Дело №2-452/2018 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 мая 2018 г.

Чусовской городской суд Пермского края в составе

председательствующего судьи Шакирзяновой Е.А.

при секретаре Бодровой А.И.

с участием представителя истца ФИО1

представителя ответчика и третьего лица ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Чусовом гражданское дело по иску ФИО3 к индивидуальному предпринимателю ФИО4 о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по договору аренды, неустойки,

у с т а н о в и л:

.... в суд обратилась ФИО3 с иском к ИП ФИО4 о расторжении договора аренды от .... на нежилое помещение площадью 650 кв.м. по адресу: ... взыскании суммы арендной платы за период с .... по .... в сумме 105 000 руб., взыскании неустойки в размере 47 250 руб. на дату .....

Исковые требования истец в части взыскания суммы арендной платы уменьшила до суммы 92 580,64 руб., начисляя её за период с .... по ...., сумму неустойки увеличила до суммы 59 149,99 руб., начисляя неустойку с .... по ..... Заявление об уменьшении исковых требований представлено в судебном заседании .....

Из искового заявления (л.д. 6-7) и письменных пояснений по иску (л.д. 28) следует, что между ФИО5, действующей в интересах ИП ФИО4 (арендатор) на основании доверенности и ФИО3 (арендодатель) заключен договор аренды от .... на нежилое помещение по адресу: ..., общей площадью 650 кв.м. Срок аренды до ..... В пункте 1.5 договора указано, что арендодатель передал нежилое помещение, а арендатор принял на момент подписания настоящего договора. Арендатор по состоянию помещения претензий не имеет. В соответствии с пунктами 3.1 и 3.2 договора сумма арендной платы составляет ... руб., срок оплаты до 07 числа текущего месяца. Арендная плата не вносилась ответчиком с ..... В соответствии с пунктом 2.2.9 договора в случае просрочки оплаты начисляется неустойка в размере 1% от суммы просроченного платежа. В соответствии с пунктом 4.3.3 договора арендодатель вправе расторгнуть договор аренды, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд. Уведомление о необходимости оплаты и расторжении договора аренды ответчику направлены ...., ответ не поступил. 

Истец ФИО3 просила судебное заседание провести в её отсутствие. Представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности от 22.03.2018, в судебном заседании настаивала на удовлетворении исковых требований с учетом уточнения взыскиваемых сумм, доводы искового заявления поддержала. Пояснила, что сторона договора указана ИП ФИО4, занимающийся профессиональной деятельностью, связанной с арендой помещений. ФИО5 заключала договор, действуя по доверенности в интересах ИП ФИО4 Расхождения в указании площади помещения в договоре и свидетельстве о праве собственности объясняет тем, что право собственности зарегистрировано на помещение с частично надстроенным вторым этажом, который был достроен. Площадь помещения не отражается на размере арендной платы, установленной договором. 

В письменных возражениях на исковое заявление ФИО4 указал, что из представленного в материалы дела нельзя сделать однозначный вывод, с кем был заключен указанный договор, акт приема-передачи помещения не составлялся, фактически помещение, указанное в пункте 1.1 договора арендатору не передавалось, не передавалась и какая-либо техническая документация на спорное помещение, документы, подтверждающие полномочия арендодателя по заключению договора аренды. В нарушение требования статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передаточный акт не составлялся, в связи с чем отсутствуют основания полагать, что истцом выполнены принятые на себя обязательства по передаче недвижимого имущества ответчику. Поскольку истцом не доказан факт передачи ответчику предусмотренного договором от .... помещения, данное обязательство им не исполнено, у ответчика не возникло обязательство по внесению арендной платы. Ввиду недоказанности факта передачи ответчику помещения, невозможности применения в этой связи нормы пункта 2 статьи 621, статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с фактическим прекращением договора аренды с .... не подлежат удовлетворению и требования истца о расторжении данного договора. 

Ответчик ИП ФИО4 и третье лицо ФИО5 судебное заседание просили провести в их отсутствие. Интересы ответчика в судебном заседании на основании доверенности от 12.04.2018 представлял ФИО2, он же представлял интересы привлеченного к участию в деле третьего лица ФИО5 на основании доверенности от 11.04.2018 года. 

Представитель ответчика и третьего лица ФИО2 в судебном заседании настаивал на том, что ФИО4 надлежащим ответчиком по делу не является, договор нельзя считать заключенным по изложенным в возражениях на исковое заявление доводам. В отношении требований о взыскании неустойки просил применить положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд, заслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, в том числе письменные доказательства, приходит к следующему.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Судом установлено, что .... между ФИО5, действующей в интересах ИП ФИО4 (арендатор) и ФИО3 (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения. 

