Дело № 3а-39/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 сентября 2019 года г. Биробиджан 

Суд Еврейской автономной области в составе:

председательствующего судьи Кочева С.Н.,

при секретаре Антонюк Н.О.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области, правительству Еврейской автономной области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости двух нежилых помещений,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области (далее - Управление Росреестра по ЕАО), правительству Еврейской автономной области в котором просил установить кадастровую стоимость двух нежилых помещений с кадастровыми номерами № 

<

...>, № 

<

...> равной их рыночной стоимости по состоянию на 11.10.2013, в размере 32 994 206 рублей, 8 481 969 рублей соответственно.

Требования мотивировал тем, что является собственником данных объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых существенно завышена и превышает их рыночную стоимость, определённую в отчётах об оценке объекта оценки от 03.12.2017 № 560/2017 и от 14.12.2017 № 560-2/2017, изготовленных ООО 

<

...> (оценщик С.К.), в связи с чем нарушаются его права так как налог на недвижимость исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов.

26.12.2019 и 29.12.2019 административный истец направил в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости, однакорешением комиссии от 13.02.2018 в пересмотре её им было отказано.

Определением суда от 07.08.2019 к участию в деле в качестве заинтересованного лица на стороне административных ответчиков привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по ЕАО (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра»).

В отзывена административное исковое заявление представитель административного ответчика правительства ЕАО О.Г. просила отказать в удовлетворении заявленных требований. Указала, что правительство области, утверждая кадастровую стоимость спорных нежилых помещений (постановление от 26.09.2012 № 462-пп), основывалось на требованиях закона, которое на сегодняшний день является действующим. 

В судебном заседании допрошенныйс использованием видеоконференц-связи представитель административного истца ФИО1 заявленные требования поддержал. Дополнительно пояснил, что при отказе в пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости все доводы комиссии сводились к тому, что оценщик в целом расчёты произвёл правильно, но от полученной стоимости он не должен был отнимать стоимость прав на земельный участок. Однако, комиссией не учтено, что в силу пункта 1 статьи 552 ГК РФ, подпункта 5 статьи 1 ЗК РФ стоимость прав на земельный участок заложена в стоимость объекта капитального строительства. Поэтому оценщик был обязан исключить из полученной величины стоимость прав на землю.

В судебное заседание административный истец ФИО2, представители административных ответчиков Управления Росреестра по ЕАО, правительства ЕАО, заинтересованных лиц на стороне административных ответчиков ФГБУ «ФКП Росреестра», мэрии МО «Город Биробиджан» ЕАО не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом, в связи с чем, на основании статьи 150 КАС РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие. 

Исследовав материалы административного дела, выслушав пояснения представителя административного истца, допросив оценщика в качестве свидетеля, прихожу к следующим выводам.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что оспариваемые административным истцом результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № 

<

...>, № 

<

...> были внесены в государственный кадастр недвижимости 27.12.2016 и 05.07.2016 соответственно. 

С административным иском ФИО2 обратился в суд 06.08.2019, то есть в установленный частью 3 статьи 245 КАС РФ пятилетний срок.

Как следует из материалов дела, ФИО2 является собственником двух нежилых помещений, с кадастровыми номерами № 

<

...> (площадью 2159 кв.м.), № 

<

...> (площадью 539,8 кв.м.), расположенных по адресу: 

<

...>, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 20.06.2019.

Постановлением правительства ЕАО от 26.09.2012 № 462-пп утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости по состоянию на 19.11.2011, в том числе средние и минимальные удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровых кварталов на территории Еврейской автономной области в разрезе муниципальных районов и городского округа.

Кадастровая стоимость нежилых помещений по состоянию на 11.10.2013 определена в размере: с кадастровым номером № 

<

...> - 82 293 091,7 рублей, с кадастровым номером № 

<

...> - 20 575 178,74 рубля.

В соответствии со статьями 15, 399 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) налог на имущество физических лиц является местным налогом, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. 

Исходя из положений пункта 1 статьи 403, статьи 402 НК РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости.

Законом ЕАО от 25.11.2015 № 824-ОЗ установлена единая дата начала применения порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения на территории ЕАО - 01.01.2017 (статья 1 Закона).

Поскольку ФИО2 является собственником объектов недвижимости, в отношении которых налоговая база определяется исходя из их кадастровой стоимости, её результатами затронуты его права и обязанности, следовательно, административный истец обладает правом обращения с настоящим иском.

В соответствии с абзацем 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Согласно статье 11Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчёт об оценке объекта оценки (далее также - отчёт).

Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отражённых в отчёте.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12).

Оценщик при осуществлении оценочной деятельности обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утверждённых саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (статья 15).

