УИД №34OS0000-01-2024-000207-42 

Дело № 3а-8/2025 (№ 3а-111/2024)

Решение

 

Именем Российской Федерации

г. Волгоград 10 апреля 2025 г.

Волгоградский областной суд

в составе председательствующего судьи Камышниковой Н.М., 

при помощнике судьи Труженниковой Н.Ф.,

с участием прокурора Милованова Н.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Агро Холдинг «Котельниковский» о признании не действующим в части Приложения 2 к решению Котельниковского районного Совета народных депутатов Волгоградской области от 19 июня 2009 г. № 86/551 «Об утверждении значений коэффициентов для расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области» (в редакции решения Котельниковского районного Совета народных депутатов Волгоградской области от 28 июня 2021 г. № 31/209), 

УСТАНОВИЛ:

решением Котельниковского районного Совета народных депутатов Волгоградской области от 19 июня 2009г. № 86/551 утверждены значения коэффициентов для расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, согласно Приложений 1-6, в частности Приложением 2 утверждены значения коэффициента дифференциации по видам деятельности арендатора земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения (Кдс) (далее -Решение от 19 июня 2009 г. № 86/551).

Решение от 19 июня 2009г. № 86/551 официально опубликовано в периодическом печатном издании - газете Котельниковского муниципального района Волгоградской области «Искра» от 14 июля 2009г. № 13, от 7 июля 2009г. №12.

Решением Котельниковского районного Совета народных депутатов Волгоградской области от 28 июня 2021г. № 31/209 «О внесении изменений в решение Котельниковского районного Совета народных депутатов Волгоградской области от 19 июня 2009г. № 86/551 «Об утверждении значений коэффициентов для расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и расположенные на территории сельских поселений, входящих в состав Котельниковского муниципального района Волгоградской области, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов» Приложение 2 изложено в новой редакции (далее - Решение от 19 июня 2009 г. № 86/551(в редакции Решения от 28 июня 2021г. № 31/209)).

Согласно пункту 18 Приложения 2 к Решению от 19 июня 2009г. № 86/551 (в редакции Решения от 28 июня 2021г. № 31/209) значение коэффициента дифференциации по виду деятельности арендатора земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения (далее - Кдс, коэффициент дифференциации) «эксплуатация зданий, строений, сооружений, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции» утверждено в размере 72,76.

Решение от 19 июня 2009г. № 86/551(в редакции Решения от 28 июня 2021г. № 31/209) официально опубликовано в периодическом печатном издании - газете Котельниковского муниципального района Волгоградской области «Искра» от 17 июля 2021г. № 83-84.

Административный истец ООО «Агро Холдинг «Котельниковский» (далее - общество) обратилось в Волгоградский областной суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнения исковых требований, просило признать не действующим со дня принятия пункт 18 Приложения 2 к Решению от 19 июня 2009г. № 86/551 (в редакции Решения от 28 июня 2021г. № 31/209), ссылаясь в обоснование административного иска на то, что оспариваемая им норма нарушает права и законные интересы общества как арендатора земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> из категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенного на территории Котельниковского муниципального района Волгоградской области, за пользование которым в 2023 г. арендодателем обществу начислена арендная плата с применением данного коэффициента в необоснованно завышенном размере. В частности, ДД.ММ.ГГГГг. в Арбитражный суд Волгоградской области ответчиком подано исковое заявление с учетом его уточнений о взыскании с истца арендной платы за три квартала 2023г. в сумме № 

<

...> руб., исчисленной из кадастровой стоимости участка в размере № 

<

...> руб. (соответственно годовой размер арендной платы согласно приложенному к иску расчету составил 1 227 900,93 руб.). 

Полагает, что оспариваемый коэффициент не соответствует принципу экономической обоснованности арендной платы, предусмотренному постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № 

<

...> «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Постановление № 

<

...>), установлен в отсутствии надлежащего финансового-экономического обоснования, без анализа оценочных характеристик и учета экономических факторов, определяющих доходность земельных участков, без учета категории земель, вида разрешенного использования и т.д. 

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Агро Холдинг «Котельниковский» ФИО1, действующий на основании доверенности, заявленные требования с учетом их уточнений поддержал в полном объеме по основаниям, приведенным в иске и уточнении к нему, просил признать не действующим оспариваемый нормативный правой акт в части со дня его принятия.