Из содержания договора следует, что ФИО5, действовала по доверенности ... в интересах ИП ФИО4, при подписании договора ФИО5 также обозначила, что действует по доверенности. В материалах дела имеется копия доверенности с указанными реквизитами (л.д. 21-22), согласно которой ИП ФИО4 уполномочил ФИО5 представлять его как индивидуального предпринимателя, в том числе с правом быть коммерческим представителем как предпринимателя без образования юридического лица при заключении от его имени договоров в сфере предпринимательской деятельности, для чего предоставил право заключать все предусмотренные законом договоры, подавать от его имени заявления и прочие документы, получать необходимые справки, удостоверения и документы. Тем самым доводы ответчика, что он не является надлежащим ответчиком по делу, опровергаются. Определенно, стороной договора является ответчик ИП ФИО4

По условиям договора аренды нежилого помещения арендодатель передает арендатору за плату во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: ... общей площадью 650 кв.м., целевое использование: сдача внаём недвижимого имущества (пункт 1.1 Договора). Принадлежность помещения ФИО3 подтверждена представленной в дело копией свидетельства о государственной регистрации права, выданным ФИО3 .... Согласно свидетельству объект права представляет собой 1-этажное здание магазина-склада-офиса с частично надстроенным вторым этажом, назначение: нежилое, общая площадь 543,7 кв.м., адрес объекта: ... (л.д. 52).

Расхождение в площади помещения, отсутствие экспликации и технической документации на помещение, не свидетельствует о недоказанности факта передачи ответчику помещения, поскольку в самом тексте договора указано, что передаваемое в аренду нежилое помещение находится в нормальном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям, в соответствии с назначением арендуемого объекта (пункт 1.3 Договора), договор аренды нежилого помещения считается заключенным с момента его подписания (пункт 1.4 Договора), арендодатель передал нежилое помещение, указанное в пункте 1.1 договора, а арендатор принял, на момент подписания настоящего договора (приложение № 1 к договору). Арендатор по состоянию помещения претензий не имеет (пункт 1.5 Договора). Отсутствие приложения № 1 к договору само по себе не свидетельствует о неисполнении условий договора в части передачи имущества, поскольку на это обстоятельство указано в самом тексте договора. Фактическое использование имущества подтверждает и то, что .... между ИП ФИО4 в лице ФИО5, действующей на основании доверенности ..., и ... был заключен договор субаренды жилого помещения. При этом принадлежность помещения арендодателю ИП ФИО4 в договоре указана со ссылкой на договор аренды квартиры от ...., заключенному между ИП ФИО4 и ФИО3 В судебном заседании не оспаривалось, что предметом договора являлось спорное помещение, принадлежащее на праве собственности ФИО3, поэтому расхождение в наименовании улицы (в договоре субаренды указана ...), обозначение помещения как жилого, отсутствие сведений о наличии иного договора аренды между ИП ФИО4 и ФИО3, не опровергает доводы стороны истца о факте распоряжения арендатором переданным имуществом.

На основании изложенного суд приходит к выводу о несостоятельности доводов ответчика, что у него не возникло обязательств по внесению арендной платы. 

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Доводы истца о наличии задолженности по арендной плате с января 2018 года не опровергнуты. Следует отметить, что арендная плата не поставлена в зависимость от площади переданного по договору аренды имущества. Согласно пункту 3.1 Договора арендатор своевременно производит арендные платежи в сумме ... рублей в месяц, согласно пункту 3.2 Договора оплата производится ежемесячно 07 числа текущего месяца, начиная с первого месяца аренды.

Истец с учетом заявления об уменьшении исковых требований, просит взыскать задолженность по арендной плате в размере 92 580,64 руб. за период январь, февраль 2018 года и 20 дней марта 2018 г., поскольку с .... ФИО3 заключила договор аренды с иным лицом. ... сообщили суду, что договор между ИП ФИО4 расторгнут .... и перезаключен с собственником арендуемого помещения без прерывания проживания сотрудников. В судебном заседании представитель истца также указанную информацию подтвердила. Не опровергнуты доводы представителя ответчика в судебном заседании, что доступ в помещение у ФИО5 был до ..... 

.... ФИО3 уведомляет ИП ФИО4 и его представителя по доверенности ФИО5 о незамедлительной выплате суммы арендной платы за период с .... по ...., выплате в течение 2-х дней после получения претензии неустойку в размере 44 100 руб. Указывает, что в случае не оплаты денежных средств в указанный срок договор аренды будет расторгнут в одностороннем порядке (л.д. 12).

Доказательств оплаты задолженности по договору аренды ответчик суду не представил. С учетом установленных в судебном заседании обстоятельств, суд полагает, что арендная плата подлежит взысканию по .... включительно, поскольку .... собственник перезаключил договор в отношении спорного имущества, с указанной даты доступа в помещение у ФИО5 не имелось.

