Дело № 66RS0007-01-2023-007988-28 

Производство №2-698/2024 

Мотивированное 

решение

 изготовлено 19 февраля 2024 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 февраля 2024 года г. Екатеринбург

Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Шириновской А.С. при помощнике судьи Высоцкой Д.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Министерству по управлению государственного имущества Свердловской области о признании права собственности на земельный участок,

по иску Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области к ФИО1, Администрации г. Екатеринбурга о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к МУГИСО, Администрации г. Екатеринбурга о признании права собственности на земельный участок. 

В обоснование исковых требований указано, что на основании протокола о результатах аукциона от 10.06.2022 № между МУГИСО в лице департамента земельных отношений Министерства (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № от 17.06.2022. 22.08.2022 ФИО1 обратился в МУГИСО с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером № для индивидуального жилищного строительства в соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, находящегося в государственной (или муниципальной) собственности. В результате чего 07.09.2022 между МУГИСО и ФИО1 заключен договор купли-продажи указанного земельного участка. 

На спорном земельном участке возведены, принадлежащие ФИО1 на праве собственности объекты недвижимости: индивидуальный жилой дом в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием земельного участка, указанного в договоре аренды и в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства; вспомогательная постройка с кадастровым номером №, общей площадью 29.4 кв.м.; вспомогательная постройка с кадастровым номером №. Все оригиналы заключенного между МУГИСО и ФИО1 договора купли-продажи земельного участка находятся у ответчика, в связи с чем ФИО1 лишен возможности отдать указанный выше договор купли-продажи на регистрацию в Росреестр. 15.09.2023 г. ФИО1 обратился в МУГИСО с требованием о регистрации договора купли-продажи земельного участка и перехода ФИО1 права собственности на него, на что получил отказ в связи с несоразмерностью площади участка площади здания, расположенного на нем. Код УИН Администрацией г. Екатеринбурга для оплаты не предоставлен. С учетом изложенного, Министерством пересмотрено решение о предоставлении участка в собственность и по результатам решения Комиссии от 13.09.2022 № 464 направлено письмо об отказе в предоставлении участка.

На основании изложенного с учетом уточненных требований, ФИО1 просит суд признать за ним право собственности на земельный участок, общей площадью 8 232 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу 

<

адрес>. 

МУГИСО обратилось в суд с иском к ФИО1 о признании сделки недействительной. 

В обоснование исковых требований указано, что между МУГИСО и ФИО1 подписан договор купли-продажи земельного участка площадью 8 232 кв.м. с кадастровым номером № c видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства, здравоохранение, дошкольное начальное и среднее общее образование, спорт, коммунальное обслуживание, хранение автотранспорта, местоположение: 

<

адрес> Проект указанного договора направлен в Земельный комитет Администрации г. Екатеринбурга для присвоения кода УИН, необходимого для оплаты выкупной цены за земельный участок. Комитетом в отношении участка проведена проверка, по результатам которой Министерство проинформировано о невозможности отчуждения земельного участка из публичной собственности в связи с тем, что очевидна несоразмерность площади испрашиваемого земельного участка (8232 кв.м.) площади расположенного на нем объекта недвижимости (40 кв.м.). Кроме того, объект недвижимого имущества обладает признаками объекта незавершенного строительства. Код договору не присвоен, оплата не произведена.

По результатам рассмотрения обращения ФИО2 о предоставлении в собственность земельного участка Министерством принято решение об отказе на основании п. 1 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, так как с заявлением обратилось лицо, которое не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов. Земельный участок для эксплуатации жилого дома не сформирован. Площадь испрашиваемого ФИО1 земельного участка 8232 кв.м. более, чем в 200 раз превышает площадь объекта недвижимого имущества в 40 кв. м., что является основанием для отказа в предоставлении в собственность земельного участка. Договор купли-продажи является ничтожной сделкой, поскольку подписан в нарушение действующего законодательства.

