Дело № 2-250/17

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 мая 2017 года г. Карталы

Карталинский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Стяжкиной О.В. 

при секретаре Хрусловой Ю.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления по имущественной, земельной политике Карталинского муниципального района к ФИО1 о расторжении договора аренды, взыскании задолженности арендной плате, 

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды № от 01.06.2001г., взыскании долга по арендным платежам в размере 493 443 руб. 09 коп., из которых 380 310 руб. 21 коп. – основной долг, 113 132 руб. 88 коп. –пени. 

В обоснование исковых требований истец указал, что в соответствие с постановлением главы Карталинского муниципального района Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ № между муниципальным образованием г. Карталы и ФИО1 был заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка, находящегося в государственной собственности. Ответчику был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:08:47 01 039:621 категория земель- земли населенных пунктов, расположенный по адресу- 

<

адрес>, для размещения аптеки, общей площадью 361,6 кв.м., сроком на 5 лет. Истец исполнил обязательства по договору аренды, передал ответчику по акту приема-передачи земельный участок. Однако, ответчик не выполнил принятые на себя обязательства. Арендная плата по договору аренды составляла 84 614 руб. 40 коп.. На основании Постановления Правительства Челябинской области от 17.08.2011г. №-П, изменена кадастровая стоимость данного земельного участка, соответственно сумму согласно дополнительного соглашения к договору аренды считать 74 293,25 руб. в год. Затем в соответствии с приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 10.11.2015г. №-П арендная плата уменьшилась и составила 67 260 руб. 12 коп. В соответствии с Решением Собрания депутатов Карталинского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № за нарушение срока внесения арендной платы по договору аренды, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки. Ответчику направлялась претензия о добровольном погашении образовавшейся задолженности, однако никаких действий со стороны ФИО1 не последовало. 

В судебном заседании представитель истца- Управления по имущественной, земельной политике Карталинского муниципального района ФИО2, действующая на основании доверенности исковые требования уточнила, с учетом срока исковой давности просила взыскать долг за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 216 345,92 руб., пени 37 878,54 руб. В остальной части иск поддержала.

В судебное заседание ответчик ФИО1 не явилась, о слушании дела извещена, представила заявление о несогласии с иском, указав, что указанный договор был заключен только на 5 лет, платежи были установлены около 15400 руб. в год. Договор аренды в регистрационной палате не регистрировался, т.к. вскоре был расторгнут по ее заявлению. Никаких претензий к ней не было, дополнительное соглашение она не подписывала. Аптеку по указанному адресу она продала 06.06.2012г. ФИО4. Также указала о пропуске срока исковой давности. Документов, подтверждающих оплату задолженности, не представила.

Суд, заслушав представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, находит исковые требования частично обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям. 

Сторонам при подготовке дела к слушанию разъяснялась статья 56 ГПК РФ о представлении доказательств в обоснование своих исковых требований и имеющихся возражений, в связи с чем, суд выносит решение по имеющимся в деле доказательствам. 

В силу ч. 1 ст. 260 Гражданского кодекса РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Согласно статье 29 Земельного кодекса РФ представление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. 

Пункт 4 ст.22 Земельного кодекса РФ устанавливает, что размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании Постановления главы города Карталы Челябинской области № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в аренду предоставлен земельный участок площадью 361,6 кв.м, для размещения аптеки готовых лекформ по адресу: 

<

адрес> сроком на 5 лет (л.д. 7).

На основании указанного постановления, между истцом и ФИО1 заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №. (л.д.8-9).

В соответствии со ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Часть 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. 

Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

Данное требование закона сторонами выполнено, что подтверждается Выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.27-29).

При изложенных обстоятельствах все права и обязанности по данному договору аренды возникают с момента его государственной регистрации. 

Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждено выпиской о данном земельном участке. 

Согласно п.1.1. Договора арендодатель обязался предоставить земельный участок арендатору во временное пользование за плату без права сдачи в субаренду, залог, а арендатор обязался принять земельный участок, использовать его в соответствии с целевым назначением и уплачивать арендную плату в установленные сроки. 