Представитель административного ответчика Котельниковского районного Совета народных депутатов Волгоградской области и заинтересованного лица администрации Котельниковского муниципального района Волгоградской области ФИО2 с иском не согласился, поддержав письменные возражения, в которых указал, что оспариваемый муниципальный правой акт принят компетентным органом местного самоуправления с соблюдением процедуры принятия нормативного правового акта и вступления его в законную силу, по содержанию он не противоречит федеральному и региональному регулированию рассматриваемых отношений, указывая на экономическую обоснованность установленного значения оспариваемого коэффициента, что подтверждено отчетом о научно-исследовательской работе, выполненным в рамках договора на выполнение НИР № 

<

...> от 22 марта 2021 г. доктором экономических наук, доцентом ВГУ К.С.А. по теме «Разработка экономического обоснования коэффициента дифференциации по видам деятельности арендатора земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения на территории Котельниковского муниципального района Волгоградской области».

Учитывая, что неявка в судебное заседание остальных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании нормативного правового акта, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, суд принял решение о рассмотрении дела в их отсутствие (ч. 5 ст. 213 КАС РФ).

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора Волгоградской областной прокуратуры Милованова Н.М., полагавшего требования административного истца обоснованными и подлежащими удовлетворению, суд приходит к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 208 КАС РФ с административным исковым заявлением о признании нормативного правового акта не действующим полностью или в части вправе обратиться лица, в отношении которых применен этот акт, а также лица, которые являются субъектами отношений, регулируемых оспариваемым нормативным правовым актом, если они полагают, что этим актом нарушены или нарушаются их права, свободы и законные интересы.

В соответствии с пунктами «в», «г», «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации находятся вопросы владения, пользования и распоряжения землей, разграничения государственной собственности, земельное законодательство.

По предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации (часть 2 статьи 76 Конституции Российской Федерации).

Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам, принятым в соответствии с частями первой и второй настоящей статьи. В случае противоречия между Федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон (часть 5 статьи 76 Конституции Российской Федерации).

Аналогичные нормы содержатся в пункте 1 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ), согласно которому земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Земельное законодательство состоит из данного кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации.

На основании и во исполнение положений Земельного кодекса Российской Федерации, федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации органы местного самоуправления в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права (пункт 4 статьи 2 ЗК РФ).

В соответствии с частями 1 и 4 статьи 7, пунктом 3 части 1 статьи 15 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в собственности муниципального района относятся к вопросам местного значения муниципального района, по которым принимаются муниципальные правовые акты, которые не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, названному федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.

Согласно части 1статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Как следует из подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Порядок расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов (далее - Порядок), утвержден постановлением Администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 г. №469-п.

Согласно подпункту 2.2.1 Порядка размер арендной платы за земельные участки из категории земель сельскохозяйственного назначения рассчитывается по следующей формуле:

А = КСЗУ X Кви X Кдс X Ккас, где:

А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев;

КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка;

Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка;

Кдс - коэффициент дифференциации по видам деятельности арендатора земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения;

Ккас - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (применяется для категорий арендаторов, указанных в приложении 8).

Пунктом 1.6 Порядка предусмотрено, что коэффициент дифференциации по видам деятельности арендатора земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения - устанавливается нормативными правовыми актами муниципального района, городского округа Волгоградской области по согласованию с комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области по форме согласно приложению 3 и не может быть ниже 1.

Согласно статей 17,18 Устава Котельниковского муниципального района Волгоградской области, принятого решением Котельниковского районного Совета народных депутатов Волгоградской области от 31 января 2020г. №7/57(далее - Устав) Котельниковский районный Совет народных депутатов Волгоградской области является представительным органом Котельниковского муниципального района Волгоградской области. Численность депутатов Котельниковского районного Совета народных депутатов Волгоградской области составляет 32 человека. Заседание Котельниковского районного Совета народных депутатов Волгоградской области считается правомочным, если на нем присутствует не менее чем 50 процентов от числа избранных депутатов. Котельниковский районный Совет народных депутатов Волгоградской области по вопросам, отнесенным к его компетенции федеральными законами, законами Волгоградской области, настоящим Уставом, принимает решения, устанавливающие правила, обязательные для исполнения на территории Котельниковского муниципального района Волгоградской области. Решения Котельниковского районного Совета народных депутатов Волгоградской области, устанавливающие правила, обязательные для исполнения на территории Котельниковского муниципального района Волгоградской области, принимаются большинством голосов от установленной численности депутатов Котельниковского районного Совета народных депутатов Волгоградской области, если иное не установлено Федеральным законом. Решения Котельниковского районного Совета народных депутатов Волгоградской области подписывает председатель Котельниковского районного Совета народных депутатов Волгоградской области. Решение Котельниковского районного Совета народных депутатов Волгоградской области, носящее нормативный характер, в течение 10 дней со дня принятия направляется главе Котельниковского муниципального района Волгоградской области для подписания и обнародования.

