№ 2-589/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 декабря 2017 года с. Азово

Азовский районный суд Омской области в составе:

председательствующего судьи Кулешова А.А.,

при секретаре Грановской Л.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Азовского сельского поселения ННМР Омской области к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, об истребовании земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация Азовского сельского поселения Азовского ННМР Омской области обратилась с исковым требованием к ФИО1 с вышеуказанными требованиями, указав в обоснование, что на основании постановления администрации Азовского сельского поселения Азовского ННМР Омской области от .... года № № «О предварительном согласовании предоставления земельного участка на территории Азовского сельского поселения Азовского ННМР Омской области» между Администрацией Азовского сельского поселения и ФИО1 подписан договор аренды от .... № земельного участка с кадастровым номером .... площадью .... кв.м., местоположение: ...., категория: земли населённых пунктов, разрешённое использование: малоэтажные и индивидуальные жилые дома с приусадебными земельными участками для ведения личного подсобного хозяйства площадью от .... до .... кв.м.. сроком действия до .....

В последнее время обнаружено несоответствие в землеустроительной документации территории Азовского сельского поселения Азовского ННМР Омской области, и спорный земельный участок расположен в рекреационной зоне. Основными видами разрешённого использования участков в указанной зоне являются: парки, бульвары, набережные и другие виды озелененных территорий, предназначенные для проведения досуга населения.

Статьёй 450 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. В соответствии с положениями статьи 451 ГК РФ договор может быть изменён при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признаётся существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. В абзаце 2 пункта 1 статьи 451 ГК РФ указано, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменён судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечёт для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на изменённых судом условиях.

Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В дело истцом предоставлено предложение администрации расторгнуть договор по указанным выше основаниям, полученное адресатом .....

Просят расторгнуть договор аренды от .... №, заключенный между Администрацией Азовского сельского поселения Азовского ННМР Омской области и ФИО1. Обязать ФИО1 возвратить муниципальному образованию «Азовское сельское поселение Азовского ННМР Омской области» земельный участок с кадастровым номером .... по акту приёма-передачи.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2 настаивала на удовлетворении заявленных требований, показала, что на момент заключения договора аренды с ФИО1, Администрация Азовского сельского поселения была уполномочена распоряжаться земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Обращение ФИО1 было рассмотрено, образован земельный участок, схема расположения согласована. В ходе проверки ОВД установлено, что этот участок попадал в рекреационную зону. На тот момент использовалась карта генерального плана. Визуально данный участок попадал в зону жилой застройки. На 2015 год кроме Генерального плана за 2013 год и Правил землепользования и застройки 2008 г., была старая карта территориальных зон 2007 г., где вся эта территория находилась в зелёной (рекреационной) зоне. В связи с противоречиями, ещё .... состоялись публичные слушания, с участием главного архитектора Азовского района ФИО3, с повесткой дня: внесение изменений и дополнений в Генаральный план р.ц. Азово, выделение земельных участков для индивидуального жилья по улице Мира и в районе искусственного котлована по ул. Строителей и Энергетиков. 25.10.2011 г. Советом Азовского сельского поселения вынесено решение № 10-67 «О внесении изменений в карту территориального зонирования правил землепользования и застройки Азовского сельского поселения. Решено включить в рекреационную зону с. Азово, расположенную в границах улиц: ФИО4, Советской, ЦРБ, Мира, Подстанционная, следующие территориальные зоны: зону производственных объектов, зону существующей жилой застройки, с границами согласно приложению. 27.08.2010 г. решением Главы Азовского сельского поселения № 47-241 внесены изменения в Генеральный план р.ц. Азово, утверждённый Решением Совета от 19.07.2007 № 21-101: по ул. Мира по ориентиру на восток от территории МП «Автомобилист» предусмотреть участки для ведения личного подсобного хозяйства. С 2008 года техническим изготовлением карт занимался отдел Архитектуры Администрации района. В связи с тем, что ОВД были выявлены нарушения, администрация Азовского сельского поселения и обращается к ФИО1 с подобным иском. В настоящее время спорный участок находится в зоне малоэтажной застройки, согласно карты территориального зонирования Азовского сельского поселения к ПЗЗ от 28.12.2015 г. На момент заключения договора аренды карта территориального зонирования 2007 года не учитывалась, в связи с чем договор заключен неверно. 

