Дело № 2-13/2024

32RS0001-01-2021-002785-89

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 сентября 2024 года г. Брянск 

Бежицкий районный суд города Брянска в составе 

председательствующего судьи Клочковой И.А.,

при помощнике судьи Герасиной О.В.,

с участием представителей истца ФИО1, ФИО2, 

представителя ответчика, третьих лиц ФИО3, ФИО4- ФИО5, 

представителя третьего лица ООО «ЖКХ Брянск» ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО7 к товариществу собственников недвижимости «3-го Интернационала – 4» о взыскании стоимости неотделимых улучшений,

УСТАНОВИЛ:

ФИО7 обратилась в Бежицкий районный суд г. Брянска с указанным иском к ТСН «3-го Интернационалв-4», ссылаясь на то, что с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ истец и ФИО4 являлись арендаторами нежилого помещения общей площадью 208,7 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Срок аренды установлен до ДД.ММ.ГГГГ. 

ДД.ММ.ГГГГ истец получила выписку из ЕГРН, из которой ей стало известно, что по решению собственников помещений жилого дома по адресу: 

<

адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, указанным решением полномочным представителем интересов собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, избрано ТСН «3-го Интернационалв-4» 

Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ собственники помещений многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, на общем собрании приняли решение: - утвердить неотделимые улучшения нежилого помещения, с кадастровым номером №, расположенного по адресу

<

адрес>, произведенные арендаторами нежилого помещения по договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ; - утвердить стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения, произведенные арендаторами за счет собственных средств, в сумме 1900000 руб., согласно смете представленной ФИО7 

В настоящее время ответчик, получив в распоряжение отремонтированное нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, получает доход, сдавая его в аренду, не возместив арендатору стоимость произведенных им за счет собственных средств, неотделимых улучшений нежилого помещения. 

За весь период действия договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ арендная плата, приходящаяся на долю истца составила 350000 руб., однако документов подтверждающих оплату у истца не имеется, в связи с чем, задолженность ответчика за произведенные неотделимые улучшения составляет 1550000 руб. 

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец с учетом уточненных исковых требований просит суд взыскать в ее пользу с ТСН «3-го Интернационала-4» стоимость произведенных за счет собственных средств неотделимых улучшений части нежилого помещения, с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>, пом. 14, в размере 1550 000 руб.

Представители истца ФИО2, ФИО1 в судебном заседании исковые требования с учетом уточнений поддержали, просили удовлетворить. 

В судебном заседании представитель ТСН «3-го Интернационала-4», третьих лиц ФИО4, ФИО3 - ФИО5 исковые требования не признал, суду пояснил, что на основании протокола итогов собрания собственников многоквартирного жилого 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 выдано согласие на производство ремонтных работ в подвальном помещении, площадью 208,7 кв.м. После заключения договора аренды в нежилом помещении был произведен капитальный ремонт. Согласно акту сдачи – приемки работ от ДД.ММ.ГГГГ всего ФИО4 было затрачено с учетом стоимости работ 2515517 руб. Доказательств, того что истец провела капитальный ремонт на сумму 1900000 руб. не было представлено. ДД.ММ.ГГГГ по решению налогового органа ТСЖ «3-го Интернационала – 4» было ликвидировано. ТСН «3-го Интернационала-4» было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ и не является правопреемником ТСЖ «3-го Интернационала – 4». Истцом не представлено доказательств надлежащего исполнения своих обязательств по уплате арендных платежей. Считает, что истцом пропущен срок исковой давности, поскольку собственник помещения - юридическое лицо, было ликвидировано по решению налогового органа ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель третьего лица ООО «ЖКХ «Брянск» ФИО6 в судебном заседании разрешение заявленных требований оставила на усмотрение суда 

Истец ФИО7, третьи лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, ФИО8, ФИО3, ФИО4, ее представитель ФИО9 в судебное заседание не явились, о времени, дате и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела в суд не направили.

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

Разрешая ходатайство представителя ответчика о применении срока исковой давности, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 196 ГПК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (ч.1 ст.200 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, истец узнала о том, что ее право нарушено после прекращения договора аренды нежилого помещения то есть не ранее ДД.ММ.ГГГГ, в суд истец обратилась ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, истцом при обращении в суд срок исковой давности не пропущен. 