В силу статей 30, 32 Устава муниципальные нормативные правовые акты Котельниковского муниципального района Волгоградской области, в том числе акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, муниципальные нормативные правовые акты Котельниковского муниципального района Волгоградской области, устанавливающие правовой статус организаций, учредителем которых выступает Котельниковский муниципальный район Волгоградской области подлежат официальному обнародованию путем официального опубликования.

Обнародование муниципальных правовых актов Котельниковского муниципального района Волгоградской области осуществляется посредством официального опубликования муниципального правового акта Котельниковского муниципального района Волгоградской области путем: опубликования в периодическом печатном издании районной газете "Искра"; размещения в сетевом издании Искра (http://gazetaiskra.ru, свидетельство о регистрации средства массовой информации Эл N ФС77-66845 от 15.08.2016 г., выданное Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций). 

Согласно предыдущей редакции Устава Котельниковского муниципального района Волгоградской области, принятого решением Котельниковского районного Совета народных депутатов Волгоградской области от 10 марта 2006г. №10/54, действовавшей на момент принятия основной редакции оспариваемого акта, Котельниковский районный Совет народных депутатов Волгоградской области состоит из 25 депутатов, избираемых на муниципальных выборах; правовые акты Котельниковского районного Совета народных депутатов Волгоградской области принимаются большинством голосов от установленной численности депутатов. Решения Котельниковского районного Совета народных депутатов Волгоградской области подписывает председатель Котельниковского районного Совета народных депутатов Волгоградской области. Решение Котельниковского районного Совета народных депутатов Волгоградской области, носящее нормативный характер, в течение 10 дней со дня принятия направляется главе Котельниковского муниципального района Волгоградской области для подписания и обнародования. Источником официального опубликования нормативных правовых актов Котельниковского районного Совета народных депутатов Волгоградской области является районная газета "Искра" (статьи 21, 23).

В судебном заседании установлено, что 19 июня 2009г. на заседании Котельниковского районного Совета народных депутатов Волгоградской области принято решение № 86/551, которым утверждены значения коэффициентов для расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области согласно Приложений 1-6, в частности Приложением 2 утверждены значения коэффициента дифференциации по видам деятельности арендатора земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения (Кдс).

Согласно протоколу заседания Котельниковского районного Совета народных депутатов Волгоградской области от 19 июня 2009г. №86 на заседании от установленной численности депутатов 25 человек присутствовало большинство- 14 депутатов, которые единогласно проголосовали «за» принятие решения № 86/551 (л.д.113-131 том 1). 

Решение №86/551 подписано председателем Котельниковского районного Совета народных депутатов Волгоградской области, главой Котельниковского муниципального района и официально опубликовано в периодическом печатном издании газете Котельниковского муниципального района Волгоградской области «Искра» от 14 июля 2009 г. № 13, от 7 июля 2009 г. №12 (л.д.90-111 том 1).

При этом, распоряжением комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 14 мая 2009 г. №735-р в установленном порядке согласованы значения коэффициентов, применяемых для расчета арендной платы за земельные участки согласно приложениям, предложенным к согласованию Котельниковским муниципальным районом Волгоградской области (л.д.84 том 1).

28 июня 2021 г. на заседании Котельниковского районного Совета народных депутатов Волгоградской области принято Решение от 28 июня 2021 г. № 31/209 «О внесении изменений в решение Котельниковского районного Совета народных депутатов Волгоградской области от 19 июня 2009 г. № 86/551 «Об утверждении значений коэффициентов для расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и расположенные на территории сельских поселений, входящих в состав Котельниковского муниципального района Волгоградской области, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов», которым Приложение 2 изложено в новой редакции. 

В частности, пунктом 18 Приложения 2 к Решению от 19 июня 2009 г. № 86/551 (в редакции Решения от 28 июня 2021 г. № 31/209) значение коэффициента дифференциации по виду деятельности арендатора земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения «эксплуатация зданий, строений, сооружений, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции» утверждено в размере 72,76.

Согласно протоколу заседания Котельниковского районного Совета народных депутатов Волгоградской области от 28 июня 2021г. №16 на заседании от установленной численности депутатов 32 человека присутствовало 22 депутата, которые единогласно проголосовали «за» принятие решения № 31/209 (л.д.190-198 том 1). 

