дело № 2-868/2017

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

14 августа 2017г. Томский районный суд Томской области в составе:

председательствующего – судьи Ждановой Е.С.,

при секретаре Ковалевой Д.А., Незнановой А.Н.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителей ответчика ФИО2, ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5 о государственной регистрации перехода права собственности,

установил:

ФИО4 обратился в суд с исковыми требованиями к ФИО5 о государственной регистрации перехода права собственности недвижимого имущества: 

жилого дома общей площадью кв.м., расположенного по адресу адрес адрес;

земельного участка площадью кв.м., с кадастровым номером номер, расположенного по адресу адрес;

В обоснование заявленных требований указано, что дата между ФИО4 и ФИО5 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу адрес. От оформления перехода права собственности ответчик уклоняется, в связи с чем, истец не может зарегистрировать свое право на спорные объекты недвижимости. С момента заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, дата, ответчик в жилом доме по вышеуказанному адресу не проживает, так как передал в собственность истцу спорные объекты недвижимости. Стоимость объектов недвижимости была определена сторонами и составляет 7000 000 рублей, которые были уплачены покупателем продавцу, что подтверждается расписками и платежными поручениями. С момента приобретения истцом спорного жилого дома и земельного участка в 2015 году, ФИО4, его супруга и малолетние дети постоянно там проживают, оплачивают налоги и коммунальные платежи, следят за состоянием дома, земельного участка. Ответчиком спорный дом и земельный участок был передан в фактическое владение истцу, т.е., фактически договор купли-продажи недвижимого имущества от 05.11.2015 является исполненным. Условием государственной регистрации договора является волеизъявление сторон договора, направленное на его заключение, которое должно сохранять силу до момента регистрации. Совершение ответчиком последовательных юридически значимых действий, указывающих на наличие у него намерения произвести отчуждение принадлежащего ему спорного дома и земельного дома, в котором он не проживает, получение за продаваемое имущество денежных средств, свидетельствует о наличии у ответчика, как продавца, волеизъявления на регистрацию договора купли-продажи, а как следствие на его заключение и отчуждение принадлежащего ему имущества в пользу истца. При этом, длительность существующих между сторонами сделки правоотношений, связанных с реализацией их волеизъявления на продажу ответчиком и покупку истцом спорного дома, свидетельствует о действительности сделки. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Истец ФИО4, ответчик ФИО5 уведомлены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд не явилась. В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Представитель истца ФИО1 исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Указала, что спорное имущество, а именно жилой дом и земельный участок, фактически перешло в пользование и владение истца, в частности, истец с момента заключения договора купли-продажи недвижимого имущества вступил во владение и пользование указанным имуществом, добросовестно исполняет обязанности собственника, несет бремя содержания дома и земельного участка, производит оплату коммунальных услуг. Договор купли-продажи от 05.11.2015 заключен в требуемой законом форме, стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора и фактически договор исполнили, покупатель передал продавцу обусловленную договором цену, а продавец передал покупателю предмет договора.

Ответчик ФИО5 в отзыве на исковое заявление указал, что денежные средства в сумме 1 000 000 рублей, уплата которых покупателем подтверждается распиской от 29.02.2016, фактически ему не передавалась. Указанная расписка была им написана по личной просьбе ФИО4, который сослался на условия договора, а именно п.2.1, которым предусмотрен платеж наличными денежными средствами в сумме 1 000 000 рублей в срок до 29.02.2016. Ответчик пришел к нему домой и попросил выдать ему расписку, чтобы с его стороны не было нарушения условий договора купли-продажи. Расписку писать он не хотел, так как денежные средства в сумме 1 000 000 рублей поступили на его банковский счет 15.02.2016, на 2 недели раньше срока, но ФИО4 сказал, что хочет, чтобы все было в строгом соответствии с договором. Он написал расписку и передал ее истцу, а спустя непродолжительное время, когда проконсультировался по этому поводу, попросил вернуть ему расписку, ФИО4 отказался это сделать. Представляя в настоящее время два платежных документов ФИО4 злоупотребляет своими правами, что в силу ст. 10 ГК РФ является недопустимым. С его стороны нарушений условий договора купли-продажи не имеется. Несмотря на то, что условиями договора предусмотрена передача имущества после его полной оплаты, им имущество передано в день подписания договора – 05.11.2015. Срок исполнения обязанности по обращению в Управление Росреестра по Томской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности не наступил, в связи с чем, оснований для удовлетворения требований нет.

Представитель ответчика ФИО2 в ходе судебного разбирательства, не отрицала факт заключения между истцом и ответчиком 15.11.2015 договора купли-продажи недвижимого имущества, его стоимость. Указала, что в подтверждение оплаты по договору в полном объеме истцом представлены платежные поручения и 2 расписки. Иск не признается ответчиком, поскольку денежные средства в сумме 1 000 000 рублей, уплата которых покупателем подтверждается распиской от 29.02.2016, фактически ответчику не передавались. После того, как недоплаченная денежная сумма в размере 1 000 000 рублей будет выплачена ФИО5, тот сразу зарегистрирует регистрацию перехода права собственности. 