На основании изложенного, с учетом уточнений, Министерство просит суд признать недействительным договор купли-продажи земельного участка площадью 8232 кв.м. с кадастровым номером №, заключенный между МУГИСО и ФИО1; применить последствия недействительности сделки в виде возложения обязанности на Администрацию г. Екатеринбурга, возвратить ФИО1 денежные средства в размере 2 190 041 руб. 28 коп., уплаченные по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №.

Определением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 06.12.2023 гражданское дело 2-75242023 по иску ФИО1 к МУГИСО, Администрации г. Екатеринбурга о возложении обязанности и гражданское дело N 2-7923/2023 по иску Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка объединены в одно производство. 

Определением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 25.01.2024 прекращено производство по гражданскому делу № 2-698/2024 в связи с принятием от истца ФИО1 отказ от исковых требований к Администрации г. Екатеринбурга, а также к МУГИСО в части требований возложении обязанности по совершению действий по регистрации перехода права собственности на земельный участок, принятии Администрацией г. Екатеринбурга денежных средств взыскании судебной неустойки в размере 1 000 руб. в день до дня фактического исполнения решения суда. 

Определением суда от 12.02.2024 судом по ходатайству МУГИСО в качестве соответчика привлечена Администрация г. Екатеринбурга.

ФИО1 в судебном заседании поддержал заявленные требования по предмету и основаниям с учетом уточнения, настаивал на удовлетворении иска, возражал относительно удовлетворения иска МУГИСО. Дополнительно суду пояснил, что в настоящее время земельный участок используется для посадок овощей, построен дом, площадью 40 кв.м. Администрацией г. Екатеринбурга согласован проект строительства жилого дома, площадью 308 кв.м. На данном участке планируется проживание трех семей.

Представители истца ФИО1 - ФИО3, действующая на основании ордера, ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержали заявленные требования по предмету и основаниям с учетом уточнения, настаивали на удовлетворении уточненного иска, возражали относительно удовлетворения встречного иска. 

ФИО4 дополнительно суду пояснил, что на основании протокола о результатах аукциона от 10.06.2022 № между МУГИСО (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 17.06.2022, на котором истец осуществил строительство жилого дома, площадью 40 кв.м.. 21.08.2022 он обратился с заявлением в МУГИСО в соответствии с пп.6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации о предоставлении в собственность арендованного земельного участка для индивидуального жилищного строительства. 07.09.2022 между МУГИСО и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 8 232 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> Согласно приложению № к данному договору купли-продажи выкупная цена земельного участка составляет 2 190 041 руб. 28 коп. На основании реквизитов, указанных в договоре купли-продажи земельного участка ФИО1 на счет Управления федерального казначейства по Свердловской области перечислены денежные средства в размере 41 руб. 28 коп. и 2 190 000 руб., в общей сумме 2 190 041 руб. 28 коп. 19.08.2022 произведена государственная регистрация права собственности ФИО1 на жилой дом с кадастровым номером №, площадью 40 кв.м.. Указанная запись в судебном порядке не оспаривалась, недействительной не признана. Названный объект является отдельно стоящим зданием, расположенным на земельном участке с видом разрешенного использования – жилая застройка. В связи с чем, полагает, что имеет исключительное право на приобретение испрашиваемого земельного участка. Считает ошибочным подход МУГИСО к вопросу о правомерности отказа в предоставлении земельного участка как несоответствие площади расположенных на земельном участке объектов недвижимости и площади испрашиваемого земельного участка, поскольку ст. 39.16 Земельного кодекса РФ не содержит такого основания для отказа в предоставлении земельного участка. Договор купли-продажи подписан в соответствии с действующим законодательством и не является ничтожной сделкой. Учитывая, что договор купли-продажи земельного участка подписан сторонами 07.09.2022, срок исковой давности по требованию о признании сделки недействительной МУГИСО пропущен. Соответственно, считает, что предъявленные МУГИСО исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения вследствие пропуска срока исковой давности. С учетом изложенного, просит отказать МУГИСО в удовлетворении исковых требований в полном объеме, применить последствия пропуска процессуального срока исковой давности. Также пояснил, что в данном случае подлежит применению принцип эстоппель.