Решение №31/209 подписано председателем Котельниковского районного Совета народных депутатов Волгоградской области, главой Котельниковского муниципального района и официально опубликовано в периодическом печатном издании - газете Котельниковского муниципального района Волгоградской области «Искра» от 17 июля 2021 г. № 83-84 (л.д.26 том 2, л.д.186-189 том 1).

Распоряжением комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 8 июня 2021 г. №1207-р в установленном порядке согласованы значения коэффициента дифференциации по видам деятельности арендатора земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения (л.д.184 том 1). 

С учетом приведенных обстоятельств, норм федерального и регионального законодательства суд считает, что оспариваемый в части нормативный правовой акт принят уполномоченным органом местного самоуправления в пределах предоставленной компетенции и с соблюдением порядка его принятия и вступления в законную силу.

Исходя из содержания оспариваемого в части Решения от 19 июня 2009 г. № 86/551 (в редакции Решения от 28 июня 2021г. № 31/209) оно обладает всеми признаками нормативного правового акта, поскольку содержит нормы права, то есть общие правила поведения, применяемые неоднократно, в отношении неопределенного круга лиц, регламентирующие отношения по определению размера регулируемой арендной платы, взимаемой за пользование земельными участками из категории земель сельскохозяйственного назначения.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административный истец на основании договора аренды № 

<

...> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с муниципальным образованием Котельниковским муниципальным районом, является арендатором земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> из категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования – для строительства двуходноэтажных овощехранилищ арочного типа грузоподъемностью 3000-7000 тн. и весовой, расположенного на территории Котельниковского муниципального района Волгоградской области (

<

адрес>), за пользование которым за 2023 г. арендодателем обществу начислена годовая арендная плата с применением оспариваемого коэффициента на общую сумму № 

<

...> руб. ДД.ММ.ГГГГ в арбитражный суд Волгоградской области ответчиком подано исковое заявление с учетом его уточнений о взыскании с истца арендной платы за три квартала 2023 г. в сумме № 

<

...> руб., исчисленной из кадастровой стоимости участка в размере 5 625 347,84 руб. с применением оспариваемого коэффициента согласно приложенному к уточненному иску расчету; исковое заявление определением арбитражного суда Волгоградской области от 19 декабря 2023 г. по делу №А12-31801/2023 принято к производству суда (л.д.11-22, 49-54 том 1, л.д.40-42 том 2).

Как следует из материалов дела договор аренды земельного участка муниципальным образованием заключен с обществом без проведения торгов. Следовательно, с учетом положений части 3 ст.39.7 ЗК РФ арендная плата по указанному договору аренды является регулируемой и подлежит уплате арендатором при изменении нормативного регулирования порядка определения размера арендной платы вне зависимости от внесения соответствующих изменений в договор.

Таким образом, поскольку истец является участником правоотношений, регулируемых оспариваемым актом он, полагая, что его права нарушены, применительно к положениям части 1 статьи 208 КАС РФ, вправе обратиться в суд с данным иском.

Проверяя оспариваемый в части муниципальный правовой акт представительного органа местного самоуправления на соответствие нормам права, имеющим большую юридическую силу, суд приходит к следующему.

Как следует из пункта 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Такие принципы определены Постановлением N 582, которое в части установления основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Постановлением N 582 предусмотрено, что размер арендной платы определяется, в том числе исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 11 мая 2004 года N 209-О, при отсутствии единых правил уполномоченные органы обязаны осуществлять дифференциацию ставок земельного налога, который имеет сходную с арендной платой правовую природу в силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть, основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе, на уровень доходности земельного участка по местоположению к зонам различной градостроительной ценности территории.

С учетом схожести правового регулирования данная позиция применима и к вопросам установления ставок арендной платы за земли, в том числе относящиеся к категории сельскохозяйственного назначения, находящиеся в муниципальной, государственной собственности или неразграниченной государственной собственности.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономической обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

Таким образом, соблюдение одного из основных принципов определения арендной платы - принципа экономической обоснованности при установлении ставки арендной платы, применяемых к размеру арендной платы, - должно быть доказано путем представления обосновывающих документов, показывающих доходность земельных участков, а также документов, содержащих многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков, и документов, непосредственно подтверждающих проведение расчета величины базовой ставки.