В соответствии со ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1).

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2).

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п. 3).

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (п. 4).

На основании п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Пунктом 2 статьи 616 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности такое общее имущество в многоквартирном доме, как помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); помещения, предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ).

Протоколом № итогов общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, проведенного путем заочного голосования от ДД.ММ.ГГГГ, принято решение: создать товарищество собственников жилья для совместного управления комплексом недвижимого имущества-4 некоммерческой организации товарищества собственников жилья «3-го Интернационала – 4» по адресу: 

<

адрес>. 

ДД.ММ.ГГГГ принято решение МИФНС России №10 по Брянской области о государственной регистрации Товарищества собственников жилья «3-го Интернационала -4». 

Согласно протоколу № итогов общего собрания собственников многоквартирного жилого 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ принято решение о сдаче в аренду части подвала МКД по адресу: 

<

адрес>.

Как следует из п. 5 протокола № итогов общего собрания собственников многоквартирного жилого 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ выдано согласие на производство ФИО4 ремонтных работ в подвальном помещении 208,7 кв.м. Было решено разрешить ФИО4 произвести ремонтные работы в подвальном помещении до приведения его в надлежащее состояние. ФИО4 представить на обсуждение смету на производство ремонтных работ. 

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ТСЖ «3-го Интернационала- 4» (арендодатель) с одной стороны и ФИО7 и ФИО4 (арендаторы) с другой стороны заключен договор аренды помещения, общей площадью 208,7 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.1.1. договора вышеуказанное помещение является общим имуществом жильцов с момента регистрации прав на помещение, расположенное в многоквартирном доме. 

Из п.2.1.1. договора следует, что арендодатель передает помещение в состоянии, обеспечивающем его нормальную эксплуатацию Арендаторами, в течение 5 дней со дня вступления настоящего договора в силу.

Арендодатель обязан при необходимости выполнять текущий ремонт передаваемого помещения в соответствии с графиком капитального ремонта здания, на территории которого расположено помещение (п.2.1.4 договора).

В силу п. 2.3.1 арендаторы обязаны использовать помещение в соответствии с его назначением. 

Пунктом 2.3.2 договора предусмотрено, что арендатор обязан содержать помещение в полной исправности и образцовом санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭС, соблюдать правила эксплуатации инженерного и сантехнического оборудования, правила внутреннего распорядка и правила пожарной безопасности. 

Согласно п. 2.3.3. договора арендатор обязан письменно согласовывать с арендодателем проведение любых ремонтных работ, перепланировок и переоборудования арендуемого помещения. Неотъемлемые улучшения по согласованию с арендатором могут быть засчитаны в счет уплаты арендных платежей. Стоимость арендной платы составила 10 000 руб. в месяц (п.3.1 договора). 

Указанный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Брянской области ДД.ММ.ГГГГ. 

Протоколом общего внеочередного собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ принято решение: - утвердить неотделимые улучшения нежилого помещения, общей площадью 208,7 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> пом. 14, произведенные арендаторами нежилого помещения по договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ; - утвердить стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения, произведенных арендаторами за счет собственных средств, в сумме 1900000 руб., согласно смете представленной ФИО7 

ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ «3-го Интернационала - 4» по решению МИФНС №10 по Брянской области исключено из ЕГРЮЛ. 

Согласно протоколу № общего собрания (в заочной форме) собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ принято решение о создании собственниками жилых и нежилых помещений по адресу: 

<

адрес>, товарищества собственников недвижимости «3-го Интернационала-4». 

Оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что не имеется правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований, поскольку ФИО7 согласие на производство неотделимых улучшений нежилого помещения арендатором не выдавалось, а в силу действующего законодательства стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО7 к товариществу собственников недвижимости «3-го Интернационала – 4» о взыскании стоимости неотделимых улучшений – оставить без удовлетворения. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Брянский областной суд через Бежицкий районный суд города Брянска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий судья И.А. Клочкова 

Решение суда принято в окончательной форме – 18 сентября 2024 года 

Председательствующий судья И.А. Клочкова