В соответствии со статьёй 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчёты, изготовленные ООО 

<

...> от 03.10.2017 № 560/2017 по объекту оценки (№ 

<

...>), от 14.12.2017 № 560-2/2017 по объекту оценки (№ 

<

...>), согласно которым рыночная стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами № 

<

...>, № 

<

...> по состоянию на 11.10.2013 составляет 32 994 206 рублей и 8 481 969 рублей соответственно.

ФИО3., изготовивший отчёты, является членом саморегулируемой организации оценщиков Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», что подтверждается свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 13.12.2016 № 0022671.

В отчётах оценщиком проведен анализ объектов оценки, дано их описание с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объектов оценки, выявлены и проанализированы предложения о продаже (сделках купли-продажи) функциональных помещений в период с августа 2012 года до даты оценки (11.10.2013), представленные в публичных источниках (л.д. 61 т. 1, л.д. 28 т. 2). Выявленные предложения к продаже (сделки купли-продажи) объектов недвижимого имущества, которые наиболее сопоставимы с оцениваемыми объектами, представлены в таблицах 3.2 (л.д. 62 т. 1, л.д. 29 т. 2).

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7 «Оценка недвижимости» утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (далее - ФСО № 7) в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки № 1, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признаётся объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Применённые оценщиком объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка. 

При определении рыночной стоимости объектов оценки оценщик применил сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж, в качестве единицы сравнения выбрана цена 1 кв.м. площади объекта, приведено обоснование проводимых корректировок. Описание расчёта стоимости объектов приведено в таблицах 5.4 (л.д. 85-87 т. 1, л.д. 52-54 т. 2).

В соответствии с пунктом 1.9 приказа Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» определение кадастровой стоимости должно осуществляться на основе единства судьбы земельного участка и расположенных на нём иных объектов недвижимости.

При определении кадастровой стоимости ОКС исключается стоимость земельного участка, на котором он расположен (пункт 1.14).

Из материалов дела и отчётов установлено, что оцениваемые объекты недвижимости находятся на земельном участке, расположенном по адресу 

<

...> с кадастровым номером № 

<

...> общей площадью 7235 кв.м., доля в праве общей собственности ФИО2 - 4356/7235. 

Учитывая, изложенные выше требования законодательства, оценщиком из рыночной стоимости объектов с кадастровыми номерами № 

<

...>, № 

<

...> полученной в рамках сравнительного подхода была исключена стоимость земельного участка, в размере 5 066 805 рублей и 1 266 819 рублей соответственно, что отражено в таблицах 5.1 (л.д. 75-77 т. 1, л.д. 42-44 т. 2).

При этом, оценщиком также был произведён анализ рынка с целью выявления объектов - аналогов, необходимых для проведения расчётов, учтены критерии отбора объектов аналогов, на основании которых в ходе анализа рынка земельных участков выявлены и использованы объекты - аналоги для расчёта рыночной стоимости права собственности земельного участка в рамках сравнительного подхода, часть из которых по основаниям указанным в отчётах исключена из расчёта (л.д. 68 т. 1, л.д. 35 т. 2). Информация о выявленных объектах-аналогах отражена в таблице 3.3 (л.д. 69 т. 1, л.д. 36 т. 2). Проведена корректировка на дату продажи, местоположение, площадь участка, на условия продажи (торг) для аналогов № 2, № 3, № 8. Отказ от применения корректировок по другим факторам им мотивировано обоснован.

Таким образом, стоимость земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> определённая сравнительным подходом, по состоянию на 11.10.2013 составила 10 519 690 рублей, стоимость доли земельного участка 4356/7235 принадлежащая ФИО2 - 6 333 624 рубля, в том числе под объектом оценки площадью 2159 кв.м. - 5 066 805 рублей, под объектом оценки площадью 539,8 кв.м. - 1 266 819 рублей. 

Допрошенный судом с использованием видеоконференц-связи в качестве свидетеля оценщик С.К. подтвердил выводы своих отчётов, пояснил, что при оценке объектов оценки использовался сравнительный подход, проводился анализ рынка, исследовались схожие объекты с объектами оценки, после чего объекты корректировались по отличающимся параметрам. При этом, стоимость объектов была определена с учётом прав на землю, затем стоимость прав на землю была исключена и выведена стоимость объектов капитального строительства. Методологически необходимо исключать стоимость прав на землю, в случае не исключения была бы нарушена методика.

С учётом изложенного, рыночная стоимость объектов оценки по состоянию на 11.10.2013, без учёта земельного участка составила: с кадастровым номером № 

<

...>, площадью 2159 кв.м. - 32 994 206 рублей (38 061 011 - 5 066 805); с кадастровым номером № 

<

...>, площадью 539,8 кв.м. - 8 481 969 рублей (9 748 788 - 1 266 819).