Приказом Минэкономразвития России от 29 декабря 2017 года N 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 Методических рекомендаций предусмотрено, что в целях применения принципа экономической обоснованности рекомендуется при установлении порядка определения размера арендной платы предусматривать положения, направленные на достижение баланса интересов арендатора и арендодателя земельного участка, например, посредством установления экономически обоснованных ставок арендной платы или иных показателей, применяемых для определения арендной платы.

Как видно из материалов дела, в качестве экономического обоснования для утверждения значения оспариваемого коэффициента дифференциации в материалы настоящего дела административным ответчиком представлен отчет о научно-исследовательской работе, выполненной в рамках договора на выполнение НИР № 

<

...> от 22 марта 2021 г. доктором экономических наук, доцентом ВГУ К.С.А. по теме «Разработка экономического обоснования коэффициента дифференциации по видам деятельности арендатора земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения на территории Котельниковского муниципального района Волгоградской области» (далее-Отчет) (л.д.62-83 том 1).

Ввиду отсутствия специальных познаний в области экономики судом в целях правильного разрешения дела назначена основная и дополнительная экономические судебные экспертизы, производство которых поручено эксперту ООО «Оценочная фирма «БИНОМ» Я.Н.А. с постановкой эксперту вопросов о том, являются ли экономически обоснованным значение оспариваемого коэффициента (первый вопрос) и содержат ли экономическое обоснование приведенные в указанном Отчете расчеты в части определения величины коэффициента (второй вопрос).

Согласно заключению основной судебной экспертизы № 

<

...> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.125-154 том 2) и заключению дополнительной судебной экспертизы № 

<

...> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.92-124 том 3), эксперт ООО «Оценочная фирма «БИНОМ» Я.Н.А., проведя исследование по первому вопросу пришла к выводу о том, что значение коэффициента дифференциации, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки по виду деятельности арендатора земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения «эксплуатация зданий, строений, сооружений, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции» в размере 72,76, определенное в пункте 18 Приложения № 2 к Решению от 19 июня 2009 г. №86/551 (в редакции Решения от 28 июня 2021 г. №301/209), не является экономически обоснованным. Величина указанного коэффициента не соответствует доходности земельных участков с учетом категории земель, к которой они отнесены, вида разрешенного использования, с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельности на таком земельном участке и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющих хозяйственную деятельности на таком земельном участке, а также многофакторному анализу оценочных характеристик земельных участков.

Как видно из исследовательской части заключений основной и дополнительной судебных экспертиз, вывод на первый вопрос эксперт обосновала следующим образом.

Рассматриваемый коэффициент дифференциации по виду деятельности арендатора (Кдс) в расчетной формуле для определения арендной платы:

А=КЗСУ (кадастровая стоимость участка) х Кви (коэффициент вида разрешенного использования равен ставке земельного налога-0,003) х Кдс х Ккас (коэффициент категории арендатора, равен 1), выполняет роль показателя доходности земельного участка, который связывает стоимостной показатель кадастровой стоимости с размером годовой арендной платы. 

Ставку текущей доходности сдачи участка в аренду, под которой понимается отношение годовой арендной платы к кадастровой стоимости участка, эксперт называет коэффициентом аренды (Ка). 

Значение коэффициента в размере 72,76 соответствует ставке текущей доходности (коэффициенту аренды) в размере 21,83% (0,003 ? 72,76). Фактически это означает, что установленная с применением указанного коэффициента годовая арендная плата за земельный участок с видом деятельности «эксплуатация зданий, строений, сооружений, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции» составляет 21,83% от его кадастровой стоимости.

Эксперт проводит анализ Кдс в размере 72,76 на соответствие многофакторному анализу оценочных характеристик участков и на соответствие доходности земельных участков.

Анализируя рассматриваемый коэффициент на соответствие многофакторному анализу оценочных характеристик, эксперт указывает, что рынок аренды земельных участков характеризуется тем же набором ценообразующих факторов, что и рынок продажи земли. В обоих случаях более высоким характеристикам участка соответствует его более высокая стоимость. Все ценообразующие факторы, которые учитывались при определении кадастровой стоимости участка, должны быть учтены и при расчете ставки аренды. При определении ставки аренды для участка с одним и тем же видом деятельности арендатора арендная плата должна устанавливаться пропорционально его кадастровой стоимости, а коэффициент дифференциации для конкретного вида использования должен отражать доходность именно этого вида использования для конкретной территории.

Эксперт обращает внимание, что средняя удельная кадастровая стоимость участка с видом разрешенного использования «эксплуатация зданий, строений, сооружений, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции» выше удельной кадастровой стоимости участка с видом разрешенного использования «производство зерновых и зернобобовых культур», соотношение составляет от 84 до 105.

