Дело № 2-2840/2024 

52RS0007-01-2024-000484-14

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Нижний Новгород 27 августа 2024 года 

Советский районный суд г. Нижнего Новгорода в составе председательствующего судьи Малаховой О.В.,

при секретаре Латышевой А.А.,

с участием истца ФИО1,

представителя истца ФИО2,

представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик Старт-Строй" о взыскании излишне уплаченных денежных средств, защите прав потребителя,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к ответчику о взыскании излишне уплаченных денежных средств, защите прав потребителя, указав в обоснование следующее.

(дата) между ООО СЗ "Старт–Строй" и ФИО1 и ФИО4 заключен договор №№... участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

На основании названного договора истцы являются правообладателями квартиры по адресу (адрес) (адрес).

Также ответчиком и истцами подписано дополнительное соглашение к договору №№... участия в долевом строительстве многоквартирного дома от (дата) №... (дата), акт приема-передачи от (дата) жилого помещения к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома №№... от (дата).

Согласно п. 1.7, п.1.8 договора, объект долевого строительства определен как жилое помещение - трехкомнатная (адрес), общая приведенная площадь состоит из общей площади квартиры и площади лоджии (с учетом понижающего коэффициента 0,5) и составляет 82,9 кв.м.

Согласно акту приема-передачи жилого помещения от (дата) к названному выше договору передан объект строительства общей приведенной площадью с учетом лоджии (с учетом понижающего коэффициента 0,5) 81,5 кв.м, что меньше на 1,4 кв.м., в процентном выражении составляет 1,69% от заявленной площади квартиры по договору и подтверждается данными, указанными в выписке из ЕГРН. 

В этой связи, истцами (дата) в адрес ответчика направлена претензия/уведомление о возврате излишне уплаченных денежных средств по договору долевого строительства в размере 119 085,85 рублей (7 046 500 х 1,69%) ввиду уменьшения площади переданной квартиры по адресу: (адрес).

От ответчика поступил ответ №... от (дата) на претензию, согласно которому требования претензии ответчик оставил без удовлетворения. 

На основании изложенного истцы просят суд взыскать с ООО Специализированный застройщик "Старт-Строй" в пользу истцов излишне уплаченные денежные средства по договору долевого строительства в размере 119 085,85 рублей ввиду уменьшения площади переданной квартиры; неустойку в размере 148 857,31 рублей; а также с (дата) по день фактического исполнения обязательства; штраф; расходы, понесенные по договору на оказание юридических и консультационных услуг №... от (дата) в размере 37 000 рублей.

Истец ФИО1 и его представитель ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержали, просили их удовлетворить.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика ООО "СЗ "Старт-Строй" ФИО3 в судебном заседании с предъявленными требованиями не согласилась, просила в их удовлетворении отказать, представила письменные возражения.

Закон создает равные условия для лиц, обладающих правом обращения в суд, обязав суд извещать их о времени и месте рассмотрения дела.

В соответствии со ст. 2 ГПК РФ, задачей гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, в целях реализации которой на суд возлагается обязанность согласно гл.10 ГПК РФ известить лиц, участвующих в деле, в том числе судебной повесткой, телефонограммой, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату. 

Данная обязанность судом выполнена. 

В соответствии со ст. 167 ч. 1 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

Невыполнение лицами, участвующими в деле, обязанности известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин дает суду право рассмотреть дело в их отсутствие.

Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом дела по существу. 

С учетом указанных обстоятельств, в условиях предоставления законом равного объема процессуальных прав неявку лиц, перечисленных в ст. 35 ГПК РФ, в судебное заседание, нельзя расценивать как нарушение принципа состязательности и равноправия сторон.

При указанных обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ч. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Как следует из ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Судом установлено, что (дата) между ООО "СЗ "Старт-Строй" (застройщик) и ФИО1 и ФИО4 (участники долевого строительства) заключен договор №... участия в долевом строительстве многоквартирного жилого (адрес) по адресу (адрес), на земельном участке площадью 6797±29 кв.м, кадастровый №.... 

Согласно п. 1.8 договора общая приведенная площадь объекта долевого строительства (квартиры) - приведенная площадь объекта долевого строительства, определенная в соответствии с проектной документацией на многоквартирный дом на дату подписания настоящего договора и состоящая из общей площади квартиры и площади лоджии (с учетом понижающего коэффициента 0,5) 2,3 кв.м.. Общая приведенная площадь составляет 82,9 кв.м. 

Фактическая общая приведенная площадь объекта долевого строительства определяется по результатам обмеров специализированной организации и состоит из общей площади объекта долевого строительства и площади лоджии с учетом понижающего коэффициента.

Истцы свои обязательства по оплате стоимости договора в размере 7 046 500 рублей исходя из стоимости одного квадратного метра в размере 85 000 рублей исполнили надлежащим образом, что не оспаривается стороной ответчика.

(дата) между истцами и ответчиком подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства – трехкомнатной квартиры адрес строительный – (адрес) фактический №..., общей приведенной площадью с учетом лоджии (с учетом понижающего коэффициента 0,5) 81,5 кв.м., в том числе: общей площадью без учета лоджии 79,3 кв.м., жилой площадью 42,5 кв.м., площадь лоджии 2,2 кв.м, с учетом понижающего коэффициента 0,5, расположенной в жилом доме по адресу: (адрес), а также доли в праве общей долевой собственности на общее имущество жилого дома. 