Представитель МУГИСО ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебном заседании поддержала доводы встречного иска с учетом уточнения, возражала против удовлетворения иска ФИО1

Представитель Администрации г. Екатеринбурга – ФИО6, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против исковых требований ФИО1, заявленное требование МУГИСО считает законным и обоснованным. Дополнительно суду пояснила, что позиция ФИО7 о зачете платежей в счет выкупа земельного участка является ошибочной, поскольку в реквизитах для оплаты аренды и выкупа земельного участка разные КБК, поэтому проведенный платеж по выкупу земельного участка не может быть зачтен за аренду земельного участка. Относительно признания права собственности ФИО1 на спорный земельный участок, признания договора купли-продажи недействительным, указала на то, что при рассмотрении указанного требования считает, что не должно быть формального подхода в решении данного вопроса, то есть, не должно быть удовлетворено требование ФИО1 лишь в силу произведенной оплаты по договору купли-продажи, а также в силу того, что суд апелляционной инстанции по делу № 33-14079/2023 в своем определении от 14.09.2023 указал на несоответствие земельного участка жилому дому, расположенному на нем. Считает, что необходимо более детально исследовать вопрос соответствия договора купли-продажи требованиям действующего законодательства, в частности, вопрос соразмерности площади земельного участка, являющегося предметом выкупа о и объекта недвижимого имущества, расположенного на таком земельном участке.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, Конституционного Суда Российской Федерации исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет. Приватизация земельного участка осуществляется собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, приобретение такого участка определяется в той части, которая необходима для эксплуатации существующих зданий и сооружений. С учетом положений статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость не только от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, но и от назначения этого объекта, целей его использования. Кроме того, отметила, что бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить, а также то, что предоставление для эксплуатации объекта недвижимости земельного участка публичной собственности, площадью, превышающую необходимую в указанных целях, не допускается. Требования ФИО1 направлены на пересмотр вступившего в законную силу решения суда от 23.05.2023 по делу № 2-1305/2023 в обход порядка, установленного положениями Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Таким образом, при удовлетворении требований ФИО1 будет принято судебное решение, напрямую противоречащее не только решению суда от 23.05.2023 по делу № 2-1305/2023, действующему законодательству, но и позициям Верховного и Конституционного судов Российской Федерации, что является недопустимым. На основании изложенного, Администрация г. Екатеринбурга считает заявленные требования ФИО1 незаконными, необоснованными и не подлежащими удовлетворению, в то время как требование МУГИСО законно, обосновано и подлежит удовлетворению.

Заслушав пояснения сторон, их представителей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

В силу положений частей 2 и 3 статьи 36 Конституции Российской Федерации владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Как усматривается из материалов дела, на основании протокола о результатах аукциона от 10.06.2022 № между МУГИСО в лице департамента земельных отношений Министерства (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № от 17.06.2022. 

Согласно п.1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории «земли населенных пунктов» с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, здравоохранение, дошкольное начальное и среднее общее образование, спорт, коммунальное обслуживание, хранение автотранспорта, общей площадью 8 232 кв.м.

Согласно п. 5.2 градостроительного плана земельного участка № oт 04.08.2022 в соответствии с проектом межевания застроенной территории в квартале улиц 

<

адрес>, расположенном в 

<

адрес>, утвержденным Приказом Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области от 31.10.2017 №, определен вид разрешенного использования земельного участка: жилая застройка. 

На спорном земельном участке возведены, принадлежащие истцу на праве собственности объекты недвижимости: индивидуальный жилой дом с кадастровым номером №,площадью 40 кв.м., что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 23.08.2022 (л.д. 23-24); вспомогательная постройка с кадастровым номером № (л.д. 33-34), вспомогательная постройка с кадастровым номером №, общей площадью 29.4 кв.м. (л.д. 39-44). 

Судом установлено, что указанные выше объекты недвижимости расположены в разных частях спорного земельного участка, что видно из представленного в материалы дела скриншота публичной кадастровой карты, расположенной открытом доступе на сайте «Pocpeecтра», планировкой размещения объектов на земельном участке. 