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не прибыла, надлежаще извещена, в адрес суда направила ходатайство о рассмотрении дела в её отсутствие с участием её представителя, исковые требования не признаёт в полном объёме.

Представитель ФИО1 по ордеру ФИО5 исковое требования Администрации Азовского сельского поселения не признала в полном объёме, пояснила, что в апреле 2015 г. ФИО1 обратилась к истцу о предварительном согласовании

местоположения земельного участка, была изготовлена схема, размещалась информация на сайте, других заявлений не последовало. Затем прошла процедура согласования, вынесено постановление, проведено межевание, земельный участок поставлен на кадастровый учёт. Второе заявление было 28.07.2015 г. о предоставлении земельного участка в аренду. Был заключен договор аренды спорного земельного участка. Ответчица полагала, что участок располагается в зоне жилой застройки, но никаких объектов в 2015 году на участке не возводилось. Забор появился только в 2017 году. Порядок предоставления земельного участка в аренду был соблюден. В настоящий момент спорный земельный участок находится в зоне жилой застройки. Регистрация договора аренды состоялась в апреле 2016 году, когда уже была карта территориального зонирования к ПЗЗ от .....

Представитель ООО «Центр кадастра и недвижимости» ФИО6 показал в суде, что в 2015 году проводил кадастровые работы спорного земельного участка, использовался кадастровый план территории, схема расположения земельного участка, утверждённая постановлением главы сельского поселения. Был составлен межевой план, земельный участок поставлен на кадастровый учёт. В Постановлении указано, что участок располагается в жилой зоне. Старая карта территориального зонирования 2007 г. была приложением к Генеральному плану 2008 года. В настоящее время спорный участок находится в зоне жилой застройки. Кадастровая палата должна была сделать запрос, к какой территориальной зоне относится земельный участок, был ли такой запрос – не известно. Границы особо охраняемых земель должны быть поставлены на кадастровый учёт. Они пользовались кадастровым планом территории в электронном виде, границ территориальных зон там не было. Схема расположения участка предоставлялась заказчиком – сельским поселением. К Правилам землепользования и застройки 2008 года должна быть карта территориального зонирования. У сельского поселения была карта 2007 года, которая дублировала Генеральный план 1997 года

Представитель Администрации Азовского ННМР Омской области в судебное заседание не прибыл, надлежаще извещены, в адрес суда направили ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие и отзыв, в котором указали, что статьёй 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 334-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации внесены изменения в статью 11 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Данные изменения коснулись перераспределения полномочий в части распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципального района и органами местного самоуправления сельского поселения. Истцом полномочия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые на разграничена, осуществлялась в период с .... по .... Между истцом и ответчиком .... заключен договор аренды земельного участка № №, предметом которого выступил земельный участок площадью .... кв.м. с кадастровым номером ...., расположенный по адресу: ..... Земельный участок с кадастровым номером .... образован на основании Постановления Главы Администрации Азовского сельского поселения Азовского ННМР Омской области от .... № «О предварительном согласовании предоставления земельного участка на территории Азовского сельского поселения Азовского немецкого национального муниципального района Омской области». Согласно кадастрового паспорта земельного участка, земельный участок с кадастровым номером № отнесён к категории земель: земли населённых пунктов, с разрешённым видом использования: малоэтажные и индивидуальные жилые дома с приусадебными земельными участками для ведения личного подсобного хозяйства площадью от 400 до 3000 кв.м., общей площадью .... кв.м. В связи с передачей полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в ведение муниципального района, Администрация Азовского ННМР Омской области, в силу правопреемственности, приняла на себя права и обязанности арендодателя по договорам аренды земельных участков, заключенных поселением в период с .... по .... В связи с этим, полагают, что у истца в настоящее время отсутствуют полномочия по расторжению договора аренды № от ..... Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае. Когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. В качестве такого основания, истец ошибочно указал, что земельный участок с кадастровым номером .... расположен в рекреационной зоне, так как в соответствии с действующими Правилами землепользования и застройки Азовского сельского поселения Азовского ННМР Омской области, утверждёнными Решением Совета Азовского немецкого национального муниципального района Омской области от 28.12.2015 № 7-42 «Об утверждении правил землепользования и застройки Азовского сельского поселения Азовского немецкого национального муниципального района Омской области» земельный участок с кадастровым номером .... расположен в зоне жилой застройки. Сведениями о нецелевом использовании арендатором земельного участка Администрация Азовского ННМР Омской области не располагает.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в судебное заседание не прибыл, надлежаще извещены, в адрес суда направили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие и отзыв, в котором указали, что в ЕГРН имеются актуальные записи о государственной регистрации договора аренды № от .... земельного участка с кадастровым номером ...., участок площадью .... кв.м., земли населенных пунктов, разрешённое использование – малоэтажные и индивидуальные жилые дома с приусадебными земельными участками для ведения личного подсобного хозяйства площадью от 400 до 3000 кв.м. Номер регистрации №.

