было некуда

Она обратилась в другое агентство недвижимости - Мариинский центр недвижимости, директор ФИО4 Поскольку подходящий вариант так и не удалось найти, истец согласилась на предложенный двухэтажный дом - здание бытового обслуживания, нежилое. При осмотре никаких недостатков обнаружено не было.

Договор купли-продажи оформлен 05.10.2017. При заключении договора ФИО4 заверила истца, что здание можно будет перевести в жилое.

Договор купли-продажи был оформлен на сына истца ФИО2, поскольку он имеет 

<

...>, но оказалось, что его льготы не действуют при покупке нежилого здания.

Собственником здания являлся ФИО5, ключи передала его мать ФИО6

После заселения в доме было обнаружено множество дефектов, в том числе трубопровод, теплотрасса, дом постоянно перемерзал. На устранение данных дефектов было потрачено 18800 руб.

2700 руб. потрачено на утепление и ремонт порога, 9600 руб. на замену двери, 2700 руб. на ее установку, 2000 руб. на замену полов, 4000 руб. на отогрев водопровода и слива.

Позже истец выяснила, что купленное ею здание не может быть переведено в жилое. Таким образом, в ходе устной договоренности с ФИО4 истец была введена в заблуждение, поскольку не хотела приобретать данное нежилое помещение.

При этом истцу приходится оплачивать электроэнергию и водоснабжение по коммерческим расценкам. 44685 руб. с ноября 2017 по январь 2020 было оплачено за электроэнергию, 123301,46 руб. - за теплоэнергию.

Истец, с учетом уточнения требований, просит суд:

признать договор купли-продажи здания бытового обслуживания по пер. Базовый, 4а недействительным,

взыскать с ФИО5 450000 руб., переданные в счет оплаты договора купли-продажи здания бытового обслуживания,

взыскать с ФИО4 100000 руб. за нанесение морального ущерба,

взыскать с ФИО4 100000 руб. за нанесение материального вреда,

взыскать с ФИО4 12,5% от взысканной судом суммы за некачественное оказание услуг,

взыскать с ФИО3 компенсацию морального вреда в размере 50000 руб.,

взыскать с ФИО3 50000 руб. за нанесение материального ущерба,

взыскать с ФИО3 50000 руб. за причиненные моральные неудобства, оскорбление,

взыскать с ФИО3 12,5% от взысканной судом суммы за некачественное оказание услуг,

признать договор аренды земельного участка № 4 от 14.01.2019 недействительным,

взыскать с ФИО4 денежные средства, выплаченные за электроэнергию в размере 44685 руб. и за теплоэнергию в размере 123301,46 руб.,

взыскать с ФИО4 денежные средства, оплаченные специалистам на устранение аварийных ситуаций в размере 49822 руб.,

В судебном заседании истцы ФИО1 и ФИО8 заявленные исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении и уточненном исковом заявлении.

Ответчик ФИО6 против удовлетворения требований возражала, поддержала доводы возражений ФИО5

Представитель КУМИ Мариинского муниципального района ФИО9 против удовлетворения требований возражала, указала на пропуск срока исковой давности.

В судебное заседание ответчик ФИО4 не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. Согласно представленным возражениям против удовлетворения исковых требований возражала, просит суд исковые требования истцов оставить без удовлетворения за необоснованностью.

В судебное заседание ответчик ФИО5 не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Согласно представленным возражениям против удовлетворения исковых требований возражал, просит суд исковые требования истцов оставить без удовлетворения за необоснованностью.

Суд, заслушав истцов, ответчиков, исследовав письменные материалы гражданского дела, находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Для сделок купли-продажи правовым последствием является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора.

Если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной.

К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и п. 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (по правилам статьи 170 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст.168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

В силу ст.169 ГК РФ, сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом.

В соответствии с п. 1 ст.170 ГК РФ мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Из материалов дела следует, что 05.10.2017 между ФИО5 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) заключен договор купли-продажи здания бытового обслуживания.