Размер задолженности по арендной плате составляет 91 451,57 руб... Указанная сумма подлежит взысканию с ответчика.

Пунктом 2.2.9 Договора аренды предусмотрено, что в случае просрочки оплаты арендодателем арендной платы и иных причитающихся платежей на него возлагается обязанность уплатить арендодателю пеню за каждый день просрочки в размере 1% от суммы просроченного платежа. Арендатор считается просрочившим платеж если платеж не был фактически осуществлен до 7 числа оплачиваемого месяца. Оплата пеней не освобождает от исполнения основного обязательства.

Поскольку судом рассчитан размер арендной платы за март 2018 года в ином размере, с учетом этой суммы неустойка составит 60 628,18 руб.... ...

Вместе с тем, суд полагает, что имеются основания применить положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (уменьшение неустойки), о чём заявлено представителем ответчика, ввиду несоразмерности суммы неустойки сумме долга, с учетом периода просрочки платежа. При этом суд принимает во внимание доводы представителя ответчика, что при фактическом использовании спорного имущества с .... собственник каких-либо убытков не несет. Суд снижает размер неустойки до 30 000 руб., которые взыскивает с ответчика. 

Разрешая требования ФИО3 в части расторжения договора аренды, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований в указанной части. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Указанное основание заявлено истцом для расторжения договора аренды. В соответствии с пунктом 4.3.3 договора аренды, договор подлежит расторжению по требованию арендодателя, если арендатор не внес арендную плату более двух раз подряд.

Пунктом 4.2 договора аренды определено, что изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон, что соответствует положениям пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Соглашение о расторжении договора сторонами не достигнуто, поэтому истец настаивает на расторжении договора в судебном порядке 

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 2 указанной статьи в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Таким образом, в случае одностороннего отказа от договора (отказа от исполнения договора) договор расторгается во внесудебном порядке по воле одной стороны обязательства. В случае реализации стороной договора права требовать расторжения договора - договор будет считаться расторгнутым только в случае принятия судом решения о его расторжении и после вступления в законную силу такого решения (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Исследованные в ходе судебного разбирательства обстоятельства свидетельствуют о том, что фактически имел место односторонний отказ со стороны ФИО3 от исполнения договора аренды, о чём свидетельствуют её действия. ФИО3 направлено уведомление от .... в адрес арендатора, из которого следует, что арендодатель уведомляет арендодателя о расторжении договора аренды в одностороннем порядке в случае не оплаты денежных средств в указанный срок (в течение 2-х дней после получения претензии). Истец не представил в материалы дела договор, заключенный с ..., вместе с тем в судебном заседании исследовалась представленная данной организацией информация о расторжении .... договора между ними и ИП ФИО4 и перезаключении договора с собственником арендуемого помещения, без прерывания проживания сотрудников (л.д. 59), что подтвердила в судебном заседании представитель истца. 

Поскольку имел место односторонний отказ от исполнения договора, оснований для расторжения договора в судебном порядке не имеется.

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 указанного Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано (статья 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Истец при подаче искового заявления в суд оплатила государственную пошлину в размере 4 245 руб. от цены иска 152 250 руб. В связи с уменьшением истцом цены иска до 151 730,63 руб., размер государственной пошлины составит 4 234,61 руб. Исковые требования имущественного характера суд удовлетворил на 99,26%, соответственно подлежит возмещению государственная пошлина в размере 4 203,27 руб. (99,26% от 4 234,61 руб. = 4 203,27 руб.). 

На основании статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

ФИО3 в рамках договора на оказание юридических услуг от .... произвела оплату в размере 15 000 руб. С учетом степени сложности рассматриваемого дела, объема проведенной представителем работы, частичного удовлетворения заявленных истцом исковых требований, суд полагает разумным и справедливым компенсировать понесенные истцом расходы на сумму 10 000 руб.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

р е ш и л:

взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО4 в пользу ФИО3 135 654 (сто тридцать пять тысяч шестьсот пятьдесят четыре) руб. 84 коп., в том числе арендная плата 91 451,57 руб., неустойка 30 000 руб., возмещение расходов по оплате государственной пошлины 4 203,27 руб., возмещение расходов на оплату услуг представителя 10 000 руб.

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к Индивидуальному предпринимателю ФИО4 о расторжении договора аренды и в удовлетворении остальной части исковых требований о взыскании арендной платы и неустойки, возмещении судебных расходов отказать.

Решение в течение месяца со дня составления мотивированного решения может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Чусовской городской суд.

Судья: Е.А. Шакирзянова