Арендатор обязуется вносить арендную плату 15.09; 15.11 путем перечисления арендной платы на расчетный счет (п.2.4).

Согласно приложению № к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ размер арендной платы на 2003 год был установлен в размере 7051,20 руб. в месяц, 84614,40 руб. в год. Размер арендной платы между сторонами был согласован, что подтверждается подписью ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ (л.д.10). Однако в связи с изменением законодательства, с ДД.ММ.ГГГГ размер арендной платы стал исчисляться исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Постановлением Правительства Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ №-П, с ДД.ММ.ГГГГ изменена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, установлена кадастровая стоимость в размере 742932,51 руб.

В пункте 2. указано, что арендодатель устанавливает размер арендной платы на 1 год и имеет право индексировать в течение года в соответствии с действующими нормативными актами.

Из дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что размер арендной платы изменен исходя из указанной новой кадастровой стоимости в размере 742932,51 руб. В месяц арендная плата составляет 6191,10 руб. (л.д.24).

Приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ №-П, с ДД.ММ.ГГГГ изменена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, установлена кадастровая стоимость в размере 672601,31 руб.

Из дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что размер арендной платы изменен исходя из указанной новой кадастровой стоимости в размере 672601,31 руб. В месяц арендная плата составляет 5605,01 руб. 

Доводы ответчика, изложенные в заявлении о том, что дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ она не подписывала, суд находит не состоятельными. Действительно, в указанных дополнительных соглашениях отсутствует подпись ответчика. Между тем данное обстоятельство не может служить основанием для отказа в иске. 

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

Согласно п.1 ст.424 Гражданского кодекса РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п.2 ст.424).

В соответствии с абзацем 5 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137 – ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ.

Статьей 1 Закона Челябинской области от 24 апреля 2008 года № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы за земельные участка, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов» размер годовой арендной платы на земельные участка, определяется по формуле: Ап = Скад x Сап / 100% x К1 x К2 x К3, где: Ап - размер арендной платы; Скад - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка; Сап - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах); К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора; К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе; К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Расчет арендной платы рассчитан по указанной формуле правильно.

В нарушение условий договора, принципа платности использования земельного участка ответчик не вносит своевременно арендную плату.

Истцом представлен расчет задолженности по договору аренды, в пределах срока исковой давности за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого долг составляет 254 224 руб. 46 коп., в том числе: задолженность по арендной плате в размере 216 345 руб. 92 коп., пени 37 878 руб. 54 коп. 

Пунктом 5.3 Договора предусмотрено, что арендатор за каждый день просрочки платежа арендной платы выплачивает штраф в размере 0,7% от суммы недоимки.

Размер пени следует исчислять в соответствии с размером, установленным договором, а не в размере, указанном истцом в иске исходя из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ.

Размер пени составит:

за 2014 год

март 3195,41х0,7%х16=357,88 руб.

апрель (3195,41+6191,10=9386,51) х0,7%х30=1971,16 руб.

май (9386,51+6191,10) х0,7%х31=3380,34 руб.

июнь (15577,61+6191,10) х0,7%х30 =3271,29 руб.

июль (21768,71+6191,10)х0,7%х31=6067,27 руб.

август (34150,91+6191,10)х0,7%х31=7410,74 руб.

сентябрь (40342,01+6191,10)х0,7%х30=8471,82 руб.

октябрь (46533,11+6191,10)х0,7%х31=10097,68 руб.

ноябрь (52724,21+6191,10)х0,7%х30=11072,08 руб.

декабрь (58915,31+6191,10)х0,7%х31=12784,62 руб.

Итого за 2014 год 49836,94 руб.

За 2015 год

Январь (65106,41+6191,10)х0,7%х31=14128,09 руб.

Февраль (71297,51+6191,10)х0,7%х28=13974,31 руб.

март (77488,61+6191,10)х0,7%х31=16815,02 руб.

апрель (83679,71+6191,10) х0,7%х30=17572,73 руб.

май (89870,81+6191,10) х0,7%х31=19501,96 руб.

июнь (96061,91+6191,10) х0,7%х30 =20173,0 руб.

июль (102253,01+6191,10)х0,7%х31=22188,90 руб.