Эксперт предложил рассмотреть в качестве примера два земельных участка с приведенными выше различными видами разрешенного использования. Земельный участок, арендуемый ООО «Агро Холдинг «Котельниковский» с кадастровым номером 34:13:150003:63, который относится к виду разрешенного использования «размещение зданий, сооружений, используемых для производства, хранения, первичной и глубокой переработки сельскохозяйственной продукции», его удельный показатель кадастровой стоимости составляет 108,08 руб./кв.м. Второй земельный участок выбран для примера по публичной кадастровой карте с кадастровым номером 34:13:080004:9, вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», его удельный показатель кадастровой стоимости составляет 0,86 руб./кв.м. Разница в удельных показателях кадастровой стоимости участков с этими видами разрешенного использования составляет 125 раз.

Тогда как применение коэффициентов дифференциации в размере 72,76 к первому участку, и в размере 11,85 ко второму участку в соответствии с оспариваемым нормативным правовым актом, приводит к разнице в ставках аренды в 772 раза (ставки аренды составят соответственно 24 руб. и 0,03 коп за 1 кв.м). 

Используя данный пример, эксперт показывает отсутствие пропорциональной зависимости размера арендной платы от показателей кадастровой стоимости участков, и приходит к выводу о том, что утвержденный оспариваемым в части Решением от 19 июня 2009 г. №86/551 (в редакции Решения от 28 июня 2021 г. №301/209) коэффициент дифференциации для вида деятельности арендатора «эксплуатация зданий, строений, сооружений, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции» в размере 72,76 не соответствуют многофакторному анализу оценочных характеристик земельных участков.

Далее, проводя анализ коэффициента дифференциации в размере 72,76 на соответствие доходности земельных участков, эксперт предложил использовать несколько методов определения Ка. В частности, применяя метод экспертно-аналитического исследования с привлечением большого объема информации и справочной литературы (в том числе используя справочник оценщика недвижимости под ред. ФИО3, 2023, справочник оценщика недвижимости под ред. ФИО3, 2024, исследование ФИО4, аналитика недвижимости, представленное на ежегодной Поволжской конференции оценщиков в Нижнем Новгороде в 2023 году, https://dzen.ru/a/ZO3bERmHdgtZ1aRe по данным за 2022г.) эксперт указал, что в соответствии с указанными источниками значения коэффициентов аренды для сельскохозяйственных земель по РФ находится в диапазоне от 1% до 6%, максимальное значение коэффициента аренды равное 6% соответствует наиболее доходным землям.

Следовательно, эксперт делает вывод, что, даже если взять максимальное значение коэффициента аренды, то расчетная величина коэффициента дифференциации составит максимум 20, что в разы меньше значения, установленного Решением от 19 июня 2009 г. №86/551 (в редакции Решения от 28 июня 2021г. №301/209). При значении коэффициента аренды 4 (среднее справочное значение) коэффициент дифференциации будет равен 13,3.

Максимальные коэффициенты аренды, как правило, применяются для высокодоходных пахотных земель и земель под тепличными хозяйствами. Тогда как земли Котельниковского района в целом не относятся к высокодоходным землям. Котельниковский район не относится к территориям с благоприятными условиями для ведения сельского хозяйства (балл бонитета 55, 5-я агроклиматическая зона, нижняя граница земель среднего качества). К таким землям, как правило, применяются смещенные к минимуму коэффициенты аренды. 

Таким образом, эксперт делает вывод, что итоги метода экспертно-аналитического исследования доходности показывают, что коэффициент дифференциации в размере 72,76 не соответствуют даже максимальным показателям доходности земельных участков. Указанный коэффициент приводит к завышению показателя доходности (по приведенным выше данным) в 3,7 раза по отношению к максимальному из всех значений (6%).

Проанализировав различные подходы, эксперт пришел к выводу о том, что значение коэффициента дифференциации в размере 72,76 не соответствует доходности земельных участков сельскохозяйственного назначения с видом деятельности арендатора «эксплуатация зданий, строений, сооружений, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции». Расчетный коэффициент аренды в размере 21,83% (равный произведению 0,003 ? 72,76) не соответствует доходности земельных участков сельскохозяйственного назначения по данному виду деятельности арендатора.