21.08.2022 он обратился с заявлением в МУГИСО в соответствии с пп.6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации о предоставлении в собственность арендованного земельного участка для индивидуального жилищного строительства.

07.09.2022 между МУГИСО и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной (или муниципальной) собственности: общей площадью 8232 кв.м. (кадастровый номер №) расположенного по адресу 

<

адрес> (л.д. 31-32, 104-105). 

Согласно п. 2.4. договора оплата производится в рублях, путем перечисления денежных средств на единый казначейский счет Управления федерального казначейства по Свердловской области по указанным реквизитам. 

В соответствии с п. 3.2.1. договора покупатель обязан произвести оплату выкупной цены земельного участка, а МУГИСО приняло на себя обязательства по обеспечению передачи договора в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области. 

Согласно приложению № 1 к данному договору выкупная цена земельного участка составляет 2 190 041 руб. 28 коп. (л.д. 32).

На основании реквизитов, указанных в договоре купли-продажи земельного участка ФИО1 на счет Управления федерального казначейства по Свердловской области перечислены денежные средства в общей сумме 2 190 041 руб. 28 коп, что подтверждается платежным поручением № от 31.10.2023 на сумму 41 руб. 28 коп. (л.д. 58), платежным поручением № от 03.11.2023 на сумму 2 190 000 руб. (л.д. 59).

15.09.2023 ФИО1 обратился в МУГИСО с требованием о регистрации договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной (или муниципальной) собственности: обшей площадью 8232 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу 

<

адрес>, земельный участок 3 и перехода истцу права собственности на указанный объект (л.д. 19).

Решением МУГИСО от 13.09.2022 в предоставлении земельного участка отказано со ссылкой на п. 1 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку площадь испрашиваемого земельного участка значительно превышает расчетную предельную площадь участка, необходимого для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости (л.д. 16).

Как следует из положений пункта 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, образование земельных участков не должно нарушать требования, установленные этим кодексом, другими федеральными законами.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного кодекса.

Статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом (пункт 1).

Между тем статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Так, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (подпункты 1 и 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации).

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу (пункт 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 7 апреля 2021 г.).

При этом установленный приведенными выше нормами порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23 апреля 2020 г. N 935-О, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый, в том числе, при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Из названных норм закона следует, что реализация исключительного права на приобретение земельного участка в собственность, которым обладает собственник зданий и сооружений, расположенных на этом земельном участке, связывается законом с установлением границ и площади земельного участка, необходимого для эксплуатации таких объектов недвижимого имущества (Определение Верховного Суда Российской Федерации 21.11.2023 № 58-КГ23-12-К9).

Решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 23.05.2023 по гражданскому делу № 2-3105/2023 по иску ФИО1 к МУГИСО, Администрации г. Екатеринбурга о признании незаконным решения об отказе в предоставлении земельного участка, возложении обязанности предоставить земельный участок, взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, установлено, что испрашиваемый ФИО2 в собственность земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 8 232 кв.м. явно несоразмерен, построенному ФИО2 объекту недвижимости – жилому дому, площадью 40 кв.м.. Площадь земельного участка превышает площадь жилого дома более чем в 200 раз. Суд пришел к выводу, что ФИО2, арендовав земельный участок, площадью 8 232 кв.м. и построив на нем объект недвижимости, площадью 40 кв.м. претендует на получение земельного участка в собственность в обход установленной законом процедуры, что свидетельствует о злоупотреблении им своими правами и является недопустимым (л.д. 189-190). 

Апелляционным определения Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 14.09.2023 по гражданскому делу № 33-14079/2023 (2-3105/2023) вышеуказанное решение оставлено без изменения. Суд апелляционной инстанции с учетом нормативных положений земельного законодательства и правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации пришел к выводу, что предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования. Предоставление для эксплуатации объекта недвижимости земельного участка публичной собственности, площадью, превышающую необходимую в указанных целях, не допускается. (л.д.191-192).