Выслушав пояснение представителя истца, представителя ответчика, изучив представленные доказательства, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Применительно к купле-продаже недвижимости статьей 554 ГК РФ установлено, что в таком договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

05.11.2015 между ФИО5 и ФИО4 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу адрес. Договор подписан сторонами. 

Разделом 2 договора от дата сторонами определена оплата имущества. 

Так, цена имущества установлена и составляет 7 000 000 рублей, которые покупатель оплачивает следующим образом:

1 700 000 рублей покупатель оплачивает продавцу в течение двух дней путем безналичного перечисления денежных на карту продавца, из них 500 тысяч рублей в качестве задатка, который засчитывается в качестве оплаты за Имущество;

1 000 000 рублей покупатель оплачивает продавцу наличными денежными средствами в срок до дата;

1 000 000 рублей покупатель оплачивает продавцу наличными денежными средствами в срок до дата;

3 300 000 рублей покупатель оплачивает продавцу наличными денежными средствами в срок до дата.

В соответствии с разделом 3 пунктом 3.3 договора, стороны обязуются совместно подать документы на государственную регистрацию перехода права на имущество в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области в срок не позднее семи рабочих дней с момента оплаты покупателем стоимости имущества, указанной в п. п.2.1 настоящего договора.

Соглашением от дата к договору купли-продажи недвижимого имущества от дата стороны установили дополнительную ответственность по Договору и внесли изменения в порядок расчета: покупатель обязался уплатить пеню в случае просрочки платежей в размере 0,1 % за каждый день просрочки от суммы задолженности. Покупатель обязуется полностью рассчитаться с продавцом до дата; покупатель обязуется уплатить продавцу 1 000 000 до дата, из них 900 000 в сет расчета за недвижимое имущество, 100 000 в счет пени.

Указанные обстоятельства сторонами не оспаривались.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что обязательная письменная форма договора от дата соблюдена, существенные условия договора согласованы, договором купли-продажи четко идентифицирован предмет договора, указана цена договора.

В подтверждении оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества от дата, истцом представлены:

платежные поручения: номер от дата на сумму 1700000 рублей; номер от дата на сумму 200 000 рублей; номер от дата на сумму 1 000 000 рублей; номер от дата на сумму 100 000 рублей; номер от дата на сумму 1 000 000 рублей; номер от дата на сумму 1 000 000 рублей; 

расписки о получении ФИО5 от ФИО4 денежных средств в качестве оплаты по договору от дата: от дата на сумму 1 000 000 рублей; от дата на сумму 1 000 000 рублей. 

Ответчик факт оплаты денежных средств по договору от дата в размере 1 000 000 рублей, согласно представленной истцом рукописной расписки от дата, отрицал. В судебном заседании стороной ответчика указано, что расписка от дата написана по просьбе истца, между тем денежные средства в указанном размере фактически ему истцом не передавались. Иные оплаты по договору в указанных суммах ответчиком не отрицались. Не возражал против удовлетворения требований истца о переходе права собственности на указанное недвижимое имущество, но только в случае оплаты ему 1 000 000 рублей. 

Согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В соответствии со статьей 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов. Доказательства, полученные с нарушением закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.

В силу части 1 статьи 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

В силу ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

В подтверждении своих доводов, сторона ответчика ссылалась на показания свидетеля З.А.Ю.

Так, свидетель З.А.Ю. пояснил, что со слов ФИО5, ему стало известно о состоявшейся сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка между ФИО4 и ФИО5 Был очевидцем передачи расписки ФИО5 ФИО4 при следующих обстоятельствах. В конце февраля - начало марта 2016 года он пришел к ФИО5 домой и обратил внимание на расписку, которая лежала на столе. Текст расписки выдел мельком, запомнил только сумму – 1 000 000 миллион рублей, расписка была в формате А4, заполнена рукописным текстом, который занимал почти весь лист. Виталий сказал, что продал жилой дом с земельным участком в рассрочку, расписку отдаст покупателю, и он должен приехать. Как только подъехал ФИО4 он и ФИО5 вышли на улицу. Расписку ФИО5 передал ФИО4 и дополнительно расписался на расписке, передачу денежных средств не видел. За какую сумму продан жилой дом и земельный участок не знает. При разговоре ФИО4 и ФИО5 не присутствовал, находился на расстоянии от них. Был ли кто в машине, на которой подъехал ФИО4 не обратил внимание. 

Также стороной ответчика суду представлены письменные доказательства:

протокол принятия устного заявления о преступлении от 21.06.2017, из которого следует, что ФИО5 просит привлечь к уголовной ответственности ФИО4, который путем обмана и злоупотребления доверием, не уплатив 1 000 000 рублей, через решение Томского районного суда пытается завладеть правом собственности на его дом и земельный участок;

протокол допроса ФИО5 от 20.09.2016, в котором ФИО5 поясняет обстоятельства заключения сделки купли-продажи с ФИО4 и передачи ему по состоянию на 20.09.2016 денежной суммы в размере 3 700 000 рублей. Допрос проводился в связи с возбуждением уголовного дела в отношении ФИО4 не связанного с рассматриваемым спором. 