При ответе на второй вопрос суда эксперт делает вывод о том, что расчеты, приведенные в отчете о научно-исследовательской работе, выполненной в рамках договора на выполнение НИР № 

<

...> от 22 марта 2021 г. доктором экономических наук, доцентом ВГУ К.С.А. в части определения величины коэффициента дифференциации по виду деятельности арендатора земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения «эксплуатация зданий, строений, сооружений, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции» в размере 72,76, установленной пунктом 18 Приложения № 2 к решению Котельниковского районного совета народных депутатов Волгоградской области от 19 июня 2009 г. №86/551 (в редакции решения Котельниковского районного совета народных депутатов Волгоградской области от 28 июня 2021 г. №301/209) не являются экономически обоснованными.

Данный вывод мотивирован экспертом в исследовательской части заключения следующим образом. 

Эксперт, ссылаясь на принципы определения арендной платы, закрепленные в Постановлении №582 указывает, что для того, чтобы величина Кдс считалась экономически обоснованной, необходимо, чтобы все входные величины, применяемые для его определения, также были экономически обоснованными. 

Анализируя отчет, эксперт указывает, что в основе расчета, приведенного в отчете, лежит прошлое, необоснованное значение Кдс для зерновых и зернобобовых, которое используется автором Отчета в качестве базовой величины. Смысл расчета заключался в установлении соотношения между прибыльностью различных видов растениеводства. При этом никакого обоснования используемых коэффициентов, относящихся к прошлым периодам их формирования, ни в материалах дела, ни в открытых источниках информации нет. Поэтому эксперт делает вывод, что, если один из сомножителей не является обоснованной величиной, то абсолютное значение коэффициентов Кдс также не обоснованно.

При этом, иные виды использования сельскохозяйственных земель автор Отчета не имел возможности проанализировать с точки зрения прибыльности с 1 га, и для ряда видов деятельности, в том числе и для вида деятельности «эксплуатация зданий, строений, сооружений, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции» автор Отчета использует рентабельность активов по видам деятельности, «характерных для Котельниковского муниципального района» (табл. 33, 23, 35 Отчета). Однако в таблице 35 Отчета содержатся ошибки, а именно «средние значения», указанные в последнем столбце, не соответствуют описанию расчета перед таблицей. Также в Отчете наблюдается явное противоречие: по большинству видов деятельности, связанной с сельскохозяйственным производством, коэффициенты Кдс были изменены, тогда как базовый вид деятельности – выращивание зерновых и зернобобовых оставлен без изменения.

Таким образом, эксперт делает вывод, что расчеты для вида деятельности «эксплуатация зданий, строений, сооружений, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции» в Отчете не приведены, а само значение Кдс для данного вида деятельности оставлено на уровне прошлых лет, без какого-либо обоснования; коэффициенты не проверялись на соответствие рыночным реалиям с точки зрения соответствия доходности на рынке недвижимости земельных участков.

Давая оценку экспертному заключению эксперта ООО «Оценочная фирма «БИНОМ» Я.Н.А. как допустимому и достоверному доказательству, которое используется в качестве доказательства по делу, суд исходит из следующего. 

В силу положений части 2 статьи 168 КАС РФ заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы.

Согласно части 1 статьи 79 КАС РФ экспертиза проводится экспертами, являющимися работниками государственного судебно-экспертного учреждения, по поручению руководителя этого учреждения или иными экспертами, которым она поручена судом.

Пункт 5 статьи 78 КАС РФ предусматривает, что в определении о назначении экспертизы суд предупреждает эксперта об ответственности, предусмотренной Уголовным кодексом Российской Федерации, за дачу заведомо ложного заключения.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности, Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее- Закон о государственной судебно-экспертной деятельности), в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Федерального закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. 

Оценив заключение судебного эксперта Я.Н.А. на соответствие приведенным требованиям законодательства, а также положениям статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу, что составленное экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, соответствует положениям Закона о государственной судебно-экспертной деятельности, иному законодательству и не вызывает сомнений в его достоверности. Выводы эксперта обоснованы, проверяемы, содержат информацию, необходимую для установления обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, изложены ясно, не имеют противоречий, согласуются с материалами административного дела, имеют ссылки на используемые при проведении исследования источники.

Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ.

В связи с изложенными недостатками, установленными экспертом, суд не может признать допустимым и достоверным доказательством отчет о научно-исследовательской работе, выполненной в рамках договора на выполнение НИР № 

<

...> от 22 марта 2021 г. доктором экономических наук, доцентом ВГУ К.С.А. по теме «Разработка экономического обоснования коэффициента дифференциации по видам деятельности арендатора земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения на территории Котельниковского муниципального района Волгоградской области». Кроме того, суд обращает внимание, что информация, использованная в названном Отчете, не является поверяемой, поскольку Отчет не содержит ссылок на её источники, а потому она вызывает обоснованные сомнения в её достоверности.