Согласно пункту 30 ФСО № 7 после проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит своё суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

В отчётах приведён итоговый алгоритм определения границ диапазонов, и учитывая, что объекты исследования относятся к коммерческой недвижимости среднего масштаба, развитости сегмента рынка, определённого как средней, возможный диапазон рыночной стоимости оценщиком установлен в пределах +/- 15%. 

Согласно полученным результатам, диапазон стоимости для объекта оценки с кадастровым номером № 

<

...> составляет от 28 045 075 рублей (минимальная стоимость) до 37 943 337 рублей (максимальная стоимость); для объекта оценки с кадастровым номером № 

<

...> от 7 209 674 рублей (минимальная стоимость) до 9 754 264 рублей (максимальная стоимость). Таким образом, рыночная стоимость обоих спорных нежилых помещений в 32 004 206 рублей и 8 481 969 рублей находится в пределах определённых оценщиком диапазонов (л.д. 63-65 т. 1, л.д. 61-63 т. 2). 

В отчётах изложено подробное обоснование отказа оценщика от использования затратного и доходного подходов к оценке.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, так как представленные отчёты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности, положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки.

В связи с этим, отчёты от 03.10.2017 № 560/2017, от 14.12.2017 № 560-2/2017 отвечают требованиям относимости, допустимости и являются надлежащим доказательством, подтверждающим достоверную рыночную стоимость нежилых помещений.

Довод представителя административного ответчика правительства области изложенный в отзыве на административное исковое заявление о том, что кадастровая стоимость объектов недвижимости была определена постановлением правительства ЕАО от 26.09.2012 № 462-пп, которое на сегодняшний день является действующим, не может быть принят во внимание. 

Частью 2 статьи 3 Закона об оценочной деятельности определено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508, под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Из приведённых норм права следует, что кадастровая стоимость спорных нежилых помещений установлена указанным выше постановлением правительства ЕАО методом массовой оценки, с учётом средних и минимальных удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровых кварталов на территории ЕАО в разрезе муниципальных районов и городского округа.

Вместе с тем, установление рыночной оценки, полученной в результате индивидуальной оценки объектов, и внесение их в качестве кадастровой стоимости, направлено на уточнение массовой оценки, полученной без учёта уникальных характеристик конкретных объектов недвижимости.

Учитывая, что административным истцом возложенная на него обязанность по определению рыночной стоимости нежилых помещений выполнена, а административными ответчиками и заинтересованными лицами выводы оценщика не опровергнуты, и принимая во внимание, что данные об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, которые действительно могли бы поставить под сомнение достоверность вышеуказанных отчётов и опровергнуть выводы отсутствуют, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с частью 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку административный истец обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровым номером № 

<

...> - 26.12.2017, с кадастровым номером № 

<

...> - 29.12.2017, что подтверждается заявлениями ФИО2, решением комиссии от 13.02.2018 № 3, описью вложения в ценное письмо (л.д. 9 - 10, 11 - 19, 22 т. 1), следовательно, датой обращения с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 26.12.2017 и 29.12.2017, соответственно, и новые сведения о кадастровой стоимости применять с 01.01.2017 и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Настоящее решение является основанием для внесения вЕдиныйгосударственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных в административном иске нежилых помещений в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249, 295-298 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области, правительству Еврейской автономной области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости двух нежилых помещений, удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № 

<

...>, площадью 2159 кв.м, наименование:торгово-офисное, этаж №01, этаж №02, этаж №3 расположенного по адресу: 

<

...> равной его рыночной стоимости, по состоянию на 11.10.2013 в размере 32 994 206 (тридцать два миллиона девятьсот девяносто четыре тысячи двести шесть) рублей на период с 01.01.2017 и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № 

<

...>, площадью 539,8 кв.м, наименование: помещение, этаж №1 расположенного по адресу: 

<

...> равной его рыночной стоимости, по состоянию на 11.10.2013 в размере 8 481 969 (восемь миллионов четыреста восемьдесят одна тысяча девятьсот шестьдесят девять) рублей на период с 01.01.2017 и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой обращения с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами № 

<

...>, № 

<

...> считать 26.12.2017 и 29.12.2017, соответственно.

Настоящее решение суда в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» является основанием для внесения в Единыйгосударственный реестр недвижимостисоответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилыхпомещений с кадастровыми номерами № 

<

...>, № 

<

...>, расположенных по адресу: 

<

...>.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам суда Еврейской автономной области через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Судья суда ЕАО С.Н. Кочев