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 11.01.2024 по гражданскому делу № 88-120/2-24 (33-14079/2023, 2-3105/2023) вышеуказанное.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (пункт 1).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3).

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4).

В абзаце 2 пункта 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25) разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего.

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 Гражданского кодекса Российской Федерации), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 Гражданского кодекса Российской Федерации). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (пункт 75 постановления Пленума № 25).

Конституция Российской Федерации (статья 36, часть 3) устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

Развивая указанный принцип, подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса

При этом общей нормой пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Пунктом 1 статьи 39.30 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В пункте 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 7 апреля 2021 г., разъяснено, что по смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Оценив оспариваемую сделку на предмет наличия признаков ее недействительности по основаниям, предусмотренным статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что при заключении спорной сделки ее сторонами допущено нарушение установленных законом требований о необходимости соблюдения публичных процедур.

Резюмируя вышеизложенное, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для признания недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка площадью 8232 кв.м. с кадастровым номером №, заключенного между МУГИСО и ФИО7, поскольку испрашиваемый ФИО2 в собственность земельный участок с кадастровым номером № явно несоразмерен, построенному им объекту недвижимости – жилому дому, площадью 40 кв.м.

При этом суд принимает во внимание, что истцом ФИО1 не представлено доказательств, соответствующих принципам относимости и допустимости о наличии объективно необходимых условий для эксплуатации объекта недвижимости, площадью 40 кв.м., принадлежащего истцу, на земельном участке, площадью 8 232 кв.м. Стороне истца разъяснено бремя доказывания факта соразмерности земельного участка, расположенным на нем объектам недвижимости. Ходатайство о проведении судебной экспертизы ФИО1 не заявлено. Ссылка истца о наличии согласования проекта строительства жилого дома, площадью 308 кв.м., планировки размещения объектов на земельном участке не свидетельствует о соразмерности истребимого земельного участка. Сам факт формирования земельного участка, постановка его на кадастровый учет, предоставление истцу на праве аренды не влечет возникновение у ФИО1 права на приобретение земельного участка по льготным основаниям.

Анализируя доводы представителя истца о необходимости применения принципа эстоппель, суд приходит к выводу о том, что данный принцип не применим к спорным правоотношениям, поскольку в настоящем деле с учетом установленных обстоятельств это приведет к легализации ничтожной сделки, совершенной в нарушение явно выраженного законодательного запрета, посягающей на публичные интересы и права и законные интересы неопределенного круга лиц, т.е. фактически узаконит права ФИО1 на спорный земельный участок в обход установленной законом публичной процедуры предоставления земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности.

Суд критически относится к доводам представителя истца о пропуске срока исковой давности, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по делам о признании сделки ничтожной составляет 3 года. Соответственно, МУГИСО, обратившись в суд 22.11.2023 с иском об оспаривании договора купли-продажи от 07.09.2022 по основаниям ничтожности сделки, требование заявлено в установленные законом сроки.

При таких обстоятельствах, требования МУГИСО о применении последствий сделки в виде возложения на Администрацию г. Екатеринбурга обязанности возвратить ФИО1 (паспорт №) денежные средства в размере 2 190 041 руб. 28 коп., уплаченных по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № законны, обоснованы и подлежат удовлетворению.

Учитывая вышеизложенное, а также принимая во внимание признание судом факта ничтожности договора купли-продажи спорного земельного участка, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для признания за ФИО1 права собственности на земельный участок с кадастровым номером №.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении иска ФИО1 к Министерству по управлению государственного имущества Свердловской области о признании права собственности на земельный участок, - отказать.

Исковые требования Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области к ФИО1, Администрации г. Екатеринбурга о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, - удовлетворить. 

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, площадью 8 232 кв.м. с кадастровым номером № между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и ФИО1 (паспорт №).

Применить последствия недействительности сделки в виде возложения на Администрацию г. Екатеринбурга обязанности возвратить ФИО1 (паспорт №) денежные средства в размере 2 190 041 руб. 28 коп., уплаченных по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде с подачей жалобы через Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья А.С. Шириновская