В ходе рассмотрения дела со стороны истца допрошены свидетели. 

Свидетель И.А.В. указал, что познакомился с ФИО4 в конце 2015 года, когда тот приобрел земельный участок и дом по соседству. С момент покупки недвижимого имущества ФИО4 благоустроил территорию дома, огородил участок забором, заменил систему водоснабжения и фактически с семьей проживает в доме. 

Свидетель К.Ю.И. пояснила, что приходится сотрудником организации учредителем которой является ФИО4 29.02.2016 вместе с ФИО4 ездила по делам организации, также ФИО4 предупредил ее, что он должен заехать к продавцу его дома. Примерно после обеда подъехали на адрес, номер дома не запомнила. При встрече ФИО4 с покупателем, она оставалась в машине. Покупатель был молодым человеком лет 30-45, темноволосым, который слегка прихрамывал. Молодой человек передал ФИО4 бумагу формата А4, а ФИО4 передал ему денежные средства, которые до этого достал из пакета, деньги были перетянуты резинкой. Молодой человек деньги не пересчитывал. Встреча длилась несколько минут. Когда ФИО6 сел в машину, расписку положил на разделительную часть между водительским и пассажирским сиденьем. Она сидела на пассажирском сиденье рядом с водителем, поэтому могла увидеть сумму - 1 000 000 рублей, которую запомнила. 

Между тем, судом не могут быть приняты свидетельские показания как в подтверждение факта отсутствия передачи денег по расписке от 29.02.2016, так и в передаче денежных средств. 

Как установлено судом выше, в качестве подтверждения очередной оплаты по договору от 05.11.2015 истцом представлена расписка от 29.02.2016, из которой следует, что ФИО5 получил от ФИО4 1 000 000 рублей в качестве оплаты недвижимого имущества по договору купли-продажи от 05.11.2015. Расписка подписана сторонами. Достоверность подписи в указанной расписке, ответчиком ФИО5 не оспаривалась. 

Представленная суду расписка от 29.02.2016 является достаточной для определения объема прав и обязанностей сторон и субъектного состава сторон.

При оспаривании расписки по безденежности не допускается использовать в качестве способа доказывания только свидетельские показания, но не лишает права приводить письменные и другие доказательства.

С учетом наличия вышеуказанной расписки от 29.02.2016, ответчиком ФИО5 не представлено бесспорных доказательств отсутствия передачи денежных средств в размере 1 000 000 рублей согласно расписки от 29.02.2016.

При этом судом обращается внимание на то, что как следует из пояснений ФИО5, он после консультации понял последствия переданной расписки ФИО4 спустя непродолжительное время, однако в правоохранительные органы ответчик обратился только после предъявления к нему настоящего иска ФИО4, иных действий не предпринимал.

Доводы стороны ответчика о том, что между сторонами велись переговоры относительно урегулирования конфликта, материалами дела не подтверждены.

Таким образом, судом установлено, что ФИО5 выразил волю на продажу жилого дома и земельного участка по адресу адрес адрес, получил денежные средства от продажи земельного участка в полном объеме, что подтверждается имеющимися в материалах дела платежными поручениями от дата, дата, дата, дата, дата, дата и расписками от дата и дата, жилой дом и земельный участок передал покупателю ФИО4, который в свою очередь принял недвижимое имущество согласно договора от 05.11.2015, пользуется им до настоящего времени.

Истцом ФИО4 ФИО5 дата направлена претензия о переходе права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи от дата. Однако ответчик отказывается от перехода права собственности. 

Исходя из разъяснений, изложенных в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации номер Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации номер от дата (ред. от дата) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из выписки из ЕГРП номер от дата правообладателем жилого дома общей площадью 120,4 кв.м. и земельного участка площадью 460 кв.м., с кадастровым номером номер по адресу адрес адрес, является ФИО5. 

Выше, суд признал, что дата между ФИО5 и ФИО4 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу адрес. 

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п.2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О государственной регистрации недвижимости" установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Учитывая изложенное, суд полагает возможным признать, что ответчик ФИО5 не исполнив обязанность продавца, установленную законом, по подаче заявления на осуществление регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок, уклоняется от регистрации сделки, а потому считает необходимым зарегистрировать переход права собственности на жилой дом общей площадью 120,4кв.м. и земельный участок площадью 460 кв.м., с кадастровым номером 70:14:0300092:6069, расположенные по адресу адрес адрес адрес за ФИО4 

В силу ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2017) основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, данное решение является основанием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

исковые требования ФИО4 удовлетворить. 

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом общей площадью .м., расположенный по адресу адрес; земельный участок площадью кв.м., с кадастровым номером номер, расположенный по адресу адрес адрес за ФИО4.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом общей площадью 120,4кв.м., расположенный по адресу адрес адрес адрес; земельный участок площадью 460 кв.м., с кадастровым номером номер, расположенный по адресу адрес адрес за ФИО4.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд, путем подачи апелляционной жалобы через Томский районный суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Е.С. Жданова