Согласно п.1.1. указанного договора, Покупатель покупает в собственность у Продавца, а Продавец продает здание бытового обслуживания, расположенного по адресу: 

<

...> расположенный на земельном участке общей площадью 143 м2, с кадастровым номером 

<

...>, по адресу: 

<

...> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: используемый продавцом на основании договора аренды от 

<

...>. Согласно п.2.2 договора до подписания договора стороны произвели осмотр здания бытового обслуживания. При осмотре видимых дефектов не обнаружено, здание бытового обслуживания в качественном состоянии, электрическое оборудование исправно. Покупатель ознакомлен с состоянием помещения и принимает его в том состоянии, как оно есть на день подписания настоящего договора, без претензий. Настоящий договор имеет силу акта приема-передачи. Согласно п.3.2. договора стороны достигли соглашения о продажной цене отчуждаемого помещения, которая составляет 450000 рублей. Согласно п. 8.2, 8.3 договора стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими понимать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительным все другие обязательства ими представленные, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме до заключения настоящего договора. Договор подписан сторонами. (л.д. 22-23).

Истцом обязательства по оплате цены договора исполнены.

Согласно договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка 

<

...> от 

<

...>, заключенному между Управлением по имуществу и жизнеобеспечению Мариинского городского поселения (Арендодатель) и ФИО2 (Арендатор), Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым 

<

...>, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): 

<

...>, для использования в целях: для строительства здания бытового обслуживания и гаражей, в границах, согласно - кадастрового паспорта земельного участка, прилагаемого к настоящему Договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 78 кв.м., на Участке имеются: здание бытового обслуживания, нежилое, общая площадь 55,3 кв.м., 2 этажа, кадастровый 

<

...>. Участок не обременен правами третьих лиц. Настоящий договор одновременно имеет силу акта приема - передачи Участка от 

<

...>. Срок аренды Участка устанавливается с 

<

...> по 

<

...>. Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Мариинском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области. Стороны установили, что условия настоящего договора распространяются на их отношения возникшие с 

<

...>.Размер арендной платы за Участок составляет 513 рублей 21 копейка в квартал. Договор подписан сторонами. (л.д. 25-27).

Согласно ст.12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Согласно ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истцами представлен спорный договор купли-продажи, который заключен в соответствии с требованиями гражданского законодательства, истец ФИО2 при заключении договора произвел осмотр здания бытового обслуживания, видимых дефектов обнаружено не было, здание бытового обслуживания находилось в качественном состоянии, электрическое оборудование исправно. Покупатель ознакомлен с состоянием помещения и принанял его в том состоянии, как оно есть на день подписания настоящего договора, без претензий. Истец при подписании договора не был лишен дееспособности, не состоял под опекой и попечительством, не страдал заболеваниями, препятствующими понимать суть договора, обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях, отсутствовали. Истец оплатил за здание бытового обслуживания, расположенного по адресу: 

<

...>, расположенный на земельном участке общей площадью 143 м2 450000 рублей.

Условий о том, что стороной договора (Продавцом) спорное здание должно быть переведено из нежилого в жилое, спорный договор не содержит. Истцы не отрицают, что изначально знали, что покупают нежилое здание. С ответчиком ФИО5 истцы переговоров не вели, вопросы перевода из нежилого здания в жилое не обсуждали. У истцов не было препятствий до заключения договора купли-продажи выяснить все вопросы, связанные с процедурой перевода здания из нежилого в жилое.

Истцами не представлено доказательств, подтверждающих, что заключенная между ФИО5 и ФИО2 сделка купли-продажи спорного здания, совершена без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, воля сторон была направлена на приобретение спорного здания, что и было совершено по итогу сделки.

Спорный договор аренды также заключен в соответствии с требованиями гражданского законодательства, стороны предусмотрели все условия и подписали спорный договор аренды без претензий.

Суд не усматривает недобросовестного поведения Продавца по спорной сделке, Покупатель ФИО2 при заключении сделки был ознакомлен с предметом договора, с его характеристиками, с суммой, обязательствами и заключительными положениями, претензий не имел.

Суд не усматривает недобросовестного поведения Арендодателя по спорной сделке, Арендатор ФИО2 при заключении сделки был ознакомлен с предметом и со всеми условиями договора, претензий не имел.

Оснований для признания спорных сделок оспоримыми, либо ничтожными суд не установил, в связи с чем, исковые требования в этой части удовлетворению не подлежат.

Поскольку суд не усмотрел оснований для признания спорных сделок недействительными, не подлежат удовлетворению и требования истцов о возврате денежных средств по спорному договору в размере 450000 рублей и процентов.

Суд также не находит оснований для удовлетворения требований истцов о взыскании компенсации морального вреда в связи причиненным вредом здоровью, моральные неудобства, за обман при продаже спорного здания, поскольку в судебном заседании не установлено, что ФИО4 причиняла истцам вред здоровью, создала им моральные неудобства.