(дата) истцами в адрес ответчика направлена претензия/уведомление о возврате излишне уплаченных денежных средств по договору долевого строительства в размере 119 085,85 рублей (7 046 500 х 1,69%) ввиду уменьшения площади переданной квартиры по адресу: (адрес).

Однако требования претензии в письме №... от (дата) ответчик оставил без удовлетворения. 

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

Возражая против удовлетворения исковых требований, представитель ответчика ссылалась на п. 3.4 договора № №... от (дата), согласно которому в случае, если фактическая общая приведенная площадь объекта долевого строительства по результатам обмеров специализированной организации окажется меньше общей приведенной площади объекта долевого строительства, указанного в п.1.8, настоящего договора, более, чем на 5%, дольщики письменно уведомляют застройщика о необходимости произвести перерасчет цены договора. Застройщик, в срок не позднее 30 календарных дней с момента получения письменного обращения от дольщиков, на основании заключенного дополнительного соглашения к договору об изменении цены, возвращает дольщикам стоимость разницы в количестве квадратных метров, превышающей 5%, исходя из цены одного квадратного метра общей приведенной площади объекта долевого строительства, указанного в п.3.1, настоящего договора. Датой исполнения обязательства застройщика по абз. 1 настоящего пункта договора, является дата списания денежных средств с расчетного счета застройщика.

Пунктом 3.3 договора предусмотрено изменение цены в случае превышения площади построенного объекта долевого строительства над площадью объекта, указанного в договоре.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Суд полагает, что оба этих пункта договора регулируют порядок расчета при изменении цены договора, в случае если площадь построенного объекта отличается более чем на 5% от проектной площади.

Однако ни один из этих пунктов не содержит запрета на изменение цены договора (уменьшении или увеличении) при изменении площади менее 5% от проектной. Буквальное толкование данных положений позволяет суду прийти к выводу, что они не согласовывают размер определенных отступлений от характеристик передаваемого объекта долевого строительства как отступлений от существенных условий договора. Сторонами не установлено что отступление от проектной площади объекта менее 5% не является отступлением, который не влияет на его стоимость. 

С учетом того, что стоимость квартиры определена исходя цены за 1 кв.м., а также определение порядка расчетов при изменении площади в том виде и в тех формулировках, в которых оно указано в п. 3.3 и 3.4 договора № №... от (дата), суд полагает, что истцы не лишены права требовать уменьшения цены договора при изменении площади объекта даже на 1,4 кв.м..

Принимая во внимание, что согласно п. 3.1 договора № №... от (дата) стоимость 1 кв.м. составляет 85 000 рублей, исковые требования в части взыскания в пользу истцов как солидарных кредиторов (в силу п. 2.1 договора) стоимости 1,4 кв.м подлежат удовлетворению частично в размере 119 000 рублей (85 000 х 1,4).

Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона от (дата) N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

На основании ч. 8 ст. 7 Закона за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от (дата) N 2300-1 "О защите прав потребителей". Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от (дата) N 2300-1 "О защите прав потребителей", от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

Пунктом 1 ст. 23 Закона "О защите прав потребителей" установлено, что за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

В соответствии с п. 6. ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, суд взыскивает с ответчика за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Истцы просят взыскать в свою пользу штраф и неустойку за период с (дата) по (дата) в размере 148 857 рублей 31 копейки, а также с (дата) по день фактического исполнения обязательств, руководствуясь нормами законодательства о защите прав потребителей.

Постановлением Правительства РФ от (дата) N 326, которое вступило в силу (дата), установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

Согласно п. 1 данного Постановления неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до (дата) включительно.

При таких обстоятельствах оснований для начисления неустойки и штрафа не имеется. В данной части исковых требований надлежит отказать.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно положениям ст. 94 ГПК РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе: расходы на оплату услуг представителей; другие признанные судом необходимыми расходы.

В силу требований ст. 98, ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 1 от 21.01.2016 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Размер возмещения стороне расходов по оплате услуг представителя должен быть соотносим с объемом защищаемого права, при этом также должны учитываться сложность, категория дела, время его рассмотрения в судебном заседании суда первой инстанции, фактическое участие представителя в рассмотрении дела.

Принимая во внимание категорию и сложность настоящего дела, время рассмотрения данного дела в суде, удовлетворение требований истца, руководствуясь принципами разумности и справедливости, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истцов компенсацию расходов на оплату услуг представителя в размере 20 000 рублей, что соответствует среднестатистическим расценкам юристов (адвокатов) по данной категории дел при сравнимых обстоятельствах.

Определяя разумность и соразмерность заявленных ко взысканию представительских услуг, соотношение их со сложившимися ценами в данном регионе, суд принимает во внимание расценки по оплате отдельных видов юридической помощи согласно инструкции "О порядке определения размера гонорара при заключении адвокатами палаты соглашения об оказании юридической помощи физическим и юридическим лицам", утвержденной решением совета Палаты адвокатов Нижегородской области от (дата).

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

При таких обстоятельствах с ответчика подлежит взысканию в бюджет государственная пошлина в размере 3 580 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик Старт-Строй" о взыскании излишне уплаченных денежных средств, защите прав потребителя, удовлетворить частично.

Взыскать в пользу ФИО1, паспорт серии №... №..., ФИО4, паспорт серии №..., с общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик Старт-Строй", ИНН 

<

***>, солидарно денежные средства в размере 119 000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 рублей.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик Старт-Строй", ИНН 

<

***> в местный бюджет расходы на оплату государственной пошлины в размере 3 580 рублей.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционных жалоб через Советский районный суд г. Нижнего Новгорода.

Судья О.В. Малахова