август (108444,11+6191,10)х0,7%х31=23532,37 руб.

сентябрь (114635,21+6191,10)х0,7%х30=24073,39 руб.

октябрь (120826,31+6191,10)х0,7%х31=26219,30 руб.

ноябрь (126665,76+5839,45)х0,7%х30=26599,80 руб.

декабрь (132270,77+5605,01)х0,7%х31=28702,75 руб.

Итого за 2015 год 260199,02 руб.

За 2016 год 

Январь (137875,78+5605,01)х0,7%х31=29919,04 руб.

Февраль (143480,79+5605,01)х0,7%х29=29126,60 руб.

март (149085,80+5605,01)х0,7%х31=32351,61 руб.

апрель (154690,81+5605,01) х0,7%х30=32485,07 руб.

май (160295,82+5605,01) х0,7%х31=34784,19 руб.

июнь (165900,83+5605,01) х0,7%х30 =34839,17 руб.

июль (171505,84+5605,01)х0,7%х31=37216,76 руб.

август (177110,85+5605,01)х0,7%х31=38433,05 руб.

сентябрь (182715,86+5605,01)х0,7%х30=38370,33 руб.

октябрь (188320,87+5605,01)х0,7%х31=40865,62 руб.

ноябрь (193925,88+5605,01)х0,7%х30=40724,43 руб.

декабрь (199530,89+5605,01)х0,7%х31=43298,20руб.

Итого за 2016 год 432414,07 руб.

За 2017 год

Январь (205135,90+5605,01)х0,7%х31=44514,49 руб.

Февраль (210740,91+5605,01)х0,7%х28=41305,21 руб.

март (216345,92+5605,01)х0,7%х31=46947,06 руб.

Итого за 2017 год 132 766,76 руб.

Всего пеня составит:875 216 руб. 79 коп.

Исходя из того, что суд не может выйти за пределы требований, ко взысканию заявлено пени в размере 37 878,54 руб., то эта сумма и подлежит взысканию с ответчика. 

Доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик производил оплату по договору, материалы дела не содержат.

Согласно претензий № от 07.08.2015г., № от 12.01.2017г., направленных ФИО1, она уведомлялась о наличии задолженности по арендной плате и начислении пени, за нарушение сроков внесения арендной платы. 

В силу ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Исходя из приведенных положений закона, учитывая, что ответчиком допускалась просрочка исполнения обязательства по договору аренды, имеющая систематический характер, суд считает требования истца о расторжении договора аренды земельного участка подлежащими удовлетворению.

Неоднократное неисполнение в срок обязательств по оплате арендных платежей в силу положений ч. 2 ст. 450, п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ, п. 5.1 договора являются существенным нарушением условий договора и основанием для его досрочного расторжения. Арендодатель вправе расторгнуть договор независимо от дальнейшего поведения арендатора по устранению допущенного нарушения.

Доводы ответчика о том, что договор аренды, был расторгнут по ее заявлению ничем не подтверждены. Какого-либо письменного соглашения о расторжении договора аренды между сторонами не заключалось. Как пояснила представитель истца, ответчик обращалась в Управление, ей предлагалось составить заключение о расторжении договора аренды, однако ответчик отказалась.

Не состоятельны доводы ответчика и о том, что договор аренды заключен только сроком на 5 лет, поскольку по окончании срока договора ни одна из сторон не потребовала его прекращения, а земельный участок не передан арендатором арендодателю. Кроме того, в силу п.2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

На основании ст. 103 Гражданского процессуального кодекса РФ государственная пошлина в размере 5 742 руб. 24 коп., от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд –

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу Управления по имущественной и земельной политике Карталинского муниципального района задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ по арендной плате в размере 216 345 руб. 92 коп., пени 37 878 руб. 54 коп.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № от 01.06.2001г., заключенный между Муниципальным образованием г. Карталы в лице руководителя Комитета по управлению муниципальным имуществом и землеустройству г. Карталы и Карталинского района Челябинской области и ФИО1 

Взыскать с ФИО1 в местный бюджет государственную пошлину в размере 5 742 рублей 24 копеек. 

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Карталинский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий Стяжкина О.В.