Свидетель ФИО7 показал в суде, что полностью, по доверенности от супруги ФИО1 занимался межеванием, заключал договор аренды, регистрировал его. Все документы он сдавал и получал через МФЦ. Когда стал вопрос о статусе участка он пошёл в кадастровую палату, где ему выдали копию со схемы, где видно, что спорный земельный участок входит в зону малоэтажной жилой застройки. Задолженности по арендной плате нет.

Заслушав стороны, изучив материалы дела, опросив свидетеля, суд приходит к следующему.

.... между Администрацией Азовского сельского поселения Азовского ННМР Омской области и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № №, предметом договора является земельный участок общей площадью .... кв.м., из земель населённых пунктов. С кадастровым номером ...., находящийся по адресу: ...., разрешённое использование – малоэтажные и индивидуальные жилые дома с приусадебными земельными участками для ведения личного подсобного хозяйства площадью от 400 до 3000 кв.м., в границах указанных в кадастровом паспорте земельного участка № от ...., прилагаемом к настоящему договору. Договор прошёл регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области .....

По протоколу публичных слушаний Азовского сельского поселения от 13.08.2010 г. решили внести изменения в Генеральный план с. Азово и предусмотреть земельные участки по ул. Мира ориентировочно на восток от территории МП «Автомобилист».

Решением Совета Азовского сельского поселения № 47-241 от 27.08.2010 г. решено внести изменения в Генеральный план р.ц. Азово, утверждённый Решением Совета от 19.07.2007 №, … по ул. Мира по ориентиру на восток от территории МП «Автомобилист» предусмотреть участки для ведения личного подсобного хозяйства.

Решением Совета Азовского сельского поселения Азовского ННМР Омской области № 10-67 от 25.10.2011 г. внесены изменения в карту территориального зонирования правил землепользования и застройки Азовского сельского поселения, утверждённых решением Совета Азовского сельского поселения от 30.04.2008, № 28-154. Включили в рекреационную зону с. Азово, расположенную в границах улиц: ФИО4, Советской, ЦРБ, Мира, Подстанционная, следующие территориальные зоны: зону производственных объектов, зону существующей жилой застройки, с границами согласно приложению.

Решением Совета Азовского сельского поселения Азовского ННМР Омской области № 15-85 от 28.02.2012 г. внесены в карту территориального зонирования правил землепользования и застройки Азовского сельского поселения, утверждённых решением Совета Азовского сельского поселения от 30.04.2008 № 28-154 изменения: изменить согласно приложению часть рекреационной зоны на следующие территориальные зоны: зону производственных объектов, зону существующей жилой застройки. Решение Совета Азовского сельского поселения от 25.10.2011 № 10-67 «О внесении изменений в карту территориального зонирования Правил землепользования и застройки Азовского сельского поселения» отменить.