Таким образом, оспариваемое значение коэффициента утверждено органом местного самоуправления без должного экономического обоснования, произвольно. 

Кроме того, экспертным путем установлено, что само значение оспариваемого коэффициента дифференциации в размере 72,76 не является экономически обоснованным, оно не соответствует доходности земельных участков сельскохозяйственного назначения с видом деятельности арендатора «эксплуатация зданий, строений, сооружений, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции». Рассчитанный экспертом коэффициент аренды в размере 21,83% с применением оспариваемого коэффициента, не соответствует доходности земельных участков сельскохозяйственного назначения по данному виду деятельности арендатора. Фактически это означает, что установленная годовая арендная плата с применением оспариваемого коэффициента за земельный участок с видом деятельности «эксплуатация зданий, строений, сооружений, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции» составляет 21,83% от его кадастровой стоимости. Годовой размер арендной платы в таком процентном отношении к кадастровой стоимости земельного участка не может быть признан обоснованным, в том числе с учетом аналитических исследований, приведенных в экспертном заключении.

Следовательно, нарушен принцип экономической обоснованности арендной платы, установленный Постановлением №582. 

В связи с чем, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения иска.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 215 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании нормативного правового акта судом принимается решение об удовлетворении заявленных требований полностью или в части, если оспариваемый нормативный правовой акт полностью или в части признается не соответствующим иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, и не действующим полностью или в части со дня его принятия или с иной определенной судом даты.

При таких обстоятельствах суд полагает признать не действующим пункт 18 Приложения 2 к Решению от 19 июня 2009г. № 86/551 (в редакции Решения от 28 июня 2021г. № 31/209) как противоречащий приведенным выше нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу и нарушающий права административного истца.

Определяя момент, с которого следует признать оспариваемый коэффициент не действующим, суд исходит из требований части 1 статьи 216 КАС РФ, в силу которой в случае признания судом нормативного правового акта не действующим полностью или в части этот акт или его отдельные положения не могут применяться с указанной судом даты.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. №50 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами» суд, установив, что оспариваемый нормативный правовой акт или его часть противоречат нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, руководствуясь пунктом 1 части 2, пунктом 1 части 4 статьи 215 КАС РФ, признает этот нормативный правовой акт не действующим полностью или в части со дня его принятия или иного указанного судом времени. 

Учитывая, что оспариваемый в части нормативный правовой акт применялся в арендных правоотношениях и на его основе были реализованы права и обязанности их участников, суд полагает необходимым признать не действующим пункт 18 Приложения 2 к Решению от 19 июня 2009 г. № 86/551 9 (в редакции Решения от 28 июня 2021 г. № 31/209) со дня вступления решения суда в законную силу.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 215 - 217 КАС РФ, Волгоградский областной суд,

решил:

административное исковое заявление ООО «Агро Холдинг «Котельниковский» о признании не действующим в части Приложения 2 к решению Котельниковского районного Совета народных депутатов Волгоградской области от 19 июня 2009 г. № 86/551 «Об утверждении значений коэффициентов для расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области» (в редакции решения Котельниковского районного Совета народных депутатов Волгоградской области от 28 июня 2021 г. № 31/209) - удовлетворить.

Признать не действующим пункт 18 Приложения 2 к решению Котельниковского районного Совета народных депутатов Волгоградской области от 19 июня 2009г. № 86/551 «Об утверждении значений коэффициентов для расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области» (в редакции решения Котельниковского районного Совета народных депутатов Волгоградской области от 28 июня 2021г. № 31/209), которым утверждено значение коэффициента дифференциации по виду деятельности арендатора земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения «эксплуатация зданий, строений, сооружений, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции» в размере 72,76, со дня вступления в законную силу решения суда.

Решение суда в течение одного месяца со дня его вступления в законную силу подлежит опубликованию в периодическом печатном издании газете Котельниковского муниципального района Волгоградской области «Искра», в котором был опубликован оспоренный нормативный правовой акт.

Если опубликование решения суда или сообщения о его принятии невозможно в установленный срок в связи с определенной периодичностью выпуска официального печатного издания, решение суда должно быть опубликовано по истечении установленного срока в ближайшем номере такого издания. 

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции через Волгоградский областной суд в течение месяца со дня изготовления его к окончательной форме.

Судья Камышникова Н.М.

В окончательной форме решение изготовлено 11 апреля 2025г.