Судом установлено, что ФИО4, являлась частным предпринимателем до 2016 года, 25 марта 2016 года предпринимательская деятельность прекращена, что подтверждается выпиской из ЕГРИП от 26.05.2020.

Из представленных возражений ответчика ФИО4 следует, что ФИО4 по разовым договорам подряда осуществляла риэлторскую деятельность в агентстве недвижимости «Центр недвижимости». Агентство недвижимости «Центр недвижимости» занималось продажей объекта недвижимого имущества, расположенное по адресу 

<

...>, принадлежащего ФИО5, на основании договора оказания услуг по продаже недвижимости. Между истцами Вендланд и АН «Центр недвижимости» договорных отношений по оказанию услуг при покупке недвижимости не было, договоры не заключались. В рамках оказания услуг по продаже недвижимости ФИО5 был найден покупатель ФИО1, которой изначально было разъяснено, что объект зарегистрирован как нежилое помещение. В течение 1.5 месяцев истцы принимали решение о покупке объекта, тщательно его осматривали, велись переговоры с собственником о снижении покупной цены. 05.10.2017 между ФИО2 и ФИО5 был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, покупатель передал в счет продажной цены денежную сумму представителю продавца ФИО6 ФИО4 никакие денежные средства не передавались.

Кроме того, истец ФИО1 просит взыскать компенсацию морального вреда за неисполнение договора оказания консультационно-информационных услуг по поиску и подбору Объекта недвижимости №217 от 28.06.2017.

Судом установлено, что 28.06.2017 между агентством недвижимости «Жилфонд» в лице ИП ФИО3 (Исполнитель) и ФИО1 (Заказчик) заключен договор оказания консультационно-информационных услуг по поиску и подбору Объекта недвижимости №217. Предметом договора является оказание Исполнителем Заказчику консультационно-информационных услуг по поиску и подбору объекта недвижимости в целях его дальнейшего приобретения Заказчиком.

Кроме того, 28.06.2017 между агентством недвижимости «Жилфонд» в лице ИП ФИО3 (Исполнитель) и ФИО1 (Заказчик) заключен договор оказания консультационно-информационных услуг по продаже Объекта недвижимости №219. Объектом отчуждения по указанному договору является квартира по адресу: 

<

...>.

Судом установлено, подтверждается показаниями ИП ФИО3 и не оспаривается истцом ФИО1, что ФИО1 после продолжительного времени поиска квартиры самостоятельно отказалась от услуг по договору оказания консультационно-информационных услуг по поиску и подбору Объекта недвижимости №217. Квартиру, указанную в договоре оказания консультационно-информационных услуг по продаже Объекта недвижимости №219, ФИО1 продала. Здание бытового обслуживания, которое впоследствии приобрел истец ФИО2, было куплено через иных лиц.

Суд не усматривает в действах ФИО3 нарушения условий заключенного с ФИО1 договора, в связи с чем, исковые требования о взыскании компенсации морального и материального вреда удовлетворению не подлежат.

Требования истцов о взыскании материального вреда (жилищно-коммунальные услуги, расходы на ремонт) суд находит необоснованными, поскольку согласно ст.210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Кроме того, согласно ч.2 ст.181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

На споры о признании договора купли-продажи недействительными распространяются сроки исковой давности, установленные ч.2 ст.181 ГК РФ.

В соответствии со статьей 199 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 26 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 15.11.2001 N 15/18 истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Поскольку договор оказания консультационно-информационных услуг по поиску и подбору Объекта недвижимости №217 от 28.06.2017, договор оказания консультационно-информационных услуг по продаже Объекта недвижимости №219 от 28.06.2017, договор купли-продажи здания бытового обслуживания от 05.10.2017 заключены в 2017 году, договор аренды заключен 14.01.2019, иск заявлен 20.02.2020, следовательно, иск ФИО1 и ФИО2 заявлен за пределами срока исковой давности, который составляет 1 год.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о том, что истцом фактически пропущен срок исковой давности при обращении в суд с иском в части оспаривания вышеуказанных договоров, что влечет отказ в его удовлетворении.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 и ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 и Управлению по имуществу и жизнеобеспечению Мариинского городского поселения о признании договора купли-продажи здания бытового обслуживания недействительным, признании договора аренды недействительным, взыскании денежных средств, процентов, компенсации морального вреда отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Кемеровского областного суда, путем подачи апелляционной жалобы через Мариинский городской суд, в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 28 мая 2020 года.

Судья – С.А. Калашникова

а