Решением Совета Азовского сельского поселения азовского ННМР Омской области № 15-86 от 28.02.2012 г. «О рассмотрении протеста прокурора Азовского района на Правила землепользования и застройки Азовского сельского поселения» решено разработать проект правил землепользования и застройки Азовского сельского поселения в новой редакции, отвечающей всем требованиям действующего законодательства. 

По Решению Совета Азовского сельского поселения № 16-93 от 20.04.2012 г. «О внесении изменений в решение Совета Азовского сельского поселения от 30.04.2008 № 28-154 «Об утверждении Правил землепользования и застройки населённых пунктов Азовского сельского поселения» границы территориальных зон определены на Схеме планировочной структуры Генерального плана Азовского сельского поселения.

Правила землепользования и застройки Азовского сельского поселения утверждены Решением Совета Азовского сельского поселения № 28-154 30 апреля 2008 года. В них вносились изменения (решение № 07-50 от 22.04.2011 г., № 16-93 от 20.04.2012 г., № 26-249 от 30.09.2013 г., № 33-284 от 30.09.2014 г.

Новые правила землепользования и застройки Азовского сельского поселения утверждены 28.12.2015 г. (решение № 7-42).

На Генеральном плане Азовского сельского поселения, утверждённом в 2013 году имеется указание улиц и цветовое выделение территориальных зон, без детализаций.

По карте территориального зонирования Азовского сельского поселения от 28.12.2015 г. спорный земельный участок определяется визуально в границах зоны жилой застройки.

Согласно схемы расположения спорный земельный участок с кадастровым номером ...., находится в районе ...., рядом с другими земельными участками под жилую застройку, с наличием объектов незавершённого строительства на отдельных участках.

Согласно п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ (ред. от 29.07.2017 г.) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом (в редакции ФЗ от 03.07.2016 № 334-ФЗ).

Таким образом, в настоящее время правом заключать договора аренды земельных участков наделено МО Администрация Азовского немецкого национального муниципального района Омской области, которое является правопреемником по договору аренды земельного участка №, заключенного между Администрацией Азовского сельского поселения Азовского ННМР Омской области и ФИО1 .... 

В связи с чем, администрация Азовского сельского поселения Азовского ННМР Омской области не является надлежащим истцом по делу.

Кроме того, согласно п. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Правилами п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ в отношении договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, установлено, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ч. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с ч. 2 ст. 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Осознанное поведение Администрации Азовского сельского поселения, как одной из сторон договора не является основанием для расторжения договора по основаниям указанным в п. 2 ст. 451 ГК РФ. Противоречие между планированием земельного участка в Генеральном плане и в Правилах застройки и землепользования с картой территориального зонирования не может быть поставлено в вину ответчика, поскольку обусловлено действиями самого муниципального образования. В любом случае, в настоящее время, в соответствии с действующими Правилами землепользования и застройки Азовского сельского поселения Азовского ННМР Омской области, утверждёнными Решением Совета Азовского немецкого национального муниципального района Омской области от 28.12.2015 № 7-42 «Об утверждении правил землепользования и застройки Азовского сельского поселения Азовского немецкого национального муниципального района Омской области» земельный участок с кадастровым номером 55:01:160102:4010 расположен в зоне жилой застройки. Основания для расторжения договора аренды земельного участка №, заключенного между Администрацией Азовского сельского поселения Азовского ННМР Омской области и ФИО1 ...., отсутствуют. 

При установленных обстоятельствах исковые требования Администрации Азовского сельского поселения удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст.194-196 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении исковых требований Администрации Азовского сельского поселения ННМР Омской области к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка от .... №, заключенного между Администрацией Азовского сельского поселения Азовского ННМР Омской области и ФИО1, об истребовании земельного участка.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме через Азовский районный суд Омской области.

Судья: А.А. Кулешов